對我國小產(chǎn)權(quán)房的幾點(diǎn)思考-wenkub.com
2024-09-30 19:50 本頁面
【正文】 因此，只有在完善相關(guān)的法律體系和土地所有權(quán)制度后，才能對它進(jìn)行正確的界定。持有此類房屋所有權(quán)證書的購房人可以自己居住，但在未來房屋的所有人變更時，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳土地出讓金和相應(yīng)的稅費(fèi)[10]。對于此類房屋在日后使用中的出租、轉(zhuǎn)讓也依照國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房或者限價房的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行；如果小產(chǎn)權(quán)房屋的購買人補(bǔ)繳了土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，那就應(yīng)當(dāng)核發(fā)普通的房屋所有權(quán)證書。為此，一方面應(yīng)通過政策法規(guī)的調(diào)整，較少對農(nóng)地流轉(zhuǎn)的種種限制；另外應(yīng)加快農(nóng)地流轉(zhuǎn)的市場化進(jìn)程，根據(jù)各地區(qū)的不同情況采用租賃等不同的形式的流轉(zhuǎn)方式，建立合理的價格機(jī)制和補(bǔ)償機(jī)制，減少目前農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中國家和地方政府的行政性色彩，培育從事農(nóng)地流轉(zhuǎn)的專門性中介機(jī)構(gòu)建設(shè)，大力加強(qiáng)流轉(zhuǎn)所需的各項經(jīng)濟(jì)、法律環(huán)境建設(shè)[9]。而現(xiàn)實中在一些地區(qū)一些部門以“公共利益需要”為旗號低價征用農(nóng)民土地后再轉(zhuǎn)讓獲取增值收益，實際上保護(hù)了一些企業(yè)、單位甚至個人的利益群體的小團(tuán)體利益。我國新頒布的《物權(quán)法》是規(guī)范財產(chǎn)關(guān)系的基本法，對我國農(nóng)村集體土地進(jìn)行了概括性的規(guī)定，需要土地管理法規(guī)進(jìn)一步細(xì)化。由于小產(chǎn)權(quán)房沒有完整的物權(quán)，購買者在轉(zhuǎn)售住房時難以公開上市交易。一旦商品房出現(xiàn)空置賣不出去的問題，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠出現(xiàn)問題，繼而引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的倒閉的可能。最為根本的是，由于小產(chǎn)權(quán)房的不合法性，極可能在將來會面臨被拆除的窘境，造成不必要的經(jīng)濟(jì)資源浪費(fèi)。小產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)房如果在交納一定的土地出讓金或部分稅費(fèi)后，可以轉(zhuǎn)化為會保障性住房，會在一定程度上彌補(bǔ)政府職能的缺位[7]。其次，促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。而且《物權(quán)法》明確表明集體土地可作為建設(shè)用地，宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，只是需要相關(guān)法律法規(guī)予以規(guī)范，現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房正是這兩類房屋，所以說現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房不違反我國大的法律框架，只是因沒有具體操作規(guī)范導(dǎo)致“亂象叢生”[6]。但縱觀我國法律，除在《民法通則》第74條第3款規(guī)定“集體所有的財產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、私分破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒收”之外，再找不到村民對其土地所有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容和保護(hù)?！笆晃濉眹姨岢鼋ㄔO(shè)社會主義新農(nóng)村，但地方政府資金窘迫，很難擔(dān)負(fù)建設(shè)的重任，因此鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府便與開發(fā)商合作，得到上級政府批準(zhǔn)后，以農(nóng)村土地為基礎(chǔ)搞開發(fā)建設(shè)，所建房屋一部分低價出售給村民，另一部分出售給城市居民獲取潤。據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤率高達(dá)30%，有的甚至高達(dá)50%，該利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)?？傊?，如果房地產(chǎn)市場的價格壓力與供需矛盾一直得不到緩解的話，小產(chǎn)權(quán)房也會一直的持續(xù)下去。 （二）市場需求加快了“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展 小產(chǎn)權(quán)房市場份額的逐漸擴(kuò)大，也體現(xiàn)了市場對資源配置的自我調(diào)適功能。而“居者有其屋”是一個老百姓最基本的需求，所以小產(chǎn)權(quán)房就此產(chǎn)生了?？梢哉f以上三種雖是小產(chǎn)權(quán)房，但都有解決辦法。例如缺少土地使用證或者缺少規(guī)劃許可證，導(dǎo)致購房者無法取得產(chǎn)權(quán)； 。小產(chǎn)權(quán)房實際上不具有此類產(chǎn)權(quán)證書，因此在房屋產(chǎn)權(quán)上存在較大的瑕疵。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條的規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生
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