【正文】 宗地臨近梅江的區(qū)位，將有助于今后本案的營(yíng)銷(xiāo)、推廣。 2）成本中大、小市政配套費(fèi)、人防等政策性收費(fèi)均按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)估算， 操作中尚存在一定減免可能； 3）地塊中有 27000 平米配套及商業(yè)用地地價(jià)已分?jǐn)傔M(jìn)住宅成本，但僅考慮 5000平米非營(yíng)業(yè)性公建，操作中，存在調(diào)整規(guī)劃、改建成住宅的可能；若學(xué)校改建住宅，增加住宅凈用地約 15000平米，按 ，可增加住宅 ，增加凈利潤(rùn)2020萬(wàn)元。另考慮 20套樣板間 500萬(wàn)、考慮提高建造檔次 2200萬(wàn) ,折 73元 /平米； 四、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi) 11,943 398 41 給排水系統(tǒng)費(fèi) 1,891 63 供暖系統(tǒng)費(fèi) 3,416 114 含換熱站建設(shè)費(fèi)、紅線外管網(wǎng)費(fèi) 25元 /平米、鍋爐房建設(shè)費(fèi) 40元 /平米、鍋爐房征地費(fèi) 17元 /平米；區(qū)內(nèi)工程費(fèi)為 40元 /平米； 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 1,556 52 含氣源發(fā)展基金 20元 /平米、區(qū)內(nèi)工程費(fèi) 28元 /平米、灶表費(fèi) 3元 /平米； 室外高低壓 3,353 112 室外消防系統(tǒng) 92 3 室外智能系統(tǒng) 671 22 道路及廣場(chǎng) 763 25 新城此項(xiàng)造價(jià)約為 /平方米 . 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì) 203 7 工程費(fèi)的 2%。 三 .銷(xiāo)售周期安排： 2020年銷(xiāo)售 6萬(wàn)平米，結(jié)算 6萬(wàn)平米； 40 2020年銷(xiāo)售 8萬(wàn)平米，結(jié)算 8萬(wàn)平米； 2020年銷(xiāo)售 7萬(wàn)平米，結(jié)算 7萬(wàn)平米 2020年銷(xiāo)售 4萬(wàn)平米，結(jié)算 4萬(wàn)平米。營(yíng)業(yè)性公建 萬(wàn)平米考慮招商或自收自支 ,不在開(kāi)發(fā)計(jì)劃中體現(xiàn) ,該項(xiàng)目擬分四年開(kāi)發(fā)： 2020年開(kāi)發(fā) 7萬(wàn)平米。 ，但大氣候還未形成，該項(xiàng)目如 果今年開(kāi)發(fā)將具有優(yōu)勢(shì)。 ,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。 左右，屬黃金朝向。 ，在做詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，一般來(lái)說(shuō)項(xiàng)目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)整，容積率也可進(jìn)行調(diào)整， 但不能超過(guò)政府規(guī)劃的上限。由于臨近未來(lái)大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項(xiàng)目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學(xué)校、幼兒園。 4. 本項(xiàng)目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場(chǎng)潛力、發(fā)展趨勢(shì)、開(kāi)發(fā)方向以及銷(xiāo)售引導(dǎo)上都具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。 2. 產(chǎn)品特征 以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。 ： 綜合上述分析，建議本項(xiàng)目的建筑形式為多層，住宅容積率建議定在 。 本案目標(biāo)人群來(lái) 源于全市各個(gè)區(qū)，基本以河西區(qū)、南開(kāi)區(qū)客戶為主。上述條件相對(duì)都不多的項(xiàng)目容易炒成熱點(diǎn)盤(pán)，故該類(lèi)人群一個(gè)明顯特點(diǎn)就是容易追隨熱點(diǎn)、潮流樓盤(pán)，且其中一部分人群購(gòu)房為投資目的。 梅江居住區(qū)作為第一個(gè)大型的生態(tài)居住區(qū)，倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運(yùn)用，使得購(gòu)房者的觀念進(jìn)一步更新，產(chǎn)品的更新?lián)Q代又促使市場(chǎng)培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活的實(shí)力客群，同時(shí)，大戶型產(chǎn)品的集中開(kāi)發(fā)，又形成了改善型消費(fèi)較為集中的市場(chǎng)特征。 現(xiàn)階段梅江南地域內(nèi)僅有一個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目即云水園，國(guó)際老人村就坐落于該項(xiàng)目。 4） 安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運(yùn)用智能家庭終端控制器通過(guò)門(mén)磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動(dòng)和緊急按鈕等與物 業(yè)中心相連，實(shí)現(xiàn)安全報(bào)警。 今年起步建設(shè) 萬(wàn)建筑平方米，年底竣工 30 萬(wàn)建筑平方米，預(yù)計(jì)明年下半年該區(qū)域?qū)⒔ǔ蛇M(jìn)住，到 2020 年，整個(gè)梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。 ? 梅江生態(tài)居住區(qū) （一）梅江總體 狀況分析： 總體規(guī)劃： 30 該居住區(qū)整體規(guī)劃占地 公頃，總建筑面積 萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積15612 萬(wàn)平方米，公建 。 3． 4明都新園： 該項(xiàng)目以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以 90平米兩室為主力。 3． 3云水園： 該項(xiàng)目由多層及少部分小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了“國(guó)際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢(shì)，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱(chēng)。該項(xiàng)目 70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容） 該項(xiàng)目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實(shí)力公司的手筆。具有代表性的項(xiàng)目有： 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 建筑形式 容積率 均價(jià) （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消化率 順馳名都 15萬(wàn) 15萬(wàn) 多層 小高層 2800 100120 基本售磬 名都新園 10萬(wàn) 10萬(wàn) 多層 2500 90100（兩室） 120125（三室） 75% (3) 3500— 4000元 /平米 27 該檔次產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)基本分為兩大類(lèi)，一類(lèi)為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)較少，依仗地理優(yōu)勢(shì)躋身于該空間市場(chǎng)；另一類(lèi)為：跳出局部區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品，極其強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。建筑形式基本為多層。 二 .區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征： ? 區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況： 價(jià)格空間 主要產(chǎn)品類(lèi)型 供應(yīng)比例 2500以下 多層 25% 2500— 3500 多層、小高層 50% 3500— 4000 多層、小高層 15% 4000以上 多層、小高層、別墅 10% ? 各檔次產(chǎn)品 2020年上半年需求狀況： 26 由上述可見(jiàn)，如忽略統(tǒng)計(jì)誤差，河西市場(chǎng)基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應(yīng)量遠(yuǎn)小于需求量的良好投資空間。 5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個(gè)天津地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)也促進(jìn)了該區(qū)域市場(chǎng)整體價(jià)位提升。 圖一：區(qū)域市場(chǎng)范圍界定 (紫色板塊 ) 24 該區(qū)域市場(chǎng)的基本特征表現(xiàn)如下： 1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市 場(chǎng)目前正處于快速增長(zhǎng)時(shí)期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。 宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)基本明確。 （ 6） 其他與土地政策相關(guān)規(guī)定： ，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營(yíng)業(yè)稅和所得稅，作為國(guó)有資本金投入。 （ 2） 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無(wú)使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為 70年。 、簽訂土地出讓合同、取得國(guó)有土地使用證的所有事宜。 200萬(wàn)元。 21 遺留問(wèn)題，在保證萬(wàn)科公司合法開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中不受因土地方的責(zé)任干擾。 ：負(fù)責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基礎(chǔ)，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線拆除等影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納有關(guān)全部稅費(fèi)，交地時(shí)保證現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地平整。 ，由公證處將 5000 萬(wàn)元存入土地方指定的帳戶，如果此時(shí)一期約 300畝開(kāi)發(fā)用地還未提供給萬(wàn)科使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。萬(wàn)科公 司與香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司簽定退出補(bǔ)償協(xié)議。 二 .項(xiàng)目合作方式及 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 ： 土地方為天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司，為天津市國(guó)營(yíng)企業(yè)，以生產(chǎn)銷(xiāo)售玻璃為主營(yíng)業(yè)務(wù)，全廠職工 3000余人。 風(fēng)險(xiǎn)控制：土地方保證按時(shí)交地，同時(shí)在合同中約定每筆付款與立項(xiàng)、拆遷等工作進(jìn)度相結(jié)合，同時(shí)約定如果工作延遲，我方可從其補(bǔ)償款中扣除我方的損失。 ② 去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。 ② 與項(xiàng)目用地北側(cè)順馳地塊比較： 據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地 每畝補(bǔ)償價(jià)為 53萬(wàn)元 ，折到住宅用地為 66萬(wàn)元 /畝，玻璃廠項(xiàng)目毛地每畝補(bǔ)償價(jià)為 45萬(wàn)元，折到住宅用地為 60萬(wàn)元 /畝。 ② 出讓金總額 :污染企業(yè)外遷項(xiàng)目可享受按土地評(píng)估值 7%收取出讓金，本項(xiàng)目成本測(cè)算時(shí)按總規(guī)劃用地面積計(jì)算約為 1960 萬(wàn)元，如果按凈住宅用地面積出讓 ,約為 1400 萬(wàn)元 ,可 18 節(jié)省 560萬(wàn)元。 ② 另補(bǔ)償原開(kāi)發(fā)商 1000萬(wàn)元作為退出的補(bǔ)償。 燃?xì)猓?氣源為天然氣，在解放南路有φ 600的中壓天然氣管道，為項(xiàng)目氣源源頭。 總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下： 給水： 在解放南路有φ 800的輸水管，可從中引出配水管為該項(xiàng)目提供水源。 五 .市政配套 現(xiàn)狀情況：目前本項(xiàng)目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條 解放南路 ,為天津市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達(dá)市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)， .其現(xiàn)狀路寬 30米。 西側(cè)衛(wèi)津河 北側(cè)順馳開(kāi)發(fā)地塊 廠區(qū)西側(cè)剛修建完畢的衛(wèi)津河 16 南側(cè)在建道路 梅江南開(kāi)發(fā)用地 （ 1）該項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足 3公里，東南半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的出行將會(huì)帶來(lái)很大的方便，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善天津市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河?xùn)|西兩岸的交通，同時(shí)起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設(shè)已列入“十五”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴(kuò)寬改 造工程即將完成，跨海河大橋計(jì)劃2020年開(kāi)始修建， 2020年年底通車(chē)。項(xiàng)目宗地北面現(xiàn)狀為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng) ,規(guī)劃 為居住用地 ,順馳集團(tuán)已與其簽定土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。 3000米外可輻射到的主要公共設(shè)施如下 (主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線 ): 公用設(shè)施種類(lèi) 公用設(shè)施名稱(chēng) 教育設(shè)施 大學(xué)：天津財(cái)經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院 高中 校：北師大天津附中（市重點(diǎn)）、第四中學(xué)（市重點(diǎn)）、 南樓中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)） 醫(yī)療設(shè)施 天津醫(yī)院，河西醫(yī)院，天津醫(yī)大第二醫(yī)院（三級(jí)甲等） 大型商業(yè)設(shè)施 津華五金商場(chǎng)、南樓商場(chǎng)、南樓家樂(lè)購(gòu)物中心一店及二店、河西商場(chǎng)、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店 文化設(shè)施 天津日?qǐng)?bào)大廈、河西圖書(shū)大廈、天津科學(xué)技術(shù)館、天津國(guó)展中心、天津禮堂 體育設(shè)施 河西體育場(chǎng) 13 大型公園 天津樂(lè)園 大型賓館 天津賓館（三星）、迎賓館、樂(lè)園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、天津鋼管賓館（二星）、長(zhǎng)青溫泉賓館、 大型商 住樓 鋼管大廈、萬(wàn)順大廈、澳東大廈、天津科技大廈、新安大廈、 深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、天津日?qǐng)?bào)大廈 綜合分析，從該項(xiàng)目沿主干路網(wǎng)乘車(chē) 20 分鐘內(nèi)可方便到達(dá)以下二個(gè)中心，一是南樓市級(jí)商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級(jí)行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該項(xiàng)目服務(wù)。 （ 4）項(xiàng)目用地西側(cè)有一個(gè) 40 平方米的人防設(shè)施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內(nèi)，對(duì)項(xiàng) 目建設(shè)無(wú)影響。廠區(qū)內(nèi)綠化樹(shù)木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記 ,可根據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行拆除或保留）。該宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。 ⑦項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的大型安居居住區(qū)，占地面積 192 公頃 ,將建設(shè)成為以 水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán) 境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升。商品房銷(xiāo)售均價(jià)明顯高 于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。同時(shí)我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為天津城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。新城項(xiàng)目自 98年開(kāi)盤(pán)以來(lái)熱銷(xiāo)天津市，成為天津公司的主要利潤(rùn)支柱，但到 2020年后新城項(xiàng)目基本開(kāi)發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項(xiàng)目規(guī)模大，是公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展項(xiàng)目，由于區(qū)位和產(chǎn)品原因，也不是一短期熱銷(xiāo)房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤(rùn)支柱，是一個(gè)追求穩(wěn)定開(kāi)發(fā)有節(jié)奏銷(xiāo)售為目的的項(xiàng)目。所以萬(wàn)科有能 力，也應(yīng)該去開(kāi)發(fā)天津的其他市場(chǎng)，讓萬(wàn)科物業(yè)深入天津每個(gè)角落。反觀天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開(kāi)發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。 1 天 津 萬(wàn) 科 玻 璃 廠 項(xiàng) 目 可行性研究報(bào)告 天津萬(wàn)科興業(yè) (集團(tuán) )有限公司 二零零壹年八月 2 目 錄 第一章 項(xiàng)目決策背景 1. 內(nèi)部因素 2. 外部因素 第二章 項(xiàng)目概述 1. 項(xiàng)目區(qū)位及用地 第三章 項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析