xxxx0322沈陽東方銀座13樓公寓價格策略報告-wenkub.com
2025-03-02 20:41 本頁面
【正文】 2023年 3月 22日星期三 3時 14分 33秒 15:14:3322 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 , March 22, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 22日星期三 下午 3時 14分 33秒 15:14: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 15:14:3315:14:3315:143/22/2023 3:14:33 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023年 3月 下午 3時 14分 :14March 22, 2023 1行動出成果，工作出財富。 :14:3315:14Mar2322Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 針對開盤銷售情況及時調(diào)整價格，利用價格杠桿促進(jìn)剩余房源的快速消化。 610 1113 0 +150 5 14 1517 18 1920 21 14層為商業(yè)，對 5層造成一 定影響，因此以 5層為基準(zhǔn)價 中區(qū)分段一口價，比低區(qū) 增加 50元 特殊樓層特殊調(diào)差，比中區(qū) 下調(diào) 100元，與基準(zhǔn)價一致 +50 +100 0 +150 累計層差 價格表形成 低區(qū)分段一口價，比 5層 增加 50元 高區(qū)分段一口價，比中區(qū) 增加 50元 特殊樓層特殊調(diào)差，比中高 區(qū)下調(diào) 150元，與基準(zhǔn)價一致 0 高區(qū)分段一口價，與 1517層 層差一致，比中區(qū)加 50 特殊樓層特殊調(diào)差，比高區(qū) 下調(diào) 150元，與基準(zhǔn)價一致 0 綜合折扣率 優(yōu)惠項 折扣率 預(yù)計比例 綜合折扣 一次性付款優(yōu)惠 96% 100% 優(yōu)享卡優(yōu)惠 % 100% 按時簽約優(yōu)惠 99% 100% 認(rèn)籌優(yōu)惠 99% 100% 開發(fā)商預(yù)留折扣 (用于團(tuán)購） 99% 100% 實收折扣 本項目的綜合折扣率為： 價格表形成 注：本項目貸款折扣為 99折，為使表價返實收不破底價，統(tǒng)一按照一次性付款優(yōu)惠計算綜合折扣率。平 2 東南、西南 朝向較好，面積較大，獨立臥室，客廳贈送凸窗，有露臺贈送 +408元 /平 價格表形成 +150 +400 +700 0 +150 0 +850 +850 +1000 +400 +650 +650 價格表形成 縱向調(diào)差原則： ?13樓公寓 14層為自持商業(yè)， 521層為公寓產(chǎn)品。 價格表形成 價格表形成 ?本項目標(biāo)準(zhǔn)層打分調(diào)差因素及權(quán)重參考了沈陽典型綜合體公寓項目打分標(biāo)準(zhǔn)，如：萬科藍(lán)山、萬恒領(lǐng)域、紅星國際、中糧大悅公寓、華府新天地等； ?權(quán)重設(shè)臵的基本原則是 市場類似產(chǎn)品比對 及 產(chǎn)品本身差異度。 項目選擇與打分標(biāo)準(zhǔn) 時間調(diào)整系數(shù)： ?2023年上半年，大東區(qū)公寓價格持平，預(yù)計下半年每月公寓價格上漲 %。 定價策略 確保快速去化，短期回款，平價入市，小幅提升，制造良好銷售起勢 定價策略 13樓公寓 514層，共計 240套房源 第一批推出單位 —— 13樓共 21層，樓層越高視野越好，地區(qū)產(chǎn)品價格相對較 低，首先推售低區(qū)產(chǎn)品，吸引客戶關(guān)注，制造熱銷場面，保證 高區(qū)產(chǎn)品順利入市。 產(chǎn)品優(yōu)勢較弱，市場承接度低，客戶需求量較低、市場可實現(xiàn)價值較低。 成熟市場中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶關(guān)注，它是項目資金的主要來源。 市場分析小結(jié)： 價格報告思路 1 項目背景分析 2 定價策略及方法 3 核心均價的推導(dǎo) 4 價格表形成及驗證 5 銷售安排及銷售預(yù)估 6 7 4 3 2 1 5 8 9 10 11 12 13 北 樓號 物業(yè)類型 面積區(qū)間 梯戶比 層數(shù) 可售套數(shù) 13 公寓 ㎡ 5梯 24戶 5— 21層（ 17層） 408 本體分析 東一環(huán)品質(zhì)園區(qū) /酒店式公寓 /完善商業(yè)配套 25K金管家酒店式物管 戶型 總套數(shù) 朝向 戶型素質(zhì) 32 東北、西北 朝向一般，面積較大，有獨立臥室，有凸窗贈送 34 北向 朝向差，面積較小，有凸窗贈送 136 北向 朝向差，面積較小，有凸窗贈送 平 32 東南、西南 朝向較好，面積較大，獨立臥室，臥室、客廳均贈送凸窗 102 南向 朝向好，面積較大，帶陽臺 34 東、西向 朝向較差，無贈送，入戶浪費面積 平 34 東、西向 朝向較差，有凸窗贈送 A39。 結(jié)論一： 受“兩會”及未來房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，客戶購買信心不足，尤其是公寓產(chǎn)品，觀望心理濃厚。因地段劣勢純投資客較少，臵業(yè)目的以自住加投資為主。采用整棟推售的方式進(jìn)行出售。 所 屬片 區(qū) 項目名稱 產(chǎn)品類型 精裝標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品面積 價格均價 總貨量 推售量 銷售量 去化率 銷售期 片區(qū)內(nèi) 萬科藍(lán)山 精裝、清水 1000 4063平 （以 40平產(chǎn)品為主） 清水實收均價： 7000元/平 500套 （ 2棟， 11層、 16層3T27） 392 212 54% 1年 萬恒領(lǐng)域 清水、公寓 5060平 清水實收均價： 6500元/平 352套 （ 1棟， 22層， 3T18） 244 80 33% 半年 國瑞F1 精裝、清水 1000 3480平 清水實收均價： 6000元/平
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