【正文】 2023年 3月 9日星期四 5時 49分 46秒 05:49:469 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 , March 9, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 。 :49:4605:49Mar239Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 3月 9日星期四 5時 49分 46秒 05:49:469 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :49:4605:49:46March 9, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , March 9, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。西有三站綜合批發(fā)、零售市場（建筑面積 33萬平方米）以及德勝興業(yè)廣場。 南大街購物城、南大街商業(yè)街 隨著消費者對商品的需求日益增加、對購物環(huán)境的要求不斷提高，眾多大型商業(yè)網(wǎng)點匯集于煙臺城市中心區(qū)，逐漸形成了以海港路、南大街為核心的煙臺市市級商圈，其商業(yè)經(jīng)營規(guī)模不斷擴大、經(jīng)營商品品種日益齊全、經(jīng)營環(huán)境不斷改善，商業(yè)輻射力逐漸向四周延伸。其中華聯(lián)商廈以舒適的購物環(huán)境及相對超前的經(jīng)營理念深受市民喜愛。隨著煙臺市區(qū)范圍向東、向西擴張，城市商貿(mào)交易中心范圍不斷擴大，至上世紀 80年代處，商業(yè)中心向西偏移，形成了以百貨大樓為主體的商業(yè)格局。 第三部分：煙臺商業(yè)市場分析 追求卓越 德達天下 45 ?煙臺市商業(yè)發(fā)展歷程 ?煙臺商業(yè)歷史源遠流長，現(xiàn)代商業(yè)可以劃分為三大階段，目前處于高速發(fā)展的城市中心商業(yè)聚集時期； ?煙臺商業(yè)的發(fā)展歷來以芝罘區(qū)市中心南大街一帶為主，隨著萊山的發(fā)展和規(guī)劃的推進，新的城市市級商業(yè)功能區(qū)正在形成。 ?在遠離商業(yè)功能區(qū)、相對獨立的、居住人口成規(guī)模的地域，重點建立社區(qū)商業(yè)功能區(qū)。 ?煙臺市城市總體規(guī)劃確定煙臺市區(qū)的城市空間結(jié)構為帶狀組團式濱海城市，劃分為牟平、初家、萊山、芝罘、黃務、福山、開發(fā)區(qū)、八角八大組團。 項目名稱 40 面積區(qū)間（平 米） 目前均價 推出套數(shù)（約） 推出面積（平米） 銷售套數(shù) （約） 銷售面積（平米） 銷售周期 月均消化套數(shù) 推售比 世貿(mào)海灣 1號 12023 120 96 14 120240 11800 648 318 東上海賦 160280 16000 192 150 3年 4 天鴻凱旋城 178187 11700 304 168 3 2年 5 天越灣 131㎡ 698㎡ 10500 688 385 1年 40 69 13000 100 90 1年 麓溪公館 151182 8700 204 120 2 10 馬山寨 93165 9200 210 198 33 93 9200 53 53 11 1 桃源一品 147280 10000 277 237 40 ?區(qū)域市場表現(xiàn)：針對高層市場 36 追求卓越 德達天下 第二部分：煙臺房地產(chǎn)市場分析 客戶年齡階段分布%% %%%%%%%%%%%%25歲以下2630歲 3135歲 3640歲 4145歲 4650歲 5155歲 56歲以上58%13%0% 13%0% 4%4%0%4%0%4%商業(yè)貿(mào)易生產(chǎn)實業(yè)金融科技醫(yī)療系統(tǒng)教育系統(tǒng)咨詢服務文體娛樂國家公務員退休學生其他行業(yè)4%8% 8%0%8%55%17%0%政府機關事業(yè)單位國有企業(yè)合資企業(yè)外資企業(yè)私企自由職業(yè)者其它35%30%15%5%15%決策層領導管理人員專業(yè)人員行政人員其它教育%廣告、文娛%服務%貿(mào)易%制造%房地產(chǎn)%醫(yī)生%金融%政府部門%私營業(yè)主%?主力客戶多為私營企業(yè)家和個體老板 ?次主力群為大型企業(yè)高管、歸國華人華僑、壟斷行業(yè)高收入人群等 ?年齡段以 3545歲為主，多為已過而立之年事業(yè)有成并有一定的財富積累，享受型居住兼有投資保值型需求 ?區(qū)域市場表現(xiàn)：針對高層市場 37 追求卓越 德達天下 第二部分：煙臺房地產(chǎn)市場分析 ?本地與外地客戶約為 7： 3，其中本地客戶以芝罘區(qū)萊山區(qū)為主要活動地點，外地客戶中縣市與外埠客戶比例約為 6： 4 ?目前高端項目對縣級市客戶的挖掘力度稍弱，而其本身具備較為強大的購買力基礎 ?高層 100平米左右的戶型主力消化人群多為外地投資客戶 本地客戶 外來移民 產(chǎn)品設計的高附加值 區(qū)域增值潛力大 物業(yè)服務質(zhì)量高、省心 海景視野面廣 周圍居民素質(zhì)高 外部環(huán)境好 大面積戶型，彰顯身份 面積適中，可兼顧家庭 中短期居住（度假、養(yǎng)老） 面積控制多為 100左右的中小戶型 產(chǎn)品設計的高附加值 區(qū)域增值潛力大 物業(yè)服務質(zhì)量高、省心 純投資 面積舒適、實用性強 居住環(huán)境良好 外地客戶 ?區(qū)域市場表現(xiàn)：針對高層市場 38 追求卓越 德達天下 第二部分：煙臺房地產(chǎn)市場分析 高層機會點判斷： 產(chǎn)品面積 ——90120， 140180（市場供應單體面積偏大，限制了售眾） 客戶構成 ——市區(qū)高改客戶為主（未有別墅體驗因而更多考慮總價及性價比，建議縮小面積但不減少功能） 市場供應不足，整體缺乏品質(zhì)型別墅生活體驗 產(chǎn)品風格 ——以跳出地中海風格為佳（目前較為眾多，乏善可陳，文化氣息引導不足） 產(chǎn)品亮點 ——功能突出。 結(jié)合供應量看，高端項目 供銷比 較低的面積段也集中在 901 140160之間 。 核心客戶 次主力客戶 輔助客戶 市區(qū)五區(qū) 外地客戶（東北） 縣市（龍口、招遠、蓬萊） 購買驅(qū)動因素 客戶構成及行業(yè) 市區(qū)五區(qū) 升級換代 \居住體驗 \尊貴感 私營企業(yè)主，主要從事貿(mào)易、制造、物流為主 縣市客戶 身份感 \良好的居住環(huán)境 私營企業(yè)主主要與礦業(yè)、制造業(yè)等相關 外地客戶 身份感 \宜居 \ 馬山寨別墅成交客戶分布區(qū)域39%34%9%3%6%3% 0% 6%芝罘 萊山 開發(fā) 高新 牟平 福山 外地 縣市（龍口、招遠、蓬萊)桃源一品成交客戶分布區(qū)域52%40%8%芝罘 萊山 縣市西海岸成交客戶分布區(qū)域54%13%22%11%芝罘 萊山 外地 縣市?別墅市場 32 追求卓越 德達天下 第二部分：煙臺房地產(chǎn)市場分析 別墅機會點判斷： 產(chǎn)品類型 ——聯(lián)排、獨棟（以 2層為宜） 產(chǎn)品面積 ——獨棟 300500，聯(lián)排 200300左右（市場供應單體面積偏大，限制了售眾） 客戶構成 ——市區(qū)高改客戶為主（未有別墅體驗因而更多考慮總價及性價比，建議縮小面積但不減少功能） 市場供應不足，整體缺乏品質(zhì)型別墅生活體驗 產(chǎn)品風格 ——以跳出地中海風格為佳（目前較為眾多，乏善可陳，文化氣息引導不足） 產(chǎn)品亮點 ——功能突出。 ?區(qū)域市場別墅面積供應偏大，以天馬相城、馬山寨最為明顯，主要由于兩項目均占據(jù)稀缺資源，天馬相城入市較早，入市價格較低，馬山寨以賣地為主，性價比較高； ?別墅消化情況較好，市場供應量有限，自 06年至 09年總供應套數(shù)不足 400套。 首改 首置 供銷比 10:3 天鴻凱旋城、世貿(mào)海灣一號、桃源一品 高端再改 供銷比 10： 5 高端再改產(chǎn)品 08年供應量達，高層眾多，或依山或傍海， 09年仍有加大供應 山語世家、振華國際廣場、海天四季花城、紫郡城 第二部分：煙臺房地產(chǎn)市場分析 ?高端市場 25 馬山寨海景豪庭 均價 9800元 / ㎡ 天越灣 均價 10000元 / ㎡ 東上海賦，均價 15000元 /㎡ 西海岸 均價 7000元 / ㎡ 世貿(mào)海灣一號 均價 13000元 / ㎡ 天鴻凱旋城 均價 11000元 / ㎡