【正文】 2023年 3月 4日星期六 11時(shí) 13分 30秒 23:13:304 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , March 4, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 4日星期六 下午 11時(shí) 13分 30秒 23:13: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 23:13:3023:13:3023:133/4/2023 11:13:30 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 下午 11時(shí) 13分 :13March 4, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 :13:3023:13Mar234Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 ： ? 小區(qū)園林修繕、打理及清潔。 六、智能化設(shè)施建議 ? 3）智能家居視訊網(wǎng)絡(luò) ? 多媒體網(wǎng)絡(luò)休閑、娛樂系統(tǒng) ? 利用小區(qū)視訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)隨時(shí)點(diǎn)播喜好電影節(jié)目，在家里隨時(shí)可以享受到世界的電影大片，而且完全根據(jù)自己的喜好進(jìn)行點(diǎn)播、觀看，不受時(shí)間、片數(shù)、片種的限制，完全自助式電影； ? 利用小區(qū)視訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)隨時(shí)點(diǎn)播卡拉 OK，在家里隨時(shí)隨地點(diǎn)播自己喜歡的卡拉 OK歌曲，如同在專門的卡拉 OK場(chǎng)所一展歌喉； ? 利用電視實(shí)行網(wǎng)上教育系統(tǒng)。 ? 1）智能化保安系統(tǒng) ? 感應(yīng)門禁（ IC）刷卡系統(tǒng)及：住戶憑此智能卡就可自由進(jìn)出小區(qū)大 ? 門、停車場(chǎng)、電梯、住戶門，感應(yīng)距離為 10公分 — 10公尺，連動(dòng)開 ? /關(guān)門及照明。 小區(qū)智能化是小區(qū)管理系統(tǒng)的技術(shù)平臺(tái)。 ? 桑拿浴室、蒸氣浴室。 ? 邀請(qǐng)政商界知名人士成為本會(huì)所會(huì)員 ? （ 4）娛樂休閑 ? 半室內(nèi)恒溫游泳池 ? 健康運(yùn)動(dòng)室（包括健身室、各種運(yùn)動(dòng)設(shè)施） ? 陶藝吧（即業(yè)主可以到這里制作小型模型、藝術(shù)品、書法等） ? 名畫廊（供業(yè)主欣賞） ? 家政服務(wù)中心（打理私家庭院、游泳池等） ? 寵物醫(yī)院 ? 兒童樂園（兒童游樂中心、兒童電影世界、兒童玩具世界） 三、功能配套建議 ? （ 5）健康護(hù)理中心 ? 為體現(xiàn)項(xiàng)目健康生活的主題，及滿足客戶對(duì)健康的熱切追求，中原建議項(xiàng)目設(shè)置健康護(hù)理中心。 如郵寄、理療、采購(gòu)等日常消費(fèi)，建議物業(yè)提供一對(duì)一的上門服務(wù) 和代辦服務(wù)。功能簡(jiǎn)化到極至，提供日常服務(wù)功能、 餐飲宴會(huì)、部分商業(yè)、 VIP會(huì)員茶座、家庭診所、商務(wù)中心、增 加豪華 SPA熏香等國(guó)際流行功能，并鋪設(shè)信息點(diǎn)，增加室內(nèi)綠 化，以提升檔次和品位。 ? 按目前地勢(shì)情況基本符合風(fēng)水觀基本要求，規(guī)劃布局切忌破壞地勢(shì)地貌，在落差處可采用緩坡、臺(tái)階等處理手法；同時(shí)注意樓座的疏密有致和錯(cuò)落，不影響采光和通風(fēng)，真正做到“藏風(fēng)聚氣”。 “犧牲少量建筑，贏得整體高價(jià)位” 項(xiàng)目用地明顯高于周邊地勢(shì)，而且地塊內(nèi)中高周邊低，應(yīng)該充分利用如此良好的地勢(shì)落差，樓座布局上錯(cuò)落有致，盡可能使四周良好的自然景觀進(jìn)入眼底，同時(shí)倚勢(shì)造景，利用落差大的樓座空隙建設(shè)架空通透車庫(kù)，實(shí)現(xiàn)美觀功能相統(tǒng)一。 ?“關(guān)愛環(huán)境、關(guān)愛成長(zhǎng)” 領(lǐng)養(yǎng)樹木活動(dòng)，體現(xiàn)“關(guān)愛家庭”的 實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，同時(shí)增加業(yè)主對(duì)小區(qū)的參與感和親和力 。 考慮到高端客戶的消費(fèi)習(xí)慣以及項(xiàng)目文化和服務(wù)品牌的建立，在項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)前成立養(yǎng)生會(huì)，通過養(yǎng)生會(huì)平臺(tái)加深客戶對(duì)項(xiàng)目了解，提升服務(wù)價(jià)值。 二、十大營(yíng)銷策略 眼前一亮的模特銷售人員： 為了能讓客戶感受到產(chǎn)品的尊貴，并體現(xiàn)我公司的專業(yè)，房展會(huì)前從模特學(xué)校招 6名模特，聘用時(shí)間為一周，作為臨時(shí)銷售人員，然后經(jīng)過短期強(qiáng)化銷售培訓(xùn)，加上模特們的良好專業(yè)素質(zhì)，在住博會(huì)期間不僅彰顯產(chǎn)品檔次，贏得眾多客戶預(yù)約登記，并成為展會(huì)上最靚麗的一道風(fēng)景線；開盤和促銷活動(dòng)可繼續(xù)聘用。 對(duì)于平面廣告的表現(xiàn)要采用強(qiáng)有力的渲染性和感召性風(fēng)格，利用極品養(yǎng)生的概念營(yíng)造文化訴求與身份感召力，讓真正的目標(biāo)客群看到廣告對(duì)項(xiàng)目引起極大的興趣，傳播主題： ?尋找困惑千年的長(zhǎng)生不老之謎：困惑、真相、境界篇； ?世外桃源的答案：無卒、有名、轟動(dòng)篇； ?高人的寓所：把溫泉帶回家，與高爾夫?yàn)猷徠?。?duì)于項(xiàng)目面對(duì)的高端客群讓其接受項(xiàng)目養(yǎng)生概念最好的方式就是有效的活動(dòng)推廣： ? 煙臺(tái)養(yǎng)生論壇 ? 高級(jí)風(fēng)水講座 利用養(yǎng)生論壇制造新聞傳播點(diǎn)，同時(shí)吸引外地及韓日臺(tái)客群注意；利用高級(jí)風(fēng)水講座在細(xì)細(xì)闡述項(xiàng)目的極品養(yǎng)生價(jià)值的同時(shí)對(duì)本地客群及相關(guān)關(guān)注客群起到鞏固推廣的作用。有形象才能吸引客戶興趣，通過多渠道拓展可以最大化找到目標(biāo)客群，然后通過現(xiàn)場(chǎng)促動(dòng)及體驗(yàn)式營(yíng)銷讓客戶最終購(gòu)買 湯 墅 王 朝 自然、休閑與養(yǎng)生的頂級(jí)居所 溫泉 自然 高爾夫 中國(guó)養(yǎng)生極品居所 消費(fèi)者 傳播主題 傳播訴求 傳播賣點(diǎn) 案名 傳播印象 溫泉 高爾夫 獨(dú)棟原生態(tài)別墅 山水相映的自然環(huán)境 養(yǎng)生文化 風(fēng)水的居住尊貴 政府規(guī)劃旅游專線 區(qū)域發(fā)展?jié)摿? 頂級(jí)別墅訴求 一、營(yíng)銷推廣策略 ? 傳播策略 銷售中心完工 臨時(shí)銷售處處進(jìn)場(chǎng) 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 工程節(jié)點(diǎn) 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 開始認(rèn)購(gòu) 銷售準(zhǔn)備 期 公開發(fā)售期 二次認(rèn)購(gòu)期 形象提升 期 形象提升 銷售蓄勢(shì) 強(qiáng)勢(shì)開盤 持續(xù)銷售 營(yíng)銷節(jié)奏 工地、樣板景觀包裝 銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)駐 建成部分發(fā)售 樣板間裝修完成 一、營(yíng)銷推廣策略 ? 推廣節(jié)奏 工程進(jìn)場(chǎng) 整體開盤強(qiáng)銷期 后期推盤 聯(lián)排多層樣板間裝修完成 一、借歷史之勢(shì) 揚(yáng)養(yǎng)生之名 秦始皇三次巡臨，漢武帝兩次造訪，作為中國(guó)追求養(yǎng)生的兩位代表人物的到來，說明煙臺(tái)在中國(guó)養(yǎng)生文化史上占有極高的地位。 境界 繼續(xù)深化養(yǎng)生概念，利用煙臺(tái)養(yǎng)生歷史人文包裝、風(fēng)水講座讓項(xiàng)目極品養(yǎng)生概念深入人心。 2）他們含蓄內(nèi)斂、深藏不露，不事張揚(yáng)，不愛露富； 3）生活閱歷豐富，見多識(shí)廣，視野開闊，具有國(guó)際觀念，對(duì)文化認(rèn)同與敬慕，鐘情于純自然背景和高品質(zhì)建筑，追求“珍品化生活”； 4）在釋放成功的同時(shí)，喜歡樹立自我，標(biāo)榜個(gè)性，追求獨(dú)特的文化品位，注重高質(zhì)量休閑健康的生活方式； 5）比較關(guān)注國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)新聞動(dòng)態(tài)，以把握大局，掌控商界風(fēng)云。景觀大道拓寬貫通 以后，萊山區(qū)與本項(xiàng)目的物理距離和心理距離大大縮短了，這樣一群高學(xué)歷高收入的人群肯定會(huì)考慮在此擁有自己的家，他們選擇高檔公寓、疊加式別墅和 townhouse等物業(yè)形式。 三、煙臺(tái)客戶研究 （三）煙臺(tái)中高端客戶消費(fèi)需求分析 5. 客戶購(gòu)買力分析 大富階層 中富階層 強(qiáng) 中 ?? 第 一梯層：大小企業(yè)老板 、 礦主 、 高官；外企CEO， 山西 、 北京 、 東北等投資移民老板 ?? 第二梯層：外企、大型企事業(yè)單位供職的中高層人士、具備一定實(shí)力的公務(wù)員等 三、煙臺(tái)客戶研究 購(gòu)買本案的客戶層面，總體上分成經(jīng)濟(jì)實(shí)力截然不同的客戶，購(gòu)買獨(dú)立、聯(lián)排別墅的客戶主要是有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的高端人群，而其他諸如花園洋房、高級(jí)公寓的主要為城市的中產(chǎn)階級(jí)。 ??? 煙臺(tái)本地大小企業(yè)老板、金礦老板經(jīng)濟(jì)承受能力強(qiáng)，能接受總價(jià) 100 萬以上產(chǎn)品。 三、煙臺(tái)客戶研究 （三）煙臺(tái)中高端客戶消費(fèi)需求分析 1. 主流客戶群體特征 ??? 3550 歲為主要的年齡階段。 三、煙臺(tái)客戶研究 （二）煙臺(tái)富人分析 ??? 煙臺(tái)市及周邊地縣企業(yè)主和礦主：事業(yè)有成、擁有私家車、生活優(yōu)越；重視子女教育，看重產(chǎn)品的品質(zhì)、項(xiàng)目檔次、自然景觀、身份象征等，價(jià)格敏感度偏低； ??? 外資企業(yè)、大型企事業(yè)單位在煙臺(tái)長(zhǎng)期工作的境內(nèi)高管人士：中、青年企業(yè)精英，普遍具有較高學(xué)歷和較高的修養(yǎng)， 對(duì)居住品質(zhì)、舒適性、人文特色、區(qū)域環(huán)境、社區(qū)居住人群等的要求較高；價(jià)格敏感度中； ??? 京津、東三省、相鄰內(nèi)陸城市（如山西）等外地客戶：受煙臺(tái)整體濱海城市的吸引，重視煙臺(tái)的城市休閑、度假功能以及未來煙臺(tái)房地產(chǎn)的升值空間，重視項(xiàng)目所在區(qū)域、景觀資源和價(jià)格上升空間。 王朝：朝代的興盛階段，指代皇族的尊貴與世襲的尊榮。 ? 從市場(chǎng)看：煙臺(tái)目前沒有養(yǎng)生別墅，定位養(yǎng)生可以在最大化突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的同時(shí)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行有效區(qū)別。 3. 樹立品牌形象 對(duì)于初涉房地產(chǎn)行業(yè)的公司來說極具特色的項(xiàng)目定位會(huì)讓公司品牌形象在短期內(nèi)建立起來，如北京的 CLASS。多層及小高層銷售可借助別墅銷售良好的形象促動(dòng)。在宣傳上以獨(dú)特的主張及表現(xiàn)來聚焦吸引力；在渠道上拓展多渠道營(yíng)銷，利用強(qiáng)力渠道推廣促動(dòng)項(xiàng)目快速銷售。煙臺(tái)別墅市場(chǎng)發(fā)展層次較低，因此應(yīng)用頂級(jí)的別墅形象來沖擊市場(chǎng)。 國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響 受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入一個(gè)調(diào)整期，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)不明朗，煙臺(tái)也會(huì)受到一定影響。 二、項(xiàng)目 SWOT分析 威脅點(diǎn)（ threat）分析 市場(chǎng)較疲軟 煙臺(tái)作為濱海城市擁有良好的居住環(huán)境，但一直無真正高檔次的別墅項(xiàng)目， 因此也不能受到高端客戶的認(rèn)同，這也影響到煙臺(tái)別墅類物業(yè)的發(fā)展水平。 區(qū)位發(fā)展?jié)摿艽? 南部為煙臺(tái)主要發(fā)展方向，隨著牟平區(qū)的崛起項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值也將得到提升。 周邊配套不夠齊全： 本案周邊缺少相應(yīng)的生活配套設(shè)施，離醫(yī)院、學(xué)校、超市、銀行等基本配套設(shè)施都較遠(yuǎn)。 未來交通良好： 煙臺(tái)規(guī)劃中旅游景觀大道經(jīng)過項(xiàng)目，交通條件良好。項(xiàng)目距萊山區(qū)、牟平區(qū)中心各 15公里， 204國(guó)道直達(dá)社區(qū)北側(cè)，交通便利，煙臺(tái)市政府規(guī)劃中的煙臺(tái) ——牟平景觀大道將于近期開工，直達(dá)項(xiàng)目所在地。距煙臺(tái)機(jī)場(chǎng)約 9公里，距火車站約 23公里，距碼頭約 2公里，完全符合國(guó)際上乘城郊生活 25公里交通標(biāo)準(zhǔn)，向北 3公里是中美合資建設(shè)的建文國(guó)際學(xué)院，入駐該校均可獲得子女出國(guó)深造的機(jī)會(huì)。 高端客戶煙臺(tái)本地企業(yè) 主居多，少量北京、韓籍 客戶 , 視樓盤不同差異 較大 客戶特征為工薪階層，主力為福山、開發(fā)區(qū)客戶，部分芝罘 主要為開發(fā)區(qū)企業(yè)主，少量芝罘等區(qū)及東北、韓籍客戶 。 ?? 隨著煙臺(tái)城市化程度的加深、城市地位的提高、外來企業(yè)的進(jìn)駐及投資的增加，會(huì)產(chǎn)生新的住房需求。品牌形象的塑造越來越重要，品牌集約化經(jīng)營(yíng)時(shí)代來臨。同時(shí)，國(guó)家近兩年來對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)格外的關(guān)注，相繼出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)專項(xiàng)政策，目前來看，這些政策沒有抑制住房?jī)r(jià)的快速上漲。萊山區(qū)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，勢(shì)必帶動(dòng)萊山 ——牟平沿線房產(chǎn)發(fā)展。在煙臺(tái)快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，煙臺(tái)東西兩翼及南部區(qū)域都面臨著較為有利的發(fā)展前景，煙臺(tái)房地產(chǎn)將跨入新的發(fā)展階段，將在近 2 年的時(shí)間內(nèi)進(jìn)入成熟期。 3. 快速增長(zhǎng)期 05 年到 07 年，煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入一個(gè)價(jià)量雙升的階段。東起煙威高速，西達(dá)蓬萊；對(duì)于項(xiàng)目的交通及項(xiàng)目?jī)r(jià)值起著較大的提升作用，同時(shí)增加客戶來源。 解甲莊 規(guī)劃為以發(fā)展居住、商貿(mào)旅游和教育科技產(chǎn)業(yè)為主的有地方特色的生態(tài)型現(xiàn)代化城區(qū)。 二、煙臺(tái)城市經(jīng)濟(jì)概況 六、煙臺(tái)各區(qū)域發(fā)展現(xiàn)場(chǎng) ——幸福新橋片區(qū)是比較傳統(tǒng)的居住老區(qū)，人口密集，但建筑密度大，環(huán)境雜亂，城市形象較差； ——開發(fā)區(qū)規(guī)劃為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，依托較好的環(huán)境和豐富的海景資源，開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，區(qū)域形象迅速上升，人口集聚速度快； ——福山區(qū)原是煙臺(tái)人心目中的“鄉(xiāng)下”，但隨著房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，福山區(qū)的“鄉(xiāng)下”形象正在迅速改變； ——芝罘老區(qū)是煙臺(tái)傳統(tǒng)的城市經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)、政府中心，是傳統(tǒng)意義上的真正的城區(qū)； ——只楚、黃務(wù)片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，城市建設(shè)相對(duì)落后，有待發(fā)展； ——煙臺(tái)未來城市東移，萊山區(qū)是城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，是未來的行政、文化中心，海岸線長(zhǎng)，環(huán)境較好。 ??? 一核：城市核心區(qū)。近年來， GDP 年均增長(zhǎng)率保持在 17%左右。 一、城市概況 二、煙臺(tái)城市經(jīng)濟(jì)概況 位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的現(xiàn)代化國(guó)際性港口城市 ??? 在山東 ——綜合實(shí)力排名第二的城市； ??? 在全國(guó) ——2023 年城市經(jīng)濟(jì)排名第 19 位； ??? 在全球 ——外資投資的熱點(diǎn)城市，與世界經(jīng)濟(jì)有高度的關(guān)聯(lián)。 一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀 ??? 煙臺(tái)國(guó)民生產(chǎn)總值 2023 年達(dá) 2402 億元 ??? 全市土地面積 平方公里，全市海岸線曲長(zhǎng) 公里 。 一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀