【正文】 2023年 3月 2023/3/32023/3/32023/3/33/3/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/32023/3/32023/3/3Friday, March 3, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/3/32023/3/32023/3/32023/3/3 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/3/32023/3/32023/3/32023/3/33/3/2023 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/3/32023/3/3Friday, March 3, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 3日星期五 2023/3/32023/3/32023/3/3 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/3/32023/3/32023/3/33/3/2023 8:37:34 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 ? 內(nèi)容： 在首次開盤前一個月內(nèi)成立本案的業(yè)主監(jiān)理小組，并按照實(shí)際需要召開業(yè)主監(jiān)理小組會議， 邀請部分意向強(qiáng)烈客戶到銷售展示服務(wù)中心參加業(yè)主監(jiān)理小組活動，通過他們之間的口碑來建立本案的高端形象。 營銷活動： 產(chǎn)品品鑒會 ? 時間： 開盤前一周左右 ? 目的： 強(qiáng)化項(xiàng)目價值，穩(wěn)定客戶信心，以促成開盤熱銷。 客戶通訊： ? 客戶通訊 《 玉蘭 》 第一期 ? 時間： 2023年 11月 ? 內(nèi)容： 新區(qū)規(guī)劃、人居發(fā)展方向、都市綜合體解讀、項(xiàng)目介紹等 ? 出刊頻率： 雙月刊； ? 寄送形式： ? 專遞或上門贈送，專遞建議增加可直接郵寄回復(fù)的郵政“回函”形式，以收集客戶信息、鎖定客戶以利進(jìn)一步溝通。 ? 宣傳途徑： 《 臺州日報 》 、 《 臺州商報 》 、 《 臺州晚報 》 、 《 溫嶺日報 》 宣傳海報、臺州電視臺、電話 /短信。 ? 參與人員： 臺州市政府領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)、建筑及景觀規(guī)劃師、媒體記者等。 ? 宣傳途徑： 邀請函、 《 臺州日報 》 、 《 臺州商報 》 、臺州電視臺、短信、鄉(xiāng)鎮(zhèn)橫幅。 事件引爆點(diǎn)： 城市新區(qū)人居發(fā)展論壇 ? 活動時間： 2023年 10月下旬 ? 活動目的： 體現(xiàn)綠城“創(chuàng)造城市美麗”的企業(yè)使命、導(dǎo)入項(xiàng)目作為臺州首個都市綜合體的全新的項(xiàng)目品牌概念。 ? 備選活動（集團(tuán)統(tǒng)籌） ：產(chǎn)品與服務(wù)雙聯(lián)展、園區(qū)生活服務(wù)體系體驗(yàn)活動、“綠城寶寶”評選活動、老年節(jié)活動 重要節(jié)點(diǎn)： 銷售展示服務(wù)中心開放、臺州房交會 ? 活動時間： 銷售展示中心開放前一天與當(dāng)天、 臺州房交會（ 2023年11月 7日 11月 10日） ? 活動內(nèi)容： ? 在銷售展示服務(wù)中心試開放期間定義為尊貴客戶參觀期，通過短信 /電話邀請前期通過營銷活動、接觸溝通中有較強(qiáng)購買意愿、對綠城有良好了解和感情的客戶至銷售服務(wù)中心先期參觀。 08年各階段推廣策略 2023年重要節(jié)點(diǎn)： ? 2023年 10月份， 銷售展示中心開放 ? 2023年 11月 7日 11月 10日， 臺州房交會 ? 2023年 12月或 2023年 1月， 項(xiàng)目一期首次開盤 當(dāng)下推廣的“五個一”工程： ? 一次大活動（城市新區(qū)人居發(fā)展論壇） ? 一次展會（房展會） ? 一本樓書（ 《 遠(yuǎn)見 》 ） ? 一本客戶通訊（ 《 玉蘭 》 ） ? 一系列旅行（“零距離”體驗(yàn)綠城） 第一階段：品牌推廣期 —— 綠城品牌與臺州首個都市綜合體（ 2023年 8月 11月上旬） ? 主題： 全國地產(chǎn)品牌十強(qiáng)來到臺州、臺州首個都市綜合體 ? 重要節(jié)點(diǎn)： ? 2023年 10月 15日，銷售展示服務(wù)中心開放（吳子熊玻璃藝術(shù)館） ? 2023年 11月 7日 11月 10日，臺州房交會 ? 整合傳播方式： ? 戶外： 工地圍墻、黃巖高速出口戶外、通往三區(qū)的中心戶外。 ? 可結(jié)合臺州市總商會等共同舉辦。 活動策略 ? 重點(diǎn)活動： ? 城市新區(qū)人居發(fā)展論壇 ? 內(nèi)容：針對 臺州第二輪城市規(guī)劃的回顧與展望，提出城市發(fā)展中的一大課題：城市新區(qū)建設(shè)與人居發(fā)展，從而引出本案對于城市新區(qū)建設(shè)的意義。 ? 采取先松后緊的投放策略，在后面的幾期投放中，廣告推廣可在一期已建立的市場效應(yīng)上適當(dāng)收緊，更多的依賴項(xiàng)目一期的客戶口碑達(dá)到銷售目的。 ? 在整體的推廣中，前期奠定品牌基礎(chǔ)是本案成功的第一步。 ? 參考： ? 西雅圖是通過建立貿(mào)易聯(lián)合會的方式來實(shí)現(xiàn)城市營銷的。 ? 分享價值 —— 將客戶進(jìn)行細(xì)分，通過對客戶維護(hù)，做客戶群圈層挖掘。新未來 ? 新城中心 遠(yuǎn)見未來 ? 都市生活 遠(yuǎn)見未來 第四部分 核心創(chuàng)意及廣告表現(xiàn) ? 戶外 ? 圍墻 ? 報廣 ? 軟文 ? 折頁 戶外 圍墻 報廣 報廣 軟文 軟文 折頁 （五）傳播策略與推廣計劃 ? 難點(diǎn)思考 ? 傳播策略 ? 客戶積累策略 ? 媒介投放策略 ? 推廣計劃 難點(diǎn)思考 ? 目前臺州市三區(qū)自成體系發(fā)展，椒江作為政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的地位不夠突出，凝聚力不強(qiáng)，如何吸引路橋、黃巖、溫嶺等地區(qū)的客戶？ ? 整體推廣、加強(qiáng)渠道覆蓋等 ? 由于新城區(qū)不具有傳統(tǒng)商業(yè)文脈、商業(yè)氛圍較淡、認(rèn)知度不高，如何樹立項(xiàng)目形象、吸引區(qū)域外的消費(fèi)者前往？ ? 城市營銷入手、導(dǎo)入都市綜合體的價值與消費(fèi)模式等 ? 本案住宅產(chǎn)品是綠城第二代城市公寓，在價格上肯定會比現(xiàn)在的普通住宅產(chǎn)品高出一些，如何解決價格抗性？ ? 豐厚的價值體系、產(chǎn)品品質(zhì)與服務(wù)細(xì)節(jié)、產(chǎn)品保值升值等 傳播策略 基于項(xiàng)目難點(diǎn)，我們設(shè)計了一整套利于項(xiàng)目價值提升的推廣體系。 ? 有遠(yuǎn)見的城市，有遠(yuǎn)見的人，有遠(yuǎn)見的生活 ? 所謂 遠(yuǎn)見者穩(wěn)進(jìn) ，合理控制事物發(fā)展的速度是為了有更好的前景，更長遠(yuǎn)的未來。 第三部分 項(xiàng)目定位及核心概念 ? 整體定位 ? 核心概念 ? 推廣案名建議 整體定位 ? 站在城市運(yùn)營的角度上看，本案具有引領(lǐng)臺州都市生活的高度。 ? 客戶將會為居住在本案而感到自豪，從中得到一種期待、一種向往、一種對臺州中心城市未來生活的想象、一種對美好生活的憧憬。 ? 本案所處未來最具升值潛力的地段之一。 ? 本案將給臺州注入新的城市活力，為臺州生活樹立新的標(biāo)桿。他們有成功的事業(yè)和美滿的家庭。 ? 注重消費(fèi)，娛樂上面消費(fèi)是出名的，其次再是吃喝。 客戶群特征描述 ? 大多數(shù)擁有 2套及以上房產(chǎn)，且現(xiàn)居住面積均在 150方以上，這些客戶雖然擁有房產(chǎn)的總面積較大，但品質(zhì)欠佳，非?？释軌蛸I到體現(xiàn)他們身份的高品質(zhì)房產(chǎn)。 （三）客戶分析 ? 客戶來源 ? 客戶特征 本案客戶來源 ? 政府官員及收入較高的公務(wù)員 ? 電力能源、汽摩配件、醫(yī)藥化工、家用電器、塑料模具、服裝機(jī)械、水泵閥門、工藝美術(shù)、新興材料、鞋帽服裝等 10大支柱產(chǎn)業(yè)相關(guān)的公司（特別是上市公司）老總與高管、私營業(yè)主等。 綠城第二代城市公寓解讀 ? 第二代高層公寓是對以往高層公寓產(chǎn)品從內(nèi)至外的全面升級，是從對園區(qū)內(nèi)部基本層面的設(shè)計關(guān)注轉(zhuǎn)向?qū)Ω蠓秶?城市設(shè)計、人居深層需求、住宅精細(xì)化設(shè)計、園區(qū)文化、生態(tài)景觀等 各方面關(guān)注的一流水準(zhǔn)的高層公寓，并在 對產(chǎn)品背景和所處城市文明的解讀之上，加入高層高檔公寓的市場背景和相應(yīng)的城市脈絡(luò)等相關(guān)內(nèi)容 。 綠城第一代城市公寓評點(diǎn) ? 就嚴(yán)格意義而言，綠城第一代高層產(chǎn)品中還沒有高端產(chǎn)品，在景觀營造、細(xì)節(jié)推敲、成品保護(hù)等方面仍普遍存在著一些常見通病。 ? 本項(xiàng)目的創(chuàng)新點(diǎn)是綠城第二代高級城市公寓。 臺州市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是臺州市政治文化中心，是城市新的核心商務(wù)區(qū)和商圈。 ? 城市廣場 ? 定義 ? 發(fā)展史 ? 分類 本項(xiàng)目屬性之二 ? 本案屬于商業(yè)廣場 ? 由于商業(yè)廣場集百貨、潮流、大型專業(yè)點(diǎn)及零售業(yè)態(tài)的旗艦店為一體的大型組團(tuán)式商業(yè)“ SHOPPING MALL” ，因此商業(yè)廣場的建設(shè)有利于提升城市的檔次，加快城市的開發(fā)建設(shè)進(jìn)程，推進(jìn)地區(qū)開發(fā)建設(shè)，推動整個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展。政府支持力度大，可爭取為本案商業(yè)創(chuàng)造各種有利條件。 ? 椒江的家電數(shù)碼品牌主要有蘇寧電器、國美電器、國商電器，以及頤高數(shù)碼廣場、通達(dá)數(shù)碼，其中國商電器與通達(dá)數(shù)碼為本土品牌。 ? 處于解放路的錦江百貨為椒江最早的成規(guī)模的百貨商場，經(jīng)營狀況一般，車位存在明顯不足。 ? 高層住宅產(chǎn)品上，外立面雖然與綠城第一代高層產(chǎn)品相似，但其營造理念、服務(wù)價值等尚未達(dá)到高端水平。 ? 銷售： 兩個項(xiàng)目均在上半年開盤，其去化率都相當(dāng)好。但只是對自身資源的整合，沒有很強(qiáng)的聚集力。而開元藍(lán)庭院則以山水自然環(huán)境、地理位臵等作為其推廣主題。開元藍(lán)庭院以 90㎡ 左右的二室二廳二衛(wèi)的經(jīng)濟(jì)戶型為主。 溫嶺住宅市場分析 ? 目前溫嶺可售房源不多，處于供不應(yīng)求的局面。被譽(yù)為“中國果蔗之鄉(xiāng)”、“中國高橙之鄉(xiāng)”、“中國大棚西瓜之鄉(xiāng)”、“中國大棚葡萄之鄉(xiāng)”和“蝦仁王國”。國際塑料城的精裝修酒店式公寓是路橋區(qū)首個精裝修樓盤，開盤預(yù)計價格在 10000元左右（包含精裝修），泊盛桃源二期的聯(lián)排初步定價在 300400萬 /左右。在價格方面，集中在 55006000元 /㎡ 。 ? 目前黃巖市場上各類產(chǎn)品形態(tài)較為齊全，有多層、小高層、高層，排屋、別墅，單身公寓等，且各類產(chǎn)品推陳出新，如君悅?cè)A庭的復(fù)式景觀公寓、凱亞城公寓及日月城是四層花園洋房等均顯示出了當(dāng)?shù)剌^高的開發(fā)水平。 ? 從推廣主題上來看，地理位臵、區(qū)域位臵是此區(qū)域內(nèi)樓盤主打賣點(diǎn)。 ? 從建筑風(fēng)格上來看，目前在售房源的建筑風(fēng)格基本以新古典主義為主和現(xiàn)代主義風(fēng)格為主，與綠城的杭州綠園的建筑風(fēng)格極為相似。但這兩個樓盤因?yàn)殚_盤時間較早，目前在售房源不多。 椒江住宅市場分析 ? 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，椒江兩年內(nèi)總體供應(yīng)量至少在 4000套以上。 ? 此區(qū)域在未來規(guī)劃中，土地被用于工業(yè)用地，因此發(fā)展前景不大。 ? 區(qū)域離臺州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)非常近，在臺州市整體規(guī)劃中，此區(qū)塊中的土地是用以居住使用的。 ? 區(qū)域內(nèi)以老小區(qū)為主，此區(qū)域新開發(fā)小區(qū)比較少。 ? 椒江區(qū)住宅開發(fā)主要?dú)w分為三個階段：第一階段：前期單位房；第二階段：中期商品房；第三階段后期高檔商品房：代表樓盤有香格里拉、云頂佳苑、萬家華庭。主要是因成本升高和新政影響，去年下半年以來高端品質(zhì)住宅和別墅、排屋類房屋銷售一路看好，出現(xiàn)了供不應(yīng)求現(xiàn)象，造成期房價格有較大的提高，拉動我市商品房平均價格的上揚(yáng)，而現(xiàn)房價格保持穩(wěn)定。城鎮(zhèn)房價與家庭收入比比值偏大；二是部分縣（市、區(qū)）商品房供大于求，供需矛盾相當(dāng)突出；三是空臵率增加。期房價格基本穩(wěn)定，主要是因成本升高和新政影響。云頂佳苑、香格里拉等定位高端的樓盤，但是其他注重建筑品質(zhì)、環(huán)境綠化規(guī)劃優(yōu)良、物業(yè)管理完善、配套設(shè)施健全的樓盤乏善可陳，臺州高端的建筑產(chǎn)品類型有一定的市場空間。據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，全市共完成商品房銷售面積 ，同比增長 28％。 分析 —— 2023年房地產(chǎn) ? 在國內(nèi)部分城市因各種因素而處于房地產(chǎn)低迷期時，因住房建設(shè)規(guī)劃及市民對改善居住條件的剛性需求，臺州樓市總體上依然保持了平穩(wěn)發(fā)展的勢頭。據(jù)統(tǒng)計， 13季度，市區(qū)房屋銷售價格累計上漲 %，漲幅同比加快 。但別墅、排屋類房屋銷售一路看好，出現(xiàn)了供不應(yīng)求現(xiàn)象。 ? 房屋竣工面積為 ，同比下降 ％，為房屋施工面積的%，說明開發(fā)商受宏觀調(diào)控的影響，放緩了項(xiàng)目施工進(jìn)度。 ——這是一座有遠(yuǎn)見的城市 ? 臺州人對于事業(yè)高瞻遠(yuǎn)矚，極具遠(yuǎn)見，且大氣誠實(shí)、勤勞肯干，富有首創(chuàng)精神。有錢“沒事偷著樂”多好，何必大張旗鼓惟恐天下人不知，臺州的有錢人大多抱著這樣的想法。臺州獲得了中國地方政府創(chuàng)新獎。如此長袖