【房地產(chǎn)精品文檔】07年廣東某地產(chǎn)康王路項(xiàng)目商業(yè)裙樓策劃方案-wenkub.com
2025-02-09 16:52 本頁(yè)面
【正文】 專(zhuān)業(yè) 專(zhuān)業(yè) 專(zhuān)業(yè) 專(zhuān)業(yè) 專(zhuān)業(yè) 專(zhuān)業(yè) ? 喜事多便利店； ? 喬丹（中國(guó)）有限公司； ? 多個(gè)日韓、香港服裝品牌及其首席設(shè)計(jì)師，例如： ? 服裝品牌： Ships、 United Arrows、 Beams、 Okura等 。 專(zhuān)注 中原長(zhǎng)期合作伙伴 ? 屈臣氏； ? 萬(wàn)寧 。 ? 西關(guān)人家； ? 愛(ài)樂(lè)藝術(shù)培訓(xùn) 。 專(zhuān)注 中原長(zhǎng)期合作伙伴 ? Subway健康餐飲集團(tuán)； ? Neway娛樂(lè)連鎖機(jī)構(gòu) 。 專(zhuān)注 客戶(hù)網(wǎng)絡(luò) 日韓市場(chǎng) 香港市場(chǎng) 互聯(lián)網(wǎng)絡(luò) 廣州市場(chǎng) 國(guó)內(nèi)市場(chǎng) 中原 廣州 客戶(hù) 資源 一手 市場(chǎng) 中原國(guó)內(nèi) 各分公司 客戶(hù)資源 二手 市場(chǎng) 雅虎 網(wǎng)易 新浪 搜狐 中原 香港 公司 香港 同業(yè) 協(xié)會(huì) 中原招商客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)圖 71 中原地產(chǎn) 專(zhuān)注 08 年 06 月 08年08月 招商工作開(kāi)始籌備 招商工作 正式開(kāi)展 完成品牌商家的招商工作 08年12月 吸客階段 強(qiáng)攻階段 消尾階段 招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)及策略 ? 篩選商家 ? 主動(dòng)出擊，重點(diǎn)接洽大 型品牌商家 ?跟已經(jīng)達(dá)成共識(shí)的品牌商家簽訂意向合同 ?利用已經(jīng)簽訂的部分品牌商家吸引其它品牌商家 ? 現(xiàn)場(chǎng)招租，以品牌商家的進(jìn)駐吸引零散商家，解決內(nèi)街鋪位的招租難問(wèn)題 69 中原地產(chǎn) 現(xiàn)場(chǎng)考察過(guò)后，篩選出沒(méi)有明顯抵觸態(tài)度之目標(biāo)客戶(hù)繼續(xù) 跟進(jìn)，促其盡快確定進(jìn)駐決定； 第五步 、 確定意向 。 專(zhuān)注 第一步 、 客源篩選 。 專(zhuān)業(yè) 專(zhuān)業(yè) 月 二層 100130元 /㎡ 專(zhuān)業(yè) 專(zhuān)注 項(xiàng)目周邊商鋪個(gè)案租金水平分析 地段 面積（㎡） 價(jià)格（元） 單價(jià)（元） 東風(fēng)西路（荔灣路口） 256 25000 98 東風(fēng)西路嘉和苑首層 53 11130 210 東風(fēng)西路（康王路口附近） 136 16320 120 環(huán)市西路（鞋店） 19 2500 130 西華路東段首層 105 10000 95 西華路 467號(hào)皇上皇首層 39 8580 220 光復(fù)北路地產(chǎn)中介 170 30000 176 光復(fù)北路（近中山七路） 46 5198 113 龍津路 323號(hào) 68 8000 118 龍津中路（近康王路） 16 2320 145 龍津路東路（副食店） 30 2880 96 荔灣北路 119號(hào) 15鋪 120 16500 137 荔灣北路（近東風(fēng)西） 72 6000 83 康王中路臨街鋪 455 50000 109 寶華路 47號(hào)隆紀(jì)酒樓首層 220 42023 191 恒寶廣場(chǎng)負(fù)二層 0068鋪 75 6883 91 07年 4月實(shí)地調(diào)研個(gè)案數(shù)據(jù) 62 中原地產(chǎn) 專(zhuān)注 項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案租金水平分析 龍津中路 長(zhǎng) 壽 路 龍津東路 康 王 中 路 康 王 北 路 本 案 新光城市廣場(chǎng) 中 山 七 路 康王城 個(gè)案 區(qū)位 租金水平 近地鐵站 140150 中間地帶 120135 遠(yuǎn)地鐵站 80100 首層 230250 二層 100150 三層 5060 康王城 新光城 市廣場(chǎng) （南區(qū)） 60 中原地產(chǎn) 專(zhuān)注 SPA、瑜珈會(huì)館 四層業(yè)態(tài)分布圖 58 中原地產(chǎn) 專(zhuān)注 二層業(yè)態(tài)分布圖 品牌快餐 參考圖片 少兒英語(yǔ) 教育中心 創(chuàng)智天地 （少兒智力開(kāi)發(fā)中心） 兒童攝影 專(zhuān)門(mén)店 少兒 教育 書(shū)店 模型 玩具 琴教中心 56 中原地產(chǎn) 專(zhuān)注 目標(biāo)商家 二層品牌餐飲樓面入口 咖啡店 發(fā)型屋 便利店 西餅屋 茶 莊 移動(dòng) 客服店 銀 行 首層業(yè)態(tài)分布圖（品牌店） 旅行社 紅酒屋 54 中原地產(chǎn) 專(zhuān)注 樓層 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 備注 負(fù)一層 樂(lè)器行、書(shū)吧等業(yè)態(tài) 利用項(xiàng)目鄰近東風(fēng)西路市少年宮的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合項(xiàng)目定位的文化特性 首層 銀行、通訊、咖啡屋等商務(wù)配套以及美容、便利店等生活配套業(yè)態(tài) 以滿(mǎn)足本項(xiàng)目住戶(hù)的日常所需為主，其次利用緊靠區(qū)法院的現(xiàn)狀，經(jīng)營(yíng)部分配套業(yè)態(tài) 二層 鋼琴培訓(xùn)中心、英語(yǔ)培訓(xùn)中心、創(chuàng)智天地等文化主題及 Subway健康餐飲 凸現(xiàn)項(xiàng)目的文化和健康的主題形象 三層 大型中餐及健身中心 吸引人流的同時(shí)凸現(xiàn)項(xiàng)目健康時(shí)尚的主題 四層 SPA及瑜伽會(huì)館 針對(duì)本項(xiàng)目的高端消費(fèi)人群的娛樂(lè)、休閑、商務(wù)消費(fèi) 業(yè)態(tài)布局方案 52 中原地產(chǎn) 專(zhuān)注 項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合原則 突出項(xiàng)目的文化性、健康性的高端消費(fèi)的同時(shí)，亦 要考慮到作為社區(qū)商業(yè)配套的合理規(guī)劃 引入經(jīng)營(yíng)能力比較強(qiáng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，以提高商場(chǎng)整體 的經(jīng)營(yíng)能力，減少開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)的難度 有效控制品牌店鋪和非品牌店鋪比例，爭(zhēng)取項(xiàng)目利 潤(rùn)最優(yōu)組合； 50 中原地產(chǎn) 項(xiàng)目整體形象： 48 中原地產(chǎn) 專(zhuān)注 考慮到萬(wàn)科地產(chǎn)為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的角色和其本身獨(dú)特的企業(yè)文化及品牌形象 ，我們?cè)陧?xiàng)目形象點(diǎn)位的策略思考中，以不背離萬(wàn)科地產(chǎn)文化特性為基本，并充分發(fā)揮萬(wàn)科地產(chǎn)在市場(chǎng)中形成的 萬(wàn)科文化 ， 充分結(jié)合本項(xiàng)目整體情況和所在區(qū)域市場(chǎng)情況，做出最適合本項(xiàng)目的形象定位。 專(zhuān)業(yè) 專(zhuān)注 “老西關(guān)” 主動(dòng)消費(fèi)力有限； 被動(dòng)性消費(fèi)較大 （受其父母控制）； 文化與藝術(shù)類(lèi)消 費(fèi)比重占大； 客戶(hù)消費(fèi)群特征 喜歡時(shí)尚消費(fèi)， 面子消費(fèi)和交際消 費(fèi)比重較大，注重 品牌消費(fèi)和附加值 消費(fèi)（ 如購(gòu)物環(huán)境等 ）； 消費(fèi)觀念前衛(wèi)， 較能接受新鮮的觀點(diǎn) 和消費(fèi)習(xí)慣； 注重文化和健康 消費(fèi)，小資情調(diào)比較 突出； 喜歡就近消費(fèi)， 具有濃厚的西關(guān) 情結(jié)； 注重家庭觀念； 崇尚茶樓文化， 茶市消費(fèi)長(zhǎng)旺 不衰； 注重消費(fèi)的性 價(jià)比，即俗稱(chēng) 的“平、靚、 正”。 專(zhuān)注 項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)組合 提升最終銷(xiāo)售時(shí) 良好的商場(chǎng)租金 提高萬(wàn)科 客戶(hù)滿(mǎn)意度 獲取良好而穩(wěn)定 的租金收益 最大程度上 吸引人流 凸現(xiàn)萬(wàn)科 特色品牌文化 差異化特色經(jīng)營(yíng)， 挖掘空白消費(fèi)點(diǎn) 定位依據(jù) 42
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