【正文】 ?企業(yè)分類原則 依據(jù)企業(yè)人數(shù)、辦公面積劃分為四類企業(yè)，其中以人數(shù)為主要參考標(biāo)準(zhǔn)： ?初創(chuàng)型企業(yè)： 20人以下； 200㎡以下 ?成長型企業(yè)： 20100人 ； 2001000 ㎡ ?實(shí)力型企業(yè)： 100500人； 10005000㎡ ?集團(tuán)型企業(yè)： 5001000人； 5000㎡以上 樣本量 樣本選擇標(biāo)準(zhǔn) 共發(fā)放 500份以上問卷，回收有效問卷 117份。 以總部基地為例： 產(chǎn)品面積彈性組合： 樓座組合形式多樣： 二樓座組合 ：單體建建面： 12層商務(wù)樓 5960平米 ； 二或三樓座組合 ： 6層 1620平米； 7層 1910平米； 8層 2190平米； 10層 2860平米； 11層 3150平米； 12層 3445平米； 四樓座組合 ： 6層商務(wù)樓，單體 1190平米或 1250平米； 關(guān)鍵要素 完善的配套，滿足企業(yè)商務(wù)辦公需求，提升區(qū)域成熟度，有效的提高物業(yè)價(jià)值 內(nèi)容 總部基地 國際企業(yè)大道 非中心 MAX空港 西山 郵局 √ √ √ 銀行 √ √ √ √ 商務(wù)酒店 √ √ 規(guī)劃 快捷酒店 √ √ 規(guī)劃 公寓 √ √ 規(guī)劃 日常餐飲 √ √ √ 高端餐飲 √ √ 會議會展 √ √ √ √ 大型會所 √ √ 軌道交通 規(guī)劃 規(guī)劃 規(guī)劃 規(guī)劃 公路交通 √ √ √ √ √ 市場認(rèn)可的配套平臺水平： 郵局 、 銀行 、 日常餐飲 +高端酒店 、 交通 、 會議會展中心 、 公路 、 軌道交通 關(guān)鍵要素 北京工業(yè)地產(chǎn)市場總結(jié) ? 整體層面：隨著城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、土地稀缺因素，北京工業(yè)地產(chǎn)逐步向郊區(qū)市場轉(zhuǎn)移，大城市的輻射范圍逐步延伸到周邊區(qū)域； ? 供應(yīng)層面：北京周邊目前以產(chǎn)業(yè)園供應(yīng)為主，土地資源日益稀缺，以生產(chǎn)加工為目標(biāo)群體的工業(yè)園區(qū)逐步向周邊區(qū)縣轉(zhuǎn)移，因此各類企業(yè)的研發(fā)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)外溢勢在必行，為本項(xiàng)目帶來一定市場機(jī)會； ? 需求層面：企業(yè)客戶外溢現(xiàn)象大量出現(xiàn)，以加工制造 → 研發(fā)生產(chǎn) → 總部為主的外溢順序?yàn)橹?，為本?xiàng)目帶來大量加工制造類企業(yè)客戶需求。一期另有中國移動入駐。總建筑面積約 18萬 M178。四期主要是實(shí)業(yè)和金融服務(wù)業(yè)。其中工業(yè)科研用地 207公頃，公建用地 26公頃，居住用地 39公頃，集中綠地 60公頃，市政道路用地 121公頃，總綠地率 35％，總?cè)莘e率 ，區(qū)域內(nèi)以土地出讓為主， 近期開發(fā)獨(dú)棟產(chǎn)品 占地面積 15萬平米，建筑面積 12萬平米，規(guī)劃總部基地、高科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地、中試及創(chuàng)業(yè)孵化基地、高新科技成果展示及相關(guān)配套服務(wù)四區(qū)一體 產(chǎn)品面積 38005000平米 10010000平米 價(jià)格 廠房出租 ，寫字樓均價(jià) 1萬（只售不租），獨(dú)棟 租金 3元 /平米 /天 銷售狀況 一期出讓土地，二級開發(fā)產(chǎn)品未開售 只出租 客戶狀況 園區(qū)內(nèi)安泰科技、用友軟件、大唐電信及航天時(shí)代電子等 130余家企業(yè)的入駐，基地形成以新材料產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以電子信息產(chǎn)業(yè)為龍頭，電子信息產(chǎn)業(yè)與新材料產(chǎn)業(yè)為龍頭的發(fā)展模式 北京穎泰嘉和科技股份有限公司 ?區(qū)域成熟度、產(chǎn)業(yè)氛圍、產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域配套、區(qū)域環(huán)境 依托資源 ?13000元 /㎡ 平臺價(jià)格 ?電子信息行業(yè)等高科技類公司 客戶情況 亦莊經(jīng)濟(jì) 技術(shù)開發(fā)區(qū) 豐臺總 部基地片區(qū) 順義空港 商務(wù)區(qū) 常營 區(qū)域 西山 片區(qū) 中關(guān)村 中關(guān)村區(qū)域 依托周邊生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)生態(tài)辦公，未來往創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展，但目前產(chǎn)業(yè)氛圍較弱 項(xiàng)目 西山贏府 中間建筑 西山匯 基本情況 占地面積 ㎡；建筑面積 層高也在 ；容積率 ；綠化率 %，凈層高 占地 21萬，建面 30萬，容積率 ，綠化率 30% 占地面積 ，建筑面積 26萬平米 產(chǎn)品 6幢 4層高的獨(dú)體建筑圍合而成 ； 疊拼式工作室、聯(lián)排式工作室 812層寫字樓 產(chǎn)品面積 A座地上面積 17211平方米， B座 8200平方米， C座 10751平方米， D座 9434平方米， E座 1512平方米， F座 1312平方米， A、B座之間的中庭面積 952平方米， 150500平方米工作室，層高 600020230㎡ 價(jià)格 15000元 /平米 32023元 /平米 整棟或整層出售， 17500元 /㎡ 銷售狀況 依靠蓄客售出 ABC三棟，萬平米以上的大面積獨(dú)棟 一期主要產(chǎn)品為 170500平米的聯(lián)排、疊拼、院落式創(chuàng)意工作室 尚未開始銷售 客戶狀況 億陽集團(tuán)、中鋁國際等實(shí)力型客戶 針對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人群、個(gè)人工作室，包括SOHO辦公的客戶群體 ，二期面向高科技企業(yè) 高新科技、影視動漫、文化創(chuàng)意類公司（開發(fā)商與管委會合作招商） ?西部周邊自然環(huán)境 依托資源 ?1500000000元 /㎡ 平臺價(jià)格 客戶情況 ?實(shí)力型客戶 ?創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)類客戶 亦莊經(jīng)濟(jì) 技術(shù)開發(fā)區(qū) 豐臺總 部基地片區(qū) 順義空港 商務(wù)區(qū) 常營 區(qū)域 西山 片區(qū) 中關(guān)村 西山區(qū)域 北京最早低密度總部辦公區(qū)，總部經(jīng)濟(jì)的先行者，依托產(chǎn)業(yè)氛圍和成熟度，產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理取得了較好的市場實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目 總部基地 總部國際 基本情況 豐臺科技園二期產(chǎn)業(yè)基地內(nèi) , 占地 65萬平方米，建面 145萬平米； 一期 20萬平米，二期 25萬平米，三期 60萬平米，四期 40萬平米 （三期包括 4萬平米五星級酒店、 、含 4萬平米總部小公寓，每套面積 3050平米），共 500多棟，容積率 ，綠化 50% 總占地 ；總建面 212880平米 ； 分兩期開發(fā) ， 一期 99659平米 ， 二期 113221平米 ，一期 34棟已交房 ， 二期的西側(cè) 18套也交房 ， 東側(cè)24套在售 ， 還有 6套 產(chǎn)品形式 612層（ 13期）， 15層（四期） 4－ 8層建筑單體 ， 樓間距 910米 產(chǎn)品面積 12006000㎡（ 13期）， 400016000㎡（四期） 戶型面積為 10004300平米 /棟 價(jià)格 18000元 /平米 13500元 /平米 ， 一次性 97折 ， 幾乎客戶都是一次性付款 。各個(gè)園區(qū)（或項(xiàng)目）積極打造低密生態(tài)商務(wù)辦公氛圍； ? 個(gè)性化獨(dú)棟： 亦莊聯(lián)東 U谷為企業(yè)提供多功能通用標(biāo)準(zhǔn)廠房、商務(wù)花園獨(dú)棟辦公、個(gè)性化廠房定制以及各種生活、商務(wù)配套設(shè)施。 ?整體供應(yīng)：辦公物業(yè)市場供應(yīng)以中心區(qū)寫字樓為主，郊區(qū)化低密度辦公存在市場空白； ?整體水平：辦公物業(yè)市場處于商務(wù)市場的初期階段，整體產(chǎn)品水平較低，具備一定市場機(jī)會； ?租售市場：市場表現(xiàn)良好；銷售價(jià)格在 8000元 /平米左右，銷售速度在 4萬平米 / 年；租金水平在 /天 /平米，出租率在 80%左右； ?未來趨勢：商務(wù)市場需求逐步放量，對產(chǎn)品品質(zhì)、項(xiàng)目形象的需求逐步提升。 客戶構(gòu)成 主要以投資客為主，商戶以本地為主，北京商戶逐年遞增。 ? 【總體點(diǎn)評】： 物業(yè)管理好，交通方便，商業(yè)氛圍不濃厚。 客戶關(guān)注要素 地段位置、交通便利性、升值潛力。 銷售狀況 2023年開盤， A座滿租， B、 C座出租率偏低，出租率 70%80%左右。 ? 【周邊現(xiàn)有資源】： 與交通大廈、天利得益和商務(wù)大廈相鄰。客戶構(gòu)成 投資客占 80%，客源主要以本地政府機(jī)關(guān)為主。投資返租，寫字樓承包金8%，酒店承包金 15%。 ? 【總體點(diǎn)評】： 停車位較少，交通方便，區(qū)域位置好，形象高端。 銷售狀況 2023年開盤，目前已銷售 85% 價(jià)格 8400元 /平方米 客戶構(gòu)成 投資客和中型企業(yè)各占 50% 核心賣點(diǎn) 廊坊市目前唯一的準(zhǔn)甲級寫字樓 客戶關(guān)注要素 區(qū)域位置、產(chǎn)品品質(zhì)、升值潛力。 出租率 90% 只租不售，客戶相對單一，多為 大客戶，物業(yè)管理完善 新興大廈 中國平安保險(xiǎn)、中國電信和飯店為主， 大客戶居多 出租率 100% 只租不售 租賃市場 廊坊寫字樓市場租金水平在 － /平方米 /天之間，產(chǎn)品品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)是影響租金水平的重要因素 廣陽道 新華路 其他區(qū)域 元 /平方米 /天 天利得益 商務(wù)大廈 尚都金茂 中太大廈 際華大廈 新興大廈 第六大街 較高租金 租賃市場 峰尚中心 低租金 未來寫字樓 增量 近一兩年廊坊市商業(yè)金融用地土地出讓面積達(dá)到 38萬平方米，建筑面積預(yù)計(jì)達(dá)到 100萬平方米左右，潛在競爭激烈 區(qū)位 占地面積 （平方米） 容積率 建筑面積 （平方米） 用途 出讓年份 和平路西側(cè)、文化藝術(shù)中心北側(cè) 64367 ≤ 193101 商業(yè)金融 2023 和平路西側(cè)、文化藝術(shù) 63344 ≤ 190032 商業(yè)金融 2023 廊坊市愛民道南側(cè)，文豐路東側(cè)，新華路西側(cè) ≤ 23071 商業(yè)金融 2023 南外環(huán)以南，龍河以北，銀河路以東，常甫路以西 80151 ≤ 144272 商業(yè)金融 2023 開發(fā)區(qū)華祥路西側(cè)，匯源道北側(cè) ≤ 153720 商業(yè)金融 2023 廊坊市光明西道以南，西外環(huán)以東 57138 商業(yè)金融 2023 新奧藝術(shù)大道北側(cè)、和平路東側(cè) ≤ 193848 商業(yè)金融 2023 光明西道北側(cè)、育才路西側(cè) ≤ 128267 商業(yè)金融 2023 廊坊市愛民道以南，文豐路以東 ≤ 4760 商業(yè)金融 2023 合計(jì) 1088209 核心地段 +產(chǎn)品品質(zhì) +交通便利 ? 【區(qū)域價(jià)值】 :位于寫字樓分布最多的廣陽道上。 形象好，位置佳，產(chǎn)品品質(zhì)良好。 尚都金茂中心 入駐企業(yè)來源：貿(mào)易 20%，咨詢 14%，工業(yè) 12%，服務(wù) 11% 出租率 70%80%左右。 以中型公司和投資客為主。 8部電梯，室內(nèi)配設(shè)分戶空調(diào) 物業(yè)檔次 中高端 中高端 中端 中高端 項(xiàng)目概況 2 普遍不注重寫字樓的品質(zhì)，物業(yè)服務(wù)水平較低 廊坊寫字樓市場銷售速度較快，市場表現(xiàn)良好；其中，客戶以本地投資客為主，企業(yè)自用客戶相對較少，且以本地中小企業(yè)為主。 外立面 面磚和玻璃。 電梯間 ，一般裝修。 總建筑面積近 4萬平方米，樓層為 23層，物業(yè)管理費(fèi) 。 地上停車免費(fèi)，地下停車 300元 /月。 電梯間 4平方米左右，簡裝。由 A、 B、 C座組成， A座共14層， B座 7層、 C座 5層 總建筑面積 5400平方米，可租售面積 4200平方米 單層面積 1900平方米 面積區(qū)間 40134平方米 89640平方米 70110平方米 170－ 300 公共區(qū)域 大堂面積 100平方米，面磚，簡裝 電梯間 4平方米左右，普通精裝修。寫字樓首層 ， 2層、 320層 、共 306套。 ?新興大廈、中太大廈為酒店 +寫字樓的綜合體，寫字樓共用酒店的大堂與配套。 三、市場機(jī)會及客戶分析 廊坊工業(yè)地產(chǎn)市場分析 廊坊辦公物業(yè)市場分析 北京工業(yè)地產(chǎn)市場分析 客戶分析 ?廊坊寫字樓項(xiàng)目較少，主要集中在 廣陽道、新華路 、第六大街至第八大街區(qū)域。 開發(fā)模式 企業(yè)主導(dǎo) 政府 +企業(yè) 政府 +企業(yè) 政府 +企業(yè) 招商形式 出租寫字樓、 出租廠房 出讓土地為主，有一部分標(biāo)準(zhǔn) 廠房出租 土地出讓和廠房出租 出租廠房 租金 /價(jià)格 寫字樓： /天 /平 廠房： /天 /平 土地： 20萬 /畝 廠房： /天 /平 廠房租金： 13萬元 /年 土地出讓： 1620萬元 /畝 土地出讓： 1620萬 /畝 廠房租金： /平方米 /天 限制條件 土地出讓要 50畝以上 企業(yè)固定資產(chǎn)南區(qū) 120萬元，北區(qū) 100萬元。 ?固安、永清等區(qū)縣均已開發(fā)出高品質(zhì)，意識領(lǐng)先的優(yōu)秀園區(qū)。市區(qū)周邊永清、固安等地，也有成熟的工業(yè)園項(xiàng)目。 文化休閑中心 體育中心 會展中心 市民廣場 周各莊商務(wù)區(qū) 城市商業(yè)中心區(qū) 交通樞紐中心 光明商務(wù)區(qū) 龍河次中心 城市規(guī)劃 廊坊城市新框架：?一軸一廊兩環(huán)八中心? ?全國目前唯一通過 ISO14001環(huán)保體系認(rèn)證的城市。 整體規(guī)劃 整體布局呈現(xiàn)三點(diǎn)組團(tuán)模式，各個(gè)組團(tuán)功能相對明確 ?一軸： 即南北綠色步行軸，北至廊坊尖塔區(qū)域南到廊坊龍河次中心區(qū)，其中，廊坊火車站南北廣場至廣陽道是一軸的核心組成部分，是發(fā)展特色商貿(mào)、文化交流、生態(tài)居住、游玩休憩的最佳區(qū)域。預(yù)計(jì)通車時(shí)間為 2023年末。 北京 廊坊 天津 保定 石家莊 唐山 張家口 承德 戰(zhàn)略規(guī)劃利好 交通規(guī)劃