【正文】 132 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 拉丁風(fēng)情 中海怡美山莊 129 附件 2：建筑風(fēng)格示意 130 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 意大利小鎮(zhèn)風(fēng)格 —— 波托菲諾 125 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中海：倡導(dǎo)成都居住文明 中海：影響成都十年 —— 給成都一個(gè)未來 119 thanks 120 附件 1：園林風(fēng)格示意 121 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 躍式空間 —— 增加空間層次感，彰顯尊貴。 陽光露臺(tái) —— 退讓式的陽光大露臺(tái)可以增添花園洋房頂層復(fù)式單位附加值 陽光大露臺(tái) 底層陽光花園 113 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 疊拼別墅戶型面積參考市場主流戶型面積 戶型 面積區(qū)間 面積 比例 建筑面積 功能需求 疊拼別墅 220250㎡ 100％ 12192 入戶花園、多功能房、陽光房、下沉客廳、工人房衣帽間、空中花園 合計(jì) 12192 ?疊拼別墅是啟動(dòng)區(qū)頂級產(chǎn)品，因此在現(xiàn)場展示、園林景觀方面要求較高。 市場現(xiàn)狀 國際社區(qū) 產(chǎn)品亮點(diǎn) 代表 樓盤 “CVA” 因素 價(jià)值 體現(xiàn) 多層住宅 ?復(fù)式：凸窗、儲(chǔ)藏室、衣帽間，贈(zèng)送空中花園 蜀風(fēng)花園城 西區(qū)花園 中海名城 ?復(fù)式：頂層挑高，贈(zèng)送大露臺(tái) ?增強(qiáng)室內(nèi)自然感光度 ?標(biāo)準(zhǔn)層：陽光房、凸窗、大陽臺(tái) ?標(biāo)準(zhǔn)層：錯(cuò)層陽臺(tái)，躍式設(shè)計(jì) ?贈(zèng)送面積，增強(qiáng)空間感 ?躍閣樓層：凸窗、陽臺(tái)、屋頂花園、大露臺(tái) ?頂層：挑高室內(nèi)空間 ?贈(zèng)送使用空間 ?躍式單位：入戶花園、功能房、凸窗、衣帽間 ?躍式單位：錯(cuò)層陽臺(tái) ?贈(zèng)送面積 ?底層：私家小庭院 ?底層：步入陽臺(tái)，設(shè)計(jì)躍式 ?增強(qiáng)空間感 106 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?躍式單位設(shè)置較少，主要考慮避免與情景洋房在面積上形成沖突。 目前中高端市場的在售樓盤是我們確定啟動(dòng)區(qū)戶型面積的主要參考依據(jù) 平面戶型 躍式 戶型 疊拼 別墅 TOWNHOUSE 2*2*1 3*2*2 4*2*2 西區(qū)花園 91㎡ 121137㎡ —— 136156㎡ —— 232㎡ 蜀風(fēng)花園城 —— —— —— 165175㎡ —— —— 錦繡森林 8389㎡ 117㎡ —— —— 143㎡ 169194㎡ 金林半島 —— —— —— —— 198203㎡ 335358㎡ 中海名城 —— 131150㎡ 170194㎡ 224248㎡ —— —— 學(xué)林雅苑 —— —— —— 216273㎡ —— —— 普羅旺斯 —— 134188㎡ —— 220277㎡ —— —— 錦城花園 —— 187㎡ 166204㎡ 錯(cuò)層 216㎡ 復(fù)式： 334347㎡ 左岸花都 —— 120139㎡ —— —— —— —— 金色家園 84㎡ 103116㎡ 120137㎡ 142㎡ —— —— 中高端樓盤的兩房比例較少 主要戶型以 120－ 140平米的三房， 160平米左右的四房為主 104 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)代化外立面具有 面 強(qiáng)烈的視覺沖擊力，建議布置在離街較近的位置，強(qiáng)調(diào)昭示效果。 98 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。競爭不激烈，但目標(biāo)市場小，不宜大量開發(fā)。 ?情景洋房和疊拼別墅市場認(rèn)可度較高，但價(jià)格競爭大。 啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品類別及其特征分析 市場細(xì)分 物業(yè)類型 優(yōu)勢 劣勢 對應(yīng)策略 主流 市場 普通多層（五 七層） 適應(yīng)市場發(fā)展趨勢，整體份額大 競爭樓盤多，較難獨(dú)占小塊市場分額 注重細(xì)部構(gòu)造，增加產(chǎn)品附加值 明星市場 疊拼別墅（四層） 處于潮流前端的產(chǎn)品類型 核心景觀資源未能展示 加強(qiáng)區(qū)域邊界建設(shè)，注重組團(tuán)景觀規(guī)劃 空白 市場 國際公寓（小高層） 抓住機(jī)會(huì)，回避競爭，快速回籠資金 市場份額小，產(chǎn)品排他性較強(qiáng) 鎖定市場份額，有針對性打造產(chǎn)品。 商業(yè)開發(fā)時(shí)間計(jì)劃 2023 2023 2023 2023 2023 商業(yè)類型 主要業(yè)態(tài) 關(guān)鍵要素 完全街區(qū) A 類街區(qū) B 類街區(qū) C ?食品餐飲 ?服務(wù) ?時(shí)尚店 ?硬品 ?娛樂類 ?電影城 ?服飾店 ?電器音響 ?大型超市 強(qiáng)調(diào)品牌店對商業(yè)氛圍的帶動(dòng)作用 特色娛樂類的進(jìn)入，如3D影城 滿足區(qū)域內(nèi)的購物需求即可，檔次略低于五百強(qiáng)企業(yè) 92 問題的解決方案 ★ 啟動(dòng)模式及策略 ★ 配套物業(yè)發(fā)展建議 ★ 建筑單體物業(yè)發(fā)展建議 93 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)劃方案業(yè)態(tài)業(yè)種示意 A B C 食品餐飲 服務(wù) 時(shí)尚店 硬品 … 娛樂類 電影城 服飾店 電器音響 …… 大型超市等 88 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 參考方案 開發(fā)次序 ： 完全街區(qū)（ A） 類街區(qū)（ B） 類街區(qū)（ C） A B C 84 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 制定商業(yè)分期開發(fā)計(jì)劃必須解決的核心問題 對后期商業(yè)，如何進(jìn)行業(yè)態(tài)業(yè)種的規(guī)劃，達(dá)成區(qū)域商業(yè)中心的目標(biāo) 核心問題 如何應(yīng)對前期商業(yè)氛圍淡薄的問題 82 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 配套物業(yè)發(fā)展建議 文化活動(dòng)中心（賣場）規(guī)劃 園林景觀 商業(yè)街定位及分布 道路 /及導(dǎo)識(shí)系統(tǒng) 啟動(dòng)區(qū)選址 國際公寓定位 國際學(xué)校發(fā)展模式建議 集中商業(yè)分期開發(fā)建議 78 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 園林景觀 —— 組團(tuán)中心庭院 構(gòu)成元素：游泳池、水體、健康小徑、休閑亭、建筑環(huán)藝小品、綠化植物、沙石等。 園林景觀設(shè)計(jì)原則 體現(xiàn)區(qū)域開發(fā)氣勢，超越市場競爭 單一的園林設(shè)計(jì)風(fēng)格對于區(qū)域開發(fā)過于單調(diào)，園林設(shè)計(jì)應(yīng)分期、分組團(tuán)設(shè)計(jì)，體現(xiàn)多主題風(fēng)情 原則一 原則二 71 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)內(nèi)導(dǎo)示系統(tǒng) —— 外部視覺統(tǒng)一 67 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 外圍導(dǎo)示系統(tǒng) —— 路旗 功能： 指引性 營造成熟大社區(qū)的氛圍 提升樓盤整體形象 位置：沿西延線兩旁 64 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 外圍導(dǎo)示系統(tǒng) —— 城區(qū)界定 “城區(qū)界定” —— 設(shè)置區(qū)域標(biāo)識(shí)物，大型廣告光柱 體現(xiàn)大氣魄 60 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)街注意事項(xiàng) 商業(yè)步行街細(xì)部設(shè)計(jì) 在首期展示時(shí)，將店面統(tǒng)一標(biāo)識(shí)裝飾，并進(jìn)行簡單裝修，把未來的業(yè)態(tài)展示出來，把休閑品味形象先行做出 56 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 看樓路線設(shè)計(jì)思路 整體思路：先收后放，在進(jìn)入?yún)^(qū)域內(nèi)，用小型休閑廣場、 Block商業(yè)街區(qū)體現(xiàn)休閑生活氛圍；道路、高爾夫公園體現(xiàn)區(qū)域開發(fā)氣勢 啟動(dòng)區(qū) 視覺上的“先收后放”，同時(shí)體現(xiàn)居住品質(zhì)和區(qū)域開發(fā)氣勢 在看樓路線前端，展示學(xué)校、商業(yè)街、情趣小廣場等，較小的尺度 ,“先收” 在進(jìn)入主干道后，通過道路、集中綠地、高爾夫公園尺度放開，盡力展示區(qū)域開發(fā)氣勢 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)街定位 根據(jù)上一階段成果，本區(qū)域?qū)I(yè)街＋鄰里商業(yè)街總規(guī)?？刂圃?20230平米左右，其中： Block國際風(fēng)情商業(yè)街區(qū) 5000平米 鄰里商業(yè)街 15000平米 根據(jù)案例研究，鄰里商業(yè)街最大限度的滿足居民的便利性，分布呈多點(diǎn)、分散狀態(tài)。 各種功能參考規(guī)模 類型 功能 參考面積 小計(jì) 備注 社區(qū)服務(wù)類 干洗店 20㎡ 1800 ㎡ 住宅區(qū)內(nèi)易存活，能帶給居民切實(shí)的便利，同時(shí)具有相對較好的經(jīng)濟(jì)效益，置于較好位置。 文化活動(dòng)中心的功能定位以避免虧損作為首要考慮因素 根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，將啟動(dòng)區(qū)會(huì)所功能分為三部分 社區(qū)服務(wù)類 品牌服務(wù)類 公益服務(wù)類 自身盈利 保本經(jīng)營 提供公益服務(wù)，可能虧損 品牌服務(wù)類主要利用自身品牌形成吸引力，無需布置在底層，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，品牌健身會(huì)其規(guī)模在 1000㎡左右為宜 ? 文化活動(dòng)中心在滿足其基本功能的基礎(chǔ)上 ,盡量保證后期經(jīng)營的可盈利性。 賣場規(guī)劃 ? 南北方向兩條主干道提前完工，展示大盤的氣勢氣質(zhì)。 政府教育部門在校舍、教學(xué)設(shè)施、政策、人員等方面給予一定的扶持和幫助。 學(xué)校經(jīng)營模式初步判斷 公辦民助 民辦學(xué)校模式 民辦公助 股份制模式 股份合作制模式 與政府目標(biāo)不符 無需吸納資金 與中海企業(yè)目標(biāo)不符 用排除法，可供借鑒的辦學(xué)模式為，模式 模式 4 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 股份制模式 —— 以入股的方式，吸納社會(huì)閑散資金，由教育專家管理經(jīng)營學(xué)校，學(xué)校實(shí)行所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離。本區(qū)域緊鄰高新西區(qū)，交通便利，且擁有外籍人士較為關(guān)注的公園資源，有能力滿足外籍人士的生活、工作需求。 國際公寓訪談要點(diǎn) 外籍租賃客戶 職業(yè)特征 ?主要租賃客戶為跨國公司的技術(shù)骨干，較多為歐美人或享受歐美公司福利待遇的其他外籍人士，有較高的住房消費(fèi)水平 現(xiàn)居住地 ?租賃凱萊帝景、銀都花園、錦繡花園等高端物業(yè)，注重安全舒適性 租賃方式 ?由公司出面租房，考慮到安全性、生活習(xí)慣等方面要素，一般租住在一起、超過 10戶 租賃物業(yè)特點(diǎn) ?外籍人士的外派均攜帶家屬，戶型要求適合全家人居住，面積超過 150平米的三房兩廳為主要需求戶型， ?對舒適性要求較高，如洗手間，要求面積較大的二衛(wèi)甚至三衛(wèi) ?相對較喜愛電梯物業(yè) ?期望小孩能受到良好的教育 租賃期 ?在投資建廠初期是跨國公司技術(shù)骨干進(jìn)入成都的高峰期 ?技術(shù)骨干外派為開發(fā)項(xiàng)目，短期項(xiàng)目在三個(gè)月以內(nèi)，一般住酒店 ?項(xiàng)目開發(fā)期超過一年，由公司集體租賃公寓 租金水平 ?60元 /平米 .月左右 35