【正文】 2023年 2月 10日星期五 6時(shí) 57分 10秒 18:57:1010 February 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , February 10, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 10日星期五 下午 6時(shí) 57分 10秒 18:57: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 18:57:1018:57:1018:572/10/2023 6:57:10 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 下午 6時(shí) 57分 :57February 10, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 :57:1018:57Feb2310Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 ? 以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益最大化為原則進(jìn)行成本控制，對(duì)材料選型、設(shè)計(jì)變更進(jìn)行性價(jià)比論證，以提高項(xiàng)目綜合收益。 50 融匯集團(tuán)成本管理流程診斷－ 2 序號(hào) 現(xiàn)狀與問題 標(biāo)桿企業(yè)做法 4 變更管理 ? 變更管理不力，事前無變更原因分類，變更或簽證前，成本部門沒有事前估算，不發(fā)揮成本控制的作用； ? 項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到施工過程的各部門配合需待提高，減少因個(gè)別部門的參與不夠?qū)е碌脑O(shè)計(jì)變更。 ? 標(biāo)桿企業(yè)一般建立全項(xiàng)目的成本管理體系，內(nèi)部專業(yè)人員配置齊全，同時(shí)責(zé)任成本與績(jī)效考核掛鉤； ? 建立獨(dú)立的成本管理部。 2. 從可研階段至施工圖階段，目標(biāo)成本是不斷細(xì)化和深化的過程；在設(shè)計(jì)、工程各階段進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本的分析與平衡；目標(biāo)成本分解并落實(shí)到具體責(zé)任部門和崗位。 47 融匯集團(tuán)客服管理流程診斷 論證 策劃 設(shè)計(jì) 采購 工程 營(yíng)銷 客服 序號(hào) 現(xiàn)狀與問題 標(biāo)桿企業(yè)實(shí)踐 1 客戶意識(shí)及客服職責(zé)定位 ? 公司客戶導(dǎo)向意識(shí)需要進(jìn)一步加強(qiáng) ? 對(duì)客戶服務(wù)的職能定位不清晰職，重視程度不足 ? 沒有客戶會(huì) ? 客服部門參與項(xiàng)目開發(fā)的各環(huán)節(jié) ? 通過外部中立的調(diào)研公司對(duì)業(yè)主進(jìn)行客戶滿意度調(diào)查，重點(diǎn)關(guān)注客戶對(duì)產(chǎn)品的需求與意見。 ? 銷售過程中，每月對(duì)營(yíng)銷推廣方案進(jìn)行分析總結(jié)并報(bào)審核。 ? 明確規(guī)定銷售變更與折扣的分類與審批權(quán)限。要進(jìn)一步明確營(yíng)銷策劃的要點(diǎn)和內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn) ? 定位策劃報(bào)告由營(yíng)銷部寫，其它部門參與度不夠 ? 營(yíng)銷無相應(yīng)工作節(jié)點(diǎn)計(jì)劃． ? 兩項(xiàng)目營(yíng)銷沒有充分整合 ,僅僅靠個(gè)人的交流 . ? 營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)項(xiàng)目全程策劃，從項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研開始到開盤前的資料準(zhǔn)備。 ? 有規(guī)范的材料、設(shè)備信息庫。 ? 工程驗(yàn)收有標(biāo)準(zhǔn)的驗(yàn)收規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)； ? 在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行物業(yè)移交驗(yàn)收和對(duì)驗(yàn)收整改的確認(rèn)，參加部門包括監(jiān)理、物業(yè)、工程、客服、銷售。 ? 有完整的工藝質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)。 ? 定期的執(zhí)行檢查、分析和改進(jìn)機(jī)制 3 工程質(zhì)量 ? 工程的質(zhì)量管理尚未建立系統(tǒng)規(guī)范的指導(dǎo)文件和標(biāo)準(zhǔn)的作業(yè)指引。1. 進(jìn)度的問題對(duì)企業(yè)的信譽(yù)起著十分重要的作用2. 工期延長(zhǎng)，投入資金不能在承受期內(nèi)回籠，產(chǎn)品失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力1. 進(jìn)度的問題對(duì)企業(yè)的信譽(yù)起著十分重要的作用2. 工期延長(zhǎng)，投入資金不能在承受期內(nèi)回籠，產(chǎn)品失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力質(zhì)量管理質(zhì)量管理1. 選擇好隊(duì)伍（施工、監(jiān)理）；考察、質(zhì)量管理系統(tǒng)；2. 樣板先行；3. 按工序驗(yàn)收1. 選擇好隊(duì)伍（施工、監(jiān)理）；考察、質(zhì)量管理系統(tǒng)；2. 樣板先行；3. 按工序驗(yàn)收1. 質(zhì)量是產(chǎn)品品牌的基礎(chǔ)，是企業(yè)品牌美譽(yù)度、忠誠(chéng)度最好的注解2. 1/4 的客戶是來自于老客戶介紹，產(chǎn)品質(zhì)量的作用最大1. 質(zhì)量是產(chǎn)品品牌的基礎(chǔ)，是企業(yè)品牌美譽(yù)度、忠誠(chéng)度最好的注解2. 1/4 的客戶是來自于老客戶介紹，產(chǎn)品質(zhì)量的作用最大安全管理安全管理1. 制定安全規(guī)程；2. 文明現(xiàn)場(chǎng)管理；3. 一定的資金投入和獎(jiǎng)懲1. 制定安全規(guī)程；2. 文明現(xiàn)場(chǎng)管理；3. 一定的資金投入和獎(jiǎng)懲1. 是公司一個(gè)社會(huì)形象的縮影2. 減少法律糾紛和經(jīng)濟(jì)賠償1. 是公司一個(gè)社會(huì)形象的縮影2. 減少法律糾紛和經(jīng)濟(jì)賠償管理要點(diǎn)作用意義41 融匯集團(tuán)工程管理現(xiàn)狀診斷 1 論證 策劃 設(shè)計(jì) 采購 工程 營(yíng)銷 客服 序號(hào) 現(xiàn)狀與問題 標(biāo)桿企業(yè)實(shí)踐 1 制度及組織建設(shè) ? 工程技術(shù)指導(dǎo)性文件有待進(jìn)一步完善，沒有企業(yè)內(nèi)控的工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) ?“如何縮短工程周期 ” 等基礎(chǔ)研究不足 ? 有基本的流程，但僅僅是辦事的過程描述，沒有標(biāo)準(zhǔn)和要點(diǎn) ? 導(dǎo)致工程進(jìn)度和質(zhì)量的不可控 ? 建立工程全過程管理流程，關(guān)鍵階段如材料驗(yàn)收、工程驗(yàn)收以子流程來規(guī)范； ? 建立適合自己管理模式的 工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 體系。 7 人才培養(yǎng) ? 現(xiàn)有采購部是剛從工程部分出的人員，專業(yè)技能不夠，需通過外派會(huì)引進(jìn)專家進(jìn)行內(nèi)訓(xùn)。 ? 現(xiàn)場(chǎng)有樣板庫。 ?材料信息庫和樣板庫不完善： 沒有建立完善的材料信息庫。 ? 建立起戰(zhàn)略采購合作商 5 合同管理 ? 合同管理粗放，沒有整合的責(zé)任部門 ? 沒有規(guī)范的公司合同文本 ? 合同隨意性強(qiáng)，無監(jiān)管部門 ? 采購合同沒有交底 ? 合同的執(zhí)行尚需加強(qiáng) ? 有規(guī)范的合同管理制度，標(biāo)準(zhǔn)的合同文本。 融匯集團(tuán)采購管理現(xiàn)狀診斷 1 38 論證 策劃 設(shè)計(jì) 采購 工程 營(yíng)銷 客服 序號(hào) 現(xiàn)狀與問題 標(biāo)桿企業(yè)實(shí)踐 3 采購實(shí)施 ? 沒有制訂采購招標(biāo)計(jì)劃與公司統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致采購進(jìn)度、質(zhì)量、成本不可控 ? 材料設(shè)備采購價(jià)格市場(chǎng)數(shù)據(jù)調(diào)研和積累需要加強(qiáng)。 采購策略 采購實(shí)施 采購監(jiān)控 ?采購方式選擇 ? 戰(zhàn)略采購 ? 招標(biāo)采購 ? 工程采取工程量招標(biāo)方式 ? 實(shí)行總價(jià)和單價(jià)結(jié)合的方式招標(biāo) ? 直接采購 ?總包與分包方式選擇 ? 資金流考慮 ? 利潤(rùn)目標(biāo)考慮 ? 內(nèi)部人員能力考慮 需要建立清晰的采購策略與采購流程，形成有效的采購監(jiān)控機(jī)制 ?采購信息與供方信息庫建立 ?供方管理 ?采購作業(yè) ? 采購計(jì)劃模式 ? 招標(biāo) /直接采購作業(yè)模式 ? 采購合同交底與驗(yàn)收 ?價(jià)格監(jiān)控 ? 價(jià)格信息庫機(jī)制與限價(jià)體系 ? 價(jià)格談判與采購執(zhí)行分開機(jī)制 ? 包死價(jià)乙供材料的質(zhì)量監(jiān)控 ? 非包死價(jià)材料的價(jià)格控制 ?合同履行監(jiān)控 37 論證 策劃 設(shè)計(jì) 采購 工程 營(yíng)銷 客服 序號(hào) 現(xiàn)狀與問題 標(biāo)桿企業(yè)實(shí)踐 1 職能設(shè)置 ?從組織設(shè)計(jì)上看，價(jià)格談判與采購執(zhí)行已分開，這是風(fēng)險(xiǎn)管控的基本原則 ,但現(xiàn)階段沒有劃清與其它部門的權(quán)責(zé)與界線。 36 ? 作為資源整合型的房地產(chǎn)業(yè)，工程與采購占成本的大部分，所以采購招標(biāo)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的重要環(huán)節(jié)。 ? 將景觀的概念設(shè)計(jì)和裝修方案設(shè)計(jì)前置，在方案設(shè)計(jì)階段開始考慮景觀概念設(shè)計(jì)，專業(yè)之間需要相互參照； ? 設(shè)計(jì)各階段，如方案設(shè)計(jì)與后續(xù)的施工圖設(shè)計(jì)之間，設(shè)有設(shè)計(jì)交底環(huán)節(jié)。在設(shè)計(jì)之前提出目標(biāo)成本，以指導(dǎo)設(shè)計(jì)。 ? 設(shè)計(jì)管理中的問題將為后續(xù)施工管理和成本管理帶來巨大的隱患。 3 定位決策 ? 專業(yè)決策機(jī)制欠缺：決策職能模糊，決策過程沒有規(guī)范要求，會(huì)影響決策的效率和質(zhì)量，對(duì)項(xiàng)目定位決策責(zé)任比較模糊 ? 建立清晰的專業(yè)決策機(jī)制，行政決策一般建立在專業(yè)決策的基礎(chǔ)上。由于現(xiàn)階段決策領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)豐富尚可滿足近兩年的發(fā)展 ,但長(zhǎng)期來看不能轉(zhuǎn)化為公司能力 ,將為異地?cái)U(kuò)張帶來風(fēng)險(xiǎn) 尚未建立公司級(jí)的項(xiàng)目策劃報(bào)告模版 ? 公司進(jìn)行 深度的客戶細(xì)分研究、識(shí)別每一類客戶及客戶價(jià)值定位 ； ? 市場(chǎng)策劃部門牽頭，其他部門深度參與，領(lǐng)導(dǎo)集體決策 ? 規(guī)范的項(xiàng)目策劃報(bào)告模版。 ? 有規(guī)范并可操作的城市、項(xiàng)目投資價(jià)值評(píng)價(jià)模型 ? 制定有規(guī)范、詳細(xì)的項(xiàng)目聽證各方的評(píng)分細(xì)則和標(biāo)準(zhǔn) ? 有規(guī)范的項(xiàng)目可行性研究流程及報(bào)告模版 ? 財(cái)務(wù)、成本、設(shè)計(jì)等部門也深度參與 2 調(diào)研 沒有公司級(jí)的土地和產(chǎn)品市場(chǎng)的調(diào)研流程，導(dǎo)致項(xiàng)目可行性研究不準(zhǔn)確，提高決策風(fēng)險(xiǎn)； ? 對(duì)異地土地和產(chǎn)品市場(chǎng)關(guān)注不足 ? 對(duì)全國(guó)性的戰(zhàn)略性布局沒有清晰定位與分析，加大了今后異地?cái)U(kuò)張的盲目性 ? 規(guī)范的土地及產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)研流程及標(biāo)準(zhǔn) ? 加強(qiáng)針對(duì)項(xiàng)目調(diào)研的同時(shí)，強(qiáng)化日常的市場(chǎng)調(diào)研工作，積累基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 3 人員配置 ? 投資分析人才不足，未來可能成為控制風(fēng)險(xiǎn)和異地?cái)U(kuò)張的瓶頸 ? 配置有強(qiáng)大的土地拓展、投資分析、市場(chǎng)研究人才隊(duì)伍 29 一個(gè)健全的項(xiàng)目策劃應(yīng)當(dāng)關(guān)注五方面問題 項(xiàng)目策劃 ?對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，建筑設(shè)計(jì)思路，銷售價(jià)格，經(jīng)濟(jì)效益分析以及未來的營(yíng)銷思路及競(jìng)爭(zhēng)方案進(jìn)行全方位的策劃研究。 ? 在流程的關(guān)鍵點(diǎn)如組織可行性研究以操作指引來規(guī)范。 23 綜述 融匯集團(tuán)商業(yè)管理 1 序號(hào) 現(xiàn)狀與問題 1 制度與流程 ? 兩個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)未能進(jìn)行良好的溝通與交流 ? 對(duì)于商業(yè)資源未能進(jìn)行整合 ? 集團(tuán)商運(yùn)部剛成立，現(xiàn)階段的工作以溝通為主 ,相關(guān)制度與權(quán)責(zé)需待補(bǔ)充 . ? 商業(yè)運(yùn)營(yíng)的數(shù)據(jù)庫尚待完善 ? 對(duì)于學(xué)校及相關(guān)公建的招商工作需確定界線及贏利模式 2 人員儲(chǔ)備 ? 集團(tuán)商運(yùn)部在人員方面需待加強(qiáng)， ? 對(duì)于商業(yè)人才的培養(yǎng)需建立相應(yīng)的培訓(xùn)機(jī)制 ? 由于商業(yè)面積過大，對(duì)商業(yè)的人員要求較高，引進(jìn)合適的人力難度也加大 24 綜述 融匯集團(tuán)商業(yè)管理 2 序號(hào) 現(xiàn)狀與問題 3 業(yè)務(wù)狀況 ? 商業(yè)回收期長(zhǎng) ,為近期的發(fā)展造成一定經(jīng)濟(jì)壓力 ? 溫泉產(chǎn)業(yè)作為稀缺性資源，為項(xiàng)目的整體帶來亮點(diǎn) ? 商業(yè)與住宅沒有很好的進(jìn)行獨(dú)立與整合，如權(quán)限與費(fèi)用（推廣費(fèi)）分工不明確 ? 對(duì)于商業(yè)的銷售節(jié)點(diǎn)未能進(jìn)行合理的統(tǒng)籌，對(duì)招商的統(tǒng)籌帶來難度． ? 新時(shí)代項(xiàng)目市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確．造成后期影響大 ４ 未來發(fā)展 ? 溫泉產(chǎn)業(yè)的可復(fù)制性差 ? 持有性商業(yè)從長(zhǎng)期來看，可為公司提供相應(yīng)現(xiàn)金流 25 目 錄 前言 第 1部分 — 診斷過程回顧 第 2部分 — 管理診斷結(jié)果綜述 第 3部分 — 管理診斷具體說明 26 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程價(jià)值原則： 利潤(rùn)貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級(jí)遞減，利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)與各環(huán)節(jié)的整合效率成正比，與完成各環(huán)節(jié)時(shí)間之和成反比。 后 果 建 議 19 、綜述一融匯集團(tuán)投資管理 1 ? 公司高層領(lǐng)導(dǎo)在戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)層面的理念結(jié)合較好 ,一定程度上降低了投資風(fēng)險(xiǎn) ? 公司高層在投資上對(duì)城市運(yùn)營(yíng)的模式認(rèn)可是一致的 ? 城市運(yùn)營(yíng)型的投資理念符合市場(chǎng)規(guī)律 ? 公司在銀行方面的信譽(yù)較好 ,為貸款而進(jìn)一步拿地提供較好的軟環(huán)境 ? 公司與政府關(guān)系較好 ,為投資緩和很大資金壓力 ? 公司與政府關(guān)系較好 ,為投資相關(guān)產(chǎn)業(yè)及非相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來較多機(jī)會(huì)