【正文】 但是，從另一個角度來看，我國大部分產(chǎn)業(yè)的資源配置失效，資產(chǎn)重組具有廣闊的空間；同時，我國的資本市場孕育著巨大的投資機會和某些歷史性的機遇。 .? 越是新興市場、不透明的市場，賺錢的機會越多，理論上說，在美國金融用途不多，在中國用途才大。個人理財可能在短期內(nèi)看不出變化，但是在從長期來看，一個微小的變化，在后來可能帶來很大的變化。北京國投作為獨家代理人代理其轉讓行為。 財產(chǎn)信托? 財產(chǎn)信托融資的一般運作模式為：房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目委托給信托投資公司，設立財產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)取得信托受益權；然后，房地產(chǎn)企業(yè)將信托受益權轉讓給投資者并取得相應對價實現(xiàn)融資，或者將受益權抵押進行債務融資。 .? 混合融資是指房地產(chǎn)企業(yè)采取權益融資和債務融資結合的方式向信托投資公司融資，是上述兩種融資方式的結合使用。 例：今典集團 蘋果社區(qū)消費信托 ? 北京國投針對蘋果社區(qū)發(fā)行資金信托，向國內(nèi)外機構和個人融資。間接債務融資模式 ? 間接債務融資操作流程如下：首先，信托投資公司通過發(fā)行資金信托，向投資者募集資金。 例：香蜜湖 債務融資? 債務融資是指房地產(chǎn)企業(yè)直接向信托投資公司貸款實現(xiàn)融資，或通過購房者向信托投資公司貸款買房從而間接實現(xiàn)融資。一個項目公司的所有者權益無非是公積金加注冊資本金，這很難達到 30%的要求。 例： 北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責任公司的融資? 重慶國際信托投資有限公司（重慶國信）通過發(fā)“ 景龍國際公寓項目股權投資信托 ” ，募集 8000萬元人民幣信托資金，此信托資金以重慶國信名義采取股權投資方式投入北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責任公司，信托計劃為期一年，信托期滿，北京中建嵐森建設投資有限公司（北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責任公司的股東）采取股權溢價 9%收購方式歸還信托資金及收益，銀基擔保有限公司對該收購款項提供全額連帶擔保。例：天津峰匯廣場 ? 天津峰匯廣場 1－ 3層商鋪和天津歐尚超市有限公司簽定長期租約（ 20+20年），具有穩(wěn)定的收益，北京國際信托投資公司通過發(fā)行 “ 法國歐尚天津第一店資金信托計劃 。根據(jù)資金信托所募集資金運用方式的不同，又可以進一步細分為權益融資、債務融資和混合融資三種模式。 　 實例介紹 —— 威爾士房地產(chǎn)基金 ? 威爾士房地產(chǎn)基金公司（Ｗ ells Ｒ eal Ｅ state Ｆunds? Ｉ nc.）是喬治亞州的一個著名的房地產(chǎn)基金公司，其房產(chǎn)租戶包括可口可樂、摩托羅拉、西門子、 IBM、戴爾電腦等著名跨國公司。顧名思義，此類ＲＥＩＴ不僅進行房地產(chǎn)權益投資，還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。投資方式主要有兩種：一類是直接收購房地產(chǎn)物業(yè)進行經(jīng)營管理；另一類為投資房地產(chǎn)公司，通過間接方式投資房地產(chǎn)資產(chǎn)，采用該類方式的目的主要在于通過投資企業(yè)的方式來適應房地產(chǎn)地域特性強的特點，可以實現(xiàn)多地區(qū)經(jīng)營，同時也能滿足房地產(chǎn)物業(yè)投資巨大的資金需求，實現(xiàn)多元化經(jīng)營，從而達到降低房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)風險的目的。 .? 根據(jù)資金投向的不同，ＲＥＩＴ可分為三類：１．權益型（ＥｑｕｉｔｙＲＥＩＴ）。 房地產(chǎn)投資信托基金 （ＲＥＩＴ） 簡介? 房地產(chǎn)投資信托基金 （ＲＥＩＴ）是目前較流行的一種投資基金形勢 ，一般以股份公司或托拉斯的形式出現(xiàn)，通過發(fā)行股票或受益憑證募集投資者的資金，然后進行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資。另一方面，在中國成立純粹意義上的房地產(chǎn)投資基金的外部條件還不具備，適合成立具有房地產(chǎn)投資信托基金性質(zhì)的 “ 房地產(chǎn)投資基金 ” 。由于私募基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進行的，因此它又被稱為向特定對象募集的基金。即通過向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，由基金托管人來托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎設施投資等實業(yè)投資，它是一個與證券投資基金相對等的概念。所謂 “ 五十九歲現(xiàn)象 ” ，就是人到接近退休的時候生活預期不良，為維持自己今后的體面和生活水平不下降，采取了不正當?shù)拇胧? 實行 反向抵押貸款 保險服務的社會效應? 多年來我國居民儲蓄率過高而消費率較低，特別是中年人源源不斷地把錢存入銀行，原因之一是老年保障制度不健全。但這時給付金的支出也比較少，這時投保人的房屋資產(chǎn)和未付出的給付金卻全在保險公司賬上，可以在一定的條件下進行經(jīng)營獲利，預期贏利也是計算得出來和可以反映在報表上的。所以有人稱這種投保為 生死合同 ，雙方盈虧全在于壽命的長短。經(jīng)評估， 9年后房屋約折損 11萬元，但房屋與土地增值預計約為 16萬元，因此計增 5萬元。它使得投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款，而投保人一直享有居住權和出租權，直至投保人亡故，保險公司才將其抵押的房屋收回，進行銷售或拍賣。 保險公司按月向投保人（受益人）支付給付金，也是終身支付 。其中利息付給銀行，本金則交給保險公司，貸款到期，保險公司將本金全部交還銀行。當然，如果先期客戶償付的本金數(shù)額較大，銀行的利息收入則會相應減少一些。 ” 民生房貸獨門絕學 組合還款法? 這樣一來，不但這部分客戶的需求得到滿足，而且銀行的利息收入也與以往不同。按照現(xiàn)在北京的房價水平，想在城區(qū)周圍買一套 120平米左右的房子，總價格應在 60萬～ 70萬元之間，如果采用首付20％、 20年按揭貸款，無論是等額本息法還款，還是等額本金法還款，先期每個月還款金額都不會低于 3500元，這意味著他們生活質(zhì)量的下降。個人業(yè)務：民生房貸獨門絕學? 在國內(nèi)銀行產(chǎn)品監(jiān)管空間狹窄、產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴重的環(huán)境下，民生銀行依靠科技創(chuàng)造出新的房貸產(chǎn)品，竟然能夠一枝獨秀，令競爭者望塵莫及，其它銀行幾乎無法跟著 “ 復制 ” 。 存量房與房地產(chǎn)金融? 政府支持銀行、金融機構從廉租屋、經(jīng)濟適用房入手，啟動房地產(chǎn)投資信托 REITs，通過發(fā)行受益憑證的方式，募集投資者的資金，進行房地產(chǎn)或房產(chǎn)抵押貸款投資，將這部分住房以出租的方式提供給廣大低收入者居住?？梢灶A測，在全國商品流通總量中，房地產(chǎn)商品占有的比重將日益增大，并將帶動貨幣流通量和貸款量的增加。存量房與房地產(chǎn)金融? 據(jù)推算，到 2023年底，我國城鎮(zhèn)約有房地產(chǎn)180億平方米，其中住宅 110億平方米。 存量房與房地產(chǎn)金融? 資金密集的房地產(chǎn)市場具有金融屬性，特別是存量房這一塊。.? 2023年美國商業(yè)房地產(chǎn)和多家庭住宅抵押貸款總額的 16417億美元中，來自商業(yè)銀行的抵押貸款只占 ％，其余 ％則分別來自人壽保險公司（ %）、儲蓄機構（%）、聯(lián)邦和相關機構（ %）、抵押池和信托（ %）、個人和其（ %）。.? 一般來說，銀行負責將借款者的還款在扣除銀行管理費和其他費用（包括工本費、公證費、房產(chǎn)評估費、稅等）后，轉讓給特別機構，特別機構負責按時返還證券投資者的本金和利息，并支付各機構的費用（如保險費、評級費等），余下的則是特別機構的收益。 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化? 我們知道，一個完整的住房抵押貸款市場體系包括一級市場和二級市場：一級市場即按揭貸款市場；二級市場即住房抵押債權轉讓市場，是指銀行以住房抵押為擔保，發(fā)行抵押貸款證券的市場。 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化? 我國資產(chǎn)證券化的運作領域　　 銀行不良資產(chǎn)證券化。 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化? 在西方國家，資產(chǎn)證券化的最基本功能是提高該類資產(chǎn)的流動性，它