房地產(chǎn)金融與投資講義華東師范大學(xué)管善來第3章-wenkub.com
2025-01-20 05:27 本頁面
【正文】 各國普遍采取 宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán) ■ 經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段：繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇 ■ 前兩者為擴(kuò)張過程，后兩者為收縮過程 ■ 波峰（從擴(kuò)張轉(zhuǎn)為收縮）：政府采用緊縮性的貨幣政策和財(cái)政政策 ■ 波谷（從收縮轉(zhuǎn)為擴(kuò)張）：政府采用擴(kuò)張性的貨幣政策和財(cái)政政策抵制經(jīng)濟(jì)衰退 房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng) ■ 房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)，會(huì)對房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行造成巨大威脅，所以通常會(huì)引發(fā)政府的政策干預(yù) 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析 房地產(chǎn)市場非均衡 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析 均衡模式 內(nèi)涵 總量非均衡 需要政府通過稅收、補(bǔ)貼、外部性收益成本內(nèi)部化等措施來提高市場效率 信息不對稱 房價(jià)收入比 開發(fā)商資金的易得性 房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析 區(qū)別項(xiàng)目 過度開發(fā) 房地產(chǎn)泡沫（當(dāng)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場還處于上升階段，但出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時(shí)，市場已經(jīng)開始下滑了） 是反映兩個(gè)不同層面的市場指標(biāo) 新增供給的增長速度超過了需求的增長速度 以映市場價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間出現(xiàn)嚴(yán)重偏離 嚴(yán)重程度和危害性方面不同 嚴(yán)重程度高，危害大 ,屬不正常的大起大落 在房地產(chǎn)周期循環(huán)中所處的階段不同 存在于下降階段 存在于上升階段 市場參與者的參與動(dòng)機(jī)不同 為獲得長期收益 短期投資，增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出 房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系 ■ 泡沫產(chǎn)生，就必然會(huì)引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定由泡沫引發(fā) ■ 如果在房地產(chǎn)周期循環(huán)的上升階段，投機(jī)性行為沒有得到有效抑制，則很容易迅速發(fā)展引起泡沫，同時(shí)會(huì)伴隨過度開發(fā)等現(xiàn)象 房地產(chǎn)泡沫的衡量－房地產(chǎn)泡沫指數(shù) ■ 房地產(chǎn)泡沫指數(shù)（綜合了以下指標(biāo)） 金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑－必要條件 過度開發(fā)及誘因 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析 項(xiàng)目 內(nèi)容 概念 房地產(chǎn)市場價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài) BC 市場復(fù)蘇、繁榮階段 達(dá)到最高的空置率水平 AE 但市場總是在向均衡回復(fù)，圍繞均衡狀態(tài)進(jìn)行上下波動(dòng) 2. 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) 房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)周期理論 房地產(chǎn)周期的新觀念 房地產(chǎn)市場的自然周期 房地產(chǎn)市場的投資周期 房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期的關(guān)系 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析 房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因（七原因） ■ 供求因素影響，金融因素變動(dòng)最關(guān)鍵 ■ 市場信息不充分，導(dǎo)致供需兩方面調(diào)整不均衡的時(shí)間存在時(shí)滯 ■ 生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素影響 ■ 政策因素影響，如容積率控制，用途管制等 ■ 政治沖擊 ■ 制度因素影響 ■ 生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢等 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)周期理論 ■ 在市場供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場會(huì)正常運(yùn)作，投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力 ■ 房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一種自我修正的模式，每一個(gè)運(yùn)行周期中，均經(jīng)過擴(kuò)張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇、再次擴(kuò)張（六步曲）的過程 ■ 產(chǎn)生新的使用空間需求－促使新建筑產(chǎn)生－刺激經(jīng)濟(jì)增長（擴(kuò)張）－經(jīng)濟(jì)過熱導(dǎo)致供給大于需求（出現(xiàn)空置）－宏觀調(diào)控－因需求減少導(dǎo)致建筑減少－回復(fù)到空間市場供需均衡狀況－經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張導(dǎo)致對新建筑需求增加，即產(chǎn)生新的使用空間需求 房地產(chǎn)周期的新觀念 ■ 傳統(tǒng)理論的前提是房地產(chǎn)市場存在均衡狀態(tài) ■ 新觀念認(rèn)為均衡是瞬間的，不均衡才是真實(shí)、永續(xù)的 ■ 經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張活動(dòng)不再立即絕對導(dǎo)致新建筑增加 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析 房地產(chǎn)市場的自然周期【兩軸一線五點(diǎn)四階段的倒 V型】 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析 房地產(chǎn)市場的自然周期【兩軸一線五點(diǎn)四階段的倒 V型】 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析 【重點(diǎn)難點(diǎn)】兩軸一線五點(diǎn)四階段 項(xiàng)目 內(nèi)容 兩軸 價(jià)格與重置成本相同 房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易， 其目的是獲取投資收益 ■ 投資收益（兩部分） 發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)等專業(yè)服務(wù)－提高專業(yè)水平 交易制度－制度 指從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)的場所，以及交易的途徑與形式 ■ 經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義 指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng) ■ 房地產(chǎn)市場體系包括 促進(jìn)交易的組織機(jī)構(gòu)－中介 2. 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境（八類，三基本因素） ■ 社會(huì)環(huán)境 ﹡ ■ 政治環(huán)境 ﹡ ■ 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ﹡ ■ 金融環(huán)境 ■ 法律制度環(huán)境 ■ 技術(shù)環(huán)境 ■ 資源環(huán)境 ■ 國際環(huán)境 【重點(diǎn)難點(diǎn)】區(qū)別社會(huì)因素和經(jīng)濟(jì)因素 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析 3. 房地產(chǎn)市場的參與者（七類參與者） 序號 房地產(chǎn)市場參與者 備注 1 土地所有者或使用者 政府和釘子戶 2 開發(fā)商 3 政府
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