【正文】 2023年 2月 2023/2/62023/2/62023/2/62/6/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/62023/2/62023/2/6Monday, February 6, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/2/62023/2/62023/2/62023/2/6 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023/2/62023/2/62023/2/62023/2/62/6/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/2/62023/2/6Monday, February 6, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 6日星期一 2023/2/62023/2/62023/2/6 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/2/62023/2/62023/2/62/6/2023 3:57:20 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 項目地價測算前提： 項目地價由五部分組成： “ 毛地地價、大市政教育配套費、拆遷費用、梁溪河改造費、合作方收益 ” ，我方以樓面價 2100元 /平米鎖定項目總地價，為 ； “ 毛地地價、大市政教育配套費 ” 分別為 “ 、 ” 且支付方式為“ 10%， 10%， 40%， 40%”，該費用直接支付給國土局； 拆遷費有機床廠部分拆遷（面積 194畝，按 120萬 /畝計）和民宅部分拆遷（面積為 ，按總價 ），故拆遷總價為 “ 120萬 /畝 *194畝 + = ” ；（備注： 此拆遷成本有一定富裕； 拆遷成本由合作方收益擔保） 梁溪河整治費用：機床廠項目按占地面積比例與軸承廠項目分擔 3億的梁溪河整治費，故機床廠項目承擔梁溪河整治費為 “ （ ） *3= ” ； 合作方項目收益金，按照 250元 /平米計：為 ； 八、項目測算 開竣工日期 —— 開發(fā)節(jié)奏 分四期，五年全部開發(fā)完畢（入?。? 銷售周期 分五年銷售完畢 開盤時間 一期開發(fā)面積 8萬平米，首期開盤時間 2023年 4月 5日 住宅均價 （共 ） 高層均價 8100元 /平米；聯(lián)排均價 15700元 /平米 商業(yè)均價 （共 ） 13500元 /平米 車庫均價 （共 2658個） 67萬 /個 經(jīng)濟指標 項目總金額（萬元） 銷售收入 343177 開發(fā)成本 228456 資金峰值 75684 項目總投資 242183 凈利潤 52606 內(nèi)部投資收益率 % 銷售凈利率 % 項目開發(fā)計劃以及測算前提： 項目主要經(jīng)濟指標： 八、項目測算 項目現(xiàn)金流量計劃： 項目開發(fā)各年的利潤體現(xiàn)： 說明：本項目資金峰值 75684萬元，出現(xiàn)時點 2023年 1月。公司注冊資本為 2億元人民幣，其中萬科出資 ，中信出資 9000萬元。 六、操作模式分析 目前主要工作進展： 11月 23日，市開發(fā)通過公開招拍掛方式，以底價獲取 “ 錫國土 202360地塊 ” （機床廠地塊 +軸承廠地塊），其中，機床廠地塊總價 14366萬元（ 372元 /平米），軸承廠地塊總價 16519萬元（ 312元 /平米）； 萬勝已擬定 《 萬勝集團關(guān)于機床廠地塊的操作報告 》 ，并提交無錫市政府，主要明確了：①與市開發(fā) “ 聯(lián)合拿地，分地開發(fā) ” 的大原則。同時土地證需可拆分成兩張，以保證首期外資借款結(jié)匯。 私營業(yè)主比例明顯較高，根據(jù)年齡段分析，主力客戶為富貴之家與望子成龍家庭中的準富貴家庭。 2. 區(qū)域內(nèi)的望子成龍家庭有部分富貴之家特征，可稱之為準富貴之家。 ? 希望能有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理保證自己的生活舒適。 c、 外地投資置業(yè) : 對未來發(fā)展?jié)摿春?，在此置業(yè)長線來看具有升值潛力，而短期來看則可通過租金來保證收益，購房面積不需要太大，總價壓力會小一些。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)小企業(yè)創(chuàng)辦者，隨著經(jīng)濟條件逐步上升，希望能在市區(qū)購置高檔住房體現(xiàn)面子，但市中心無合適的高檔住宅，希望能在本區(qū)域購房以滿足需求。 居住在項目周邊老新村或新建小區(qū)內(nèi)，對目前的住房品質(zhì)與住房面積都有改善需要，希望能在熟悉的區(qū)域換房置業(yè)。 【 客戶－產(chǎn)品 】 全市總體情況 (06年均價 )? 無錫全市商品住宅均值走勢圖2578271632513371347937514013 40964136 4140 4127 4145 4150 41752904315310002023300040005000均值（元/M2 ） 2578 2716 2904 3153 3251 3371 3479 3751 4013 4096 4136 4140 4127 4145 4150 4175 增幅 03年1季2季度3季度4季度04年1季2季度3季度4季度05年1季2季度3季度4季度06年1季06年2季預(yù)計06年預(yù)計07年 從均價走勢來看，受宏觀調(diào)控影響， 06年 1季度首度出現(xiàn)小幅下跌，預(yù)計 06年全年均價將在波動中保持平穩(wěn)，根據(jù)增長率推算，預(yù)計 07年全市總體均價在 4175元 /㎡ . 【 客戶－產(chǎn)品 】 全市總體情況 客戶對面積的需求逐年增加，市場主力為 120140的三房， 140以上的大戶型市場其次， 80100的兩房需求基本穩(wěn)定在 10%左右 %%%%%0 4 年無錫市區(qū)商品住宅成交面積分析比例 % % % % % % %6 0 以下 6080 80100 100120 120140 140160 1 6 0 以上客戶熱衷于 120140的三房產(chǎn)品 80100的兩房與四房需求比例基本相同 100120的小三房與大兩房也占了不小的比例 %%%%%%0 5 年無錫市區(qū)商品住宅成交面積分析比例 % % % % % % %6 0 以下 6080 80100 100120 120150 150180 1 8 0 以上三房需求度有所上升 兩房需求下降明顯 需求有所上升，客戶對面積需求開始放大 %%%%%%%%%0 6 年上半年無錫市區(qū)商品住宅成交面積分析比例 % % % % 20% % % %60 以下 6080 8090 90100 100120 120144 144180 18 0以 上兩房需求保持在 10%左右 面積段在 120145之間的三房最受歡迎 145以上的大戶型市場總量穩(wěn)定在25%左右 比例持續(xù)上升，性價比是客戶選擇的最大理由 【 客戶－產(chǎn)品 】 區(qū)域內(nèi)樓盤總體情況 (缺總結(jié) ) 深圳茂業(yè) 天安項目 首席（預(yù)計 7300元 / ㎡ ） 世貿(mào)中心 07年將推出項目 本 宗 地 陽光城市花園（花園洋房） 65007000元 /㎡ 中大頤和灣 7000元 / ㎡ 嘉德中央公園 6700元 / ㎡ 新梁溪人家（別墅） 6500元 /㎡ 凱燕環(huán)球中心 12023元 /㎡ 禾嘉國際酒店公寓 8600元 / ㎡ 目前在售項目 外貿(mào)印刷廠 財政局 兩年內(nèi)推出地塊 軸承廠 【 客戶－產(chǎn)品 】 競品分析 競品項目名稱：陽光城市花園二期 D區(qū) 距離宗地（公里） 當期用地（萬平米） 12 容積率 建筑面積（萬平米） 開發(fā)現(xiàn)狀 共 3期，已開發(fā) 2期， 3期預(yù)計年底推出 項目主打地段、配套 產(chǎn)品類型 戶型類型 戶型面積 戶型均價 銷售速度 社會新銳 青年之家 高層 單身公寓 7174 5650 2023年上半年銷售 8萬 ㎡ ，目前整體已去化 60%。附近最大的污染源為京杭大運河的船舶通航噪聲，在距離衰減無法滿足住宅區(qū)噪聲達標的情況下，沿運河一側(cè)的住宅必須安裝雙層隔聲玻璃。 地塊內(nèi)工業(yè)遺產(chǎn)保留措施應(yīng)征求市文管部意見 現(xiàn)狀民宅：約 現(xiàn)狀廠房：約194畝 周邊環(huán)境良好，適合作住宅開發(fā)。公