【正文】 現(xiàn)階段企業(yè)的資金壓力比較大，建筑公司債權(quán)債務(wù)問題比較突出 戰(zhàn)略五要素分析要素分析 不利 發(fā)展的因素戰(zhàn)略要素企業(yè)性質(zhì)發(fā)展階段企業(yè)家精神內(nèi)部資源外部資源有利 發(fā)展的因素發(fā)展方向和途徑有限責(zé)任公司民營性質(zhì)股權(quán)集中整體轉(zhuǎn)型期龍騰創(chuàng)業(yè)期建筑和裝飾發(fā)展期務(wù)實(shí)的作風(fēng)良好的戰(zhàn)略意識(shí)強(qiáng)烈追求發(fā)展的意識(shí)創(chuàng)新的精神施工隊(duì)起家多年建筑從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐臺(tái)區(qū)良好的關(guān)系資源房地產(chǎn)市場看好WTO帶來機(jī)遇和挑戰(zhàn)申奧成功、南城開發(fā)為企業(yè)迎來發(fā)展良機(jī)豐臺(tái)區(qū)政府支持民營性質(zhì)賦予企業(yè)追求發(fā)展的活力股權(quán)集中使得法人意志強(qiáng)企業(yè)資金規(guī)模弱非股份有限公司，融資能力較弱民營性質(zhì)，對(duì)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)要求高股份公司、上市公司需要不斷改革把握了轉(zhuǎn)型的良好時(shí)機(jī)“槐房項(xiàng)目 ”目前運(yùn)作比較成功 原有施工對(duì)起家的企業(yè)創(chuàng)業(yè)者群體，在新形勢下意識(shí)和能力相對(duì)滯后，工作定位模糊；在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)期，第二代創(chuàng)業(yè)者群體尚未形成，企業(yè)新老員工更替是突出問題之一。發(fā)展，裝修裝飾業(yè)具有很強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿?。和知名度很小。建筑業(yè)務(wù)： 建筑業(yè)務(wù)是 的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，但是在整個(gè)建筑市場中， 的品牌和“槐房項(xiàng)目 ”運(yùn)作目標(biāo)定位仍不明確商貿(mào)公司處于停業(yè)階段，公司準(zhǔn)備放棄一期規(guī)劃建設(shè)用地，其居住用地，可建住宅，其中農(nóng)民一期拆遷， 平方米作為商品房。產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)一： 以龍騰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為依托，做房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)二 ：以北京周邊整個(gè)城鎮(zhèn)化建設(shè)為目標(biāo)業(yè)務(wù)選擇產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)三 ：爭取北京市奧運(yùn)項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)四 ：以豐臺(tái)區(qū)域關(guān)系為依托，繼續(xù)考慮各類區(qū)域公綜合以上分析，結(jié)合目前發(fā)展?fàn)顩r和未來的發(fā)展前景，對(duì) 企業(yè)面臨的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)做出如下簡單描述。旅居服務(wù)、房屋銀行等新的中介服務(wù)“豐臺(tái) ”和 “南苑 ”兩大邊緣集團(tuán)項(xiàng)目住宅類項(xiàng)目：豐臺(tái)區(qū)地產(chǎn)開發(fā)（比如 “槐房項(xiàng)目 ”前期倒手） 追求在區(qū)域內(nèi)創(chuàng)造價(jià)值空間首先從抓控土地資源和房產(chǎn)開發(fā)開始，謀取豐臺(tái)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的龍頭地位。這是由房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)決定的 —— 即政府政策影響力大、資金投入巨大、投資回收周期長、市場風(fēng)險(xiǎn)大等。這導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)中任何相關(guān)業(yè)務(wù)產(chǎn)品的提供最終落實(shí)于 “某一片土地 ”，體現(xiàn)于在這塊土地上建造的 “房屋 ”。這決定了房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)價(jià)值活動(dòng)的地域特性。附：北京市綠化隔離地區(qū)規(guī)劃圖 區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域價(jià)值鏈分析 說明： 如前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析一樣，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)轻槍?duì)具體產(chǎn)業(yè)從 “ 初期投入到最終產(chǎn)出 ” 之間一系列的價(jià)值活動(dòng)來講的，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來講就是從最初的土地投入到最終的房屋產(chǎn)出進(jìn)行分析的，可見產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析只是從單純的產(chǎn)業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的系列活動(dòng)角度進(jìn)行分析的。?建設(shè)方式 ：在綠化隔離帶建設(shè)中引進(jìn)市場機(jī)制和企業(yè)行為是一種有益嘗試，它不僅能加快城鄉(xiāng)結(jié)合部現(xiàn)代化步伐，改變 “臟亂差 ”的村鎮(zhèn)面貌，改善投資和村民生產(chǎn)生活環(huán)境，而且能保證綠化建設(shè)的質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收。以推進(jìn)郊區(qū)城市化為核心，把衛(wèi)星城和小城鎮(zhèn)建設(shè)作為帶動(dòng)郊區(qū)城市化的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，完善衛(wèi)星城功能，加快小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)步伐，形成對(duì)市區(qū)人口和農(nóng)村人口有雙重吸引力的城鎮(zhèn)體系，促進(jìn)人口和產(chǎn)業(yè)的合理布局，顯著提高郊區(qū)城市化水平，促進(jìn)城市體系進(jìn)一步完善和城市發(fā)展質(zhì)量不斷提高，構(gòu)建起現(xiàn)代化國際性大都市的基本框架。豐臺(tái)區(qū)域環(huán)境概述北京市區(qū)總體規(guī)劃分析北京市 “ 十五 ” 時(shí)期城市化發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃為 的發(fā)展提供了政策性支持空間： 依據(jù)《北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》北京提出要 “ 實(shí)施城市化戰(zhàn)略，加快郊區(qū)城市化進(jìn)程，提高市區(qū)現(xiàn)代化水平 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略。這些商家的出現(xiàn)，繁榮了南城市場，為南城經(jīng)濟(jì)全面提升打下良好的基礎(chǔ)。環(huán)境 ： 1984年以來，豐臺(tái)區(qū)改建了長辛店、南苑公園，新建了豐臺(tái)花園、玩芳亭公園、槐樹釣魚公園和占地 1200畝的鷹山森林公園、占地 2023畝的花鄉(xiāng)森林公園。第三條公路京開高速路北京段起自豐臺(tái)花鄉(xiāng)境內(nèi)的南三環(huán)玉泉營立交橋。南四環(huán)的開通和五環(huán)路的規(guī)劃改善了一些項(xiàng)目的交通。區(qū)屬及鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè) 1000多家，包括機(jī)械、汽車、儀表、冶金、紡織、建材、五金、化工、食品、工藝美術(shù)等十幾個(gè)行業(yè)。經(jīng)濟(jì) ： 豐臺(tái)區(qū)為北京市西南的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。因此，在體制上，根據(jù)《中共中央關(guān)于國有企業(yè)改革和發(fā)展若干重大問題的決定》和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神，我國裝飾行業(yè)不僅屬于 “有的地區(qū)和有的行業(yè)也可以例外 ”的行業(yè)，而且屬于國有經(jīng)濟(jì)退出的行業(yè)。國家旅游局決定 2023年將進(jìn)一步積極培育、發(fā)展這一新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 裝飾材料，三星級(jí)以上水準(zhǔn)的中高檔飾材現(xiàn)仍主要依靠進(jìn)口；裝飾設(shè)計(jì)，普遍缺乏創(chuàng)意，尚處幼稚階段，特別在高檔、合資工程中，歐美設(shè)計(jì)公司占主導(dǎo)，我國裝飾設(shè)計(jì)很難涉足；裝飾施工因我國的低成本，仍能占據(jù)大部市場份額。城市公共設(shè)施建設(shè)、舊城改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)、城鄉(xiāng)居民住宅建設(shè)，以及城鎮(zhèn) 人口集中對(duì)商業(yè)、旅游、文化娛樂等相關(guān)配套設(shè)施的需求，對(duì)建筑業(yè)的發(fā)展十分 有利。由此將拉動(dòng)全社會(huì)建筑業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 。全市建筑企業(yè)施工科技含量提高，技術(shù)裝備率和動(dòng)力裝備率分別達(dá)到 8233元 /人和 6千瓦 /人，比 1995年增長 %和 %。強(qiáng)化建筑工程招投標(biāo)制，加強(qiáng)合同管理，全市取得合法開工手續(xù)的招標(biāo)工程的合同備案率達(dá)到 100%。數(shù)據(jù)來源：《北京市統(tǒng)計(jì)年鑒》 北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市建筑業(yè)現(xiàn)狀 2023年北京市建筑業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。未來的幾年里，危舊房改造和市政設(shè)施建設(shè)將促進(jìn)北京南城的房地產(chǎn)市場發(fā)展“房改帶危改 ”的危改形式是政府政策性強(qiáng)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，各級(jí)政府發(fā)揮很大的作用，而豐臺(tái)區(qū)又是危改的重點(diǎn)區(qū)域之一，龍騰可以很好的利用自身在豐臺(tái)區(qū)的關(guān)心資源，主抓危改項(xiàng)目，而且 “以房改帶危改 ”的政策內(nèi)容使投資危改的開發(fā)商整體降低了在征地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套建設(shè)和市場銷售等各個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)的費(fèi)用和不確定風(fēng)險(xiǎn)。其中，豐臺(tái)區(qū)待改造的危舊房很多。多渠道籌集資金、盡可能縮短工期 .危舊房改造的實(shí)施原則 :危舊房改造的實(shí)施原則是 “統(tǒng)一規(guī)劃、市政先行、市區(qū)分工、市場運(yùn)作、精心組織 ”，并在 “以區(qū)為主 ”的基礎(chǔ)上，充分調(diào)動(dòng)各方的積極性，多方式、多渠道推進(jìn)危改。但隨著危改逐步向城中心區(qū)發(fā)展，由于舊城區(qū)人口密度大，市政條件差，規(guī)劃限制相對(duì)較嚴(yán)，危改工作難度加大。（ 3） 以房改帶動(dòng)危改（目前的主要形式） —— 政策依據(jù) ：《關(guān)于印發(fā)北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）的通知》 （京政辦發(fā)〔 2023〕 19號(hào)，簡稱《危改辦法》）。根據(jù)北京市政府的 “十五 ”規(guī)劃，未來 5年內(nèi)將基本完成城區(qū)現(xiàn)有 303萬平方米危舊房改造，這給房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的發(fā)展機(jī)會(huì) 。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)供應(yīng)布局：危舊房改造地區(qū)是重點(diǎn)之一，分散集團(tuán)式供應(yīng)（十大邊緣集團(tuán)供應(yīng)）中南部是未來發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域之一，經(jīng)濟(jì)適用房布局要依據(jù)未來北京是交通規(guī)劃地段。通過對(duì)北京市城鎮(zhèn)居民收入結(jié)構(gòu)和購房支付能力分析，近幾年內(nèi)約 77％的居民家庭以及新參加工作的職工和市政重點(diǎn)工程拆遷戶，可支付房價(jià)在每平方米 3000—4500 元，戶均面積在 60—120 平方米。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析經(jīng)濟(jì)適用房市場分析北京市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展前景 經(jīng)濟(jì)適用房作為政府主力推廣的項(xiàng)目，在未來實(shí)現(xiàn)國家城鎮(zhèn)建設(shè)目標(biāo)中具有很重要的地位，政府政策導(dǎo)向也會(huì)傾向于擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。其中，個(gè)人購房中，從職業(yè)上劃分，主要有公務(wù)員、教師、國企職工、外私企職工等，另外還有部分拆遷戶購房。 可以預(yù)見，經(jīng)濟(jì)適用房將成為未來住宅市場發(fā)展的重要組成部分之一，應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的細(xì)分市場之一。以中關(guān)村為的高科技園區(qū)和朝陽的 CBD為最具發(fā)展?jié)摿?，主要是中西部和東部地區(qū)。高科技相關(guān)產(chǎn)業(yè)和中資公司的發(fā)展對(duì)高檔寫字樓市場需求保持旺盛增長需求結(jié)構(gòu)多元化、從大型的購物中心（王府井）、高檔綜合商場、家居商場、電器商場等到中小型專業(yè)店鋪等都存在需求；從行業(yè)看，超市連鎖業(yè)店鋪增長速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小區(qū)；其次餐飲服務(wù)業(yè)和服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房需求的重要客戶?？傮w供應(yīng)量逐步增加，但在房地產(chǎn)投資中相對(duì)比重較小；商業(yè)用房供應(yīng)規(guī)模更趨于大、中型，物業(yè)面積總體在 3—5 萬平米之間居多。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品本身價(jià)值的認(rèn)識(shí)形成龍騰對(duì)價(jià)值追求的認(rèn)識(shí)注重開發(fā)模式的選擇與創(chuàng)造對(duì) “槐房項(xiàng)目 ”運(yùn)作的思考 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析細(xì)分參數(shù)選擇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場可以按不同的參數(shù)選擇作出不同的市場細(xì)分，依為龍騰戰(zhàn)略業(yè)務(wù)選擇的角度考慮，我們選取不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品為細(xì)分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場劃分為：危改市場、經(jīng)濟(jì)適用房市場、寫字樓市場、別墅市場、對(duì)北京市相關(guān)細(xì)分市場狀況作出分析。即對(duì)于自身能力不足的價(jià)值環(huán)節(jié)，要采取外包合作等多種方式，以求降低風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于自身能力所及的價(jià)值要留個(gè)自己，把開發(fā)業(yè)務(wù)做專。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值環(huán)節(jié)眾多 ：房地產(chǎn)業(yè)和別的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性很強(qiáng)，比如建筑業(yè)，因此，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中有多個(gè)創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié)?？尚行匝芯?前期工作 樓盤銷售開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目融資辦理手續(xù)施工準(zhǔn)備土地開發(fā)七通一平投資機(jī)會(huì)尋找與方案篩選物業(yè)管理社區(qū)經(jīng)營土地供應(yīng)商 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)其它信息中介機(jī)構(gòu) 資金供應(yīng) 建筑供應(yīng)商 營銷策劃代理 物業(yè)管理企業(yè)市場研究銷售支持方案創(chuàng)意開發(fā)建設(shè)墊資支持中介融資融資咨詢規(guī)劃設(shè)計(jì)信息咨詢物業(yè)管理支持活動(dòng)供應(yīng)商工程招投標(biāo)施工建設(shè)管理客戶管理銷售管理投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì)市場研究產(chǎn)品定位物業(yè)管理招標(biāo)移交物業(yè)尋找機(jī)會(huì)收集信息投資分析開發(fā)企業(yè)主體活動(dòng)利潤空間利潤空間縱向橫向 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是功能性的，開發(fā)模式具有創(chuàng)新性 ：房地產(chǎn)業(yè)的基本功能是為人們提供 “居住工作 ”的場所，其產(chǎn)品是功能性的，但對(duì)于開發(fā)企業(yè)來講，開發(fā)功能性產(chǎn)品的商業(yè)模式具有創(chuàng)新性。龍騰如果選擇 “危改項(xiàng)目 ”， “房改帶危改 ”的政策會(huì)使得危改區(qū)居民大多選擇回遷，這樣有沖擊。銷售可能會(huì)受到 “經(jīng)濟(jì)適用房 ”購房者除了對(duì)住宅質(zhì)量、戶型、會(huì)所、交通等方面繼續(xù)關(guān)注，還對(duì)新技術(shù)、新材料的使用、節(jié)能、環(huán)保、智能化但能夠提出新的需求，特別對(duì)社區(qū)景觀和環(huán)境方面提出新的要求。中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展以及加入 WTO后外資大量涌入，外商對(duì)住房需求和商業(yè)用房需求將大量增加；經(jīng)濟(jì)發(fā)展、戶籍制度改革和外商進(jìn)入中國，人們工作的流動(dòng)性加強(qiáng)，使得 “住宅 ”租賃成為未來房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)的一個(gè)重要市場住房需求年齡結(jié)構(gòu)明顯，年齡在 25——39 歲之間的人群成為主力購房者舊城改造區(qū)的居民和中低收入者是危改房和經(jīng)濟(jì)適用房的主要購房群體二、需求特點(diǎn)對(duì)均好性要求更高規(guī)劃謀計(jì)的認(rèn)識(shí)把握未來產(chǎn)品設(shè)計(jì)占有影響較小選擇其它物業(yè)公司自設(shè)物業(yè)公司保證持續(xù)現(xiàn)金流依據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)設(shè)計(jì)人員分析市場信息能力不足沒有銷售經(jīng)驗(yàn)可以選擇經(jīng)紀(jì)銷售沒有經(jīng)驗(yàn)選擇外包也可以考慮自設(shè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品是開發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵價(jià)值占有力適中融資方式的不同決定了供方價(jià)值占有能力關(guān)鍵看融資手段供方價(jià)值占有力最低建筑業(yè)競爭激烈所致需要評(píng)估 建筑其它自己銷售（可以委托策劃）經(jīng)紀(jì)銷售（公開報(bào)價(jià)、獨(dú)家代理或獨(dú)家銷售權(quán)、多重開價(jià)、凈開價(jià)）自設(shè)物業(yè)管理公司外包（議標(biāo)、公開招標(biāo)）公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)議標(biāo)建筑和裝飾可以考慮招投標(biāo)能力差自己沒有土地儲(chǔ)備市場運(yùn)作土地是趨勢自我供應(yīng)能力差利用豐臺(tái)區(qū)政府支持選擇危改項(xiàng)目，避免征用土地通過其它關(guān)系資源自有資金不足機(jī)構(gòu)融資能力差債券、股票融資行不通整體融資能力較差土地價(jià)值居高不下地產(chǎn)商利潤較高供方價(jià)值占有力最強(qiáng)設(shè)計(jì)招標(biāo)自選中介沒有自己的規(guī)劃股票融資合作開發(fā) 房產(chǎn)抵押貸款債券融資 的影響因素 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析進(jìn)入壁壘現(xiàn)有企業(yè)的阻礙影響因素 威脅龍騰進(jìn)入 的因素分析 其它潛在進(jìn)入者對(duì)龍騰的威脅龍騰應(yīng)對(duì)策略的初步思路規(guī)模經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品歧異資本需求銷售渠道政府政策與規(guī)模無關(guān)的成本劣勢進(jìn)入扼制價(jià)格經(jīng)驗(yàn)與規(guī)模龍騰開發(fā)能力不足龍騰沒有品牌龍騰資金實(shí)力弱沒有營銷經(jīng)驗(yàn)和渠道門檻提高，硬性條件人才、經(jīng)驗(yàn)、意識(shí)、管理水平等處于劣勢品牌、設(shè)計(jì)、質(zhì)量優(yōu)勢大規(guī)模開發(fā)能力強(qiáng)有關(guān)系和營銷經(jīng)驗(yàn)或渠道有滿足條件的實(shí)力后盾有人才，管理到位等有強(qiáng)大