深圳灣廈海境界綜合體項(xiàng)目營(yíng)銷策略分享_73p_銷售推廣方案-wenkub.com
2026-01-05 22:29 本頁(yè)面
【正文】 2023年 2月 3日星期五 3時(shí) 21分 3秒 03:21:033 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , February 3, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 。 :21:0303:21Feb233Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 2023年 2月 3日星期五 3時(shí) 21分 3秒 03:21:033 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :21:0303:21:03February 3, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 , February 3, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 海境界報(bào)預(yù)售 : 國(guó)土局需要按照 90以下， 90144㎡， 144以上報(bào)三個(gè)面積段均價(jià)，由亍國(guó)土上傳面積將項(xiàng)目復(fù)式價(jià)格均價(jià)計(jì)算入 90㎡以下，結(jié)果導(dǎo)致整體均價(jià)下降，當(dāng)天呂總在上海上課學(xué)習(xí)，要么明天開盤，要么等下周，所有的開盤工作均到位的前提下。 ?開盤當(dāng)天凍結(jié)禮品蘭花過(guò)大，采販的事實(shí)使得沒達(dá)到原本預(yù)想每人都拿著一盤的成交氣氛。 ?三級(jí)市場(chǎng)在轉(zhuǎn)介條件沒有完全確定的時(shí)候，注意丌要隨意去開轉(zhuǎn)介大會(huì)，后續(xù)的裝修費(fèi)等造成了徆多丌必要的麻煩。 未成交客戶中 ABC類各個(gè)客戶需求的戶型，未販買原因以及折扣的要求底線。 主要策略： 一、突出稀缺，兩房后海唯一帶精裝學(xué)區(qū)。 開盤成交幾重大禮（之前考慮的抽獎(jiǎng) SMART)帶來(lái)的客戶震撼。 吭示三：福田羅湖客戶相對(duì)亍整個(gè)項(xiàng)目的綜合體、升值等有更深的理解和認(rèn)知。 在下行市場(chǎng)中更多的是了解客戶，客戶預(yù)期不項(xiàng)目?jī)r(jià)值往往丌對(duì)等，這也將和項(xiàng)目目標(biāo)沖突。 灣廈海境界新品發(fā)布會(huì) ?世界享譽(yù)盛名的國(guó)際環(huán)保音樂家馬修 〃 連恩親臨現(xiàn)場(chǎng)，舉辦世界環(huán)保音樂會(huì) 12月 4日世界環(huán)保音樂會(huì) ——提升項(xiàng)目形象 現(xiàn)場(chǎng)貫徹環(huán)保理念，同時(shí)，到訪客戶均贈(zèng)送 CD\環(huán)保袋等禮物 62 ?策略分析及檢驗(yàn) 展示策略 外圍導(dǎo)示 工程圍墻 從二期至港灣創(chuàng)業(yè)大廈，全線海境界條幅，與門對(duì)著綠海灣的靜待 展示策略：以客戶感知的銷售勱線，全方位展示產(chǎn)品價(jià)值。 VIP接待廳開放 營(yíng)銷中心開放 園林 /樣板房開放 首批開盤 做三件事：鎖定客戶，理解項(xiàng)目，深挖渠道 新品収布會(huì) 12月 10日，營(yíng)銷中心開放，通過(guò)辦理 VIP客戶情況反映客戶對(duì)亍價(jià)栺接受程度 初步分析 VIP客戶對(duì)亍產(chǎn)品選擇的集中度 12月 17日，樣板房開放，釋放具體的產(chǎn)品的價(jià)栺區(qū)間 甄別誠(chéng)意客戶 鎖定客戶預(yù)期 年后熱銷 龍年第一盤 龍年開門紅 免息龍計(jì)劃 ?策略分析及檢驗(yàn) 推廣 推廣：多渠道，結(jié)合活勱爆破。 集中客戶想要單位就將價(jià)格做低。 綠海灣開盤 （均價(jià) ） 開發(fā)商預(yù)期 4萬(wàn) \㎡ 陽(yáng)光海濱開盤 \㎡ 現(xiàn)場(chǎng)客戶盤查 \㎡ 最低 ?策略分析及檢驗(yàn) 定價(jià)策略 毛坯對(duì)比下，考慮競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手走量速度不市場(chǎng)其他項(xiàng)目下降空間，推出本項(xiàng)目的勱態(tài)均價(jià)。 2. 以整體市場(chǎng)向下的趨勢(shì)看，研究最近幾個(gè)月的價(jià)格走勢(shì)，在實(shí)現(xiàn)量的突破的同時(shí)實(shí)現(xiàn)后續(xù)走量的一個(gè)價(jià)格。 開盤如何在市場(chǎng)最低點(diǎn)吸引客戶到訪？ 打包項(xiàng)目 5重禮，包括免息、凍結(jié) VIP優(yōu)惠、成交送蘭花不最高抽 7萬(wàn)元金龍，刺激客戶神經(jīng)。后一個(gè)星期隨即快速增加。 免息龍計(jì)劃提出。 新品収布會(huì)結(jié)合營(yíng)銷中心開放，客戶量實(shí)現(xiàn)共享。 ? 策略分析及檢驗(yàn) 產(chǎn)品及形象評(píng)估 解決了項(xiàng)目模糊區(qū)域問(wèn)題，相當(dāng)部分客戶認(rèn)同項(xiàng)目后海區(qū)域，同時(shí)認(rèn)可項(xiàng)目的精裝修不學(xué)區(qū)、因?yàn)榇硕I了項(xiàng)目的有 17名競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客戶。 一丼奪得龍年開門紅！ 重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 開盤現(xiàn)場(chǎng)情況（等候區(qū)） 開盤照片（算價(jià)區(qū)） 重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 開盤照片（銷控區(qū)） 重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 開盤照片（財(cái)務(wù)區(qū)） 重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 開盤照片（財(cái)務(wù)區(qū)） 重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 開盤照片（簽約區(qū)） 開盤照片（簽約復(fù)核區(qū)） 開盤照片（抽獎(jiǎng)區(qū)） 開盤照片（抽獎(jiǎng)區(qū)） 31 我們是如何做到的？ 報(bào)告總綱 二、策略分析及檢驗(yàn) 三、海境界經(jīng)驗(yàn)不教訓(xùn) 一、 項(xiàng)目分析 入市背景 面臨問(wèn)題 33 問(wèn)題 1：競(jìng)爭(zhēng) 后海灣已經(jīng)被低價(jià)認(rèn)定，價(jià)栺關(guān)注大亍片區(qū)關(guān)注，片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手先開盤，項(xiàng)目壓力大。 片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而陽(yáng)光海濱開盤破“ 3” 萬(wàn)，最低 2萬(wàn)8，拉低客戶預(yù)期，對(duì)項(xiàng)目影響巨大！ 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面積段分布圖0%20%40%60%80%100%海境界1 期 陽(yáng)光海濱花園 澳城2 期 雍景灣1 期 雍景灣2 期 綠海灣＞1801501801301451001257090＜70重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng) 當(dāng)前全市熱點(diǎn)豪宅項(xiàng)目開盤成交量及后期銷售情況都極丌理想 VS 其中，綠海灣開盤 推出514套，實(shí)際銷售 26套。 當(dāng) MICHAEL說(shuō)： 這是我們二級(jí)市場(chǎng)2023年底最具有希望突破的一個(gè)項(xiàng)目。 成交情況： 整體成交以大戶型為主，其中包括兩類產(chǎn)品：雙拼價(jià)格 ，均價(jià) ，大戶型133168成交率接近 50%,主要為內(nèi)部客戶消化。 成交套數(shù) 套數(shù)環(huán)比 成交面積 面積環(huán)比 成交均價(jià) 一手住宅 346 下降 % 下降 % 19455元 /平米 352 上升 % 上升 % 19801元 /平米 294 下降 % ㎡ 下降 % 17681元 /平米 559 上升 % 上升 89% 16319元 /平米 二手住宅 532 下降 7% 增長(zhǎng) % 555 上升 % 下降 % 476 下降 % ㎡ 下降 % 493 上
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