【正文】 2023年 2月 下午 3時 3分 :03February 2, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 15:03:3415:03:3415:03Thursday, February 2, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 下午 3時 3分 34秒 下午 3時 3分 15:03: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 2日星期四 下午 3時 3分 34秒 15:03: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 15:03:3415:03:3415:032/2/2023 3:03:34 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023年 2月 下午 3時 3分 :03February 2, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 15:03:3415:03:3415:03Thursday, February 2, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 113 第五章 開盤前工作計劃 114 主要工作排期 紫金英郡開盤前營銷總控圖 .doc 115 編號 類別 項目內(nèi)容 完成日期 主責(zé)方 協(xié)助方 01 現(xiàn)場售樓處 售樓處主體結(jié)構(gòu)完工 9月 18日 金洋 02 售樓處設(shè)計裝修公司招標(biāo) 9月 15日 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 03 售樓處裝修方案確定 9月 28日 金洋、裝修公司 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 04 售樓處裝修施工 10月 10日 金洋、裝修公司 05 售樓處包裝公司招標(biāo) 9月 28日 金洋 06 售樓處包裝設(shè)計定稿 10月 10日 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 金洋 07 售樓處包裝施工 10月 15日 金洋、制作公司 08 模型公司招標(biāo)（現(xiàn)場） 9月 15日 金洋 金網(wǎng)絡(luò) 09 現(xiàn)場沙盤制作 10月 10日 金洋 10 辦公、財務(wù)設(shè)備及用品 10月 20日 金洋 金網(wǎng)絡(luò) 11 現(xiàn)場示范區(qū) 園林方案確定 已確定 12 樣板示范區(qū)方案確定 9月 25日 金洋、設(shè)計院 金網(wǎng)絡(luò) 13 園林施工公司招標(biāo) 9月 28日 金洋 14 園林施工 10月 15日 金洋 15 樣板區(qū)工程施工 10月 15日 金洋 16 圍檔制作公司招標(biāo) 9月 20日 金洋 17 工地圍檔設(shè)計確認(rèn) 9月 25日 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 金洋 18 工地圍檔安裝 10月 6日 金洋 19 道路指引系統(tǒng)制作公司招標(biāo) 9月 28日 金洋 20 道路指引系統(tǒng)制作 10月 6日 金洋 開盤前準(zhǔn)備工作－現(xiàn)場售樓處和示范區(qū) 116 開盤前準(zhǔn)備工作－銷售工作 編號 類別 項目內(nèi)容 完成日期 主責(zé)方 協(xié)助方 01 文件 銷售證 10月 10日 金洋 金網(wǎng)絡(luò) 02 銷售合同 /示范文本 10月 10日 金洋 金網(wǎng)絡(luò) 03 測繪面積表 9月 20日 金洋 04 銷售人員 招聘 已完成 金網(wǎng)絡(luò) 05 培訓(xùn) 已完成 金網(wǎng)絡(luò) 金洋 06 銷售策略 策略擬訂 10月 10日 金網(wǎng)絡(luò) 07 定價 10月 15日 金網(wǎng)絡(luò) 金洋 08 銷售工具 辦公桌椅 10月 15日 金洋 09 銷售桌椅 10月 15日 金洋 10 電話 10月 15日 金洋 11 視聽設(shè)備 10月 10日 金洋 12 制服 已完成 金網(wǎng)絡(luò) 13 胸卡 已完成 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 金洋 14 名片 已完成 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 金洋 15 文具 10月 15日 金洋 16 銷售手冊 9月 30日 金網(wǎng)絡(luò) 金洋 17 客戶資料表 已完成 金網(wǎng)絡(luò) 18 來電來訪表 已完成 金網(wǎng)絡(luò) 19 認(rèn)購書 10月 15日 金網(wǎng)絡(luò) 金洋 117 開盤前準(zhǔn)備工作－推廣工作 創(chuàng)作計劃 編號 類別 項目內(nèi)容 主題信息 完成時間 主責(zé)方 協(xié)助方 01 創(chuàng)作設(shè)計 1 系列報版設(shè)計 形象 根據(jù)報紙排期 瑞邦 戶外廣告設(shè)計 形象宣傳 9月 25日 瑞邦 02 路旗設(shè)計 形象宣傳 9月 25日 瑞邦 03 戶型圖 產(chǎn)品介紹 9月 28日 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 04 虛擬三維動畫、 DVD片 形象宣傳、 項目介紹 9月 30日 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 05 金洋企業(yè)網(wǎng)站，多項目聯(lián)合推廣 形象宣傳、 產(chǎn)品解讀 10月 10日 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 06 項目網(wǎng)絡(luò)廣告 形象宣傳、 文化館資訊 9月 28日 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 07 創(chuàng)作設(shè)計 2 樓書 項目介紹、 賣點闡述 9月 28日 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 金洋 118 物料計劃 編號 類別 項目內(nèi)容 主題信息 完成時間 主責(zé)方 協(xié)助方 01 物料 和埒廣場指示牌 引導(dǎo) 9月 20日 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 02 項目模型 道具 9月 15日 金洋 金網(wǎng)絡(luò) 03 10樓單體模型 道具 9月 15日 金洋 金網(wǎng)絡(luò) 04 英式建筑生活 品鑒活動 活動物料準(zhǔn)備 道具 10月初甄選會員客戶 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 05 音響設(shè)備 道具 金洋 06 茶飲、小點 道具 金洋 07 活動公司聯(lián)系 道具 金洋 08 客戶聯(lián)系 會員邀約 金網(wǎng)絡(luò) 09 活動議程 議程 金洋、活動公司 金網(wǎng)絡(luò) 10 媒體邀請 報道 金洋 11 新聞統(tǒng)發(fā)撰寫及發(fā)布 報道 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 金洋 119 媒體發(fā)布計劃 編號 類別 項目細(xì)則 發(fā)布時間 主責(zé)方 協(xié)助方 01 媒體發(fā)布 報版發(fā)布 根據(jù)報紙排期 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 02 戶外廣告發(fā)布 9月 28日 金洋 03 網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布 9月 28日 金洋 04 道路旗發(fā)布 9月 28日 金洋 05 網(wǎng)站發(fā)布 10月 10日 金洋、瑞邦 金洋 120 開盤前準(zhǔn)備工作－其它工作 編號 類別 項目內(nèi)容 完成日期 主責(zé)方 協(xié)助方 01 其他 確定交房標(biāo)準(zhǔn) 10月 5日 金洋 02 項目規(guī)劃和園林設(shè)計 方案說明 已完成 金洋 03 工程進度確認(rèn) 9月 15日 金洋 04 物業(yè)顧問公司招標(biāo)及確定 10月 5日 金洋 05 按揭銀行確認(rèn) 9月 28日 金洋 06 合同文本的完善和確認(rèn) 10月 15日 金洋 金網(wǎng)絡(luò) 121 Thanks End 2023年 4月 122 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 111 目標(biāo)： 消化項目剩余房源，順利完成結(jié)案任務(wù) 。 109 目標(biāo)： 推出項目最優(yōu)產(chǎn)品，實現(xiàn)預(yù)期最高價格 。 107 第五階段 —— 三次強銷期（ 2023年 6月 1日 — 2023年 8月 31日） 目標(biāo) : 建立忠實客戶群，形成最有效的業(yè)主口碑； 確立老業(yè)主帶新業(yè)主的良好購買氛圍； 營造持續(xù)熱銷局面，達到預(yù)期銷售目標(biāo)； 實現(xiàn)企業(yè)品牌與項目雙豐收局面。 活動內(nèi)容： ； ，放煙花； 。 惠山腳下 英倫世家 紫金英郡產(chǎn)品說明會暨開盤盛典 開盤期－ 推廣活動 活動地點：售樓處現(xiàn)場 102 目的： 通過展會平臺為進一步去化房源所推房源； 加強紫金品牌的高端形象營造，以強有力的高端形象震撼觀展客戶。 推廣策略－ 推廣周期 99 活動時間 ： 待定； 活動地點 ： 待定； 參與單位 ： 英國駐華領(lǐng)事 、政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、開發(fā)商代表、客戶代表、設(shè)計院代表 、 主流媒體等； 活動目的 ： 金洋品牌及英郡項目得到推廣 ； 活動的高關(guān)注度引發(fā)社會熱議，形成項目關(guān)注 ； 通過主流媒體高曝光率，使英郡借助活動得以在有效范圍內(nèi)傳播。一般情況下推廣費用為總銷金額的 %，由于本項目較為高端，投放比例應(yīng) 增至 2%，約為 2023萬元 。 植入式營銷有兩個辦法： 一為找到圈子的焦點人物，也就是對目標(biāo)客戶群有影響力的人群進行傳播。 ? 階段性集中化、立體化 將戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、活動等主要傳播通路立體化組合，并在開盤期和強 銷期集中時間投放，形成集聚效應(yīng)，強化項目特征和吸引力 。 84 建議引進知名物業(yè)管理公司做顧問并提前派代表進場，使客戶在整個樣板體驗區(qū)的每一個環(huán)節(jié)都感受到無微不至的服務(wù)，通過服務(wù)細(xì)節(jié)打動客戶心扉。 這樣不但符合項目氣質(zhì)和目標(biāo)客戶喜好，同時也有利于售樓處的后續(xù)商業(yè)利用。 泛會所會員卡 將附近的高檔休閑、娛樂、餐飲、金融、購物、家政等機構(gòu)納入我們的泛會所行列，使我們 的業(yè)主持卡成為他們的貴賓，享受到不同凡響的優(yōu)質(zhì)和優(yōu)惠服務(wù)。 以客戶俱樂部作為整個項目營銷推廣的平臺，充分利用金洋會的客戶資源，提升品牌價值，加強內(nèi)部資源的整合使用 “金洋會” 一個平臺 營銷策略－ 精準(zhǔn)營銷手段 73 兩種手段 活動營銷 植入式公關(guān)營銷 營銷策略－ 精準(zhǔn)營銷手段 74 點對點 采用數(shù)據(jù)庫營銷和公關(guān)活動等手段將信息立體有效地準(zhǔn)確傳遞 點對線 植入式營銷 +針對性強的專業(yè)媒介信息通道，提高營銷推廣的效率 點對面 通過戶外廣告、交通指示牌、報紙及大眾網(wǎng)站等強勢塑造項目形象 營銷策略－ 精準(zhǔn)營銷手段 75 四條通路 戶外引導(dǎo) —— 重中之重 活動營銷 —— 一線要道 網(wǎng)絡(luò)宣傳 —— 全程跟進 平面發(fā)布 —— 階段突破 營銷策略－ 精準(zhǔn)營銷手段 76 五種道具 項目虛擬三維建筑動畫 采用先進的虛擬現(xiàn)實技術(shù)，模擬現(xiàn)實中的場景，包括樓房、綠化、雕塑、會所、水景、停車場、 游樂場等實體 ， 觀察者可到虛擬場景中任意走動、轉(zhuǎn)身、仰視、鳥瞰，使觀察者身臨其境。 其它區(qū)域 大無錫具有異域情結(jié)和生活經(jīng)歷的客戶。 （三）便捷性 63 二 項 目 定 位 64 稀缺山景 稀缺地段 稀缺產(chǎn)品 + + 產(chǎn)品核心優(yōu)勢 65 項目產(chǎn)品定位 河埒口 凸顯產(chǎn)品特色價值 城市副中心 清晰的位臵感 景觀資源優(yōu)勢 英倫世家 惠山腳下 66 核心層： 河埒口改善性需求客戶及其關(guān)聯(lián)客戶，拆遷需求客戶，研究所、軍隊干部客戶 ,大型國企客戶 擴展層： 無錫大市范圍內(nèi)認(rèn)可產(chǎn)品價值及未來發(fā)展的實力型客戶 輻射層： 有強烈西區(qū)情節(jié)和洋房產(chǎn)品情節(jié)的客戶，泛西南周邊客群 項目客群定位 67 河埒口老新村 —— 臵業(yè)升級 客群 河埒口聚集著大量七八十年代的老新村，片區(qū)改善性需求潛力大，加之近年片區(qū)大量拆遷改造所形成的剛性需求支撐著河埒口房市的重要力量。 60 （二）升值性 休閑、娛樂、餐飲、購物和商務(wù)辦公等功能為一體的CLD。洋房均價約： 88035元 /平米 銷售總額約為 : . 本項目總體銷售總額約為 : , 項目整體均價約為 : 7500元 /平米 。 小高層均價約： 7200元 /平米、洋房均價約： 8500元 /平米銷售總額約為 : . 10年 3月份推出房源 167套 。 小高層均價約： 6936元 /平米、洋房均價約： 8000元 /平米 銷售總額約為 : 億元 . 第三批推出房源共計 179 套 。 48 一 、 低開高走 ， 小幅快揚 二 、 差異定位 ， 價格區(qū)隔 三 、 充分借勢 ， 重點突破 四 、 控制總幅 ， 弱化風(fēng)險 價格策略