【正文】 2023年 1月 23日星期一 8時 11分 17秒 20:11:1723 January 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 , January 23, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 1月 23日星期一 下午 8時 11分 17秒 20:11: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 20:11:1720:11:1720:111/23/2023 8:11:17 PM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023年 1月 下午 8時 11分 :11January 23, 2023 1行動出成果，工作出財富。 :11:1720:11Jan2323Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。該區(qū)的定位是工作、居住和游樂等設施齊全的現(xiàn)代化的商務區(qū) ? 目前已建成寫字樓 247萬平方米、其中商務區(qū) 215萬平方米、公園區(qū) 32萬平方米、法國最大的企業(yè)一半在這里，共 10家；建成住宅區(qū) ，可容納 ，其中在商務區(qū)建設住宅 ，可容納 ；在公園區(qū)建設住宅 5588套，可容納 ；并建成了面積達 ；成為歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的公交換乘中心， RER高速地鐵、地鐵 1號線、 14號高速公路、 2號地鐵等在此交匯 ? 建成 67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車場設有 ，交通設施完善；建成占地 25公頃的公園，商務區(qū)的 1/10用地為綠化用地，種植有 400余種植物，建成由 60個現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好 ? 拉德方斯交通系統(tǒng)行人與車流徹底分開，互不干擾，做了大面積的立體三層交通體系，將車流完全放在地下，為新區(qū)保留充分的地面空間以及街面的完整性 商業(yè)價值案例：法國拉德方斯 （ 2/3） ? 商業(yè)價值 世界三大頂級 CBD之一 歐洲最具影響力的商務中心 獨特的公共運輸設施 高水準的服務設施 ? 社會價值 成功進行了舊區(qū)改造 吸引了無數(shù)藝術家、觀光客的足跡 平靜祥和的生活工作空間 拉德方斯城市價值 商業(yè)價值案例：法國拉德方斯 （ 3/3） 社會價值案例：日本橫濱港未來 21區(qū) （ 1/4） 融合了觀光旅游、商務、購物、會議、展覽、博物館與一體的新城市片區(qū)綜合體 ? 橫濱港未來 21區(qū)是在 1989年曾舉辦橫濱博覽會的舊址上興起的一座未來都市 ? 項目分布在東京灣橫濱港沿線，整體通過約 20年的開發(fā)而形成如今的大型濱水區(qū) ? 摩天樓群、酒店、會議中心、購物中心、游樂園、帆船等各種各樣的現(xiàn)代化辦公商業(yè)設施鱗次櫛比，代表橫濱的新開發(fā)區(qū) 社會價值案例：日本橫濱港未來 21區(qū) （ 2/4） ① 日本第一摩天高樓 陸標塔大樓 Landmark Tower（高 296米，地上 70層） ② 集中了近百家時裝和餐廳的 Landmark Plaza ③ 設于陸標塔大樓 Landmark Tower第 69層樓、日本最高的瞭望臺 Sky Garden ④ Cross Gate, World Porters, Queen’ s Square等大型購物中心 ⑤ 大觀光纜車為特點的主題樂園 Cosmo World ⑥ 被譽為“太平洋白鳥”的日本丸紀念公園 1 4 4 4 2 5 6 3 社會價值案例：日本橫濱港未來 21區(qū) （ 3/4） 社會價值案例：日本橫濱港未來 21區(qū) （ 4/4） ? 橫濱港的 21區(qū)的建設規(guī)劃是要建成國際性的文化、信息和環(huán)境優(yōu)美的港口新都市綜合體 ? 占地面積達 186公頃的橫濱港未來 21世紀地區(qū)，日常工作人員數(shù)為 190000人， 常住人口 10000人 ? 港區(qū)以一個 21世紀的環(huán)保都市為基本方針，環(huán)保先行， 1/4面積建了公園 ? 橫濱 21世紀未來港位于鄰接橫濱市區(qū)中心部的濱水區(qū)域，包括填海造陸區(qū)的 76公頃土地，共計達 186公頃的用地。華潤集團作為國資委在香港上市國企，擁有強大的資金實力、國內土地資源、良好的政府間關系，而新鴻基作為香港知名的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，本身在香港擁有眾多商業(yè)不動產(chǎn)，在商業(yè)地產(chǎn)領域積累了廣泛的招商、運營管理等經(jīng)驗和資源，能夠為國內商業(yè)地產(chǎn)項目帶來全新的商業(yè)概念、運營模式、品牌資源 ? 主打房地產(chǎn)品牌：以萬象城為主的城市綜合體 ? 目前在深圳、杭州、無錫等城市，華潤新鴻基正在操作房地產(chǎn)項目，而杭州萬象城預計于今年晚些時候將會正式登陸錢江新城 倫敦碼頭區(qū) — 金絲雀碼頭 （ 1/4） ? 從 1981年 7月起，到 1998年 3月止，倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司（ LDDC）在一塊占地面積為 22平方公里狹長的老港灣區(qū)進行了大規(guī)模的城市再造工程 ? 金絲雀碼頭是英國首都倫敦一個重要的金融區(qū)和購物區(qū)，金絲雀碼頭位于倫敦多克蘭地區(qū)西印度碼頭的中心 金絲雀 碼頭 倫敦碼頭區(qū) — 金絲雀碼頭 （ 2/4） 倫敦碼頭區(qū) — 金絲雀碼頭 （ 3/4） ? 金絲雀碼頭 (Canary Wharf )是道格斯島企業(yè)特區(qū)的核心地帶 ? 金絲雀碼頭成為了倫敦新興商業(yè)區(qū)的中心，吸引了大批世界級的金融和咨詢機構，如摩根士丹利、瑞士一波、匯豐集團、花旗集團、巴克萊集團，同時也成為倫敦新的“艦隊街”，許多著名的報業(yè)公司蜂涌而入 ? 英國最高的三棟建筑均坐落于此： (Canary Wharf Tower) 第八加拿大廣場 (HSBC Tower)，高 花旗集團中心 (Citigroup Centre)，高 四季酒店 (Four Seasons Hotel) ? 金絲雀碼頭地上功能以高端商務、辦公、酒店為主，地下空間開發(fā)以零售為主導，商場連商場，餐廳接餐廳，地下空間又同多條地鐵連接 ? 本項目城市綜合體的開發(fā)以高端商務為切入點，配合倫敦新興商務區(qū)的建設 ? 商務辦公空間均位于地面以上，地下則承載了零售商業(yè)和軌道交通，有效實現(xiàn)了商務和商業(yè)的有效分離 2 3 1 4 倫敦碼頭區(qū) — 金絲雀碼頭 （ 4/4） 開發(fā)模式：合資 公共財政補貼模式 ? 從 1981年 7月起，到 1998年 3月止，倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司（ LDDC）在一塊占地面積為 22平方公里狹長的老港灣區(qū)進行了大規(guī)模的城市再造工程 ? 在這十幾年的時間里，整個區(qū)域發(fā)生了翻天覆地的變化，不僅引起英國學術界的關注，更吸引了全球各國的目光 ? 倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司（ London Docklands Development Corporation）是一家由政府牽頭組成的半官方性質的都市綜合體開發(fā)商，是政府根據(jù) 1980年制定的《地方政府規(guī)劃與土地法》而專門成立的一家開發(fā)公司 ? 在此之前，地方政府曾做出不少努力想改變區(qū)域的落后面貌，但卻深感力不從心，工作進度十分緩慢， LDDC項目總公司的成立，是在當時情況下唯一正確的選擇 ? 項目公司由政府全資投入，利用處置土地發(fā)展住宅、工業(yè)和商業(yè)物業(yè)所獲得的收益滾動發(fā)展 ? 項目公司有權建造新的公共基礎設施，并改造舊的基礎設施。 獨立開發(fā)模式 合資 公共 財政補貼模式 合作鏈開發(fā)模式 華潤新鴻基合作鏈開發(fā)模式 ? 華潤新鴻基模式 ? 華潤新鴻基房地產(chǎn)是華潤（集團）有限公司和香港新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司共同投資創(chuàng)建的外商獨資公司 ? 華潤集團 1948年成立于香港 ,目前是中國內地和香港最具實力的多元化控股企業(yè)之一，從事的行業(yè)與大眾生活息息相關，主營業(yè)務包括消費品制造與分銷、地產(chǎn)及相關行業(yè)、基礎設施及公用事業(yè)三大領域。 ? 這種模式一般是對舊城商業(yè)中心進行改造時，單個開發(fā)商力量比較薄弱，因此政府給予優(yōu)惠政策，包括一系列公共財政補貼、無息貸款等政策，由開發(fā)商合資或合作進行開發(fā)，達到復興舊城的目的，如上海新天地的片區(qū)改造、北京前門改造。主要包括零售商業(yè)的經(jīng)營管理、酒店的經(jīng)營管理、寫字樓的經(jīng)營管理、公寓住宅的物業(yè)管理 ? 都市綜合體中運營管理模式共有以下三種 開發(fā)商自行管理 ? 由出資方共同組建聯(lián)合發(fā)展總公司，進行管理和提供服務，嘗試進行統(tǒng)一的物業(yè)管理 ? 該種模式的產(chǎn)權形式都是統(tǒng)一的，如深圳的華潤中心 國外的管理機構 參與合作管理 ? 由國外的管理機構參與合作管理，還有部分待零售商業(yè)建成后輸入管理或委托國外機構管理，例如凱德商用目前開發(fā)的來福士廣場 專業(yè)的物業(yè)管理公司 進行市場管理 ? 商業(yè)在管理上采用租賃模式，以租代管，統(tǒng)一策劃布局，承租方提出方案和資金，由物業(yè)管理公司協(xié)調開發(fā)商統(tǒng)一進行裝修 ? 專業(yè)的管理公司不直接從事商業(yè)經(jīng)營，而是從事整體策劃和管理，具體包括租賃管理、營銷管理、服務管理和物業(yè)管理 城市綜合體商業(yè)模式 — 運營模式（ 3/3） ? 目前較為成功的城市綜合體的商業(yè)運營模式以上海新天地開發(fā)為代表的， “以開發(fā)商持有經(jīng)營管理為主，分批開發(fā)、逐層開發(fā)、創(chuàng)立品牌、持續(xù)開發(fā)” ? 案例：上海新天地開發(fā)（太平橋地區(qū)重建項目） 步驟三 步驟二 利用寫字樓、公寓等其他部分的銷售，沉淀并滿足商業(yè)項目資本需求，實現(xiàn)商業(yè)項目的持有，并獲得長期穩(wěn)定的回報。 ? 一般采用這種模式經(jīng)營的城市綜合體往往位于城市核心區(qū)域，擁有較高的商業(yè)價值，因此開發(fā)商一般會采用長期持有方式經(jīng)營，以期獲得商業(yè)物業(yè)價值遞增。 城市綜合體將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機組合、相互依存、協(xié)同促進，具體物業(yè)功能比例的確定是一個極其復雜的過程，與以下因素息息相關： ? 地塊規(guī)劃指標、政府要求 ? 市場狀況 ? 項目整體定位 ? 開發(fā)商預期收益平衡 城市綜合體在不同地域，其物業(yè)功能分配的比例也不相同，在 CBD、傳統(tǒng)購物街區(qū)、城市新興區(qū)域，作為城市綜合體開發(fā)面臨的受眾群體和需求也大相徑庭。毗鄰的維多利亞港海景的太古城為市民提供了一個怡人舒適的居住環(huán)境 ? 太古城中心是香港島目前最大的購物中心，為太古城提供了完備的配套服務。 1990年代初期興建的三個甲級寫字樓項目與臨近的“太古坊”區(qū)域相呼應，形成了中環(huán)之外香港島上另一個重要的商務區(qū) 高品質住宅 特色零售 商務辦公 香港太古城開發(fā)經(jīng)驗 便利的交通網(wǎng)絡 ? 便利的交通網(wǎng)絡是太古城的商業(yè)和辦公物業(yè)發(fā)展的基礎。太古城中心引入了近 180家商鋪，其中包括了APITA、馬莎等高端百貨，玩具反斗城等大賣場，大食代、 UA中心戲院、冰上皇宮（香港最大的真雪溜冰場）等 20多家特色餐飲及娛樂設施 ? 太古城中心商場面積約 ，是港島東地區(qū)最大的購物中心，占總開發(fā)體量的 6% 香港太古城發(fā)展模式 ? 太古城是香港首個配備園藝花園的住宅小區(qū)，覆蓋率僅為 25%，約 40畝土地用于花園、娛樂場和休閑場地。 大型商業(yè) 借助便利的交通條件和成熟社區(qū)的支持，太古城中心引進高