【正文】 ? 位于邊緣商圈的香港奧海城購物中心針對 P+R已推出了特別優(yōu)惠活動，以吸引 P+R族順帶消費； ? 在奧海城購物中心一期時租停車場停泊私家車，然后轉(zhuǎn)乘地鐵，即可享受每小時港幣 4元的泊車優(yōu)惠（原價 12元）； ? 于停車場入口索取入閘記錄，憑入閘記錄往地鐵客務(wù)中心蓋印，并于返程時協(xié)同已蓋印之入閘記錄往奧海城購物中心一期高層地下禮賓處登記； ? 優(yōu)點：政府引導(dǎo)支持這種措施，可能會有補貼或者容積率提升獎勵等措施；對于市內(nèi)車位少且收費貴、邊緣商圈購物中心白天停車位大量空置的情況比較適用； ? 缺點：上下班時間緊迫，對購物中心的消費帶動作用有限，優(yōu)惠換購手續(xù)不能太繁雜； 泊車優(yōu)惠聯(lián)動 地鐵上蓋商業(yè)項目各項注意點 ? 在地鐵站內(nèi)的廣告業(yè)務(wù)是地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)的重要推廣方式； ? 地鐵通道、廊橋、立柱上的廣告牌 ? 地鐵車廂內(nèi)的到站廣播和扶手廣告以及多媒體廣告 ? 地鐵站名冠名權(quán)（如南京德基廣場以 4年 800萬元的代價獲得新街口站 4年的冠名權(quán)） ? 地鐵車廂的整車車體廣告 各種廣告推廣 地鐵上蓋商業(yè)項目各項注意點 ? 地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)與地鐵連接通道 ? 一個地鐵站至少有 34個出入口，是否能吸引顧客從商場的連接通道經(jīng)過，除了購物中心自身的吸引力與地理位置之外，連接通道的設(shè)計是否便利科學(xué)對于吸引大量事先無明確購物目的的乘客走入商場，具有相當(dāng)重要的作用； ? 乘客為了躲避寒冷的冬季和酷熱的夏季，冬夏季往往選擇從舒適恒溫的室內(nèi)商場穿行；而春秋二季，無購物目的的乘客往往選擇穿越室內(nèi)距離最短的出口至地面，以避免嘈雜的環(huán)境和渾濁的地下空氣，需要更多吸客手段； ? 地下通道 ? 天橋廊道 地鐵上蓋商業(yè)項目各項注意點 ? 通過地下商場與地鐵站連接的商業(yè)項目，應(yīng)設(shè)法消除顧客的壓抑感和擁擠感，例如層高不要過低，連接通道要足夠?qū)掗煟? ? 上海港匯廣場的地鐵連接通道寬達 10米，比許多同類項目寬了 1倍；而且通道入口的設(shè)計讓客人覺得有親切感并樂于進入； ? 并通過人性化設(shè)計和全面的標(biāo)識系統(tǒng)解決地下建筑方向感差且有幽閉感等問題； ? 上海 IFC還出資將地鐵通道裝飾得和地下商場的色調(diào)一致； ? 對于地鐵連接通道過長的項目而言，可以設(shè)置移動步道，但移動步道會降低人流通行速度，不夠?qū)挸ǖ耐ǖ狼胰肆鬏^多的項目應(yīng)謹(jǐn)慎設(shè)計； ? 上海新世界商城和杭州大廈等已在各自的地下通道和二樓連廊設(shè)置了移動步道； ? 若需要通過扶梯連通購物中心和地鐵，需要提供便利舒適的扶梯上下，比如設(shè)置 2上 2下的扶梯，為客人提供最大程度的便利； 地下通道 地鐵上蓋商業(yè)項目各項注意點 ? 通過二樓或者三樓商場與高架地鐵車站相連的地鐵側(cè)蓋商業(yè)項目，其天橋連廊應(yīng)該為客人提供舒適便利的體驗；以吸引顧客樂意甚至習(xí)慣從本購物中心通過； ? 舒適的空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)，宜人的照明和采光，清潔衛(wèi)生且安全的環(huán)境，完備的消毒設(shè)施，布置溫馨有感染力的藝術(shù)畫或者生動有趣的廣告； ? 完善的物業(yè)管理； ? 室外天橋加上防風(fēng)避雨的頂棚，或者改造成徹底封閉且裝上空調(diào)的室內(nèi)連廊；臺階上添置防滑裝置； ? 如：杭州大廈二樓天橋連廊； 天橋連廊 地鐵上蓋商業(yè)項目各項注意點 ? 地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)的環(huán)境與服務(wù) ? 地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)與地鐵相連接的樓層多數(shù)為地下商場，缺乏自然采光容易讓人產(chǎn)生環(huán)境封閉壓抑、方向感差、幽閉感、不安全等不良印象，因此商場要吸引客人產(chǎn)生消費沖動，必須在環(huán)境裝飾和空間布置上多下力氣，營造良好的商業(yè)環(huán)境； ? 運用光、水、綠化等自然元素，通過流水瀑布、假山雕塑、花壇綠化、引入自然采光、躍層中庭、敞開式入口、下沉式廣場、主題裝飾的小路、強化多層次的照明、美術(shù)壁畫、鮮明的色彩等設(shè)計。 韓國首爾的 COEX MALL為了與周圍的現(xiàn)代百貨等商業(yè)體錯位，更是引進了水族館、泡菜博物館、書 城、超級影城、溜冰場等大量娛樂業(yè)種，被稱為韓國最大的娛樂購物中心。在連接處設(shè)置一個小中庭和扶手電梯上二樓 B1樓商場直接連接 1號線地鐵，但通道較長通道很寬闊，并在兩側(cè)的墻上做了大量的燈箱廣告牌。商圈客源以周邊居民為主 靜安寺是上海傳統(tǒng)高端商圈，由于地鐵二號線的施工，曾一度失去人氣，隨著二號線竣工以及周邊打量甲級寫字樓的竣工而逐步恢復(fù)人氣，久百城市廣場整體租賃給了香港 SOGO— 即上海久光百貨，目前已經(jīng)是上海業(yè)績第三高的百貨商場。由于面對新世界商城，項目開業(yè)初期開店率較低 凱德集團收購而來的商場，建筑規(guī)劃不盡合理，且無法設(shè)置影院等娛樂設(shè)施，餐飲生意火爆，但尚未能復(fù)制上海來福士廣場的成功。 1997年擴建改造， 2023年全新亮相更名為國貿(mào)商城。 “ 空中連廊城 ” 或 “ 地下城 ” 將商圈內(nèi)各商場裙房的二樓或地下室徹底連通形成網(wǎng)絡(luò)，通過二層連廊、步行街、步行通道和地下空間，使整個商圈的步行體系連成一體化網(wǎng)絡(luò)； ? 典型： ? 加拿大蒙特利爾市創(chuàng)建了巨型 “ 地下城 ” ，通過超大規(guī)模的地下通道，將多個不同商圈彼此相連，形成地理位置上既分開又彼此相連和影響的特殊 “ 商圈集群鏈 ” ； ? 國內(nèi)正在嘗試類似的規(guī)劃，如上海五角場下沉式地下廣場和靜安寺地下城、北京西單和深圳人民南架空連廊等，其中上海五角場由于下沉式廣場取代了行人地面道路交通，使得五角場萬達廣場地下室商場 — 城中城商鋪的租金以及業(yè)績均比萬達廣場一樓鋪面更佳； 空中連廊城 與地下城 購物中心 基礎(chǔ)知識 1 2 3 4 5 地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)類型及概念剖析 地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)與地鐵站接駁模式 不同建設(shè)階段的地鐵網(wǎng)絡(luò)對上蓋業(yè)的影響 京滬深三地部分典型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)盤點表 不同類型商圈的典型地鐵上蓋商業(yè)項目的特點 6 地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)定位 不同建設(shè)階段的地鐵網(wǎng)絡(luò)對上蓋業(yè)的影響 ? 地鐵網(wǎng)絡(luò)建設(shè)初期 ? 地鐵網(wǎng)絡(luò)建設(shè)中期 ? 地鐵網(wǎng)絡(luò)建設(shè)后期 三個建設(shè)階段 不同建設(shè)階段的地鐵網(wǎng)絡(luò)對上蓋業(yè)的影響 ? 對核心商圈的影響 ： ? 城市的第一條地鐵線路基本會在核心商圈設(shè)立站點，借助迅捷的地鐵動脈，傳統(tǒng)核心商圈的可達性較以往大幅提高，客人的時間成本大為降低，其商圈輻射范圍和吸引力進一步擴大，核心商圈的是商業(yè)物業(yè)贏得品牌提檔升級良機，其商圈能級有所提升并形成一定的壟斷優(yōu)勢，但不足以徹底顛覆整個商圈多年來的基本定位； ? 注：地鐵建設(shè)過程中的開挖階段要通常要持續(xù)兩年甚至更長，該階段的圍板施工和交通調(diào)整對核心商圈負(fù)面影響較大，因此需要商業(yè)物業(yè)經(jīng)營方在地鐵施工期努力的招商和培育； ? 對非核心商圈的影響： ? 由于地鐵沿線土地開發(fā)的廊道和輻射效應(yīng)以及區(qū)政府的推動，各類商業(yè)地產(chǎn)項目點也順延著地鐵沿線進行布局和外延，非核心商圈的大型商業(yè)地產(chǎn)項目隨之大量涌現(xiàn)，同樣，對優(yōu)質(zhì)商戶資源與潛在消費客群的競爭也變的激烈起來，許多項目初期營運注定將經(jīng)歷波折與變數(shù)； ? 對策： 大學(xué)城、工業(yè)園科技開發(fā)區(qū)等特殊商圈的地鐵上蓋商業(yè)項目的經(jīng)營情況主要取決于如何挖掘自身商圈文化底蘊和特色進行主題塑造（如青春主題、成長主題、愛情主題、友誼主題、科技主題等）； 地鐵網(wǎng)絡(luò) 建設(shè)初期 不同建設(shè)階段的地鐵網(wǎng)絡(luò)對上蓋業(yè)的影響 ? 定義 ： ? 不同規(guī)模的城市地鐵網(wǎng)絡(luò)建設(shè)中期不盡相同，特大型城市地鐵線路達到 10條可能才剛達到網(wǎng)絡(luò)建設(shè)中期階段（例如如今的上海和北京），而許多中型城市可能 2至 4條就達標(biāo)了； ? 特點： ? 達到網(wǎng)絡(luò)建設(shè)中期時，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目和各類零售商加速向地鐵站點集聚，并以站點為據(jù)點圓心輻射分布，形成零售商業(yè)環(huán)，商業(yè)布局越來越偏重于圈狀商圈（如上海徐家匯和五角場）； ? 多條地鐵軌道交通的交匯點形成的換乘樞紐逐漸發(fā)育成為城市的各級副中心，交通樞紐型零售商業(yè)模式（如香港又一城和上海龍之夢）開始出現(xiàn)； ? 部分具有商圈先天優(yōu)勢的地鐵換乘樞紐站的輻射優(yōu)勢開始凸顯（如上海人民廣場和香港中環(huán)），網(wǎng)絡(luò)化的多中心商圈格局逐步成型（例如上海發(fā)展出了十大市級商圈），某些核心傳統(tǒng)商圈的超級霸主地位逐漸有所減弱，近郊新城大型住宅區(qū)的購物中心項目依托軌交站點開始加速發(fā)展（如上海百聯(lián)南方商城）； 地鐵網(wǎng)絡(luò) 建設(shè)中期 不同建設(shè)階段的地鐵網(wǎng)絡(luò)對上蓋業(yè)的影響 ? 地鐵線路既能帶來大量外來客流，也能造成本商圈客流大規(guī)模消失，對于某些實力不強或尚在培養(yǎng)其的商圈而言對策如下： ? 由于地鐵網(wǎng)絡(luò)使各商圈的輻射范圍擴大，商圈彼此間的競爭加劇，各商圈應(yīng)注意強化自身特色，進行互補型經(jīng)營，避免惡性競爭； ? 對商業(yè)的影響 ； ? 沒有地鐵站點通過的傳統(tǒng)商圈開始有所衰落，典型：上海四川北路和南京湖南路商業(yè)街； ? 位于市中心傳統(tǒng)條狀商業(yè)街上距地鐵站出口 500m以外又不具備足夠車位的中型商業(yè)項目可能由于孤島效應(yīng)而有所衰退，典型：上海淮海路上的伊勢丹百貨； ? 由于地鐵線路的延伸或車站的改造，偶爾會導(dǎo)致某些地鐵上蓋商業(yè)項目不再擁有優(yōu)勢，典型：上海傳奇廣場，由于地鐵 2號線延長導(dǎo)致張江地鐵站由高架車站改為地下車站，使其不再緊鄰地鐵站； 地鐵網(wǎng)絡(luò) 建設(shè)中期 不同建設(shè)階段的地鐵網(wǎng)絡(luò)對上蓋業(yè)的影響 ? 特點 ； ? 隨著城市規(guī)劃的地鐵網(wǎng)絡(luò)基本成型形成發(fā)達的軌交網(wǎng)絡(luò)，遠(yuǎn)郊導(dǎo)入人口的數(shù)量和質(zhì)量均大幅提高，有地鐵站點通達的遠(yuǎn)郊新市鎮(zhèn)上去開始逐步發(fā)力，商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展的中心或由市區(qū)向郊區(qū)城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移； ? 整個城市初步形成完善的商業(yè)空間網(wǎng)絡(luò)化布局 — 核心商圈、多個區(qū)域商業(yè)中心、眾