【正文】 ? 位于邊緣商圈的香港奧海城購(gòu)物中心針對(duì) P+R已推出了特別優(yōu)惠活動(dòng)，以吸引 P+R族順帶消費(fèi)； ? 在奧海城購(gòu)物中心一期時(shí)租停車場(chǎng)停泊私家車，然后轉(zhuǎn)乘地鐵，即可享受每小時(shí)港幣 4元的泊車優(yōu)惠（原價(jià) 12元）； ? 于停車場(chǎng)入口索取入閘記錄，憑入閘記錄往地鐵客務(wù)中心蓋印，并于返程時(shí)協(xié)同已蓋印之入閘記錄往奧海城購(gòu)物中心一期高層地下禮賓處登記； ? 優(yōu)點(diǎn)：政府引導(dǎo)支持這種措施，可能會(huì)有補(bǔ)貼或者容積率提升獎(jiǎng)勵(lì)等措施；對(duì)于市內(nèi)車位少且收費(fèi)貴、邊緣商圈購(gòu)物中心白天停車位大量空置的情況比較適用； ? 缺點(diǎn)：上下班時(shí)間緊迫，對(duì)購(gòu)物中心的消費(fèi)帶動(dòng)作用有限，優(yōu)惠換購(gòu)手續(xù)不能太繁雜； 泊車優(yōu)惠聯(lián)動(dòng) 地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目各項(xiàng)注意點(diǎn) ? 在地鐵站內(nèi)的廣告業(yè)務(wù)是地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)的重要推廣方式； ? 地鐵通道、廊橋、立柱上的廣告牌 ? 地鐵車廂內(nèi)的到站廣播和扶手廣告以及多媒體廣告 ? 地鐵站名冠名權(quán)（如南京德基廣場(chǎng)以 4年 800萬(wàn)元的代價(jià)獲得新街口站 4年的冠名權(quán)） ? 地鐵車廂的整車車體廣告 各種廣告推廣 地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目各項(xiàng)注意點(diǎn) ? 地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)與地鐵連接通道 ? 一個(gè)地鐵站至少有 34個(gè)出入口，是否能吸引顧客從商場(chǎng)的連接通道經(jīng)過，除了購(gòu)物中心自身的吸引力與地理位置之外，連接通道的設(shè)計(jì)是否便利科學(xué)對(duì)于吸引大量事先無明確購(gòu)物目的的乘客走入商場(chǎng)，具有相當(dāng)重要的作用； ? 乘客為了躲避寒冷的冬季和酷熱的夏季，冬夏季往往選擇從舒適恒溫的室內(nèi)商場(chǎng)穿行；而春秋二季，無購(gòu)物目的的乘客往往選擇穿越室內(nèi)距離最短的出口至地面，以避免嘈雜的環(huán)境和渾濁的地下空氣，需要更多吸客手段； ? 地下通道 ? 天橋廊道 地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目各項(xiàng)注意點(diǎn) ? 通過地下商場(chǎng)與地鐵站連接的商業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)設(shè)法消除顧客的壓抑感和擁擠感，例如層高不要過低，連接通道要足夠?qū)掗煟? ? 上海港匯廣場(chǎng)的地鐵連接通道寬達(dá) 10米，比許多同類項(xiàng)目寬了 1倍；而且通道入口的設(shè)計(jì)讓客人覺得有親切感并樂于進(jìn)入； ? 并通過人性化設(shè)計(jì)和全面的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)解決地下建筑方向感差且有幽閉感等問題； ? 上海 IFC還出資將地鐵通道裝飾得和地下商場(chǎng)的色調(diào)一致； ? 對(duì)于地鐵連接通道過長(zhǎng)的項(xiàng)目而言，可以設(shè)置移動(dòng)步道，但移動(dòng)步道會(huì)降低人流通行速度，不夠?qū)挸ǖ耐ǖ狼胰肆鬏^多的項(xiàng)目應(yīng)謹(jǐn)慎設(shè)計(jì)； ? 上海新世界商城和杭州大廈等已在各自的地下通道和二樓連廊設(shè)置了移動(dòng)步道； ? 若需要通過扶梯連通購(gòu)物中心和地鐵，需要提供便利舒適的扶梯上下，比如設(shè)置 2上 2下的扶梯，為客人提供最大程度的便利； 地下通道 地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目各項(xiàng)注意點(diǎn) ? 通過二樓或者三樓商場(chǎng)與高架地鐵車站相連的地鐵側(cè)蓋商業(yè)項(xiàng)目，其天橋連廊應(yīng)該為客人提供舒適便利的體驗(yàn)；以吸引顧客樂意甚至習(xí)慣從本購(gòu)物中心通過； ? 舒適的空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)，宜人的照明和采光，清潔衛(wèi)生且安全的環(huán)境，完備的消毒設(shè)施，布置溫馨有感染力的藝術(shù)畫或者生動(dòng)有趣的廣告； ? 完善的物業(yè)管理； ? 室外天橋加上防風(fēng)避雨的頂棚，或者改造成徹底封閉且裝上空調(diào)的室內(nèi)連廊；臺(tái)階上添置防滑裝置； ? 如：杭州大廈二樓天橋連廊； 天橋連廊 地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目各項(xiàng)注意點(diǎn) ? 地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)的環(huán)境與服務(wù) ? 地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)與地鐵相連接的樓層多數(shù)為地下商場(chǎng)，缺乏自然采光容易讓人產(chǎn)生環(huán)境封閉壓抑、方向感差、幽閉感、不安全等不良印象，因此商場(chǎng)要吸引客人產(chǎn)生消費(fèi)沖動(dòng)，必須在環(huán)境裝飾和空間布置上多下力氣，營(yíng)造良好的商業(yè)環(huán)境； ? 運(yùn)用光、水、綠化等自然元素，通過流水瀑布、假山雕塑、花壇綠化、引入自然采光、躍層中庭、敞開式入口、下沉式廣場(chǎng)、主題裝飾的小路、強(qiáng)化多層次的照明、美術(shù)壁畫、鮮明的色彩等設(shè)計(jì)。 韓國(guó)首爾的 COEX MALL為了與周圍的現(xiàn)代百貨等商業(yè)體錯(cuò)位，更是引進(jìn)了水族館、泡菜博物館、書 城、超級(jí)影城、溜冰場(chǎng)等大量娛樂業(yè)種，被稱為韓國(guó)最大的娛樂購(gòu)物中心。在連接處設(shè)置一個(gè)小中庭和扶手電梯上二樓 B1樓商場(chǎng)直接連接 1號(hào)線地鐵，但通道較長(zhǎng)通道很寬闊，并在兩側(cè)的墻上做了大量的燈箱廣告牌。商圈客源以周邊居民為主 靜安寺是上海傳統(tǒng)高端商圈，由于地鐵二號(hào)線的施工，曾一度失去人氣，隨著二號(hào)線竣工以及周邊打量甲級(jí)寫字樓的竣工而逐步恢復(fù)人氣，久百城市廣場(chǎng)整體租賃給了香港 SOGO— 即上海久光百貨，目前已經(jīng)是上海業(yè)績(jī)第三高的百貨商場(chǎng)。由于面對(duì)新世界商城，項(xiàng)目開業(yè)初期開店率較低 凱德集團(tuán)收購(gòu)而來的商場(chǎng)，建筑規(guī)劃不盡合理，且無法設(shè)置影院等娛樂設(shè)施，餐飲生意火爆，但尚未能復(fù)制上海來福士廣場(chǎng)的成功。 1997年擴(kuò)建改造， 2023年全新亮相更名為國(guó)貿(mào)商城。 “ 空中連廊城 ” 或 “ 地下城 ” 將商圈內(nèi)各商場(chǎng)裙房的二樓或地下室徹底連通形成網(wǎng)絡(luò)，通過二層連廊、步行街、步行通道和地下空間，使整個(gè)商圈的步行體系連成一體化網(wǎng)絡(luò)； ? 典型： ? 加拿大蒙特利爾市創(chuàng)建了巨型 “ 地下城 ” ，通過超大規(guī)模的地下通道，將多個(gè)不同商圈彼此相連，形成地理位置上既分開又彼此相連和影響的特殊 “ 商圈集群鏈 ” ； ? 國(guó)內(nèi)正在嘗試類似的規(guī)劃，如上海五角場(chǎng)下沉式地下廣場(chǎng)和靜安寺地下城、北京西單和深圳人民南架空連廊等，其中上海五角場(chǎng)由于下沉式廣場(chǎng)取代了行人地面道路交通，使得五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)地下室商場(chǎng) — 城中城商鋪的租金以及業(yè)績(jī)均比萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一樓鋪面更佳； 空中連廊城 與地下城 購(gòu)物中心 基礎(chǔ)知識(shí) 1 2 3 4 5 地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)類型及概念剖析 地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)與地鐵站接駁模式 不同建設(shè)階段的地鐵網(wǎng)絡(luò)對(duì)上蓋業(yè)的影響 京滬深三地部分典型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)盤點(diǎn)表 不同類型商圈的典型地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn) 6 地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)定位 不同建設(shè)階段的地鐵網(wǎng)絡(luò)對(duì)上蓋業(yè)的影響 ? 地鐵網(wǎng)絡(luò)建設(shè)初期 ? 地鐵網(wǎng)絡(luò)建設(shè)中期 ? 地鐵網(wǎng)絡(luò)建設(shè)后期 三個(gè)建設(shè)階段 不同建設(shè)階段的地鐵網(wǎng)絡(luò)對(duì)上蓋業(yè)的影響 ? 對(duì)核心商圈的影響 ： ? 城市的第一條地鐵線路基本會(huì)在核心商圈設(shè)立站點(diǎn)，借助迅捷的地鐵動(dòng)脈，傳統(tǒng)核心商圈的可達(dá)性較以往大幅提高，客人的時(shí)間成本大為降低，其商圈輻射范圍和吸引力進(jìn)一步擴(kuò)大，核心商圈的是商業(yè)物業(yè)贏得品牌提檔升級(jí)良機(jī)，其商圈能級(jí)有所提升并形成一定的壟斷優(yōu)勢(shì)，但不足以徹底顛覆整個(gè)商圈多年來的基本定位； ? 注：地鐵建設(shè)過程中的開挖階段要通常要持續(xù)兩年甚至更長(zhǎng)，該階段的圍板施工和交通調(diào)整對(duì)核心商圈負(fù)面影響較大，因此需要商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)方在地鐵施工期努力的招商和培育； ? 對(duì)非核心商圈的影響： ? 由于地鐵沿線土地開發(fā)的廊道和輻射效應(yīng)以及區(qū)政府的推動(dòng)，各類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目點(diǎn)也順延著地鐵沿線進(jìn)行布局和外延，非核心商圈的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目隨之大量涌現(xiàn)，同樣，對(duì)優(yōu)質(zhì)商戶資源與潛在消費(fèi)客群的競(jìng)爭(zhēng)也變的激烈起來，許多項(xiàng)目初期營(yíng)運(yùn)注定將經(jīng)歷波折與變數(shù)； ? 對(duì)策： 大學(xué)城、工業(yè)園科技開發(fā)區(qū)等特殊商圈的地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況主要取決于如何挖掘自身商圈文化底蘊(yùn)和特色進(jìn)行主題塑造（如青春主題、成長(zhǎng)主題、愛情主題、友誼主題、科技主題等）； 地鐵網(wǎng)絡(luò) 建設(shè)初期 不同建設(shè)階段的地鐵網(wǎng)絡(luò)對(duì)上蓋業(yè)的影響 ? 定義 ： ? 不同規(guī)模的城市地鐵網(wǎng)絡(luò)建設(shè)中期不盡相同，特大型城市地鐵線路達(dá)到 10條可能才剛達(dá)到網(wǎng)絡(luò)建設(shè)中期階段（例如如今的上海和北京），而許多中型城市可能 2至 4條就達(dá)標(biāo)了； ? 特點(diǎn)： ? 達(dá)到網(wǎng)絡(luò)建設(shè)中期時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和各類零售商加速向地鐵站點(diǎn)集聚，并以站點(diǎn)為據(jù)點(diǎn)圓心輻射分布，形成零售商業(yè)環(huán)，商業(yè)布局越來越偏重于圈狀商圈（如上海徐家匯和五角場(chǎng)）； ? 多條地鐵軌道交通的交匯點(diǎn)形成的換乘樞紐逐漸發(fā)育成為城市的各級(jí)副中心，交通樞紐型零售商業(yè)模式（如香港又一城和上海龍之夢(mèng)）開始出現(xiàn)； ? 部分具有商圈先天優(yōu)勢(shì)的地鐵換乘樞紐站的輻射優(yōu)勢(shì)開始凸顯（如上海人民廣場(chǎng)和香港中環(huán)），網(wǎng)絡(luò)化的多中心商圈格局逐步成型（例如上海發(fā)展出了十大市級(jí)商圈），某些核心傳統(tǒng)商圈的超級(jí)霸主地位逐漸有所減弱，近郊新城大型住宅區(qū)的購(gòu)物中心項(xiàng)目依托軌交站點(diǎn)開始加速發(fā)展（如上海百聯(lián)南方商城）； 地鐵網(wǎng)絡(luò) 建設(shè)中期 不同建設(shè)階段的地鐵網(wǎng)絡(luò)對(duì)上蓋業(yè)的影響 ? 地鐵線路既能帶來大量外來客流，也能造成本商圈客流大規(guī)模消失，對(duì)于某些實(shí)力不強(qiáng)或尚在培養(yǎng)其的商圈而言對(duì)策如下： ? 由于地鐵網(wǎng)絡(luò)使各商圈的輻射范圍擴(kuò)大，商圈彼此間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，各商圈應(yīng)注意強(qiáng)化自身特色，進(jìn)行互補(bǔ)型經(jīng)營(yíng)，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)； ? 對(duì)商業(yè)的影響 ； ? 沒有地鐵站點(diǎn)通過的傳統(tǒng)商圈開始有所衰落，典型：上海四川北路和南京湖南路商業(yè)街； ? 位于市中心傳統(tǒng)條狀商業(yè)街上距地鐵站出口 500m以外又不具備足夠車位的中型商業(yè)項(xiàng)目可能由于孤島效應(yīng)而有所衰退，典型：上?；春Ｂ飞系囊羷?shì)丹百貨； ? 由于地鐵線路的延伸或車站的改造，偶爾會(huì)導(dǎo)致某些地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目不再擁有優(yōu)勢(shì)，典型：上海傳奇廣場(chǎng)，由于地鐵 2號(hào)線延長(zhǎng)導(dǎo)致張江地鐵站由高架車站改為地下車站，使其不再緊鄰地鐵站； 地鐵網(wǎng)絡(luò) 建設(shè)中期 不同建設(shè)階段的地鐵網(wǎng)絡(luò)對(duì)上蓋業(yè)的影響 ? 特點(diǎn) ； ? 隨著城市規(guī)劃的地鐵網(wǎng)絡(luò)基本成型形成發(fā)達(dá)的軌交網(wǎng)絡(luò)，遠(yuǎn)郊導(dǎo)入人口的數(shù)量和質(zhì)量均大幅提高，有地鐵站點(diǎn)通達(dá)的遠(yuǎn)郊新市鎮(zhèn)上去開始逐步發(fā)力，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的中心或由市區(qū)向郊區(qū)城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移； ? 整個(gè)城市初步形成完善的商業(yè)空間網(wǎng)絡(luò)化布局 — 核心商圈、多個(gè)區(qū)域商業(yè)中心、眾