【正文】 另外，該戶型通過飄窗的設(shè)計拓展室內(nèi)空間，在 74平米的戶型內(nèi)居然還創(chuàng)造出一個獨立的玄關(guān)，整個戶型既緊湊、經(jīng)濟又不失舒適感。 同時 ， 中小戶型的設(shè)計可以考慮設(shè)置飄窗 （ 也可考慮走入式飄窗 ） 來變相擴張空間 。 可以考慮采用公共部位不封閉的做法，交房前再封閉，偷巧降低公攤。 規(guī)劃理念及功能布局 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7 3 3 2 6 6 傳真：0 7 5 5 8 3 7 3 3 2 6 6 6 1 8E m a il：ch e n g q u a n ch e n g q u a n .co m 2 4 0 2 5 1 8 0 3 40 7 5 5 8 3 7 3 3 2 2 8 8 3 7 W W W . 戶型配比與設(shè)計建議 戶型配比建議 戶 型 配 比 面積 套型 主力面積 面積比 總面積 （ M2） 套數(shù)（ 套 ） 套數(shù)比 備注 70以下 一房 50M2 2% 2319 46 % 做部分產(chǎn)品調(diào)劑 一房半 65 M2 3% 3479 54 % 部分調(diào)劑 7085 小兩房 80 M2 20% 23193 290 23. 3% 緊湊型兩房 ， 控制總價 85—100 標(biāo)準(zhǔn)兩房 90 M2 40% 46386 515 41. 4% 舒適型標(biāo)準(zhǔn)兩房 2+1房 100 M2 15% 17395 174 14. 0% 產(chǎn)品創(chuàng)新型 100以上 創(chuàng)新組合戶型 140 M2 20% 23193 166 13. 3% 產(chǎn)品創(chuàng)新型 合計 100% 115965 1245 100% 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7 3 3 2 6 6 傳真：0 7 5 5 8 3 7 3 3 2 6 6 6 1 8E m a il：ch e n g q u a n ch e n g q u a n .co m 2 4 0 2 5 1 8 0 3 40 7 5 5 8 3 7 3 3 2 2 8 8 3 7 W W W .戶型設(shè)計的主要原則及手法 本項目作為一個中小戶型項目，在設(shè)計上要滿足產(chǎn)品的舒適性，又受面積的制約，則如何充分提高空間的使用效率以及通過各種手法來變相擴張空間將成為戶型設(shè)計的重要著眼點。不同組團建筑單體在色彩上應(yīng)有所變化，增強小區(qū)的識別性和多樣性 對東側(cè)河道的改造利用 利用 7號地之間的河道景觀資源，對河岸線進行改造，開發(fā)多樣豐富的親水景觀區(qū)域，融觀賞、游玩、休憩、外部停車等多功能于一體，為社區(qū)居民創(chuàng)造出最大面域的室外活動公共空間。塑造小區(qū)的標(biāo)志性。 功能布局 面積不超過 1500平米 。 新鎮(zhèn)中心以經(jīng)營高檔商品為主 ， 商店組合為：娛樂設(shè)施 、 銀行 、 郵政局 、 超級市場 、 百貨公司及高檔商品 、 商店 、 餐館 、 快餐店 。 公共空間和景觀建議 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7 3 3 2 6 6 傳真：0 7 5 5 8 3 7 3 3 2 6 6 6 1 8E m a il：ch e n g q u a n ch e n g q u a n .co m 2 4 0 2 5 1 8 0 3 40 7 5 5 8 3 7 3 3 2 2 8 8 3 7 W W W . 規(guī)劃理念及功能布局 引入新加坡三級規(guī)劃理念，建立鄰區(qū)中心 目前蘇州工業(yè)園區(qū)的整體規(guī)劃沿用了新加坡的三級規(guī)劃模式，其特點是鄰里中心的社區(qū)管理模式。 規(guī)劃理念及功能布局 教育背景 大部分具有大專以上學(xué)歷 ， 絕大多數(shù)擁有中專以上學(xué)歷 ， 具有較高的文化修養(yǎng) 。 項目總體定位 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7 3 3 2 6 6 傳真：0 7 5 5 8 3 7 3 3 2 6 6 6 1 8E m a il：ch e n g q u a n ch e n g q u a n .co m 2 4 0 2 5 1 8 0 3 40 7 5 5 8 3 7 3 3 2 2 8 8 3 7 W W W .置業(yè)動機 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7 3 3 2 6 6 傳真：0 7 5 5 8 3 7 3 3 2 6 6 6 1 8E m a il：ch e n g q u a n ch e n g q u a n .co m 2 4 0 2 5 1 8 0 3 40 7 5 5 8 3 7 3 3 2 2 8 8 3 7 W W W .市場形象定位 主流產(chǎn)品形象而非小戶型形象 高品質(zhì)物業(yè)形象而非高檔物業(yè) 區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者形象 客戶定位 我們將本項目的目標(biāo)客戶分為兩類：基礎(chǔ)客戶和創(chuàng)造客戶 。 產(chǎn)品定位 —— 追求室內(nèi)空間的舒適性與經(jīng)濟性 ， 打造豐富多元的配套和生活方式 ， 以低于 100平米的中小戶型為主 。 服務(wù)體系 —— 著眼社區(qū)持續(xù)發(fā)展 著眼與社區(qū)的持續(xù)發(fā)展 ， 社區(qū)的服務(wù)體系應(yīng)注重參與性和平臺建設(shè) ，同時注重對社區(qū)公共價值觀的樹立 。 除了提供基本生活配套之外 ， 還應(yīng)結(jié)合客戶需求打造特色配套 。 對本項目而言 ， 評價項目成功與否的標(biāo)準(zhǔn)將不是以某個單體或戶型是否成功為關(guān)鍵指標(biāo) ， 而是社區(qū)提供的公共價值 。 提供給業(yè)主展示 才藝和互動交流的空間 ， 可以考慮在建筑的架空層開辟一塊業(yè)主的才藝展示室 。 建立 社區(qū)網(wǎng)站和論壇 。 要達(dá)到以上目標(biāo) ， 可以通過以下手段進行促進： 建立小型的 社區(qū)發(fā)展博物館 ， 將社區(qū)從建設(shè)前 、 建設(shè)中到建成后的發(fā)展歷史 、 圖片 、 文檔 、 活動 、 事跡等進行統(tǒng)一陳列與展示 ， 增強對社區(qū)的了解和認(rèn)同 。怎樣改變現(xiàn)代許多住區(qū)孤立冷漠的印象，打造出一個真正有歸屬感和承載生活的社區(qū)，將是我們理解社區(qū)本質(zhì)的重點所在。社區(qū)的概念核心是人與人之間的關(guān)系，也包含人與周邊自然環(huán)境的關(guān)系。目前的住區(qū)設(shè)計受市場擺布而往往 缺乏整體設(shè)計的觀念 ，更多的是由各個部門拼湊起來的總體設(shè)計，離開了整體的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，自然難以實現(xiàn)社區(qū)功能的有機結(jié)合與生活營造。 今天，當(dāng)我們站在一個嶄新項目的起點，當(dāng)我們懷揣遠(yuǎn)大的理想，社區(qū) —— 需要我們來再度審視與深思。 社區(qū)模式 —— 復(fù)興社區(qū)歸屬感與活力的整體設(shè)計 關(guān)于產(chǎn)品創(chuàng)新將在后面的產(chǎn)品定位中詳細(xì)論述。 創(chuàng)造客戶比例： 這部分群體大約占到本項目一期客戶的 20%。 針對基礎(chǔ)客戶的產(chǎn)品塑造： 核心策略為打造性價比 。 同時，我們需要將客戶分類，并制定針對不同客戶的產(chǎn)品策略。 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7 3 3 2 6 6 傳真：0 7 5 5 8 3 7 3 3 2 6 6 6 1 8E m a il：ch e n g q u a n ch e n g q u a n .co m 2 4 0 2 5 1 8 0 3 40 7 5 5 8 3 7 3 3 2 2 8 8 3 7 W W W . 客戶策略 —— 建立最廣泛的統(tǒng)一戰(zhàn)線 前期已經(jīng)講到，在本項目如此狹窄的產(chǎn)品線內(nèi)，如何適當(dāng)突破并保證產(chǎn)品的多樣化關(guān)系到項目的整體風(fēng)險問題。 雖然在單個戶型上不能突破 100平米的限制，但是可以通過產(chǎn)品的組合形式來變相實行產(chǎn)品限制的突破，提供更大的產(chǎn)品靈活性。 變相的面積突破 。 守住 100平米以下為主的產(chǎn)品定位將是本項目一期需要堅持的原則之一 。 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7 3 3 2 6 6 傳真：0 7 5 5 8 3 7 3 3 2 6 6 6 1 8E m a il：ch e n g q u a n ch e n g q u a n .co m 2 4 0 2 5 1 8 0 3 40 7 5 5 8 3 7 3 3 2 2 8 8 3 7 W W W . 對于本項目規(guī)劃限制要求的 100平米以下戶型面積限制，應(yīng)該樹立以下幾個觀點： 100平米以下戶型不能定義為小戶型的概念 ， 而應(yīng)該是中國住宅未來發(fā)展的主流產(chǎn)品 。 這幾個數(shù)據(jù)不僅看出來 ， 從七十年代以后 ， 70— 120平方米的戶型標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)成為新增住宅的主流 ，并且在逐步的上升 ， 同時 ， 在這個標(biāo)準(zhǔn)以下的戶型也在跟著往上走 ，也就是說整體戶型平均面積標(biāo)準(zhǔn)肯定是趨降 ， 戶型面積在向小發(fā)展 。另外，一期必須在戶型上變相的突破 100平米的限制，這一方面是未來拓寬一期的產(chǎn)品線，另一方面也是一個標(biāo)志性意義，避免被定義為一個純小戶型的社區(qū)。 立足于限制性規(guī)劃和中低收入群體的基本客戶面打造產(chǎn)品。 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7 3 3 2 6 6 傳真：0 7 5 5 8 3 7 3 3 2 6 6 6 1 8E m a il：ch e n g q u a n ch e n g q u a n .co m 2 4 0 2 5 1 8 0 3 40 7 5 5 8 3 7 3 3 2 2 8 8 3 7 W W W .宜慢不宜快 作為一個完全冷僻的區(qū)域，而在中期發(fā)展蘊涵較大升值空間的地段，在開發(fā)商對現(xiàn)金流要求不是很緊，而土地款支付壓力不是很大的情況下，建議本項目快速啟動，但放緩節(jié)奏開發(fā)，拉長開發(fā)周期，以實現(xiàn)項目的相對價值最大化。因此， 在一期做出品質(zhì)，適當(dāng)讓出利潤，以此打開市場，著眼后期的利潤實現(xiàn)，則項目將維持一個整體的流暢運作和效益平衡。 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7 3 3 2 6 6 傳真：0 7 5 5 8 3 7 3 3 2 6 6 6 1 8E m a il：ch e n g q u a n ch e n g q u a n .co m 2 4 0 2 5 1 8 0 3 40 7 5 5 8 3 7 3 3 2 2 8 8 3 7 W W W . 價值實現(xiàn)策略 —— 利潤空間向后傾斜 宜急攻不宜近利 從市場機會看，中小戶型作為剛剛蘇醒即將面臨激烈競爭的市場，本項目作為中小戶型的強制性定位，應(yīng)在市場空間尚未被充分挖掘的情況下盡快進入，所以一期的迅速啟動是有必要的。這將影響項目未來發(fā)展的市場空間。 產(chǎn)品策略 —— 100平米的守正出奇 （ 2）未來的機會 隨著區(qū)域的成熟，區(qū)域認(rèn)同將逐步提高，留給本項目的市場空間也將越大， 政府限制性規(guī)劃的剛性也將隨著市場的變化存在放寬的可行性， 在項目的總體發(fā)展中應(yīng)該要考慮到當(dāng)前市場機會與未來發(fā)展機會的銜接與預(yù)留空間。因此，在考慮項目的未來預(yù)期時，我們必須關(guān)注以下幾個層面的問題： 本區(qū)域?qū)⒊蔀樘K州工業(yè)園區(qū)的下一個熱點，作為區(qū)域的第一個開發(fā)商， 如何樹立在區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者形象和發(fā)揮先發(fā)優(yōu)勢？ 盡管目前區(qū)域周邊配套匱乏，但是即使從目前的規(guī)劃來看，周邊各種基礎(chǔ)配套和商業(yè)配套的成熟都是可以期待的， 項目在開發(fā)中如何與區(qū)域整體的規(guī)劃和成熟時間協(xié)調(diào)一致？ 項目的價值實現(xiàn)與區(qū)域的價值提升和土地的價值提升密切相關(guān)，本項目 如何結(jié)合區(qū)域的成熟制定開發(fā)節(jié)奏和價值實現(xiàn)目標(biāo)？ 作為第一個在區(qū)域開發(fā)項目的開發(fā)商，如何形成在該區(qū)域的話語權(quán)，以及自己如何給該區(qū)域定位？ 東沙湖公園作為區(qū)域的一個主要依托，將為區(qū)域的定位重要的思考點。 因此首先在戰(zhàn)略上我們就要確立 “用一個平庸的地塊做一個市場平均價位的產(chǎn)品，依托地土地成本優(yōu)勢，獲得較高利潤回報，對這個地塊來說就是最大的勝利” 的觀點。 目前市場對區(qū)域還缺乏基本的認(rèn)識， 在周邊缺乏配套的情況下如何首先解決區(qū)域認(rèn)同的問題將是本項目的重要課題。 園區(qū)在蘇州市區(qū)內(nèi)口碑和心里認(rèn)同度日益加強，對蘇州市區(qū)吸引力進一步加強 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)無項目開發(fā)，本地塊為區(qū)域版塊內(nèi)開發(fā)的第一個項目 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8