【正文】 ? 有統(tǒng)有分：統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、安排 分塊管理。 從房產(chǎn)銷售的角度，多動能度假區(qū)比單一的功能度假區(qū)略勝一籌。 在銷售推廣上，應(yīng)首先整體推銷整個度假村及其附屬設(shè)施。 ? 度假區(qū)所面向的銷售對象分散，在營銷中不易做到低投入高產(chǎn)出。 ? 分時制和分時制寓所： ? 尋求大型公司合作，如：希爾頓假日產(chǎn)權(quán)酒店集團。 ? 度假團體的出現(xiàn)，代表著旅游市場又一個重要的消費市場，也影響了餐飲服務(wù)和會議設(shè)施的設(shè)計，因此要對宴會和會議設(shè)施進行升級和改革。 ? 商務(wù)旅行和團體旅行對客房設(shè)計也產(chǎn)生了很多的影響。 度假區(qū)旅館設(shè)計建議： ? 與國際知名旅館合作。一個令人喜悅的經(jīng)營經(jīng)驗就是如何將旅館的房客轉(zhuǎn)化為粉飾購房者或第二寓所購買者，這樣能帶來長期的利益。另外旅館還提供了一些擴展的服務(wù)項目，如：高爾夫球場俱樂部、網(wǎng)球場和水上運動場。室外場地也相應(yīng)擴展，常常包括主要的水系特征和場地景觀。（名品店） ? 在越寧靜的第二寓所下零售的需且可能越少，但即使在這些環(huán)境中，也要保持零售店的風(fēng)格，創(chuàng)造出一種鄉(xiāng)村的零售環(huán)境。在拉斯維加斯賭城或在迪斯尼世界、娛樂、表演或游戲活動是吸引游客的主要方式。急于自然的娛樂活動正成為度假區(qū)的一個重要部分。這些都應(yīng)在道路系統(tǒng)設(shè)計中予以考慮。道路系統(tǒng)也像高爾夫球場一樣，是項目場地規(guī)劃的組織和協(xié)調(diào)的一種有效的手法。 ? 馬術(shù)娛樂活動 ? 騎車 ? 滑冰 ? 草坪及田野運動、射箭、飛靶射擊 旅游地產(chǎn)策劃體系 項目設(shè)計 ? 開敞空間和自然娛樂活動： ? 對于大多數(shù)度假區(qū)開發(fā)項目，其環(huán)境是最主要方面。 旅游地產(chǎn)策劃體系 項目設(shè)計 ? 網(wǎng)球、游泳、礦泉療養(yǎng)和健身設(shè)施： ? 這類娛樂活動所需的設(shè)施通常彼此靠得很近，為游客提供了一體的，又是多樣化的娛樂活動。 旅游地產(chǎn)策劃體系 項目設(shè)計 高爾夫活動設(shè)計要點： ? 關(guān)鍵因素是選擇合適的用地 ? 根據(jù)地形特點和球場類型，需要面積會有所不同，約 50萬㎡－ 60萬㎡ ? 一些不適宜作為建筑開發(fā)的用地，如濕地、泛濫平原、排水干道、干涸的河床等都可以作為高爾夫球場的用地。如果廣闊的濱水區(qū)只對一部分用地進行開發(fā)，另一部分不開發(fā)，那么這種沖突就較容易解決了。 總 論 度假區(qū)市場分析 可行性分析和投資 土地使用規(guī)劃 項目設(shè)計 經(jīng)營與管理 實例分析 旅游地產(chǎn)策劃體系 項目設(shè)計 ? 交通設(shè)施設(shè)計： ? 確保交通的便利性和靈活性 ? 采用趣味性、創(chuàng)造性的交通方式：電車、單軌鐵路 馬車、自行車 游艇、橋 飛機場 ? 限制汽車的使用（入口處設(shè)立大型車庫） 旅游地產(chǎn)策劃體系 項目設(shè)計 ? 公用設(shè)施設(shè)計： ? 給水：是否有可用水資源 ? 廢水：廢水處理方式 ? 垃圾處理站 ? 保衛(wèi)、安全設(shè)施 ? 度假區(qū)標(biāo)識設(shè)計 ? 其它便民設(shè)施 旅游地產(chǎn)策劃體系 項目設(shè)計 ? 水上娛樂設(shè)施和游船設(shè)備： ? 在濱水區(qū)可以提供開敞空間作為小道、自行車道及釣魚或野營用地 ? 船坊和劃船活動，劃船一直都是度假區(qū)最受歡迎的項目之一 ? 一定數(shù)量的濱水住宅 ? 商業(yè)設(shè)施開發(fā)、商業(yè)開發(fā)能最大程度地利用度假區(qū)濱水用地，通常有旅館、零售商店、飯店等，考慮到濱水區(qū)的生態(tài)環(huán)境，不適宜進行密集的商業(yè)開發(fā)。用地規(guī)劃內(nèi)容必須非常詳細，以備存檔作為合法性文件。 ? 進一步做開發(fā)土地總面積和設(shè)施的承載力研究。 ※ 這個階段應(yīng)考慮幾個可選擇性的方案，進行評價、比較。 4. 人口統(tǒng)計、心理分析和社會趨勢的市場分析。 一份詳細的概念性規(guī)劃應(yīng)該包括以下內(nèi)容： 1. 規(guī)劃文件應(yīng)表明項目的風(fēng)格，概括性地提出建筑主題風(fēng)格，季節(jié)性設(shè)施的使用和娛樂活動。通常應(yīng)保留 1/3－ 1/ 2的土地作為開敞空間，建筑只占了很小的用地。 ? 土地使用規(guī)劃應(yīng)注意的原則 —— ? 在進行度假區(qū)的整體布局規(guī)劃中要對獨立住宅、旅館和公寓等的位置進行重點考慮，在某種程度上要為每個單元提供高質(zhì)量的景觀視野，要有到娛樂場所的便捷通道，各使用功能間要有合理的關(guān)系。因此，成功的度假區(qū)不僅要提供娛樂活動，還要有文化和教育設(shè)施。不管度假者是度假區(qū)的游客或第二寓所的擁有者，他們都會在管理者井井有條的安排中渡過他們的假期。一可以吸引潛在買主，二可以獲得收益，缺點是易被理解為社區(qū)的貶值。 ? 平衡前期費用和收益 幾種不同的前期策略： ? 優(yōu)化已有的自然景觀，依托自然景觀進行寓所開發(fā)、聚集人氣。 度假區(qū)或娛樂項目附屬商業(yè)部分的規(guī)模、地理位置和自然狀況源于以下三個主要影響因素： ? 度假區(qū)的特征和經(jīng)營目的 ? 市場的規(guī)模和特征 ? 毗鄰地區(qū)設(shè)施的存在形式和可用性 商業(yè)設(shè)施常包括以下五種產(chǎn)品和服務(wù)： ? 基本的物質(zhì)供應(yīng)、設(shè)施 ? 有可供選擇的休閑活動、整個項目的參觀活動 ? 為游客提供在原居住地享受不到的各種服務(wù) ? 醫(yī)療和其他專業(yè)服務(wù)或貿(mào)易服務(wù) ? 基本的餐館和娛樂服務(wù) 商業(yè)設(shè)施可以由開發(fā)商以某種方式自主經(jīng)營，也可以獨立經(jīng)營，但必須注意控制商業(yè)設(shè)施的內(nèi)容、數(shù)量、規(guī)模 總 論 度假區(qū)市場分析 可行性分析和投資 土地使用規(guī)劃 項目設(shè)計 經(jīng)營與管理 實例分析 旅游地產(chǎn)策劃體系 可行性分析和投資 簡言之，可行性分析和計劃過程的目的就是確定最合適的能獲得成功的開發(fā)項目，這個分析和計劃過程需考查幾種不同的開發(fā)方案，以決定哪種是可行的或是最合適的。 ? 散客旅游市場 對價格不敏感，常在旺季、周末出游，所需產(chǎn)品：公寓和第二寓所出租。 針對特定的消費者，開發(fā)他們需要的特定產(chǎn)品，以及采用特定的營銷策略。 住宅市場的客戶：（圖表 2－ 3） 1. 第二寓所投資者 2. 分時制購買者 3. 第二寓所使用者 4. 工作人員（周邊） 5. 退休人員 6. 主寓所購買者 對消費者消費動機的分析 VALS—— 價值觀和生活方式方案 消費者能被三個基本定位中的一項或多項所促動： 原則、地位、行動。 市場分析是進行項目經(jīng)濟可行性研究的基礎(chǔ)，也是成功的關(guān)鍵所在。 “記住，我們的業(yè)務(wù)不是必需品業(yè)務(wù)，我們的業(yè)務(wù)是奢侈品業(yè)務(wù)。 旅游地產(chǎn)策劃體系 總 論 “ 不管建設(shè)用地面積的大小，一個度假區(qū)開發(fā)的第一步應(yīng)該是建立一個吸引人的入口，在主干道上有引人注目的指引標(biāo)志，完美的景觀，有一個或更多的聚會地點，能為新居民和作短暫停留的有客提供一個相互熟悉的環(huán)境，生活在一個社區(qū)中，友好和有趣的鄰居及周到的物業(yè)管理對購置產(chǎn)業(yè)者來說有著很強的吸引力。因此具有為用戶提供多種度假活動的能力是度假區(qū)在市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢前提條件。 一個分時制單元的擁有者是潛在的公寓住宅單元和獨立式住宅、公寓住宅單元和聯(lián)排式獨戶住宅的擁有者。 旅游地產(chǎn)策劃體系 總 論 ※ 多功能度假區(qū) 多功能度假區(qū)的優(yōu)點： 它結(jié)合了前文已討論的幾種度假區(qū)形式。 ※ 分時制和假日產(chǎn)權(quán)度假村 買主購買了一年中某個時段使用某個單元的權(quán)力。 旅游地產(chǎn)策劃體系 總 論 度假區(qū)分類 根據(jù)住宅和旅館類型來分 ? 度假旅館 ? 分時制旅館 ? 度假別墅（第二寓所） ? 多功能度假社區(qū) ※ 度假旅館 度假旅館與商業(yè)旅館區(qū)別主要在于客人住旅館的目的不一樣。 旅游地產(chǎn)策劃體系 總 論 度假區(qū)分類 按消費市場的遠近分 ? 名勝度假區(qū) ? 區(qū)域性度假區(qū) 名勝度假區(qū) 區(qū)域性度假區(qū) 市場距離 遠 近（ 2－ 3h車程） 交通方式 飛機 汽車 光顧頻率 一年一次或者若干年一次 一年 15－ 20次或更多次 逗留時間 較長（ 1－ 2周） 2