第七章-成本法及其運(yùn)用-wenkub.com
2025-08-02 15:43 本頁面
【正文】 10000=5000萬元管理費(fèi)用：50003%=150萬元銷售費(fèi)用：200萬元投資利息： 銷售稅費(fèi):設(shè)重新購建價格為V,則銷售稅費(fèi) %V開發(fā)利潤: (1000+5000+150+200) 12%=762萬元重新購建價格:方法一: V=1000（1+）+(5000+150+200) [30%(1+%)2+50%(1+)1+50%(1+%)]+%V+762 V=1184845+578934+%V+762 V=819404萬元方法二: V=1000+5000+150+200+624185+%V+762 V=818904萬元經(jīng)濟(jì)折舊: [500/(1+8%)+100/(1+8%)2]247。由于排污系統(tǒng)改造，項(xiàng)目營業(yè)開始時間將推遲到2009年1月1日，為獲得與2008年1月1且開始營業(yè)時可獲得的相同的年凈收益，該公司當(dāng)年需額外支付運(yùn)營費(fèi)用100萬元，之后將保持預(yù)計(jì)的盈利水平。新建一個與上述項(xiàng)目相同功能且符合環(huán)保要求的項(xiàng)目開發(fā)成本為2500元每平米，銷售費(fèi)用為200萬元，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的3％，開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用在第一年投入30％，第二年投入50％，最后半年投入20％，各年內(nèi)均勻投入，％，％，投資利潤率為12％。該項(xiàng)目總用地面積10000平米，土地使用期限40年，建筑總面積為20000平米，并于2007年9月1日完成，該公司申請竣工驗(yàn)收。二、成本法的理論依據(jù)（熟悉）□ 生產(chǎn)費(fèi)用價值論——商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定?！?重新購建價格：是指假設(shè)在估價時點(diǎn)重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤?！?折舊：是指各種原因造成的房地產(chǎn)價值減損，其金額為房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值與在估價時點(diǎn)的重新購建價格之差?！?買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)是正常的開發(fā)建設(shè)代價（包含開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤）三、成本法適用的估價對象和條件（掌握）□ 成本法適用的估價對象 ■新開發(fā)的房地產(chǎn) ■舊的房地產(chǎn) ■在建工程 ■計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn) ■很少發(fā)生交易、又無經(jīng)濟(jì)收益或潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn) ■有獨(dú)特設(shè)計(jì)、特殊建筑的房地產(chǎn) ■單純的建筑物或者其裝飾裝修部分 ■房地產(chǎn)保險評估（包括投保和理賠）、其他房地產(chǎn)損害賠償 ■在房地產(chǎn)市場不夠活躍、類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較少的地區(qū)的房地產(chǎn) ■適用于可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價值 ■適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)，不適用于建筑物過于老舊的房地產(chǎn)□ 成本法估價需要具備的條件 ■某宗房地產(chǎn)價格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對效用的增大有所作用才能構(gòu)成價格 ■成本高，其價值不一定大；成本低，其價值不一定不高□ 注意三個問題： ■一是應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本 實(shí)際成本（個別成本）：是指某個具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi) 客觀成本（正常成本）：是指假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費(fèi)■二是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等的分析進(jìn)行調(diào)整■三是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整 供大于求時，在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)低評估價； 供小于求時，在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)高評估價 評估價值等于客觀成本減去功能折舊、外部折舊□ 成本法測算的是房屋所有權(quán)和在估介時點(diǎn)剩余使用期限的土地使用權(quán)的價值 四、成本法估價的操作步驟（熟悉） □ 弄清估價對象房地產(chǎn)的價格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料 □ 測算估價對象重新購建價格 □ 測算建筑物折舊 □ 求取估價對象積算價格第二節(jié) 房地產(chǎn)價格構(gòu)成（掌握） □ 典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式下的房地產(chǎn)價格構(gòu)成（七大項(xiàng)）： ■土地取得成本 ■開發(fā)成本 ■管理費(fèi)用 ■銷售費(fèi)用 ■投資利息 ■銷售稅費(fèi) ■開發(fā)利潤□ 房地產(chǎn)價值的表達(dá)式： 房地產(chǎn)價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤 房地產(chǎn)價值=（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用
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