【正文】 第十二章 研究總論在項(xiàng)目的投資和開(kāi)發(fā)中，不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)較少，可控性較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)無(wú)論在市場(chǎng)上、操作上還是在財(cái)務(wù)上都是可行的。在自身經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，使品牌經(jīng)營(yíng)上升高度，最終依靠品牌力量獲得更大的市場(chǎng)份額。模式五：委托管理＋特許經(jīng)營(yíng)的雙重運(yùn)作。 第十一章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案 項(xiàng)目管理模式模式一：投資者自己經(jīng)營(yíng)、管理酒店，不與其它酒店產(chǎn)生關(guān)系。(1)采用建設(shè)部推薦的建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，選用效率高、配光合理的燈具及綠化照明設(shè)施等。嚴(yán)格執(zhí)行《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》中的相關(guān)規(guī)定，盡可能采用新技術(shù)、新材料，堅(jiān)決貫徹國(guó)家節(jié)能降耗政策方針。d、對(duì)員工定期進(jìn)行體檢，按時(shí)發(fā)放員工勞保用品。a、本項(xiàng)目在樓宇內(nèi)設(shè)置嚴(yán)禁吸煙和設(shè)有防火的標(biāo)志，同時(shí)要求設(shè)安全通道標(biāo)志，對(duì)各種電器設(shè)備的金屬外殼、電纜保護(hù)網(wǎng)管均與接地裝置連接，電源進(jìn)線處設(shè)過(guò)電壓保護(hù)，插座、供電設(shè)備設(shè)漏電保護(hù)裝置，以保障設(shè)備的安全運(yùn)行和操作人員的安全。第九章 項(xiàng)目管理及勞動(dòng)衛(wèi)生安全本項(xiàng)目建設(shè)管理由中標(biāo)的建設(shè)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目管理由工程項(xiàng)目管理理論和經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目管理公司，實(shí)行項(xiàng)目管理服務(wù)。辦公及生活產(chǎn)生的固體垃圾、廢棄物經(jīng)專人收集后，送往垃圾站分類堆放，定期清運(yùn)處理。 在施工階段，我們按照相關(guān)要求，在施工管理過(guò)程中，優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)，降低能耗、減少施工污水、噪音、粉塵的污染排放，按照安全文明工地要求，嚴(yán)格管理。(1)項(xiàng)目建設(shè)地周邊環(huán)境狀況本項(xiàng)目地址位于渭富路商業(yè)街中心地帶，西邊有已投入使用的工業(yè)區(qū)和行政區(qū)，辦公居多。在商業(yè)部分加大招商力度，可吸納更多的人員就業(yè)。根據(jù)目前渭南市酒店基本收入情況進(jìn)行預(yù)算：（1）住宿：380 元/天*180*365*50%= 萬(wàn)元（2）餐飲 中餐廳：項(xiàng)目 數(shù)據(jù)面積 2022 m2大廳 250 位包房 1020 間年收入 萬(wàn)元月收入 萬(wàn)元日收入 萬(wàn)元日人流 150200 人（包括午、晚餐）平均消費(fèi) 100 元/人宴會(huì)廳：項(xiàng)目 數(shù)據(jù)面積 1000 m2宴會(huì)廳 1000 m2功能廳 600 m2廚房 400 m2年收入 57 萬(wàn)元月收入 萬(wàn)元日收入 萬(wàn)元宴會(huì)廳出租 每周 1 天 每天租金收入為 60008000 元 宴會(huì)用餐 每周 1 次，每次 5 席，1000 元/席西餐廳項(xiàng)目 數(shù)據(jù)面積 1000 m2年收入 萬(wàn)元月收入 萬(wàn)元日收入 萬(wàn)元日人流 50 人/日平均消費(fèi) 178 元/人（3） 餐飲、娛樂(lè)、康體營(yíng)業(yè)預(yù)算依據(jù) 康體中心面積 6000m2 項(xiàng)目 年收入（萬(wàn)元） 月收入（萬(wàn)元） 日收入（元）會(huì)員消費(fèi) 144 12 4000SPA 273 22 7604按摩 350 29 9733足浴 76 2100美發(fā) 6000 200會(huì)員消費(fèi) 384 32日人流 250 人/日娛樂(lè)中心項(xiàng)目 數(shù)據(jù)面積 3000 m2包房 50 間大廳 200 位演藝吧 100 位年收入 912 萬(wàn)元月收入 76 萬(wàn)元日收入 萬(wàn)元日人流 450 人/日平均消費(fèi) 80 元/人 （4） 會(huì)展服務(wù)：180 萬(wàn)元/年（5） 會(huì)議：120 萬(wàn)元/年（6） 會(huì)員費(fèi)：100 萬(wàn)元/年（7） 其他收入：80 萬(wàn)元/年上述預(yù)測(cè)總計(jì)： 萬(wàn)元/年 經(jīng)營(yíng)管理成本預(yù)測(cè) 根據(jù)客房收入與餐飲，娛樂(lè)項(xiàng)目的平均毛利率計(jì)算： 經(jīng)營(yíng)成本=*40%= 萬(wàn)元 社會(huì)效益分析（1）帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)上游鋼鐵、水泥等建材行業(yè)，下游裝修、家具等行業(yè)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大，是促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。具體工程進(jìn)度如下圖所示,工程年限為 2 年，以 2022 年 3 月份為例第六章 投資估算及資金計(jì)劃 項(xiàng)目投資估算 總投資估算及構(gòu)成=土地費(fèi)用+ 前期費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+ 建筑安裝工程費(fèi)+公共配套費(fèi)+ 管理費(fèi)+銷售及推廣費(fèi) +財(cái)務(wù)費(fèi)+不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 本項(xiàng)目總投資估算為 48025 萬(wàn)元，詳見(jiàn)項(xiàng)目投資估算表。此項(xiàng)目建設(shè)的工程質(zhì)量監(jiān)理，面向國(guó)內(nèi)外知名的監(jiān)理公司實(shí)施公開(kāi)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇。第五章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及實(shí)施計(jì)劃 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng) 目 指 標(biāo) 備 注1：占地面積 33 畝2：總建筑面積 約 10 萬(wàn)平米（含 萬(wàn)平米會(huì)展中心）含地下人防及設(shè)備用房3：容積率 4：綠化率 35%5：層數(shù) 12F 地下 1 層，地上 11層6：地下車(chē)位 120 個(gè) 每個(gè)車(chē)位占用建筑面積 35 平米，地下室除去設(shè)備用房等，其他設(shè)計(jì)為車(chē)位。圖 41 五星級(jí)商務(wù)酒店效果圖 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 根據(jù)項(xiàng)目定位及功能劃分，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)建筑面積：10 萬(wàn)平米，包含單獨(dú) 萬(wàn)平米的會(huì)展中心。由此看出，目前市場(chǎng)上的酒店無(wú)論星級(jí)檔次，還是配套設(shè)施方面都不能夠滿足現(xiàn)代化旅游，商務(wù)會(huì)議，會(huì)展，政府接待等多方面高層次需要，這也同事為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了可發(fā)展的思路。然而本地酒店目前的檔次以及相關(guān)配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足這類客商的需求，也使本市流失了更多消費(fèi)顧客。但是很多中高端游客來(lái)到渭南，卻很少有酒店可以滿足這類游客的多方面需求。這也為本項(xiàng)目的市場(chǎng)發(fā)展提供了很大的空間。故本項(xiàng)目在投資建設(shè)時(shí)一定要考慮到差異化經(jīng)營(yíng)，把酒店的特色在顧客面前表現(xiàn)的淋漓盡致，留住每一位顧客，形成更大的顧客群體，故而爭(zhēng)取到更大的市場(chǎng)份額。建筑風(fēng)貌：建筑風(fēng)貌雖當(dāng)時(shí)屬于較流行風(fēng)格，但目前無(wú)論從建筑風(fēng)格，外觀都較落后，并且酒店自身沒(méi)有主動(dòng)進(jìn)行外觀改造重新裝修，適應(yīng)目前的發(fā)展。酒店類型，會(huì)議室規(guī)模：大部分酒店以涉外，商務(wù)為主，但是由于酒店會(huì)議室整體配套設(shè)施較低，功能少，規(guī)模小，不足以承接大型，多功能的會(huì)議，展覽等。 酒店位置圖 4–1 : 商業(yè)中心土地利用示意圖 交通環(huán)境 本項(xiàng)目在渭富路十字與工業(yè)大道十字口西南側(cè)，交通位置突然，交通便利，距離商業(yè)中心，醫(yī)療，行政都十分便捷。（3） 項(xiàng)目落成將帶動(dòng)本地區(qū)酒店行業(yè)發(fā)展本項(xiàng)目建議定位為五星級(jí)多功能商務(wù)酒店。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性（1） 項(xiàng)目建設(shè)將促進(jìn)本區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展本項(xiàng)目建成后的營(yíng)業(yè)收入將由住宿，娛樂(lè)，餐飲，會(huì)議及其他服務(wù)項(xiàng)目構(gòu)成，通過(guò)豐富多彩的服務(wù)讓賓客享受實(shí)實(shí)在在的高品位的消費(fèi)。投資回收期為 16 年，其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益十分顯著。其邊界為國(guó)德電器工業(yè)用地以東、渭富路以西、工業(yè)大道以南、水廠用地以北，面積大約 33 畝；地塊周邊將規(guī)劃有商務(wù)辦公、大型住宅以及緊鄰的渭北產(chǎn)業(yè)園管委會(huì)。本地塊上無(wú)建筑物，不存在拆遷等，建設(shè)難度低，地理位置優(yōu)越，它的落成將成為商業(yè)中心標(biāo)志性建筑，也將會(huì)提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整體形象。因此，本項(xiàng)目是可行的。上述