【正文】 第八部分 融資說明一、投資估算及依據(jù)該項(xiàng)目占地7500平方米，建筑面積88313平方米，總投資需20173萬元人民幣。分銷方式下的選擇策略房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，除了公司自身的銷售以外，其分銷渠道與一般的商品不同，此開發(fā)項(xiàng)目擬備的銷售渠道如下：主要為售樓現(xiàn)場(chǎng)接待、特定客戶的登門直銷、老業(yè)主帶新業(yè)主的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。d、銷售穩(wěn)定及管理：不斷調(diào)整營(yíng)銷策略和方式，引進(jìn)并展示獨(dú)特的銷售技巧，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定銷售，確保資金的快速回籠。b、造勢(shì)階段：在前一段宣傳效果基礎(chǔ)上，充分利用報(bào)刊雜志、電視、電臺(tái)、公交車等各種信息傳播渠道，制造強(qiáng)烈的輿論和聲勢(shì)，掀起購(gòu)房者的購(gòu)買欲望。（4）、概念、炒作策略：一個(gè)平常的人，如果有了全新的概念，就會(huì)變得不凡，一個(gè)產(chǎn)品賦予新的概念將價(jià)值倍增。售樓部設(shè)置本項(xiàng)目的整體模型、重點(diǎn)戶型模型、銷售物料展示臺(tái)、系列化的主題宣傳展板及不可缺少的室內(nèi)植物擺設(shè)。差價(jià)銷售：在基準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)上，根據(jù)具體的因素（如景觀、朝向、戶型、樓層等）確定不同的價(jià)格。方便性：交通、時(shí)間、方便，給消費(fèi)者額外的愛心和關(guān)懷。（二）、增長(zhǎng)策略此項(xiàng)目以全新的形象進(jìn)入市場(chǎng)后，將進(jìn)入增長(zhǎng)期，這時(shí)公司的營(yíng)銷策略將側(cè)重于研究消費(fèi)客戶群的分布情形及需求層次，繼而設(shè)計(jì)規(guī)劃銷售主題，突出本產(chǎn)品的價(jià)值，使廣大置業(yè)者更加了解此產(chǎn)品的獨(dú)特品位和格調(diào)主要應(yīng)突出以下幾點(diǎn)：文化性：深厚的文化底蘊(yùn)和高雅的藝術(shù)空間。（一）、產(chǎn)品定位和市場(chǎng)滲透戰(zhàn)略目前，某市還沒有出現(xiàn)真正的健康住宅，但越來越多為人們所向往。雖然項(xiàng)目?jī)r(jià)位比較低廉，但是低價(jià)不低質(zhì)；從開發(fā)設(shè)計(jì)和售后服務(wù)等多方面保證了樓盤的高檔性。公寓的基本目標(biāo)市場(chǎng)客戶群的組成職業(yè)構(gòu)成所占比例購(gòu)房目的民營(yíng)、私企老板和個(gè)體戶35%投資、改善居住環(huán)境高級(jí)白領(lǐng)30%改善居住環(huán)境機(jī)關(guān)、事業(yè)高層管理者15%投資、自住自由職業(yè)者10%改善居住環(huán)境離退休人員7%改善居住環(huán)境其他3%改善居住環(huán)境二、價(jià)格定位某市商品房銷售價(jià)格根據(jù)商品房市場(chǎng)的不同分布和特點(diǎn)，可分為五個(gè)不同的市場(chǎng)和價(jià)格：東區(qū)：主要是指二道區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，如：“亞泰花園”、“濱河小區(qū)”等中檔住宅的銷售價(jià)格為2000－3000元/平方米。本開發(fā)工程將這部分職業(yè)者作為首選的目標(biāo)客戶。民營(yíng)、私企老板和個(gè)體戶這類買家主要是附近居住區(qū)域的經(jīng)商人士，他們喜歡在各種環(huán)境較佳的區(qū)域生活，加之手頭資金寬裕，有剩余的資金投資物業(yè)，希望改變目前居住環(huán)境、增大居住面積，或作為增長(zhǎng)投資。(均價(jià))商鋪3500元/ m178。商鋪公寓/寫字間40200 m178。第七部分 市場(chǎng)營(yíng)銷分析一、市場(chǎng)調(diào)查及目標(biāo)市場(chǎng)的確立（一）、市場(chǎng)調(diào)查居民調(diào)查：為了使項(xiàng)目的開發(fā)能夠取得預(yù)計(jì)的經(jīng)濟(jì)效益，公司在近期組織了一次社會(huì)問卷調(diào)查，共發(fā)放調(diào)查問卷300張，收回260張。環(huán)境劣勢(shì)：本項(xiàng)目雖然地處某市城市中心的黃金地段，交通方便。以提高了社區(qū)文化底蘊(yùn)，特別是強(qiáng)調(diào)智能化建筑和無障礙設(shè)計(jì)在現(xiàn)代化小區(qū)中的表現(xiàn)為根本出發(fā)點(diǎn)。戶型優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目開發(fā)的商品住宅，戶型多種、式樣齊全，可以滿足不同消費(fèi)階層的置業(yè)者的需求；辦公樓和公寓規(guī)格多重、款式齊全，適合不同檔次的公司和企業(yè)的加盟；商業(yè)裙樓可滿足大中型商家或知名品牌的需求。（一）、本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目位于某市的朝陽區(qū)，是某市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，省政府、市政府、商業(yè)金街－重慶路、文化街、CBD等造就了該區(qū)域濃郁的商業(yè)氛圍、深厚的文化底蘊(yùn)和良好的辦公環(huán)境。大多外資企業(yè)一般都鐘情于租金昂貴的知名高檔寫字樓，要求環(huán)境好、地段好、交通便利、樓宇智能化設(shè)施高、咨詢發(fā)達(dá)，一般選擇標(biāo)志性的辦公樓或者CBD中心地帶。 結(jié)合上表的調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，樓盤的市場(chǎng)供求基本穩(wěn)定。（比較資料見下表） 19992002年某市住宅施工面積一覽表 單位：萬平方米指標(biāo)1999年2000年2001年2002年住宅施工面積同比增長(zhǎng)率％％％－％ 由以上資料分析可以看出，某市房地產(chǎn)的施工量逐步走向平穩(wěn)，體現(xiàn)了開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的把握在漸漸地走向成熟。從1999年以來，某市的年施工量迅速增加。第二，總成交量快速增長(zhǎng)，住宅量和開發(fā)量平穩(wěn)增長(zhǎng)，商業(yè)用房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展快于住宅的發(fā)展。隨著眾多知名房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入某市，某市房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。市場(chǎng)需求不斷升級(jí)，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。某市近幾年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和繁榮創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。在工程設(shè)計(jì)中，材料選擇要按照消防規(guī)定進(jìn)行；各種消防設(shè)備及材料的選擇需經(jīng)國(guó)家消防監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)認(rèn)可。室內(nèi)設(shè)置自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)及消火栓，地下停車庫(kù)按國(guó)家有關(guān)規(guī)范要求設(shè)置防火分區(qū)。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)用水量40L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)，室內(nèi)一次消防用水量144m3。消防泵房?jī)?nèi)設(shè)濕式報(bào)警8套，各層均設(shè)閉式噴頭。普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)：火災(zāi)確認(rèn)后，可自動(dòng)或手動(dòng)損傷以下設(shè)備：停止空調(diào)機(jī)、通風(fēng)機(jī)，開啟消防泵、噴淋泵，將電梯降至首層，接通事故照明，放下防火卷簾，開啟任意層防火排煙口，開啟正壓送風(fēng)機(jī)和排煙機(jī)。 每幢塔樓各有一部消防電梯和一個(gè)樓梯通向地下室，其中通向地下室的樓梯在首層與地上層樓梯分開。（八）、項(xiàng)目采用樓宇自控系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)節(jié)省人力，節(jié)省能源。（五）、建筑物設(shè)計(jì)充分利用自然光，減少照明用電量及供電量。具體措施如下：（一）、合理的布置人流、物流方向。針對(duì)綠化環(huán)境，將布置空中花園等綠化帶，提高項(xiàng)目的整體品質(zhì)。全樓均為普通生活污水，無毒害。因此主要污染源為廢氣，其次為生活污水、固體垃圾、地下層設(shè)備的噪聲污染。建筑周邊配套服務(wù)設(shè)施廣場(chǎng)周邊各種生活、商業(yè)設(shè)施齊全，為廣大住戶和業(yè)主帶來很大的便利。對(duì)會(huì)員給予一定的優(yōu)惠政策，同時(shí)，為提高本項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量，擬設(shè)置自助洗衣間干洗店等，盡量提供更優(yōu)質(zhì)全面的服務(wù)。（二）、配套設(shè)施項(xiàng)目本身配置的配套服務(wù)設(shè)施（1）、娛樂設(shè)施 用建筑內(nèi)部安排約5000平方米的會(huì)所為業(yè)主提供多種配套服務(wù)，會(huì)所位于第六層，擬設(shè)空中游泳池、乒乓球室、高爾夫球模擬室、酒吧、卡拉OK室、兒童游戲場(chǎng)、醫(yī)療中心、麻將娛樂房、圖書室、網(wǎng)吧、壁球館、咖啡廳、茶藝軒等專門為業(yè)主提供娛樂、休息等服務(wù)。（七）、智能小區(qū)設(shè)施在新世紀(jì)鴻源廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)智能系統(tǒng)，主要包括綜合布線系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、安防自動(dòng)化系統(tǒng)、建筑監(jiān)控系統(tǒng)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)、停車管制自動(dòng)化系統(tǒng)、住宅安防系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和信息管理系統(tǒng)。（五）、防雷本項(xiàng)目按二級(jí)防雷建筑設(shè)防。電梯機(jī)房設(shè)機(jī)械通風(fēng)、換氣次數(shù)10次/時(shí)。 系統(tǒng)分區(qū)：為豎向供熱分高低區(qū)。公建商場(chǎng)設(shè)廣播系統(tǒng)，其功能分日常和緊急廣播兩種狀態(tài)，播放器設(shè)在消防控制室，發(fā)生火災(zāi)時(shí)自動(dòng)切換為消防廣播。（2）、低壓配電系統(tǒng)采用三相五線制（TNS）方式供電，為單母線分段運(yùn)行，要求專用保護(hù)接地線（PE線）現(xiàn)工作零線在系統(tǒng)內(nèi)嚴(yán)格絕緣分開。在疏散樓梯口、地下停車庫(kù)通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處設(shè)疏散標(biāo)志燈。項(xiàng)目電源電壓為10KV，引來一路10KV電源作為主電源。供水管道的材料達(dá)到衛(wèi)生和安全要求。主要建筑特征一覽表工程名稱新世紀(jì)鴻源廣場(chǎng)建筑物名稱新世紀(jì)鴻源廣場(chǎng)大廈耐火等級(jí)Ⅰ級(jí)抗震設(shè)防裂度Ⅶ度主要結(jié)構(gòu)形式框架剪力墻建筑物總體高度建筑層數(shù)地上最高28層地下3層建筑面積（M2）88313建筑構(gòu)造墻體空心砌塊地面人造石材、地磚屋頂平屋頂窗塑鋼窗內(nèi)墻面內(nèi)墻涂料外墻面銀灰色鋁塑板和白鋼裝飾條四、公用工程方案（一）、供水排水設(shè)計(jì)依據(jù)《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ1386（1997年版）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ1487（1997年版）《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ1588（1997年版）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ1687（2001年版）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5004595（1999年版）給水工程本大廈用水由市政管網(wǎng)供給分兩路由兩根DN200給水管引入，在大廈周圍形成環(huán)狀，滿足人員生活用水、空調(diào)冷卻補(bǔ)水、綠化用水等，在該環(huán)網(wǎng)上設(shè)計(jì)室外消火栓，以保證室外消防用水。平面布置綜合考慮，根據(jù)其功能，項(xiàng)目采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)的大空間布局，建造一座錯(cuò)落有致的現(xiàn)代化建筑，使商場(chǎng)、寫字樓、公寓及住宅嚴(yán)格分開。（二）、建設(shè)條件項(xiàng)目位于西安大路與同志街交匯處西南角，是某市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資的重點(diǎn)區(qū)域，市政配套設(shè)施完備，包括道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施，建設(shè)條件良好。地震烈度達(dá)7度。項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地等級(jí)為二級(jí)，地基等級(jí)為二級(jí)，工程重要性為一級(jí)。擬建道路及停車場(chǎng)1100m2（30個(gè)停車泊位）。住宅（7－28層）住宅總建筑面積31099平方米，層高3米，沿西安胡同及重慶胡同方向呈“L”型布設(shè)（位于大廈的南側(cè)）；設(shè)計(jì)規(guī)格為90m2/戶――180m2/戶不等，共可設(shè)置264套不同規(guī)格的二室二廳、三室二廳、四室二廳住宅。本項(xiàng)目擬沿同志街方向（位于大廈西側(cè)）在7－22層布設(shè)公寓，總建筑面積12971平方米，共可設(shè)置112套公寓，規(guī)格設(shè)計(jì)為50m2/戶―100m2/戶不等。寫字樓（7－20層） 寫字樓建筑面積11620M2，寫字樓位于大廈的北側(cè)沿西安大路方向，采用大空間布局，可根據(jù)業(yè)主需要進(jìn)行自由分隔。內(nèi)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)游泳池、兒童戲水池、健身房、高爾夫球模擬室、酒吧、兒童游戲場(chǎng)、麻將娛樂房、圖書室、網(wǎng)吧、壁球館及相應(yīng)配套的淋浴室、更衣室、醫(yī)務(wù)室等配套設(shè)施。裙房樓商場(chǎng)（一至六層），2－。四、主要建筑指標(biāo)表序號(hào)名稱指標(biāo)單位備注1總規(guī)劃用地面積7500m22總占地面積4233m23總建筑面積88313m2地下三層4建筑密度%5容積率%6綠化率20%五、項(xiàng)目主要內(nèi)容（一）、主要工程地下停車場(chǎng)設(shè)備用房（地下三層——地下一層） 。項(xiàng)目所處區(qū)域市政配套設(shè)施齊全，總體布局在綜合考慮以適應(yīng)當(dāng)?shù)氐牡匦蔚孛驳那疤嵯?，按照市政?guī)劃的要求，進(jìn)行合理空間布局，做到既能使之具有濃郁的商務(wù)氛圍，又能體現(xiàn)人文居住的環(huán)境，更保證了項(xiàng)目的安全性和合法性。新穎、別致、時(shí)尚的建筑造型，加之先進(jìn)完善的配套設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)及優(yōu)越的地域條件，為本項(xiàng)目成為本省乃至全國(guó)的智能化標(biāo)志性建筑提供了極其有利的條件。（三）、項(xiàng)目特點(diǎn)“新世紀(jì)鴻源廣場(chǎng)”項(xiàng)目的開發(fā)，充分體現(xiàn)了現(xiàn)代設(shè)計(jì)的開發(fā)理念，本項(xiàng)目建成后，必將填補(bǔ)某市高檔地產(chǎn)項(xiàng)目的一項(xiàng)空白，迎合市場(chǎng)的需求，并成為某市立體景觀的一個(gè)新的亮點(diǎn)。根據(jù)地段的實(shí)際情況和周邊的環(huán)境相配合，公司開發(fā)設(shè)計(jì)的“新世紀(jì)鴻源廣場(chǎng)”項(xiàng)目總占地面積7500平方米，總規(guī)劃建筑面積88313平方米，,其中地下三層為停車場(chǎng)，；地上一至六層為裙房樓商場(chǎng)，；七至二十層為寫字樓，建筑面積11620平方米；七至二十二層為商務(wù)公寓，建筑面積12971平方米；七至二十八層為住宅，建筑面積31099平方米。尤以重慶路段商業(yè)街源頭、西安大路以其布局更成為重慶路商業(yè)街的核心區(qū)域?？偯娣e20571平方公里，其中市區(qū)面積3116平方公里，建成區(qū)面積150平方公里。通過在經(jīng)營(yíng)中的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)、引進(jìn)高水平的管理人才以及學(xué)習(xí)其他優(yōu)秀公司的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)等，將公司的組織管理模式逐步完善，更好的為公司的高速發(fā)展和不斷壯大而服務(wù)。員工有下列情況之一的根據(jù)情節(jié)嚴(yán)重性給予警告或者記過處分：（1）、故意浪費(fèi)公司財(cái)物或辦事疏忽致使公司受損者；（2）、泄漏機(jī)密或者虛報(bào)事實(shí)者；（3）、品行不端有損公司信譽(yù)者；（4）、工作不利、屢教不改者；（5）、工作場(chǎng)所酗酒滋事，影響秩序者；（6）、月份內(nèi)累計(jì)遲到、早退5次（含5次）者。員工有下列情況之一者，給予獎(jiǎng)金或記功獎(jiǎng)勵(lì)：（1）、對(duì)公司業(yè)務(wù)有重大革新建議，提出具體方案，經(jīng)實(shí)施確實(shí)有效的；（2）、辦理重要業(yè)務(wù)成績(jī)特優(yōu)或有特殊功績(jī)者；（3）、及時(shí)消滅意外事故，避免工程質(zhì)量事故發(fā)生，使公司免遭損害者；（4）、對(duì)于舞弊或有危害公司權(quán)益事情，能揭發(fā)制止者。只有制定符合公司發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，才能夠使公司的管理體制更趨科學(xué)和完善。如何引進(jìn)人才、管理人才、留住人才是每個(gè)企業(yè)發(fā)展階段不能不面臨的關(guān)鍵問題。具體工作制度包括以下幾方面：（一）、企業(yè)辦公綜合制度（二）、公司獎(jiǎng)懲制度（三）、企業(yè)會(huì)議工作制度（四）、企業(yè)出差工作制度（五）、企業(yè)安全保衛(wèi)工作制度（六）、企業(yè)檔案管理工作制度（七）、企業(yè)車輛管理制度（八）、企業(yè)福利制度以上各項(xiàng)制度的制定，一方面規(guī)范全體職工的行為，另一方面，為職工的權(quán)益提供法律保障。簡(jiǎn)單的以圖示表示如下：董事長(zhǎng)總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理財(cái)務(wù)部采購(gòu)部物業(yè)管理部綜合部銷售部前期部工程部采購(gòu)計(jì)劃審定、驗(yàn)收材料、設(shè)備采購(gòu)企劃包括可行性研究征地、拆遷、規(guī)劃手續(xù)基礎(chǔ)設(shè)施配套手續(xù)方案及勘查、設(shè)計(jì)單位選定廣告及銷售樣板房方案及管理銷售計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)人力資源 人事、勞資等行政、檔案管理車輛管理公司會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)工程預(yù)算、決算審