【正文】 因此，特申請審批設(shè)立。債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議美林基業(yè)將其持有的對廣州后花園的應(yīng)收債權(quán)轉(zhuǎn)讓給受托人。受托人將嚴(yán)格履行受托人義務(wù)，對潛在風(fēng)險進(jìn)行全程監(jiān)控和管理。受托人將嚴(yán)格按照信托文件的約定管理、運用和處分信托財產(chǎn)，并密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢及借款人的經(jīng)營變化情況，針對可能發(fā)生的各種風(fēng)險苗頭，及時與主要交易對手協(xié)商提出化解措施。第八章 信托項目風(fēng)險揭示與應(yīng)對措施分析一、信用風(fēng)險及其應(yīng)對措施本信托項下的主要交易對手存在由于自身經(jīng)營出現(xiàn)重大失誤，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)狀況惡化的可能性，該可能性將影響信托計劃的信托利益。五、可行性分析結(jié)論美林基業(yè)是廣州地區(qū)有一定實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在當(dāng)?shù)鼐哂辛己玫钠放浦群洼^高的社會聲譽，具備成為區(qū)域龍頭的發(fā)展?jié)摿?；該公司?jīng)營穩(wěn)健，項目優(yōu)質(zhì)，資產(chǎn)較實，擁有稀缺項目資源及豐富土地儲備，與其合作符合公司政策導(dǎo)向，能夠促進(jìn)公司業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展，有利于公司開拓珠三角地區(qū)市場。在國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定的前提下，政策方向不會出現(xiàn)根本性的轉(zhuǎn)變。國家在“十二五”規(guī)劃中明確提出建設(shè)3,600萬套保障性住房的計劃，解決此前政府對低收入群體的生活保障失位的問題。行政性政策在特定時期可以起到顯著的短期效果，但其對市場供求的扭曲決定了此類政策的不可持續(xù)性，在房屋交易市場已經(jīng)高度市場化的情況下，行政性政策不能作為常規(guī)的調(diào)控工具存在。在后金融危機(jī)時代，去杠桿化成為各國政府實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的共同手段?；谝陨线壿?，我們預(yù)期，未來投資性購房在成交中的占比將顯著降低，房地產(chǎn)的大宗消費品屬性由此得到增強(qiáng)，居民自住性需求將成為市場交易主體，期間房價可能出現(xiàn)一定幅度的回落，最終形成供需兩旺的局面，進(jìn)入新一輪低杠桿的健康發(fā)展周期。本輪調(diào)控，政府以全產(chǎn)業(yè)鏈的“去杠桿化”為核心手段，降低從開發(fā)商招拍掛、項目開發(fā)直至購房者首付等一系列流程的融資比例，提升杠桿使用成本，實質(zhì)性地降低了房地產(chǎn)市場的實際資金規(guī)模，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)的“去投資品化”。自1995年至2009年，粗略計算竣工套數(shù)不足5,000萬套，較之2億城市居民戶數(shù)，優(yōu)質(zhì)住宅的供給缺口巨大。（二）行業(yè)發(fā)展趨勢分析房地產(chǎn)自身兼有大宗消費品和投資品雙重屬性。其中，%，%，%。北京君澤君律師事務(wù)所出具的初步法律意見書認(rèn)為本信托計劃符合《中華人民共和國信托法》和其他法律法規(guī)的規(guī)定。抵押人已取得相關(guān)證照，已保證抵押權(quán)不存在瑕疵。三、融資標(biāo)的項目合規(guī)性分析本信托項目資金用途明確清晰，符合合規(guī)性要求；項目項目證照齊全，資本金比例符合規(guī)定；交易對手具備房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)；不違反相關(guān)禁止性政策。二、其他交易主體合規(guī)性分析委托人：本信托計劃項下委托人條件的設(shè)定符合有關(guān)信托合格投資者的要求。（參見上文美林湖項目現(xiàn)金流預(yù)測）二是新增銷售回款。根據(jù)信托計劃實際募集資金規(guī)模情況，抵押人從上述抵押物中提供抵押率不高于50%的抵押物。抵押物位于清遠(yuǎn)市美林湖國際社區(qū)二期棕櫚灣和三期加洲島A、B、C區(qū)內(nèi)，東至湖岸東路，南至美林湖大道，西至湖岸西路，北至公路。信托計劃成立后，受托人設(shè)置開放期之前，（以開放期實際募集資金為準(zhǔn)）提供抵押擔(dān)保，抵押率不超過50%。第四章 增信措施情況一、抵押擔(dān)保本信托計劃推介期前，融資人以其持有的國有土地使用權(quán)（參見清單列表）為不超過3億元的債務(wù)提供抵押擔(dān)保，根據(jù)北京市世紀(jì)智源資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司的評估結(jié)果，上述抵押物評估價值為6億元。若設(shè)立開放期，開放期募集資金用途 若信托計劃成立后受托人根據(jù)情況設(shè)立開放期，開放期募集資金可用于支付該項目四證齊全項目工程款。項目總已投資約8億元，后續(xù)酒店裝修及康體設(shè)施建設(shè)仍需支付工程款約2億元。已達(dá)到預(yù)售條件未售面積部分可實現(xiàn)銷售收入約27億元。二、項目開發(fā)現(xiàn)狀目前美林湖國際社區(qū)開發(fā)至第五期。產(chǎn)品包括別墅、TOWNHOUSE等，還有國際級高爾夫訓(xùn)練基地、鄉(xiāng)村俱樂部、商業(yè)小鎮(zhèn)、國際學(xué)校等配套設(shè)施。距離市區(qū)1小時車程（北三環(huán)2013年底全線通車）距新機(jī)場15分鐘車程（二）區(qū)域內(nèi)競爭對手項目情況；同區(qū)或附近相同樓盤的比較分析如下。美林湖?國際社區(qū)地處清遠(yuǎn)城區(qū)，在美林湖?國際社區(qū)北約10公里的生態(tài)工業(yè)園區(qū)，兩年多來，新落戶的中、大型企業(yè)幾百家，總投資約300多億元。但隨著花都各項配套的完善，必將會吸引越來越多的廣州人到此置業(yè)?；ǘ嫉綇V州目前有機(jī)場高速、廣花一級公路和廣清高速等，還有未來的地鐵3號線延長線、地鐵9號線，到時廣州到花都不用30分鐘。其中，主城區(qū)包括原老八區(qū)以及市橋、大石、廣州大學(xué)城、廣州新城，其將被改造成為整個城市的交通源；三個副城區(qū)分別為南沙、蘿崗－新塘、花都，其將作為廣州的衛(wèi)星城和產(chǎn)業(yè)基地。對比廣州市大戶型高檔住宅供應(yīng)量的減少，特別是大規(guī)模高檔住宅區(qū)將越來越少出現(xiàn)的情況，美林湖?國際社區(qū)項目由于手續(xù)齊全，可開發(fā)面積大，加之自然環(huán)境優(yōu)越、產(chǎn)品創(chuàng)新有特色、高標(biāo)準(zhǔn)打造等主、客觀因素，必將成為廣州市場上珍貴稀缺的獨立住宅社區(qū)而深受客戶青睞和熱捧。2010廣州亞運，又是一個城市建設(shè)的高峰，因此整個城市的行業(yè)大環(huán)境良好。與美國等發(fā)達(dá)國家住房市場已進(jìn)入成熟期不同，我國正處在城市化和工業(yè)化進(jìn)程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，這是我國住房市場快速發(fā)展的重要基礎(chǔ)。整個項目預(yù)計開發(fā)周期10年，預(yù)計銷售收入500億元以上。美林湖國際社區(qū)是由廣州美林基業(yè)集團(tuán)修建的一座集別墅、洋房、酒店、高爾夫訓(xùn)練基地的新興宜居城鎮(zhèn)。負(fù)債科目應(yīng)付賬款主要為應(yīng)付與子公司往來款。該公司綜合實力較強(qiáng)，從整體來看風(fēng)險基本可控，企業(yè)財務(wù)狀況總體良好。主要為民生銀行對其經(jīng)營性物業(yè)貸款，到期日為2020年。累計折舊合理。主要為子公司清遠(yuǎn)市廣州后花園有限公司欠款。（三）財務(wù)狀況報表分析根據(jù)交易對手提交的經(jīng)由186廣州悅禾會計師事務(wù)所出具的標(biāo)準(zhǔn)毫無保留意見的審計報告，其主要會計數(shù)據(jù)及財務(wù)狀況如下：（1） 資產(chǎn)表分析（單位：萬元）科目/年度2012年9月2011年12月2010年12月2009年12月貨幣資金6,7373,6845,6052,448應(yīng)收賬款4,3194,3193,046118預(yù)付賬款16,58216,36416,08315,954其他應(yīng)收款128,94984,00628,8948,288存貨157,068151,671144,105140,401流動資產(chǎn)合計313,679260,118197,756167,223長期股權(quán)投資4,3904,2804,4203,970固定資產(chǎn)330314352437遞延稅款1,2851,2801,2641,263資產(chǎn)總計319,686265,994203,795172,894截至2012年9月30日，公司資產(chǎn)類科目分析如下：貨幣資金：6,737萬元，較年初增加了3,053萬元。 2003廣州新人居最佳小區(qū)規(guī)劃金獎（美林湖畔花園）（二）信用狀況經(jīng)風(fēng)險管理部查詢，有一筆欠息記錄，余額為0。 2004中國房地產(chǎn)景觀環(huán)境社區(qū)成功開發(fā)典范（美林湖畔花園）216。 2004廣州十大明星樓盤（美林湖畔花園）216。 20072009中國休閑地產(chǎn)領(lǐng)袖品牌216。 2005廣東房地產(chǎn)10大明星樓盤（美林湖畔花園）216。 2006 廣州市優(yōu)秀民營企業(yè)216。 2007 守合同重信用企業(yè)216。 2009珠三角改革發(fā)展最具影響力品牌獎、優(yōu)秀企業(yè)獎216。 2010珠三角改革發(fā)展最具影響力品牌獎、優(yōu)秀企業(yè)獎216。 2011廣東房地產(chǎn)誠信經(jīng)營10強(qiáng)216。公司由廣州市美林基業(yè)投資有限公司和廣州三微房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資設(shè)立,分別占50%的股份。目前正在開發(fā)養(yǎng)生住宅小區(qū)項目及精品酒店，用地面積：246,668平方米（合成370畝），總建筑面積97,944平方米，其中有約5萬平方米為住宅部分，已全部封頂，正在做內(nèi)部裝修。該物業(yè)只租暫不出售。該項目總建筑面積30多萬平方米，分三期建設(shè)，現(xiàn)A館使用面積約10萬平米已建成并已投入使用，商戶入駐率約90%。（2）美林基業(yè)在建項目及土地儲備情況中國美林湖項目（項目主體廣州后花園），該項目擁有近萬畝已取得國有土地使用權(quán)證的土地，已建及在建項目、高爾夫球場、道路等占地面積不到5000畝，據(jù)世紀(jì)智源對其部分未開發(fā)建設(shè)的土地使用權(quán)進(jìn)行評估，評估價值約為100萬元/畝。美林海岸花園：該項目是大型臨江豪宅，與琶洲國際會展中心隔江相望，扼守地鐵2號線和5號線。1999年，劉遠(yuǎn)炳先生回到國內(nèi)，組建了廣州美林基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。（2）公司高管情況職務(wù)姓名性別入公司時間學(xué)歷簡歷總經(jīng)理劉遠(yuǎn)炳男本科1966年出生于廣州，同時任美林基業(yè)集團(tuán)有限公司董事長、總裁。房地產(chǎn)開發(fā)。債權(quán)出讓人及保證人——廣州市美林基業(yè)投資有限公司（一）基本情況主體資格名稱廣州市美林基業(yè)投資有限公司注冊地址廣州市天河區(qū)美林湖畔花園桃園中路339號205室法定代表人劉遠(yuǎn)炳法人營業(yè)執(zhí)照號碼440101000144112機(jī)構(gòu)代碼證747594273稅務(wù)登記證號碼440106747594273經(jīng)營范圍利用自有資金投資。（四）對外負(fù)債情況 見上述公司長期借款明細(xì)。從償債能力上看，截至2012年9月。美林投資及清遠(yuǎn)市美林基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承諾在信托計劃存續(xù)期間放棄對其其他應(yīng)付款的股東借款受償權(quán)，該部分款項視同股東所有者權(quán)益。截止到10月底，預(yù)收賬款收入超過5億元（十月份報表尚未取得）。資產(chǎn)方面，存貨部分為項目開發(fā)成本， 負(fù)債方面。國際社區(qū)各期項目累計銷售情況：　累計銷售面積（㎡）累計銷售收入（萬元）剩余面積（㎡）預(yù)計可實現(xiàn)收入二期棕櫚灣31,611 30,661 4400約8100萬三期項目123,300 146,378 約10萬約18億四期項目213,544 199,519 約6億五期貝沙灣103,986 46,150 、商鋪5400、車位約1100個、商鋪暫未定價合計472,441 422,708 項目的其他具體情況介紹見投融資標(biāo)的項目信息的相關(guān)部分。已售磬；，已基本售磬，（一二期項目由項目轉(zhuǎn)讓前原股東開發(fā)）；，；第四期，已實現(xiàn)銷售面積22萬平方米，已實現(xiàn)銷售面積為10萬平米。清遠(yuǎn)市廣州后花園有限公司于2005年底引入美林基業(yè)集團(tuán)作為合作伙伴，2008年4月，%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給清遠(yuǎn)市美林基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，目前的股權(quán)結(jié)構(gòu)為：清遠(yuǎn)市美林基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（該公司是美林基業(yè)集團(tuán)的全資項目公司）占80%的股權(quán)，法人代表為劉遠(yuǎn)炳，劉遠(yuǎn)炳先生也是實際控制人；寶生實業(yè)公司占20%的股權(quán)，實際控制人和法人代表為美林基業(yè)介入前原后花園公司的何銀心。經(jīng)營范圍為旅游渡假及觀光農(nóng)業(yè)、三高農(nóng)業(yè)及養(yǎng)殖業(yè)的開發(fā)、銷售建筑材料、五金交電、日用百貨。第二章 交易對手盡職調(diào)查情況交易對手信息債務(wù)人及抵押人：清遠(yuǎn)市廣州后花園有限公司（一）基本情況主體資格名稱：清遠(yuǎn)市廣州后花園有限公司住所：清遠(yuǎn)市廣州后花園有限公司一號區(qū)C棟102房法定代表人：劉遠(yuǎn)勝注冊資本：76,000,實收資本：76,000,公司類型：民營有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：投資房地產(chǎn)、旅游觀光、農(nóng)業(yè)開發(fā)、三高農(nóng)業(yè)開發(fā)；五金交電、建筑材料、日用百貨的銷售，開發(fā)經(jīng)營清遠(yuǎn)市假日新世界商住樓（憑有效資質(zhì)證經(jīng)營）成立日期：1999年12月9日營業(yè)期限：長期法人營業(yè)執(zhí)照號碼：441800000012728組織機(jī)構(gòu)代碼：72599927X貸款卡號：4418010000254016股權(quán)結(jié)構(gòu)和關(guān)聯(lián)關(guān)系公司股東結(jié)構(gòu)如下表：序號股東名稱持股比例與融資人經(jīng)營及管理上的聯(lián)系備注1清遠(yuǎn)市美林基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司80%控股股東2清遠(yuǎn)市寶生實業(yè)發(fā)展有限公司20%非控股股東清遠(yuǎn)美林基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是清遠(yuǎn)市廣州后花園有限公司的直接控股股東，公司成立于2004年11月22日，注冊資本人民幣200萬元，法人代表劉遠(yuǎn)炳，注冊地址清遠(yuǎn)市清城區(qū)人民政府東城街道辦事處辦公樓三樓。若屆時信托財產(chǎn)中現(xiàn)金余額不足支付約定信托保管費的，受托人可支付部分信托保管費，或以固有財產(chǎn)先行墊付，剩余應(yīng)付未付信托保管費推遲至具備支付條件或于本信托計劃終止時支付，但最遲應(yīng)在本信托計劃期限屆滿后五個工作日內(nèi)支付完成所有信托保管費。（2）信托保管費%/年（暫定，根據(jù)信托計劃發(fā)行時綜合因素調(diào)整確定）。信托計劃存續(xù)期間，信托管理費按日計算。本信托計劃項下受益人預(yù)期收益率詳見下表列示（暫定，信托計劃發(fā)行時最終確定）：受益人信托單位認(rèn)購份額預(yù)期收益率A類受益人100萬份（含）－300萬份（不含）%/年B類受益人300萬份（含）以上%/年信托利益的分配（1）期間分配各期募集資金存續(xù)時間滿一年時，受托人向投資者分配期間信托收益：期間信托利益分配按如下公式計算：該日應(yīng)分配的各類投資者信托計劃利益金額=（存續(xù)的信托單位份額信托單位面值對應(yīng)的預(yù)期收益率當(dāng)次分配基準(zhǔn)日與信托成立日（或當(dāng)期募集截止日）間隔的天數(shù)/365）累計已分配信托計劃利益（2）終止分配終止清算預(yù)期分配金額=存續(xù)的信托單位份額信托單位面值（1+對應(yīng)的預(yù)期收益率）當(dāng)次分配基準(zhǔn)日與信托成立日（或當(dāng)期募集截止日）間隔的天數(shù)/365累計已分配信托計劃利益（3）信托計劃存續(xù)期間，若廣州后花園根據(jù)約定提前清償某次轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的債權(quán)本息的，受托人將以信托財產(chǎn)專戶內(nèi)的現(xiàn)金余額為限，按與期間分配相同的方法向全