【正文】 （2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)屬于全行業(yè)共同面臨的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，同質(zhì)產(chǎn)品可能會(huì)分流相當(dāng)一部分客源。各年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)按25%交納所得稅，年均所得稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)收入測(cè)算根據(jù)上述計(jì)算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后年均營(yíng)業(yè)收入約為 萬(wàn)元，詳見附表：營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加和增值稅估算表。（客房）住宿年均收入預(yù)測(cè)明細(xì)表 單位：萬(wàn)元序號(hào)房間類型房?jī)r(jià)（元/套）入住人數(shù)單位（套）天數(shù)出租率收入小計(jì)1標(biāo)準(zhǔn)間1882人/間9636580%2商務(wù)間2882人/間4836580%3豪華商務(wù)間3882人/間2436570%合計(jì)168娛樂(lè)收入娛樂(lè)旅游收入主要分為棋牌室、健身中心、洗浴中心、酒吧、KTV、咖啡廳等收入。三、營(yíng)業(yè)收入、稅金測(cè)算項(xiàng)目建成后的營(yíng)業(yè)內(nèi)容較多，主要為：餐飲收入、住宿收入、娛樂(lè)項(xiàng)目收入、會(huì)務(wù)會(huì)展收入、商品銷售收入。具體包括工資及福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、攤銷費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、部分直接成本等。其他費(fèi)用其他費(fèi)用包括除工資及福利費(fèi)，固定資產(chǎn)折舊，修理費(fèi)、攤銷費(fèi)、市場(chǎng)推廣費(fèi)用、物業(yè)營(yíng)運(yùn)及保養(yǎng)費(fèi)用、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、招待費(fèi)等。折舊費(fèi)從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期第一年開始計(jì)提。直接成本項(xiàng)目一期的直接成本包括餐飲直接成本、住宿直接成本、商鋪?zhàn)赓U直接成本、娛樂(lè)項(xiàng)目直接成本、會(huì)務(wù)會(huì)展直接成本、旅游商品直接成本、能源成本。（4）主要稅率的選?。焊鶕?jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》、《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》及有關(guān)稅法規(guī)定，本項(xiàng)目所得稅率為25%、營(yíng)業(yè)稅率5%、城建稅率為7%，教育附加費(fèi)率3%，%。建設(shè)資金來(lái)源：（1）目前已投入資金已投入資金匯總表序號(hào)費(fèi)用金額1規(guī)費(fèi)2土地款3土地稅費(fèi)4已開票樁基5已開票毛渣6后期樁基開票7后期土建開票（到第 層）8投入貨幣資金9合計(jì)（2）一、二單元住宅樓商品房銷售收入約 萬(wàn)元：一、二單元住宅樓面積 ㎡* 元/㎡= 萬(wàn)元　：按當(dāng)?shù)乇Ｊ鼐?500元/㎡，周圍 （商品房）均價(jià)已過(guò) 元/㎡一、二單元住宅樓面積 ㎡*2500元/㎡= 萬(wàn)元?。好麧?rùn)= 萬(wàn)元 萬(wàn)元= 萬(wàn)元所得稅= 萬(wàn)元*25%= 萬(wàn)元凈利潤(rùn)= 萬(wàn)元 萬(wàn)元= 萬(wàn)元（3）還需要自籌資金萬(wàn)元？？？？？？？？？？？？=？？？萬(wàn)元四、投資使用計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期1年，全部投資均在1年內(nèi)按照實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃投入使用。（3）預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的4%估算?？辈煸O(shè)計(jì)費(fèi)，依據(jù)計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮。 第十一章 項(xiàng)目投資估算一、投資估算依據(jù)固定資產(chǎn)投資（1）建筑工程部分新建一棟建筑面積為 平方米的高檔度假酒店，一棟 層，框剪結(jié)構(gòu)，并修建停車場(chǎng)等。定員80人。 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 第一節(jié) 實(shí)施進(jìn)度安排根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案并提出項(xiàng)目建設(shè)工期和實(shí)施進(jìn)度方案，以便科學(xué)組織實(shí)施過(guò)程中各階段的工作，確保項(xiàng)目按期建成，發(fā)揮應(yīng)有的投資效益。按同層相鄰兩個(gè)消火栓的密集水柱能同時(shí)到達(dá)被保護(hù)范圍內(nèi)任何部位的原則全面布置消火栓。（3）按照國(guó)家防火規(guī)范，劃分若干防火防煙區(qū)域，在每一防火區(qū)域內(nèi)設(shè)置不少于兩個(gè)疏散口，保證消防人員快速到達(dá)火災(zāi)區(qū)域。六、環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論和建議施工期和運(yùn)營(yíng)期的環(huán)境經(jīng)綜合治理以后，都將達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成污染。建設(shè)項(xiàng)目除車道及地面局部停車外，建筑周圍空地均合理地布置綠化面、點(diǎn)，樹木及草坪綠化等，美化園區(qū)環(huán)境。（2）廢氣治理本項(xiàng)目基本無(wú)廢氣排出。（3）綠化管護(hù)措施：綠化苗木種植初期，應(yīng)注重水肥管理，保證成活率在90%以上，對(duì)死亡的苗木要及時(shí)補(bǔ)栽，以維持綠化體系的完整性，成活后應(yīng)對(duì)沿線防護(hù)林帶和路基邊坡進(jìn)行定期的管理維護(hù)，并根據(jù)實(shí)際情況不斷改進(jìn)，加以鞏固、完善、提高其防護(hù)能力，防止土壤受到侵蝕。道路和臨時(shí)棄渣場(chǎng)應(yīng)設(shè)置排水溝和沉淀池，在雨天必須棄渣堆覆蓋土工布以減少土流失。工程建設(shè)中除場(chǎng)地建設(shè)、建筑物基礎(chǔ)等必要的開挖外，嚴(yán)禁其它類型的開挖行為和越界開挖。（2）工程施工結(jié)束后，對(duì)征地范圍內(nèi)造成的植被破壞盡快采取必要的恢復(fù)及補(bǔ)救措施，并注意林相和諧，對(duì)于施工區(qū)域，破壞什么植被就補(bǔ)救什么植被。生態(tài)環(huán)境影響的保護(hù)與恢復(fù)措施施工期生態(tài)環(huán)境影響的保護(hù)與恢復(fù)措施為：（1）盡可能減小對(duì)水體和植被的破壞，注意保護(hù)水體、植被，防止泥沙流入水體，同時(shí)要減少工程臨時(shí)占地對(duì)植被的破壞，（2）合理安排施工活動(dòng)時(shí)間。③盡量選用低噪聲施工設(shè)備，高噪聲設(shè)備夜間（～）停止施工，減輕施工噪聲對(duì)周邊居民及野生動(dòng)物的影響。禁止利用滲坑、滲井、裂隙排放、傾倒污水；③禁止向水體排放生活垃圾、廢渣、廢油、酸堿液及其它有毒廢液；禁止在水體中清洗裝過(guò)油類或其它有毒污染物的容器；禁止向水體排放或傾倒任何超標(biāo)的放射性廢渣和廢水。四、建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響該項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響主要發(fā)生在工程的建設(shè)期及后期的運(yùn)營(yíng)期，但只要做好施工期及運(yùn)營(yíng)期的防護(hù)工作，不會(huì)對(duì)周邊造成大的環(huán)境污染。本工程將根據(jù)國(guó)家頒布的有關(guān)環(huán)保法規(guī)及地方政府發(fā)布的環(huán)境保護(hù)管理暫行條例等文件精神，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)“三同時(shí)”的原則，在建設(shè)和營(yíng)運(yùn)過(guò)程中必須對(duì)“三廢”進(jìn)行治理，使各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到國(guó)家環(huán)保法規(guī)要求。功率因素補(bǔ)償采用低壓電容自動(dòng)補(bǔ)償裝置。鼓勵(lì)采用新的結(jié)構(gòu)形式，節(jié)約建設(shè)資源、降低建設(shè)成本、提高經(jīng)濟(jì)效益。降低毛建筑面積比率，增加凈建筑面積。建筑需滿足自然采光、通風(fēng)要求，門窗必須具有很好的密閉性。節(jié)能保溫措施：外墻飾面內(nèi)采用保溫隔熱材料。因此，合理地，充分地利用能源資源，千方百計(jì)降低能源消耗是一項(xiàng)利國(guó)利民的重要任務(wù)。無(wú)煙煤產(chǎn)于兩個(gè)不同的地質(zhì)時(shí)代。解放以來(lái)，通過(guò)地質(zhì)隊(duì)普查、勘探，共發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)21種，探明資源儲(chǔ)量的礦產(chǎn)有8種。國(guó)家級(jí)水利風(fēng)景區(qū)－－便江旅游風(fēng)景區(qū)、人民公園、黃克誠(chéng)故居、悅來(lái)溫泉、鑫達(dá)銀業(yè)有限責(zé)任公司（湖南省工業(yè)旅游示范點(diǎn)）等旅游景點(diǎn)交相輝映?！　】h內(nèi)各河流水質(zhì)均為軟水，適合農(nóng)田灌溉和工業(yè)用水；地下水質(zhì)類型以重碳酸鈣鎂型為主，其次是重碳酸鉀，礦化度較低，利于作飲用水。珍稀保護(hù)樹種有水松、銀杏、紅豆杉、杜仲、楨楠、厚樸等。全縣樹木的水平分布呈東喬西灌、南竹北松、中部喬灌相間布局。全年無(wú)霜期307天。氣候條件永興縣屬中亞熱帶大陸濕潤(rùn)季風(fēng)氣候。東部為羅霄山脈余脈，自七甲鄉(xiāng)入境，走向龍形市、大布江，形成以中山為主的山地地貌；東南部為羅霄山八面山余脈，自千沖鄉(xiāng)入境，向北延伸，橫亙縣境中東部，插入于茶永盆地，形成中低山、高丘為主的組合型地貌；北部為羅霄山脈武功山余脈南翼，自樟樹鎮(zhèn)入境，呈斜帶狀綿延于中西部，與茶永盆地相銜；西部為南嶺山脈陽(yáng)明山余脈東端，自三塘鄉(xiāng)入境，呈東南梯降，于中部與茶永盆地過(guò)渡帶交接。縣境北接耒陽(yáng)市，南連蘇仙區(qū)，東北、東南、西南依次與安仁、資興、桂陽(yáng)三縣毗鄰。54′～26176。附近有眾多的單位和高檔住宅區(qū)，市場(chǎng)潛力巨大，是理想的酒店投資場(chǎng)所。全縣從業(yè)人員年人均貨幣工資16947元，增加1839元，%；在崗職工年人均工資達(dá)16917元，增加1788元，%。財(cái)政收入受經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策調(diào)整等因素影響，收入結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。2008—2010年三年城市建設(shè)總投資超過(guò)300億元，全年新修城區(qū)街道24420米。2010全縣生產(chǎn)總值為1658124萬(wàn)元，按可比價(jià)格計(jì)算，%?？h城總體布局空間結(jié)構(gòu)縣城形成“一江兩岸、三團(tuán)二區(qū)一園”的空間結(jié)構(gòu)。區(qū)域發(fā)展－強(qiáng)化增長(zhǎng)極核，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展策略實(shí)施區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，融入郴州“4+2”半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，積極培育區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，根據(jù)發(fā)展要求強(qiáng)化縣城的增長(zhǎng)極地位，通過(guò)增長(zhǎng)極的輻射帶動(dòng)作用，加快其它城鎮(zhèn)發(fā)展，以城帶鄉(xiāng)，把縣城的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)向農(nóng)村延伸，從而實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。實(shí)現(xiàn)生活污水和工業(yè)廢水處理達(dá)標(biāo)率達(dá)到100%，生活垃圾無(wú)害化處理率100%，區(qū)域環(huán)境優(yōu)良，縣城綠地率達(dá)到35%，綠化覆蓋超過(guò)40%。2015年、2020年和2030年城鎮(zhèn)化水平達(dá)分別到45%、51%、58%，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民人均可支配收入不斷提高，縣城登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)，全面普及高中教育。生活休閑軸：依托桃源路，結(jié)合便江風(fēng)景區(qū)，形成生活休閑軸。城市規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)為 “兩心三軸”。永興縣現(xiàn)有高檔賓館 座，二星級(jí)賓館 座，中高檔賓館 個(gè)，其它小型餐館、旅店近千個(gè)，融食宿、娛樂(lè)于一體。第二節(jié) 永興縣政治經(jīng)濟(jì)條件一、永興縣獨(dú)特而重要的戰(zhàn)略地位永興縣區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，距省會(huì)長(zhǎng)沙僅300公里、距郴州市52公里。為使項(xiàng)目不入俗套，獨(dú)樹一幟，可以考慮走差異化道路，選擇古典園林建筑為主題風(fēng)格。隨著永興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的飛速發(fā)展，項(xiàng)目周邊的企業(yè)數(shù)量將越來(lái)越多，酒店的商務(wù)及娛樂(lè)的需求量也會(huì)隨之增長(zhǎng)，從既有經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，商務(wù)與娛樂(lè)是永興酒店市場(chǎng)的重要收入來(lái)源，所以不可忽視這些市場(chǎng)的需求量；近年來(lái)，隨著政府工作的不斷深入，永興縣招商引資力度的加大，全市硬、軟件環(huán)境都得到了飛速的提升。定位說(shuō)明：（1）度假——以 為依托。項(xiàng)目區(qū)位分析根據(jù)永興縣城區(qū)規(guī)劃方案，本項(xiàng)目與即將新建的永興縣市民服務(wù)中心距離僅五分鐘左右車程，同時(shí)，本項(xiàng)目所在地正好是永興城區(qū)的商業(yè)地段，附近主干道路干勁南路—永康路、龍山路—龍山西路以及人民路，均為寬敞城市道路，交通便利，距永興縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園等不超過(guò)十分鐘車程。從收入角度來(lái)看，永興酒店消費(fèi)者特征比較獨(dú)特：中、高收入人群占客戶總數(shù)的絕對(duì)多數(shù)，而低收入階層在總數(shù)中所占比例非常少。從入住酒店的時(shí)間上看，來(lái)自外地的客戶入住的時(shí)間相對(duì)來(lái)說(shuō)長(zhǎng)一點(diǎn)，一般是三天左右，而且這種入住都帶有非常強(qiáng)的季節(jié)性；他們?nèi)ゾ频晗M(fèi)時(shí)往往在餐飲、娛樂(lè)方面消費(fèi)的比較多而住店的時(shí)候少，而且他們?cè)诰频昀锩嫦M(fèi)這些項(xiàng)目的頻率非常高。為了熨平這種波動(dòng)，很多度假酒店都特別注意營(yíng)造本身的建筑特色與配套特色，例如有些度假酒店配備了各種會(huì)議；度假酒店基本上沒(méi)有商圈的概念，但度假客戶對(duì)度假城市的旅游資源、文化底蘊(yùn)、生態(tài)環(huán)境、休閑配套的要求很高。這是由永興酒店業(yè)的發(fā)展歷史所決定的：一方面，永興酒店業(yè)發(fā)展才不過(guò)五、六年的時(shí)間；另一方面，永興酒店的投資者一般都不是酒店業(yè)出身，再者缺乏經(jīng)驗(yàn)豐富的本土管理人才；這些因素決定了永興酒店還不具備長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光和規(guī)劃能力，還沒(méi)有形成深厚的企業(yè)文化內(nèi)涵，所以真正意義上具有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的酒店還沒(méi)形成。正是這些利好消息，吸引了大批投資者投身于永興酒店行業(yè)。（2）從利好因素對(duì)永興縣酒店業(yè)的支撐來(lái)看永興縣屬郴州市城市圈內(nèi)的衛(wèi)星城市，全縣總?cè)丝?0多萬(wàn)，是郴州市第二人口大縣，現(xiàn)已形成金銀、煤炭、煙花、食品、建材等支柱產(chǎn)業(yè)，2008 年、2009 年連續(xù)兩年被湖南省委、省政府授予“全省縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)縣”稱號(hào)，同時(shí)還榮獲“全國(guó)最具投資潛力中小城市百?gòu)?qiáng)”，有湖南縣域經(jīng)濟(jì)“十強(qiáng)”和“全國(guó)循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)縣”等榮譽(yù)稱號(hào), 2002 年被命名為“中國(guó)銀都”。順應(yīng)這種趨勢(shì)、積極創(chuàng)建綠色酒店、推動(dòng)中國(guó)酒店業(yè)進(jìn)入以“安全、健康、環(huán)保、節(jié)能”為主題的新時(shí)代，將是國(guó)內(nèi)酒店業(yè)的必然選擇。二、酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r中國(guó)酒店業(yè)現(xiàn)狀我國(guó)酒店業(yè)目前發(fā)展十分迅速，2004年我國(guó)住宿與餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)總額1萬(wàn)億元人民幣，歷史上首次突破萬(wàn)億元大關(guān)，%左右，成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)?！皥@區(qū)帶動(dòng)”戰(zhàn)略成效明顯，縣工業(yè)園、太和鄉(xiāng)循環(huán)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目區(qū)等工業(yè)園區(qū)加速發(fā)展?！叭边M(jìn)程進(jìn)一步加快。主要分布于縣境西部，%；第四系松散巖孔隙水面積24平方公里，%，線狀分布于沿河地帶，%。水庫(kù)大壩，壩長(zhǎng)180米，高56米，最大泄洪流量1582m3/s。永興電站設(shè)計(jì)蓄水庫(kù)容6400萬(wàn)m3，最小流量40m3/s，最大流量3473m3/s。年際最大年（1961），比歷年平均量多61%，最小年（1963），為歷年平均量的47%；年內(nèi)，汛期（3～8月），枯水期（9～2月），最大月（5月），最枯月（12月）。境內(nèi)現(xiàn)存珍稀植物約22種。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，除栽培的110余種作物外，其余已被利用或行將被利用的植物資源不下1000種。但由于森林過(guò)伐、環(huán)境污染及過(guò)度捕獵，生態(tài)環(huán)境惡化，資源明顯減少。全縣有油茶林76萬(wàn)畝，年產(chǎn)茶油1400余噸；，湘永白煤譽(yù)滿全省。氣候永興縣屬亞熱帶季風(fēng)氣候，高溫多濕，氣溫適中，四季分明，全縣境內(nèi)主要?dú)夂蛞氐臅r(shí)空分布、年際、年內(nèi)，區(qū)間差異均明顯。全縣紅巖分布廣，“丹霞”地貌發(fā)育，為全市之最。土壤以板頁(yè)巖紅壤為主，其次為石灰?guī)r、砂巖紅壤和少量酸性紫色土、紫砂土，土層深厚。永興縣城是郴州市域的次中心，全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以能源、冶煉深加工產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，山水旅游為特色的地方性小城市。京廣鐵路、107國(guó)道、京珠高速公路、S212省道交叉穿越境內(nèi)；便江上承東江，下接湘江，直入長(zhǎng)江，一年四季通航，是郴州市唯一的水運(yùn)航線?？h境北接耒陽(yáng)市，南連蘇仙區(qū)，東北、東南、西南依次與安仁、資興、桂陽(yáng)三縣毗鄰。58’26186。建議加強(qiáng)員工崗前培訓(xùn)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高服務(wù)質(zhì)量，聘請(qǐng)知名的酒店管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)范化管理，并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際情況，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行深度細(xì)分，拿出切實(shí)可行的營(yíng)銷策略和市場(chǎng)運(yùn)作方案，以規(guī)避項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目的財(cái)務(wù)安全。建設(shè)資金來(lái)源：全部由建設(shè)單位自籌。三、主要建設(shè)內(nèi)容主要建設(shè)翠竹賓館一座，建筑面積約 平方米（不含住宅樓面積），土建工程、酒店裝修及設(shè)備，其他配套工程等。 翠竹賓館主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)結(jié)構(gòu)布局建筑結(jié)構(gòu)層高（m）建筑面積（㎡）客房套數(shù)功 能