【正文】 √ 規(guī)劃發(fā)展分析： 指對(duì)政府機(jī)構(gòu)制定的規(guī)劃發(fā)展計(jì)劃，與本項(xiàng)目銷售、建設(shè)產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析。 重點(diǎn)在加深產(chǎn)品形象，報(bào)紙和電視、廣播廣告靈活運(yùn)用，以新的訴求點(diǎn)推進(jìn)市場(chǎng)，再創(chuàng)銷售佳績(jī)。公開期 進(jìn)入市場(chǎng)消化和銷售續(xù)期，廣告的重點(diǎn)在于穩(wěn)固物業(yè)形象。E．《三聯(lián)生活周刊》北京發(fā)行量為51800份，讀者范圍廣，內(nèi)容可讀性強(qiáng)。C．《時(shí)尚家居》讀者數(shù)據(jù)分析中年齡在30—34歲的占26%，35—39歲的占19%，40歲以上的占5%。B．《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》讀者數(shù)據(jù)分析中年齡在30—%，%。媒體選擇：《京城廣廈》、《置業(yè)直通車》專題欄目。建議可將原來集中在《精品》、《北青》的投放資金分散，多種媒體搭配投放。所以媒體組合應(yīng)針對(duì)不同的主訴目標(biāo)和群體選擇不同的媒體，以最少量的廣告費(fèi)用獲取最大的廣告效果，一般情況下，媒體以平面報(bào)紙為主媒體，以電視、廣播、DM、直投雜志、客戶通訊及網(wǎng)絡(luò)廣告，再配以房展會(huì)，形成一種立體行銷，關(guān)鍵在于緊密期的配合及順延期的效果維系。g) 每月一期的客戶通訊每月發(fā)行的客戶通訊內(nèi)容含概很多內(nèi)容，如追蹤銷售進(jìn)展情況，物業(yè)答疑、房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)、房地產(chǎn)業(yè)界法律法規(guī)，業(yè)內(nèi)動(dòng)態(tài)分析等等。3）合作裝修公司的選擇以招投標(biāo)的形式選擇4）樣板間風(fēng)格界定 純現(xiàn)代的風(fēng)格朗硬 前衛(wèi)派的先鋒簡(jiǎn)約 另類的個(gè)性張揚(yáng)5）樣板間的監(jiān)護(hù)工作 每天派專人打掃，保持室內(nèi)干凈整潔f) 樓書樓書外觀設(shè)計(jì)力求精美，工藝制作力求精良，訴求內(nèi)容具有可讀 性，便于記憶。做二至三種戶型，不同種裝修風(fēng)格,（另類風(fēng)格、簡(jiǎn)約風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格、前衛(wèi)風(fēng)格），體現(xiàn)外在與內(nèi)在的呼應(yīng)。e) 樣板間的設(shè)置期房銷售，建造樣板間已成為必不可少的銷售條件，讓購(gòu)房者可以提前清楚的實(shí)地看到自己所購(gòu)買的未來形象。c) 戶外廣告包裝設(shè)計(jì)1）花園東路、學(xué)院路等主要道路兩旁設(shè)置燈竿旗或燈竿燈箱，內(nèi)容主要為樓盤名稱及樓盤標(biāo)識(shí)，具有吸引力及引導(dǎo)作用。售樓處接待大廳擺設(shè)大致有接待臺(tái)，展板、效果圖、沙盤、單體模型、大型噴繪背板、銷控板、資料架、談判桌椅等。設(shè)計(jì)精美、寓意深刻的銷售中心，消費(fèi)者易于接受。 D、工地現(xiàn)場(chǎng)豎立施工進(jìn)度牌（文字：本項(xiàng)目已建至XX層，預(yù)計(jì)還有XX天完工）或者豎立一些溫柔的警告牌（文字：為了您的安全，為了您和家人的幸福，請(qǐng)注意XXX）。（2）樓盤包裝完整的架構(gòu)設(shè)計(jì)樓 盤 包 裝軟 件 包 裝硬 件 包 裝管 理 組 織上 的 包 裝銷售業(yè)務(wù)體 包 裝樓 書包 裝施工建設(shè)包裝樣板間包 裝地 盤包 裝戶 外 廣告 包 裝工 地 現(xiàn)場(chǎng) 包 裝售樓處現(xiàn)場(chǎng) 包 裝a) 工地形象包裝設(shè)計(jì)i. 目標(biāo)：工地作為買家最為切身關(guān)注的地方，是宣傳最經(jīng)濟(jì)和有效的場(chǎng)所，工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān)，而且還能夠營(yíng)造銷售氣氛。有利于加強(qiáng)公司形象，樹立公司品牌，包裝得好是公司實(shí)力的最佳展示。道路兩側(cè)豎立醒目的交通指示牌，巨大的擎天柱立于交通要道的顯赫位置，工地現(xiàn)場(chǎng)的精美包裝，預(yù)告項(xiàng)目即將推出。（二）分階段擬定廣告主題1．試銷期：塑造產(chǎn)品市場(chǎng)形象在開盤前于各熱點(diǎn)媒體投放軟性文章，提出現(xiàn)代唯美主義獨(dú)特的風(fēng)格表象，從建筑本身體現(xiàn)出一種純正，正是有品位但難于表現(xiàn)的人們最鐘愛的家。D、底商配套 齊備的生活配套能讓客戶在短時(shí)間內(nèi)增加對(duì)項(xiàng)目的親和感，我們所要推廣的，不僅是項(xiàng)目擁有的高檔會(huì)所，還有一系列關(guān)于便捷生活的要素。這是因?yàn)閾碛辛诉@種特殊的建筑形式，才有了風(fēng)格，才有風(fēng)格的生活和居處，客戶需要我們?nèi)ピ忈岋L(fēng)格的定義，而建筑形式就是最明了的解釋。在不同的場(chǎng)景、不同的使用功能上，可以變換LOGO的延展顏色靈活應(yīng)用。二、VI設(shè)計(jì)（一） LOGO設(shè)計(jì)體現(xiàn)現(xiàn)代、另類、尖端的風(fēng)格質(zhì)素，簡(jiǎn)明醒目，便于識(shí)別記憶，有深遠(yuǎn)寓意。學(xué)林雅軒”寓意深遠(yuǎn)，直觀，質(zhì)美意優(yōu)。五、營(yíng)銷活動(dòng)建議 “本案”項(xiàng)目開盤活動(dòng)“本案”項(xiàng)目物業(yè)管理委員會(huì)成立活動(dòng)“本案”項(xiàng)目現(xiàn)樓樣板間開放活動(dòng)“本案”項(xiàng)目全面封頂活動(dòng)“本案”項(xiàng)目正式入住活動(dòng) 每月舉辦一次客戶聯(lián)誼活動(dòng)，主要針對(duì)目前工程進(jìn)展情況、產(chǎn)品說明會(huì)以及節(jié)假日客戶聯(lián)誼活動(dòng)等為主題，配以如靈動(dòng)畫展、客戶直接參與的戶外運(yùn)動(dòng)主題活動(dòng)等，邀請(qǐng)部分媒體參加，通過具有藝術(shù)性和正規(guī)性的聯(lián)誼形式，無形中提高產(chǎn)品自身的品位，增加客戶對(duì)項(xiàng)目的了解程度和美譽(yù)度，并通過媒體宣傳加強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的矚目，宣傳產(chǎn)品的品牌意識(shí)。例如：客戶嘉年華會(huì)，產(chǎn)品說明酒會(huì)等營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛。媒體宣傳除主流報(bào)紙外：電視、廣播、雜志應(yīng)多方位出擊。建議認(rèn)購(gòu)期時(shí)間不要過長(zhǎng)，還是要盡快完成銷售手續(xù)工作。且有愈拉愈長(zhǎng)之勢(shì)。收盤價(jià) 如果本項(xiàng)目完全能夠被市場(chǎng)所接受，最終期望值可以提升到均價(jià)為6900元/平米。開盤期價(jià)格定位：起價(jià)：6100元/平米均價(jià)：6400元/平米最高價(jià)：6700元/平米 后期銷售隨著施工進(jìn)度、市場(chǎng)變化以及消費(fèi)者的認(rèn)知，隨時(shí)進(jìn)行價(jià)格策略的階段性調(diào)整，效果能否令人滿意，還需要看銷售策略的實(shí)施運(yùn)行能否到位，不過最終我們的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)銷售的量具化，利潤(rùn)的最大化。但在開盤期還是采取低價(jià)入市。本案的價(jià)格在第一篇幅已做了數(shù)據(jù)分析，價(jià)格是依據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)做了完善而精確的投資成本分析后，制定出成本價(jià)，再結(jié)合區(qū)域同類產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)及顧客感受價(jià)，在發(fā)展商實(shí)現(xiàn)其合理利潤(rùn)的前提下，最終制定出來的。（6）、產(chǎn)品其它建議：l 配室外觀光電梯，提升樓宇檔次。全封閉地下車庫(kù)，保證一戶一個(gè)車位，地下留出20％車位給底商客戶,。燃?xì)庀到y(tǒng)：管道天燃?xì)庀老到y(tǒng)：大廈設(shè)智能火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，設(shè)有煙感、溫感及可燃?xì)怏w探測(cè)器，大廈設(shè)消火栓、消防卷盤及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，并在必要場(chǎng)所設(shè)正壓送風(fēng)及防排煙系統(tǒng)，所有消防設(shè)備均通過消防中心進(jìn)行聯(lián)鎖，一旦發(fā)生火情可立即有效進(jìn)行補(bǔ)救。廚房：1）地面：優(yōu)質(zhì)防滑地磚墻面：優(yōu)質(zhì)墻磚天花：鋁扣板吊頂燈具：吸頂燈2）廚俱：優(yōu)質(zhì)防火板四件套廚用家俱，含灶臺(tái)、操作臺(tái)、洗滌臺(tái)、綜合電器柜及吊柜3）廚用設(shè)備及五金：不銹鋼洗滌盆、雙溫控水龍頭，天然氣灶具、抽油煙機(jī)、干燥消毒柜。 （2）、單元公寓部分：戶門：四防門（防盜、防火、隔音、保溫），配門鏡和電子門鈴。公寓首層大堂：拼花磨光花崗巖地面，大理石及部分木飾面墻面，藝術(shù)造型吊頂，華貴燈飾。建議多以綠色植物與藍(lán)色水系為主，間或點(diǎn)綴黑色或金色，在水網(wǎng)附近設(shè)黑色及金色的藝術(shù)實(shí)用小品，即能裝飾整體環(huán)境，又能有一定的功能性。我們的物業(yè)為開發(fā)商自管，管理引進(jìn)國(guó)外酒店式物業(yè)管理的模式，擁有專業(yè)的管理隊(duì)伍，為客戶提供最出色的服務(wù)，我們的目的是致力于提高專業(yè)和技能水平，為客戶提供綜合的管理服務(wù)。健身中心、桑拿、按摩、游泳池、音樂酒廊、咖啡廳、美容美發(fā)中心、小型圖書館、室內(nèi)球類活動(dòng)室等等，符合風(fēng)格化生活的需求。但是，這種轉(zhuǎn)化的手段必須是簡(jiǎn)單、方便、快捷和低成本的。所以，客廳的社會(huì)功能逐漸蛻化，可以利用樓下設(shè)置小型會(huì)所的辦法把客廳的會(huì)客功能分離出去。所以，廚房無需很大，但要精致、緊湊,開放式。所以，無論房間多小，衛(wèi)生間要足夠大，最少5平方米，要有按摩浴缸. c, 廚房的設(shè)計(jì)原則。觀景陽臺(tái)設(shè)計(jì)成60公分高低窗臺(tái). 上面一部分是固定窗，一部分為活動(dòng)窗（平開或上下開）。因此，本案的宣傳推廣中，無論是針對(duì)自用型還是投資型買家都應(yīng)將獨(dú)特設(shè)計(jì)帶來的風(fēng)格生活及時(shí)尚感受作為重點(diǎn)加以強(qiáng)調(diào)。l 品質(zhì)建設(shè)——嚴(yán)謹(jǐn)、知名的建設(shè)部門，技術(shù)老到，經(jīng)驗(yàn)豐富，保證工程質(zhì)量無憂。l 園林設(shè)計(jì)——生態(tài)概念園林，養(yǎng)生宜身，藝術(shù)小品點(diǎn)綴于碧波青草之間，描繪至美畫面。戶型配比指標(biāo) 合理的室內(nèi)功能配比和適合的面積（合理化設(shè)計(jì)）是本案實(shí)現(xiàn)成功的重要方面，價(jià)格的高低起伏全由面積的大小決定。純凈的白、透亮的藍(lán)為基調(diào)，配以搭配鮮活亮麗的紅色及神秘莫測(cè)的黑色，建筑本身的硬朗與搶眼的外立面相呼應(yīng)，渾然天成，恰到好處。 而本案要想獨(dú)秀一枝，開啟中關(guān)村內(nèi)群落中的先河本公司在對(duì)市場(chǎng)宏觀及微觀領(lǐng)域的探求中，尋求出了真正適合本案的風(fēng)格——現(xiàn)代唯美主義建筑風(fēng)格（酷類風(fēng)格），借鑒“東晶國(guó)際”的純現(xiàn)代，另類風(fēng)格，將其風(fēng)格詮釋為時(shí)尚、流行及前衛(wèi)，這種路線終將是未來住宅發(fā)展的流行走勢(shì)，是新新人類易于接受并持關(guān)愛的，是永不落幕的閃閃繁星。l 專業(yè)開發(fā)——實(shí)力雄厚的開發(fā)商，擁有多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，打造中關(guān)村的完美社區(qū)。l 大環(huán)境成熟——成熟住宅聚集區(qū)l 產(chǎn)品創(chuàng)新——建筑外觀風(fēng)格的另類，是對(duì)居住的創(chuàng)新、生活的創(chuàng)新。任何事情對(duì)他們而言，只有兩種可能——可以實(shí)行or不可以實(shí)行。周邊大環(huán)境已趨于成熟，已得到了眾多消費(fèi)者的認(rèn)可，所以不能將它作為強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)來宣傳，所以，針對(duì)本案而言，從前期整體規(guī)劃、園林規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃等一系列工作都應(yīng)提前步入實(shí)效，做到對(duì)產(chǎn)品細(xì)致、嚴(yán)謹(jǐn)、一絲不茍的剖析論斷，做到對(duì)市場(chǎng)、對(duì)有效需求消費(fèi)群體有的放矢，而不至于盲目制造產(chǎn)品，盲目推向市場(chǎng)，而最終以失敗告之。建立完善的銷售渠道，例如：通過客戶介紹新客戶購(gòu)買且成功成交的，應(yīng)給予舊客戶各種不同的優(yōu)惠。提高銷售質(zhì)量，做為一個(gè)提供人性化設(shè)計(jì)的發(fā)展商，應(yīng)讓客戶享受到我們所提供全面優(yōu)質(zhì)的品牌服務(wù)。專業(yè)化——即人性化，不同的空間安排，滿足不同人士的需求。做為一個(gè)生活社區(qū)，只有將項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃有效的導(dǎo)入品牌意識(shí)，以提升項(xiàng)目檔次而取得良好的銷售效應(yīng)。開發(fā)商應(yīng)將整合眾多的專業(yè)名牌公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行徹底的、統(tǒng)一的專業(yè)手法操作，使一種嚴(yán)謹(jǐn)、有效、追求精品的專業(yè)態(tài)度和作風(fēng)滲透入每一個(gè)開發(fā)的細(xì)微末節(jié)。生活在此，您足不出戶就能體驗(yàn)到我們給您帶來的最完美的配套及舒適的享受。擁有這諸多產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，將促使我們的項(xiàng)目從市場(chǎng)大量的板樓、塔樓之中脫穎而出。 基于本項(xiàng)目，我們要體現(xiàn)產(chǎn)品自身的品質(zhì)、檔次、品味，需要更豐富的內(nèi)容支撐。這兩個(gè)項(xiàng)目得到市場(chǎng)認(rèn)可，是對(duì)傳統(tǒng)意義上的酒店式公寓升級(jí)但象榮豐2008定位在純居住酒店式公寓，向住客提供家庭住房格局和家居式服務(wù)，實(shí)行“酒店式管理，家居式服務(wù)”的個(gè)性化服務(wù)；二是項(xiàng)目本身也應(yīng)是個(gè)性化的，這包括樓型、裝修裝飾、環(huán)境、配套等，公寓大堂層高要達(dá)到5米左右，星級(jí)酒店式裝修會(huì)所要配置商務(wù)中心，分時(shí)辦公區(qū)，租務(wù)中心，洗衣房，超市，中西餐廳物業(yè)能提供24小時(shí)送餐，上門洗衣服務(wù)，每日清掃服務(wù)，房屋租賃服務(wù)，巴士服務(wù)等4， 商業(yè)配套要全，三 企劃推廣的核心概念 地產(chǎn)項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵是品質(zhì)和創(chuàng)新，在市場(chǎng)同質(zhì)化的今天，品質(zhì)不是制勝關(guān)鍵，創(chuàng)新也不僅是產(chǎn)品的創(chuàng)新，而是升華為一種觀念的創(chuàng)新。會(huì)所面積在20003000平方米。使公寓部分不受外界干擾,安全7 底商臨街設(shè)臨時(shí)停車位,在地下車庫(kù)留出20％車位作來訪停車和底商客戶停車 二 針對(duì)本案定位在酒店式公寓，我們對(duì)目前北京市有特點(diǎn)的酒店式作項(xiàng)目分析：物業(yè)名稱：榮豐2008之非常男女 物業(yè)類型：外銷酒店式公寓 地理位置：廣安門外大街305號(hào)項(xiàng)目描述：倡導(dǎo)一種全新居住理念：完全產(chǎn)權(quán)酒店。純居住酒店式公寓。第二篇營(yíng)銷定位篇一 本案市場(chǎng)定位:本案市場(chǎng)定位本著做成中關(guān)村區(qū)域極品這一原則，進(jìn)行對(duì)市場(chǎng)各個(gè)層面的分析和診斷。但每個(gè)項(xiàng)目都有其獨(dú)到的賣點(diǎn)，我們用我們獨(dú)巨匠心的賣點(diǎn)會(huì)吸引其經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的客戶注目。所以，根據(jù)本項(xiàng)目產(chǎn)品屬性及自身情況，要想在市場(chǎng)上帶來轟動(dòng)效應(yīng)，我們就要把產(chǎn)品品質(zhì)提高，以區(qū)別同類市場(chǎng)的大眾化產(chǎn)品。配有送餐、洗衣、清理房間、自行車租賃服務(wù)。社區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，200米綠化帶綠樹成蔭，綠化率達(dá)40%；私人會(huì)所，商業(yè)大廈，洗衣房等生活設(shè)施應(yīng)有盡有，酒店式物業(yè)管理。 通過暢銷樓盤反映出被市場(chǎng)接受的有效的產(chǎn)品特性、區(qū)域價(jià)格、區(qū)域客戶群體和相關(guān)戶型面積配比指標(biāo)的信息采集，而提供真實(shí)、可靠、具有借鑒性的有效數(shù)據(jù)分析依據(jù)，以此界定不同市場(chǎng)層次的特征，從而為“本案”制定整合營(yíng)銷企劃方案提供可靠的評(píng)估和決策基準(zhǔn)。 付款方式 貸款買房漸成時(shí)尚，中關(guān)村的“村民”也不例外。 中關(guān)村“村民”喜歡的建筑形式中關(guān)村“村民”所需要的建筑類型集中在“多層板式住宅（６層以下）”，占４３．０５％），其次是“小高層板式（９－１２層）”，占２８．６８％。以下依次是上地與清河１３．４３％西三環(huán)與西四環(huán)沿線１２．２７％西三旗與回龍觀１０．７％地鐵沿線９．９６％萬柳大社區(qū)９．５３％等。 4 計(jì)劃購(gòu)房年限包括租房、已購(gòu)公房、單位分房者在內(nèi)，近２－３年打算買房的中關(guān)村“村民”占調(diào)查人數(shù)的５４．０５％；計(jì)劃在１－２年內(nèi)買房的“村民”有２７．２９％；１年內(nèi)要買房的占１０．１３％；今年內(nèi)要買房的村民有８．５４％。 居住地區(qū) 目前有６２．６％的“村民”是不住在中關(guān)村附近的，他們通過各種交通工具在上下班的過程中仍需要投入４０－６０分鐘的時(shí)間。此外，少量的一居室滿足了投資客的需求。但也看出，隨著項(xiàng)目位置的不同，戶型設(shè)計(jì)重點(diǎn)也有著不同。 由于中關(guān)村整體規(guī)劃明確在中關(guān)村核心區(qū)域內(nèi)不許建住宅,只能把視角投向中關(guān)村西部的萬柳地區(qū)與北部的上地地區(qū)。隨著人們生活水平和質(zhì)量的不斷提高，人們對(duì)住宅的要求也越來越高，住房已經(jīng)成為一種商品。%的被調(diào)查者購(gòu)房時(shí)首選二、三居室，因此在未來的2—3年內(nèi)二居室、三居室仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。二、主導(dǎo)客戶群購(gòu)房偏好 購(gòu)買面積建筑面積（㎡）所占比例50以下%5070%70100%100130%130150%150180%180以上%被調(diào)查者近半數(shù)購(gòu)房時(shí)首選70—100㎡的住宅，%的被調(diào)查者選擇100—130㎡的住宅，說明多數(shù)購(gòu)房者對(duì)居室面積的選擇趨于理性，并不盲目追求越大越好。 購(gòu)房目的 %的被