零售商業(yè)地產(chǎn)選址與商圈分析報(bào)告-wenkub.com
2025-07-30 22:43 本頁(yè)面
【正文】 （3） C市場(chǎng)區(qū)可能是零售食品商業(yè)樓面開發(fā)的“最佳區(qū)域”。）==%“飽和指數(shù)”比較城市內(nèi)不同市場(chǎng)區(qū)：飽和指數(shù)：在市場(chǎng)區(qū)內(nèi)某一類商業(yè)房產(chǎn)過多或者不足的一系列指數(shù)。）==%去丙地：（300/178。）==%去乙地：（600/5178。（6） 應(yīng)用實(shí)例：假設(shè)：一個(gè)市場(chǎng)區(qū)內(nèi)有三個(gè)服裝專賣店甲、乙、丙規(guī)模分別為400，600，300平方米，距消費(fèi)地的距離分別是2KM，5KM，問：消費(fèi)者去甲、乙、丙購(gòu)物的概率去甲地：（400/2178。經(jīng)驗(yàn)系數(shù)——消費(fèi)者對(duì)距離的敏感系數(shù)的影響因素：不同的地區(qū)的歷史文化、民俗習(xí)慣、交通條件、收入水平、教育水平、年齡、性別等。經(jīng)驗(yàn)系數(shù)——消費(fèi)者對(duì)距離的敏感系數(shù)A、 一般來說170。+……+Sj/ Dij170。（Huff概率模型）（1）原理：消費(fèi)者在一個(gè)城市之間去購(gòu)物，是在不同的零售店之間進(jìn)行選擇，那么這種選擇主要受到兩個(gè)因素的影響（距離、零售店的規(guī)模）。（5） 應(yīng)用PR法做城市零售市場(chǎng)需求分析的一些要求： 首先適用于大城市范圍，分析大城市按區(qū)域劃分的二級(jí)市場(chǎng)零售房產(chǎn)需求的調(diào)查； 商品服務(wù)區(qū)的范圍（商圈）與城市單元區(qū)的范圍邊界要一致； 一級(jí)市場(chǎng)也就是說城市作為整體的一個(gè)市場(chǎng)要處于相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。有的市場(chǎng)區(qū)可能有新的開發(fā)項(xiàng)目，有的市場(chǎng)區(qū)可能有建筑物的拆除。零售房產(chǎn)面積相對(duì)于家庭收入而言過多，從而可以推斷處于飽和狀態(tài)。零售面積的市場(chǎng)供給充足，所以說這類房產(chǎn)的開發(fā)不具有可行性。反之無開發(fā)空間。/(1q)=()=559米處COMPASS法則的限制： 只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。Sa=25萬平方米,Sb=5萬平方米，且d=1km。a,b=兩處交易場(chǎng)所的名稱（給較大的場(chǎng)所定名為a）da=a場(chǎng)所到b場(chǎng)所之間有效交易距離（或途中耗時(shí)）d=a和b兩處場(chǎng)所之間的實(shí)際距離Sa,Sb=場(chǎng)所a和場(chǎng)所b各自的規(guī)模（即，人口，零售面積等）取SaSbq= Sb/Sa……兩處場(chǎng)所的規(guī)模的比率。位于這個(gè)圓內(nèi)的顧客具有受圓內(nèi)購(gòu)物場(chǎng)所（姑且稱之為b）吸引的傾向，位置在圓外的顧客則有受場(chǎng)所a吸引的傾向。盡管有很多因素對(duì)兩個(gè)地理位置的易接近性有影響，但以下的公式假定，易接近性只由兩個(gè)地理位置的直線距離與彼此受到吸引的傾向而定。：如有以下各種情況限制，因而為其商圈之范圍劃分點(diǎn)：（1） 商圈范圍：A、 集中型商圈：核心商圈半徑在2000米以內(nèi)，次級(jí)商圈半徑在2000米—5000米之間，邊際商圈在5000米以外；B、 分散型商圈：核心商圈半徑在500米以內(nèi)，次級(jí)商圈半徑在500米—1000米之間，邊際商圈在1000米以外；（2） 馬路之分界、凡超過40米寬之道路市線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道（3） 鐵路、平交道之阻隔，使人們交通受阻而劃分兩個(gè)不同商圈（4） 高架橋、地下道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同的商圈（5） 安全島之阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同的商圈（6） 大水溝之阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同的商圈（7） 單行道之阻隔，人潮流動(dòng)不而易劃分成不同的商圈（8） 人潮走向由于人潮走向之購(gòu)物習(xí)慣與人潮流動(dòng)之方向，使該區(qū)域形成一獨(dú)立商圈。通常，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈（主要商圈）、次級(jí)商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。（按市場(chǎng)功能和建筑形態(tài)來劃分）：（1）底商、裙樓（商場(chǎng)）、社區(qū)臨街商鋪（2）專業(yè)市場(chǎng)、專業(yè)商場(chǎng)（3）整合性復(fù)合性的商業(yè)樓（4）寫字樓（5）步行街（6）地下商業(yè)城（街）（7
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