【正文】 由于毛坯房過多地保留了施工留下的痕跡，往往給購房者留下雜亂無序的印象?！?考慮到景觀設(shè)計(jì)的人文關(guān)懷，建議設(shè)計(jì)以“新貴生活館”為主題的文化墻。夜間燈光主要設(shè)置于道路兩側(cè)及園林環(huán)境部分，突出夜晚的環(huán)境，社區(qū)入口、單元入口、電梯廳與公共走廊空間、架空層，建筑頂部應(yīng)架設(shè)燈光裝飾。應(yīng)該根據(jù)建筑布局方式，考慮環(huán)境設(shè)計(jì)，項(xiàng)目的平面布局應(yīng)在項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)之前進(jìn)行，環(huán)境設(shè)計(jì)要迎合平面布局要求。所以建議項(xiàng)目的建筑風(fēng)格為—— 新現(xiàn)代主義風(fēng)格 新現(xiàn)代主義風(fēng)格產(chǎn)生于20世紀(jì)70年代，以邁耶和一批日本建筑師為代表。6） 建議底層設(shè)置架空層，增加環(huán)境景觀空間，提供更多的休閑空間和場所。 規(guī)劃建議1） 整個(gè)項(xiàng)目擬建為金水路地標(biāo)性建筑物和反映時(shí)代特色的城市新建筑景觀，在規(guī)劃形式上建議為雙子塔樓設(shè)計(jì)；2） 民航路一側(cè)可設(shè)置兩層商業(yè)裙樓，對(duì)外銷售及用做自身配套使用；3） 由于地塊規(guī)模小，及容積率的限制，從技術(shù)角度考慮可設(shè)計(jì)成點(diǎn)式高層住宅，現(xiàn)方案四梯八戶的建筑布局是可行的規(guī)劃方式之一；關(guān)鍵是對(duì)于戶型面積及比例的設(shè)置，要嚴(yán)格參考市場分析和目標(biāo)客戶的定位，經(jīng)過共同研究確定面積及比例。，分析結(jié)果是可行的，但同樣的容積率，所產(chǎn)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果卻不盡相同，所以在這一指標(biāo)范圍的基礎(chǔ)上結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)理念和細(xì)節(jié)差異化策略，進(jìn)行精耕細(xì)作，應(yīng)是產(chǎn)品成功的關(guān)鍵。體現(xiàn)身份和地位。因?yàn)槭聵I(yè)發(fā)展順利，對(duì)未來的預(yù)期也比較高。35歲左右人群的特征他們基本上沒有受文化大革命的影響，出生在70年左右，70年代上學(xué)，80年代末參加工作，受教育程度較高。無論這種品味是否正中。已經(jīng)有一套屬于自己的住房，事業(yè)小有成就，開始注重生活品位，講究生活質(zhì)量，在保證對(duì)子女未來投資的情況下，他們更愿意為自己（夫妻）支付必要的開支，改善生活。 40歲以上人群的特征：教育程度相對(duì)不高，主要受時(shí)代原因的影響。全球化、城市化和新經(jīng)濟(jì)是其產(chǎn)生的基本動(dòng)因。這種生活，構(gòu)架了這個(gè)城市的文明高度，她尊貴、自然、舒適、和諧，高品質(zhì)、品位，并有較大的升值潛力。 2）市場差異化為原則的產(chǎn)品創(chuàng)新策略 適度領(lǐng)先：過度超前往往會(huì)造成成本的增加，消費(fèi)者接受需要一定的過程，適當(dāng)領(lǐng)先于市場的產(chǎn)品才真正具有生命力，在短時(shí)間內(nèi)被市場消化并形成品牌優(yōu)勢(shì)。新、細(xì)、美、準(zhǔn)：細(xì)節(jié)差異化定位，構(gòu)建客戶價(jià)值行動(dòng)綱領(lǐng)：新——全力挖掘地塊區(qū)位價(jià)值，倡導(dǎo)全新的居住理念。如何使定位更加具體、準(zhǔn)確，我們 認(rèn)為應(yīng)該采取以下策略。6）建立規(guī)劃優(yōu)勢(shì)◇ 所有住宅單位均可以取景◇ 平面設(shè)計(jì)注重實(shí)用性與舒適度，強(qiáng)調(diào)可變能力，提供更多的灰色空間與觀景空間。]◇ 參加政府與媒體組織的各種活動(dòng)?！?在營銷過程中，編撰《客戶通訊》，及時(shí)向潛在客戶與業(yè)主提供有關(guān)項(xiàng)目的進(jìn)展、促銷活動(dòng)、開發(fā)動(dòng)態(tài)等資料。◇ 聘請(qǐng)著名的物業(yè)管理公司承擔(dān)項(xiàng)目管理顧問。◇ 樣板房裝修精美?！?通過新材料、新設(shè)備、新技術(shù)的運(yùn)用，提倡環(huán)保、節(jié)能、生態(tài)人居，提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，關(guān)愛居住者的健康與舒適。◇ 通過展示，塑造項(xiàng)目鄭州典范住宅與新世紀(jì)代表性物業(yè)的形象，吸引目標(biāo)受眾。 在城市熱土上，創(chuàng)造希望，讓鄭州一部分人在5星級(jí)酒店的配套旁，享受貴族一樣的生活。 新貴生活館是針對(duì)新鄭州人所享受的貴族生活設(shè)施而言的，是本項(xiàng)目的完美的、具體化的表現(xiàn)。鑒于項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)價(jià)值，結(jié)合我們的分析和專業(yè)觀點(diǎn)，我們建議項(xiàng)目進(jìn)行——主題式開發(fā)，引導(dǎo)性居住開發(fā)主題理念開發(fā)主題理念—— 5星級(jí)酒店旁，新貴生活館【釋義】 隨著人們生活水平的提高，城市化進(jìn)程的加快，以及房地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展；新的城市藍(lán)圖、城市文化和城市格局，新的房子、新的生活方式和時(shí)代精神都是巨大變化的結(jié)果，這種變化究竟是怎樣的變化，其形式、性質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)是什么樣的，以前的鄭州人和現(xiàn)在的鄭州人有何不同，新的社會(huì)關(guān)系和生產(chǎn)關(guān)系是怎樣的，需要我們針對(duì)性研究并整合，在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域形成生產(chǎn)力，從而形成市場價(jià)值。提醒我們要站在城市的高度看待產(chǎn)業(yè)的動(dòng)向、市場的變化和居住文化趨勢(shì)。 小結(jié)：一個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位要從市場、地塊、經(jīng)濟(jì)和企業(yè)目標(biāo)的四個(gè)領(lǐng)域?yàn)槌霭l(fā)點(diǎn)，深入研究分析，然后相互結(jié)合、融通論證，從而在這個(gè)基礎(chǔ)上，確定項(xiàng)目的開發(fā)戰(zhàn)略和產(chǎn)品的市場定位。地塊價(jià)值定位 用發(fā)展的眼光，多角度看待地塊的價(jià)值是我們的原則。對(duì)大多數(shù)人來講，城市生活的首要因素就是便利，隨著居住水平的提高對(duì)環(huán)境的要求也越來越高，同時(shí)，便利意味著生活成本的降低；金水路作為鄭州第一路，起到重要的作用，是現(xiàn)代城市生活的聚居地，是適合人居的地方。東方紅是一種城市軌跡，也是一種人文精神，代表了繁榮的取向。整個(gè)城市的發(fā)展方向是——“東方紅”。而 金水路東段在新城市規(guī)劃的戰(zhàn)略中“舉足輕重，備受矚目”，開發(fā)與居住也是如 此，城市高尚住宅區(qū)的形成，使鄭州的人居方向是——“看東方”。這對(duì)整個(gè)市場和各個(gè)開發(fā)企業(yè)來說必須有心理準(zhǔn)備和及時(shí)的應(yīng)對(duì)策略。 鄭東新區(qū)的影響：隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，尤其使左近CBD商務(wù)區(qū)的影響，為項(xiàng)目的發(fā)展帶來了巨大的市場契機(jī)和附加價(jià)值。開發(fā)銀行的配套及入?。簩?duì)于項(xiàng)目吸引同類行業(yè)的目標(biāo)客戶群具有一定的促進(jìn)作用。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)發(fā)展趨勢(shì)：在政府作用和民間傾向下，本區(qū)域無疑是真正的城市中心區(qū)，是除了行政、經(jīng)濟(jì)中心之外，鄭州的高尚居住區(qū)集中地，對(duì)提升項(xiàng)目的居住價(jià)值具有重要作用。產(chǎn)品定位：由于地塊規(guī)模的局限性，使產(chǎn)品形態(tài)的可選擇性余地不大。 交通優(yōu)勢(shì)：金水路、世紀(jì)大道、鄭汴路和未來大道縱橫交錯(cuò)，方便快捷，繁華便利，更使居家引以為豪。項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：東區(qū)是鄭州發(fā)展的龍頭和風(fēng)向標(biāo)，北移東擴(kuò)的城市總體規(guī)劃戰(zhàn)略和鄭東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，使這一區(qū)域成為城市的熱點(diǎn)和城市的政治、經(jīng)濟(jì)中心，前景看好。金水路是鄭州最主要的交通干道，兩側(cè)分布著眾多省各級(jí)機(jī)關(guān)單位，周邊配套齊全，聚集了眾多的學(xué)校，醫(yī)院和生活設(shè)施。鄭州興亞國際公寓項(xiàng)目市場定位與開發(fā)設(shè)想問題提出： 鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，競爭激烈；開發(fā)門欄抬高，開發(fā)模式多樣，產(chǎn)品類型豐富；品牌、服務(wù)、文化等項(xiàng)目復(fù)合元素成為市場價(jià)值的重要成分，在整體趨勢(shì)下，項(xiàng)目的定位何去何從？ 區(qū)域及片區(qū)市場是整體市場中的熱點(diǎn)區(qū)域，是鄭州發(fā)展的方向和城市中心，現(xiàn)階段區(qū)內(nèi)開發(fā)水平較高，有一定購買力，精品較少，但所謂精