【正文】 （三）市場(chǎng)化 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是使委托人、代理人獲得各自合理的利益分配的主要手段。目前通行的《委托管理合同》及《業(yè)主公約》示范文本皆失之簡(jiǎn)略，且《業(yè)主公約》的法律效力也有待提高。四、委托—代理問(wèn)題的解決 解決委托—代理問(wèn)題的核心是設(shè)計(jì)一種激勵(lì)機(jī)制來(lái)保證兩點(diǎn)：使得代理人努力工作，使得委托人和代理人之間利益分配合理。但跟商品代銷商可以抵制沽買、懲戒偷盜不同，物業(yè)管理的約束對(duì)象往往會(huì)是某個(gè)或少數(shù)業(yè)主。因此，就得重視和規(guī)范業(yè)主大會(huì)的組織和業(yè)主委員會(huì)的選舉，使進(jìn)入委員會(huì)里的人既忠于職守又精明干練還得有辦事時(shí)間。在物業(yè)管理實(shí)踐中，“用腳投票”意味著要賣掉房屋而另行置業(yè)；“用手投票”又存在一個(gè)更優(yōu)替代者的尋覓與談判成本問(wèn)題。在物業(yè)管理實(shí)績(jī)考核中，很難形成一個(gè)劃一的量化指標(biāo)，而更多的只能是定性指標(biāo)。致使初始委托人對(duì)管理的監(jiān)督距離，每經(jīng)過(guò)一個(gè)中間層就會(huì)有一次“拉長(zhǎng)”。當(dāng)共同體的規(guī)模擴(kuò)張至無(wú)限大（全民）時(shí)，每個(gè)委托人分享的份額就縮減到無(wú)窮小，“無(wú)窮小”導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)“虛置”。!在物業(yè)管理的委托代理關(guān)第中影響效率的因素有以下四個(gè)方面：（一）產(chǎn)權(quán)利益, 在委托—代理關(guān)系中，對(duì)代理人進(jìn)行監(jiān)督或激勵(lì)的原動(dòng)力來(lái)自委托人對(duì)產(chǎn)權(quán)利益的追求。三、委托—代理問(wèn)題 存在委托—代理關(guān)系就會(huì)存在委托—代理問(wèn)題。對(duì)這種體制的改革中，國(guó)家所有者與管理者之間的委托—代理關(guān)系是建立現(xiàn)代物業(yè)管理制度的重要條件。因此，物業(yè)管理存在的前提是委托人擁有這些權(quán)力，并可以將管理的權(quán)利分離出來(lái)。從委托代理的關(guān)系看，業(yè)主是將自己對(duì)房地產(chǎn)的全部權(quán)力集合中分離出管理權(quán)，并將這種管理權(quán)讓渡給物業(yè)管理公司。但是現(xiàn)代法律中委托代理的關(guān)系則是受法律保護(hù)的。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、分工的深化，從事某項(xiàng)活動(dòng)所需的專門知識(shí)要求越來(lái)越高，委托代理關(guān)系在經(jīng)濟(jì)生活中也就越來(lái)越常見(jiàn)。這里，受雇于人并為雇主利益而采取行動(dòng)的一方即代理人，而雇主一方則為委托人。這里我們集中從委托—代理關(guān)系的角度來(lái)審視物業(yè)管理及物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和用戶之間的關(guān)系。最主要的就是懲罰，即制訂出一套保證個(gè)人行為與集體利益相一致的規(guī)則制度，使得違背的人遭至懲罰。在業(yè)主委員會(huì)成立后，不再由那種受到免費(fèi)搭乘誘惑的個(gè)人的選擇來(lái)決定物業(yè)管理的供給，而代之以業(yè)主委員會(huì)的集體決定。免費(fèi)搭乘問(wèn)題的解決 免費(fèi)搭乘問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是免費(fèi)搭乘的傾向?qū)е碌募瘓F(tuán)成員之間的不合作。這個(gè)引論可以解釋為什么在傳統(tǒng)的房屋管理中管理、服務(wù)水平的低劣。本來(lái)可以給兩個(gè)都帶來(lái)效用提高的帕累托改善卻由于免費(fèi)搭車的企圖而不能實(shí)現(xiàn)。左下角則意味著A決定購(gòu)買而B(niǎo)決定不買，因此費(fèi)用全部由A負(fù)擔(dān)而200元的收益則二人都享有，因此A、B二人的私人物品與服務(wù)共同提供的效用分別為900元和1200元?，F(xiàn)在我們假定有兩位業(yè)主(A、B)，每人擁有的財(cái)產(chǎn)假定為1000元，物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用為300元，而每個(gè)人認(rèn)為這種物業(yè)管理服務(wù)對(duì)他本人而言價(jià)值200元(給其提供200元的效用)。既然如此，人們發(fā)現(xiàn)，只要?jiǎng)e人出資使得這種服務(wù)被提供出來(lái)，自己不付費(fèi)用即可坐享這種服務(wù)。39。真正應(yīng)該重視的是，物業(yè)管理公司一旦被業(yè)主委員會(huì)選定，它就作為一個(gè)唯一的管理服務(wù)供給者而在“俱樂(lè)部”內(nèi)成為一壟斷廠商。俱樂(lè)部向不同的成員收取不同的費(fèi)用的任何試圖，都將趕走一部分成員(收費(fèi)高出其個(gè)人的支付意愿)從而導(dǎo)致整個(gè)集體的不穩(wěn)定。因?yàn)槿绻粗Ц兑庠甘召M(fèi)的話，所有的人都將隱瞞其真實(shí)的支付意愿而盡量壓低其所支付的費(fèi)用。這種現(xiàn)實(shí)的簡(jiǎn)單化的處理方式卻有著深刻的合理性，有兩點(diǎn)理由可以說(shuō)明：QFbg w 每位業(yè)主的真實(shí)支付意愿是難以調(diào)查而易于隱蔽的。在物業(yè)管理向全國(guó)范圍尤其中西部地區(qū)推廣時(shí)，牢記這個(gè)最優(yōu)供給邊界、注意檔次的拉開(kāi)是具有相當(dāng)重要的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義的。這可以解釋為什么不同的物業(yè)單位其物業(yè)管理服務(wù)是不同的。這是它近似于公共物品而與私人物品相區(qū)別的性質(zhì)。所謂俱樂(lè)部物品就是介于純公共物品和純私人物品之間的產(chǎn)品或服務(wù)。從生產(chǎn)上看，兩者的差別也很明顯：私人物品的生產(chǎn)者能夠決定誰(shuí)可以獲得此物品誰(shuí)支付了價(jià)款，誰(shuí)才可以得到，因此私人物品意味著私有的權(quán)利；公共物品則不行，它一經(jīng)生產(chǎn)出來(lái)，生產(chǎn)者就無(wú)法決定誰(shuí)將得到它，不付費(fèi)的人也可能獲得它并消費(fèi)使用它。與公共物品的非排他性相對(duì)應(yīng)，私人物品的定義源于其使用或消費(fèi)中的排他性。這種現(xiàn)象歸納起來(lái)就是私人物品與公共物品的差異。一般的服務(wù)，譬如說(shuō)雇傭的保姆為雇主提供的服務(wù)，只能由出錢購(gòu)買的雇主享用，但是物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容中許多部分卻不是這樣。這種特殊性決定了物業(yè)管理行業(yè)的特殊性，并決定了其收費(fèi)、供給、服務(wù)形式與內(nèi)容以及經(jīng)營(yíng)宗旨方面的復(fù)雜性。至于另一種多樣化，即物業(yè)管理公司從事獨(dú)立于物業(yè)管理及其托管物業(yè)擴(kuò)其它經(jīng)營(yíng)。一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)多提出一業(yè)為主多種經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，這一戰(zhàn)略是可取的，固然是由于要以經(jīng)營(yíng)收入彌補(bǔ)管理費(fèi)用但也有其重要的經(jīng)濟(jì)原因。（2）市場(chǎng)規(guī)模。所謂交易費(fèi)用乃指買賣商品或勞務(wù)時(shí)除價(jià)格以外的費(fèi)用。z是否需要擁有各專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍？社會(huì)化物業(yè)管理的一種理想模式是：物業(yè)管理公司面向其服務(wù)的對(duì)象，是綜合性物業(yè)管理服務(wù)的供給者；而面向各專業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理公司又作為一種需求方出現(xiàn)?？梢?jiàn)，企業(yè)化的物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中分工與專業(yè)化的必然選擇。這種專業(yè)化的好處主要有兩個(gè)：物業(yè)管理企業(yè)作為市場(chǎng)中獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，有其自身經(jīng)濟(jì)利益的追求，這將促使它提高效率。這種職能分離的直接結(jié)果是開(kāi)發(fā)商須設(shè)立專門部門來(lái)生產(chǎn)并提供專業(yè)管理服務(wù)。分工與專業(yè)化是一個(gè)問(wèn)題的兩個(gè)方面。換句話說(shuō)，這就是一種分工物業(yè)管理作為一種獨(dú)立的職能而從房地產(chǎn)的其他生產(chǎn)、操作活動(dòng)中獨(dú)立、分化出來(lái)。 這種充分條件也有助于理解現(xiàn)代物業(yè)管理最初產(chǎn)生于上個(gè)世紀(jì)末，伴隨那些高層建筑、電梯的出現(xiàn)而出現(xiàn)。技術(shù)的進(jìn)步使得現(xiàn)代房地產(chǎn)中的單個(gè)單位要依賴各種公共設(shè)備、設(shè)施以及其他單位的合作才能正常使用。這種關(guān)系有助于解釋為什么物業(yè)管理多產(chǎn)生于開(kāi)發(fā)商對(duì)自己開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的物業(yè)管理并形成一種“兒子為老子打工”的局面。`物業(yè)管理作為互補(bǔ)品的這個(gè)特性，使得它最易由房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)并承擔(dān)。通俗地講，作為互補(bǔ)品，x與y結(jié)合將使效用更大，x的價(jià)格降低會(huì)使得y的消費(fèi)量增加(交叉價(jià)格彈性大于零)。　 (二)作為房地產(chǎn)商品互補(bǔ)品的物業(yè)管理是社會(huì)經(jīng)常性的需要 什么是互補(bǔ)品呢?我們知道，商品之間有可能存在關(guān)聯(lián)的關(guān)系，我們每天每時(shí)都享用著由多種商品構(gòu)成的特定商品組合提供的效用。對(duì)租賃的房地產(chǎn)可以提供租賃管理服務(wù)，更為高級(jí)的則是一種財(cái)產(chǎn)管理的信托服務(wù)，在發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上這種服務(wù)也是必然存在的。由經(jīng)濟(jì)因素造成的無(wú)形損耗則主要是指房地產(chǎn)與外部環(huán)境的不協(xié)調(diào)和與市場(chǎng)上類似的房地產(chǎn)相比優(yōu)良性減退。 所謂無(wú)形損耗是指那些并非由物質(zhì)形體的損耗而帶來(lái)的房地產(chǎn)的價(jià)值損失。　?。ㄒ唬┫M(fèi)—投資的雙重性決定了管理、服務(wù)的綜合性 房地產(chǎn)如果單純作為一種消費(fèi)品而存在，那么其管理和服務(wù)尚可以局限于維修、保養(yǎng)；但由于其使用的消費(fèi)—投資的雙重性，它必然需要一種高于維修、保養(yǎng)的綜合性管理、服務(wù)。 這些特征使得房地產(chǎn)作為一種獨(dú)特的產(chǎn)品而存在并決定了現(xiàn)代物業(yè)管理產(chǎn)生的必然性。尤其在現(xiàn)代社會(huì)，隨著城市化和技術(shù)的進(jìn)步，更大規(guī)模、更大密度的聚集成為房地產(chǎn)的一大特征之后，這種對(duì)外部環(huán)境和他人行為的依賴已成為不爭(zhēng)之事實(shí)。其實(shí)，房地產(chǎn)作為一種耐用品，表面上是一個(gè)存量，實(shí)際上則是一個(gè)連續(xù)的服務(wù)流量，這個(gè)流量貫穿于其全部壽命期。這種服務(wù)并不是簡(jiǎn)單的維修和保養(yǎng)，而是一種綜合的，高層次上的管理和服務(wù)。一般產(chǎn)品的使用、消費(fèi)中只需要維修和保養(yǎng)，這是一種低層次的服務(wù)，而且不是時(shí)時(shí)都需要。房地產(chǎn)這個(gè)特性的由來(lái)主要是它作為物質(zhì)形態(tài)不易滅失而且供給彈性低，有保值、增值的特性。例如，一個(gè)人購(gòu)買了一幢住宅，如果他只是為了為其全家提供一個(gè)棲身之所，那么這幢住宅對(duì)于他而言只是一宗消費(fèi)品，他從居于此住宅中得到了效用；但是他也可以將此房出租給他人使用自己收租牟利。(二)房地產(chǎn)消費(fèi)、使用中的特殊性 房地產(chǎn)區(qū)別于一般商品的特征直接決定了其區(qū)別于一般商品的消費(fèi)、使用中的特殊性。一、 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)消費(fèi)使用的特殊性 物業(yè)管理的操作對(duì)象是各類房地產(chǎn)，我們的分析就先從房地產(chǎn)及其消費(fèi)使用的特殊性開(kāi)始。同時(shí)，強(qiáng)制性變遷的誘因更加復(fù)雜。在自發(fā)性的誘致性變遷不足以產(chǎn)生的地區(qū)，當(dāng)然適于用強(qiáng)制性變遷的方式來(lái)推廣物業(yè)管理。 強(qiáng)制性制度變遷有其獨(dú)特的長(zhǎng)處。)他將對(duì)制度的新的需求歸結(jié)為人的經(jīng)濟(jì)價(jià)值提高的結(jié)果。公有的產(chǎn)權(quán)安排下，財(cái)產(chǎn)的權(quán)利界定是不清晰的，這使得新制度安排在深圳的條件下所可能帶來(lái)的潛在收益是不明顯的。這種分析亦可以解釋物業(yè)管理推廣遇到的困難和阻力。同時(shí)，深圳住房制度改革與房屋商品化、私有化的程度較深也是促進(jìn)其物業(yè)管理制度創(chuàng)新的重要外部條件。這些都降低了制度供給的成本，使得深圳的物業(yè)管理作為一種誘致性的制度變遷順利產(chǎn)生又迅速發(fā)展。人才的集中也使得各種知識(shí)的積累更加充分，改革開(kāi)放使得這里的人們可以更好地與其它地區(qū)、國(guó)家的人們進(jìn)行交流。 學(xué)習(xí)與制度引進(jìn)：學(xué)習(xí)和制度引進(jìn)是深圳的物業(yè)管理得以產(chǎn)生和順利開(kāi)展的重要原因。這樣，二者之間的矛盾碰撞使得諸如規(guī)模效益、外部效應(yīng)等因素導(dǎo)致的潛在收益已十分明顯，引人重視，并亟待由新的制度安排來(lái)獲取。中國(guó)物業(yè)管理在深圳的產(chǎn)生和發(fā)展是一種誘致性變遷。這種現(xiàn)象亦同別的許多改革舉措相似。其二是制度引進(jìn)的問(wèn)題，即當(dāng)一國(guó)一地產(chǎn)生了物業(yè)管理這種創(chuàng)新之后，其它地區(qū)和國(guó)家的學(xué)習(xí)、引進(jìn)。同時(shí)，創(chuàng)新也不是一蹴而就的，是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程。例如規(guī)模收益遞增和專業(yè)化以及外部效應(yīng)的存在，都意味著潛在收益的存在。制度變化的供給則取決于政治秩序提供新的制度安排的能力和意愿。從制度分析的角度看，這實(shí)際上就是舊的制度已經(jīng)不適應(yīng)需要，需要來(lái)一次制度創(chuàng)新，以新的制度來(lái)提高效率。三、現(xiàn)代物業(yè)管理的產(chǎn)生是一種制度創(chuàng)新 制度是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要變量，是影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素。而賠償（即罰款）的辦法則使得傾倒垃圾的行為有了市場(chǎng)、有了價(jià)格，外部效應(yīng)則內(nèi)部化了。集體產(chǎn)權(quán)會(huì)由投票表決選出一個(gè)代表各個(gè)成員的“委員會(huì)”。例如在許多城市新建的小區(qū)中，住戶經(jīng)常向樓下的綠地或空地中傾倒垃圾，這種行為帶來(lái)的必然是負(fù)的外部效應(yīng)。一種可能的選擇是將社團(tuán)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為集體產(chǎn)權(quán)。獨(dú)立的、自給自足的“自治”式管理服務(wù)供給方式也就更不能滿足要求了。其次是可分性問(wèn)題。譬如，當(dāng)他無(wú)法制止一位鄰居不合理的裝修給承重結(jié)構(gòu)帶來(lái)的損壞時(shí)，他的損失是不言而喻的。但這一思想的前提假定是一個(gè)所有者對(duì)其財(cái)產(chǎn)的使用是可以和另一個(gè)所有者對(duì)其財(cái)產(chǎn)的使用區(qū)分開(kāi)來(lái)的。正如兩位新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家所描述的那樣“每一個(gè)家居所有者的財(cái)產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)不僅僅反映在他自己的住宅、維修、決策的改進(jìn)上，而且也反映在他的鄰居的這些方面上。沒(méi)有凌晨三點(diǎn)大聲吹奏音樂(lè)的市場(chǎng)，也沒(méi)有廉價(jià)雪茄煙霧的市場(chǎng)。)由于外部效應(yīng)的存在，每一個(gè)所有者對(duì)自己的物品的使用都會(huì)影響到其它人。\` 生活中外部效應(yīng)是廣泛存在并嚴(yán)重影響我們的生活的。但在集聚性增強(qiáng)，單位空間內(nèi)業(yè)主和使用者密度提高，所需的管理和服務(wù)規(guī)模急劇擴(kuò)大之后，自然為專業(yè)化和分工提供了發(fā)展的空間，而專業(yè)化和分工則提高了效率并使每一位業(yè)主和使用者都從中受益。譬如樓宇玻璃的清潔，專用的清潔技術(shù)裝備只有在規(guī)模足夠時(shí)才可能購(gòu)買和使用，但一經(jīng)使用，其效率則遠(yuǎn)高于各用戶自行設(shè)法清潔，平均成本會(huì)比各人單干更低。d/ 產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)的主要原因可以歸結(jié)為兩點(diǎn)，技術(shù)和投入的不可分性、專業(yè)化和分工。 設(shè)生產(chǎn)函數(shù)為齊次函數(shù)，則對(duì)于任一不為零的λ有：λn?Q=F(λXλX2……)當(dāng)ｎ＞1時(shí)，規(guī)模收益遞增；n＜1時(shí)，規(guī)模收益遞減；n=1時(shí)，規(guī)模收益不變。 (一)規(guī)模效益 所謂規(guī)模效益是指由規(guī)模變動(dòng)所引起的產(chǎn)出的變動(dòng)。正是由于這些技術(shù)的進(jìn)步，才使得現(xiàn)代化