【正文】 因此，進入世外桃源，就是一種身份的象征。在入主“世外桃源”的一瞬間，每一個善于觀察的人們都會深深地感觸到這里的截然不同。由此，我們給項目一個明確的產(chǎn)品概念：城市邊緣的休閑小鎮(zhèn)。在這里，平日忙于事業(yè)的中、青年人可于周末或清閑時間暫居此地，享受都市中無法得到的悠閑，清新與自然。三、產(chǎn)品概念及名稱綜上所述，我們將項目定位為一個集度假、休閑、生活、娛樂為一體的綜合性大社區(qū)，即城市邊緣的休閑小鎮(zhèn)。247。建議配置如下：247。商業(yè)中心力求做得大氣、極具吸引力，可將世界各地的特色商城匯聚一起，讓人流連往返。在環(huán)境的設計上，引入水景、亭臺樓閣等建筑小品，既可增加觀賞性，又可體現(xiàn)休閑性。大多數(shù)小區(qū)內(nèi)都建有常見的健身房、網(wǎng)球場、游泳池等基本配套，對于本項目如此大的規(guī)模，在體育健身設施上應更完善，更具規(guī)模。（二）項目配套教育配套針對兒童、青少年配置一流的私立貴族學校，讓業(yè)主子女能獨立地在一個幽靜的環(huán)境下學習成長，從小接受與眾不同的超水平教育。（五）媒介形態(tài)報紙、電視、休閑雜志是其重度消費媒介，媒體中新聞、保健、旅游、體育等是最為關注的內(nèi)容。同時，他們也追求事業(yè)的頂峰，力求在工作中獲取更優(yōu)異業(yè)績，以博得上級、同事、親屬、朋友的支持與贊許。（二）需求動機介于一次置業(yè)和二次置業(yè)之間的一種需要，希望以此滿足家庭休閑娛樂且居家的需求，也是對自己多年奮斗的一種肯定和對美好生活的向往。家內(nèi)有一定儲蓄或金融資產(chǎn)，家庭年收入豐厚（5～8萬元以上），職業(yè)無明顯限制，但多數(shù)為企業(yè)主、高級白領、公務員、教授、各界明星以及自由職業(yè)者等。當代的消費者是理性的、全面的、專家型的，因而我們創(chuàng)造的產(chǎn)品一定是面向市場的，適合消費者的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。目前，重慶市場上這種大規(guī)模的城市邊緣社區(qū)為數(shù)不多，尚未構成真正的威脅。重慶居民對休閑度假消費習慣將是本項目銷售的最大障礙。鄰212國道約2公里長的地塊部份會受到噪音，塵埃的污染。（二）劣勢在城市中居住習慣的人，從心理感覺上來看，此區(qū)域位置較偏，生活必要配套設施不完善。小區(qū)內(nèi)可深挖出溫泉，成為社區(qū)休閑、居家一大極佳的天然資源。項目背靠重慶著名的中梁山脈，有著得天獨厚的自然環(huán)境與天然植被，是人們健康生活、度假的理想之地。五、項目SWOT分析（一）優(yōu)勢介于主城區(qū)兩個重要組團沙坪壩、北碚之間，地處果林及農(nóng)田環(huán)繞的郊區(qū)地帶，離兩組團中心各17公里，兩邊有212國道相通，距離上講不算太遠，但已完全遠離城市的喧囂。項目地表處長年生長竹林、梧桐樹、黃桷樹、厥類植物等綠色野生植被，部份農(nóng)田散布其間，整個地貌高低不平，原始自然。北面連著華新國際開發(fā)的水天花園，中間有金龍湖連接；西側直接鄰靠212國首（規(guī)劃中欲拓寬），國道鄰近部分長約3公里左右，道路筆直、平坦；南面是童家溪鎮(zhèn)的農(nóng)田部份，距規(guī)劃中的重大科技園區(qū)井口工業(yè)區(qū)約幾公里路程；東側被嘉陵江及規(guī)劃中的高爾夫球場所環(huán)繞，不遠處是在建中的渝合高速公路。它的建成將對項目本身的環(huán)境、檔次、配套等因素產(chǎn)生較大影響。一到清晨，成群結隊的野生鳥類便飛舞在群林之中，隨著竹林的搖曳共同奏響“園林圓舞曲”。其重慶城區(qū)少有的湖泊金龍湖，面積大約300畝，由北至南總長3公里，依附項目本身的地塊連綿延伸。建設中的渝合高速公路可帶動沿線的經(jīng)濟發(fā)展，加強郊區(qū)與市中區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化交流，啟動沿線地塊的升值潛力，同時也可緩解212國道的交通壓力。（三）渝合高速公路線在建中的渝合高速公路由渝北經(jīng)北碚至合川，為雙向回車道高等級高速公路。主城區(qū)還規(guī)劃建設石黃、大坪和鴻惠寺等城市隧道。主城區(qū)內(nèi)將擁有16座跨江特大橋梁，其中長江上9座，嘉陵江上7座。整個組團的北、東、南三面被嘉陵江環(huán)抱，是座典型的山水城鎮(zhèn)。另外，近幾年沙區(qū)在通訊、交通、體育衛(wèi)生等各方面均取得持續(xù)發(fā)展，城鄉(xiāng)居民的收入水平顯著提高，2000年底人均居住面積達17平方米，特別是區(qū)內(nèi)龐大的教師隊伍，成為強勁的購房新一族。商貿(mào)市場打破了計劃經(jīng)濟體制下國有商業(yè)一統(tǒng)天下的單一經(jīng)營模式，形成多種經(jīng)營方式的流通格局。常住人口65萬人（第五次人口普查資料為78萬人），其中非農(nóng)業(yè)人口43萬人左右。北碚區(qū)擁有大專院校和中等學校各6所，在校學生2000多人，小學168所，系國內(nèi)享有盛名的文化區(qū)。國家級社會發(fā)展綜合實驗區(qū)和重慶市第一個山水園林城區(qū)。15個鎮(zhèn)，2個鄉(xiāng)。貫徹開發(fā)性移民方針，做好三峽移民和城鎮(zhèn)搬遷工作，促進庫區(qū)經(jīng)濟綜合發(fā)展，實現(xiàn)“開發(fā)三峽、振興重慶”的目標。進一步發(fā)展文化教育、體育、衛(wèi)生事業(yè)，繁榮社會主義文藝，弘揚優(yōu)秀的民族文化和地方文化，擴大地區(qū)間和國際間的文化交流。堅持科技為先導，教育為基礎，確保科技教育優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略地位，提高全市人民的科學文化教育素質(zhì)，為經(jīng)濟和社會發(fā)展提供合格人才和科技成果。按照產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度強、經(jīng)濟帶動性大、市場前景廣闊、技術含量高的原則，立足現(xiàn)有基礎和優(yōu)勢，發(fā)展壯大以汽車摩托車為主體的機械工業(yè)、以天然氣化工和醫(yī)藥化工為重點的化學工業(yè)、以優(yōu)質(zhì)鋼材和優(yōu)質(zhì)鋁材為代表的冶金工業(yè)三大現(xiàn)有支柱產(chǎn)業(yè)，著力培育電子信息、建筑、旅游和食品四大新的支柱產(chǎn)業(yè)。在這二十年中繼續(xù)保持經(jīng)濟持續(xù)快速、健康發(fā)展，建立社會主義市場經(jīng)濟體制，轉變經(jīng)濟增長方式，逐步形成以高新技術產(chǎn)業(yè)為先導、工業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為重點、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達、家電產(chǎn)業(yè)化程度較高的現(xiàn)代經(jīng)濟體系。收入預期、年齡因素、醫(yī)療費用、養(yǎng)老、子女入學以及一些不可預測的因素，都可能抑制市民的購房行為，尤其在經(jīng)濟大勢尚不明朗時。公交的不暢限制了市民到更遠的地方購房?，F(xiàn)在市民們面對竣工的路橋一般都有著復雜的心情：距離近了，沒錯，但要收費，而且費用比老橋要高。一個不活躍的二手房市場很難給一級市場帶來新的活力。缺乏觀念的引導重慶的開發(fā)商不注重消費觀念的引導，其結果導致新產(chǎn)品很難被市場所認識?，F(xiàn)假設主城區(qū)居民占有60％的份額即726億元，再按國內(nèi)比較流行的說法20％的人擁有80％的存款，約580億元，由此可看出市場容量相當可觀。（三）消費者購買力分析市場需求是最難以預測的，因為它是不斷變化的、動態(tài)的。15平方米乘以人口數(shù)，總量就在4100萬平方米左右；若以單價2000元/平方米計，總金額可達693億元（減去2000年的銷售額127億元），相當于全市2000年商品房銷售總額127億元的5倍左右，可供開發(fā)商開足馬力干5年，而且這期間還不斷有房屋折舊的因素存在。二次以上置業(yè)者的比例高達54％，這一方面體現(xiàn)了龍湖的品牌吸引力，另一方面，也說明了新的購買人群尚未全面形成，或者說成長的速度比較慢。其中：29歲以內(nèi)占14％；30—39歲占總數(shù)的60％；40—49歲占18％；50—59歲占4％；60歲以上占3％。二、房地產(chǎn)消費市場分析來自市地房局市場處提供的數(shù)據(jù)顯示：直轄三年來，我市的商品房銷售額持續(xù)快速增長，98年較97年增長60％，99年較98年增長23％，2000年較99年增長了134％，增幅驚人。但從總體上看卻弱于其他大中型城市的旅游發(fā)展，多數(shù)旅游景點經(jīng)營一般都不景氣，生命周期往往都比較短暫，其主要原因是缺乏觀念的引導和符合重慶人希望的那種旅游方式和設施。我們通過市場調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，與教育有關的房地產(chǎn)項目，銷售狀況都比較良好，其中典型的有：學林雅園、欣陽廣場、巴蜀大廈等，而他們都只是僅僅借助外部配套而已。在重慶餐飲業(yè)向來都是最具挑戰(zhàn)性的一個行業(yè)，不光是對投資者的考驗，同時也是對“掌火司傅”創(chuàng)意水平的一種考驗，一道特色菜的生命周期與驚人的市場普及速度，從側面反映出了重慶人對新穎事物的追求心理。預計未來幾年，重慶消費結構將發(fā)生質(zhì)的變化，首先是食品消費支出占消費總支出（恩格爾系數(shù)）的比重將持續(xù)下降；隨著住房制度改革的深化，尤其是住房分配納入貨幣分配的軌道，居住類支出將有較大幅度的增加；隨著教育制度的改革和知識更新速度的加快，家庭用于教育方面的支出將進一步增加；隨著住房條件的改善，用于家庭裝備的支出勢必會保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢（1999年重慶城市居民家庭設備、%）；隨著生活水平的提高、工作節(jié)奏的加快、老年人的增多，家庭勞務方面的消費支出將逐漸增加；除食品外，其他方面支出將和消費總支出同步增長。影響重慶城市居民消費需求增長，消費傾向下降的原因是多方面的，除職工收入增長緩慢，職工持久性收入比重下降，暫時性收入比重上升外，主要還有以下幾方面原因：一是由于企業(yè)轉制、轉軌，使職工下崗、失業(yè)的壓力加重，影響了預期收入的信心；二是由于養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、住房制度的改革，增加了預期支出的壓力，社會綜合保障制度目前僅解決“三大基本保障線”，還在低層面進行，因此居民仍將相當一部分收入轉向儲蓄，影響了即期消費需求；三是儲蓄積累。1999年重慶全市職工人均工資收入達到6300元，%，是1996年以來增長幅度最高的一年；城市居民人均年可支配收入為5896元，%。解放前曾為國民黨政府抗戰(zhàn)的陪都。娛樂休閑性的設施總體比較缺乏，且素質(zhì)不高，市民在工作以外的時間里大多呆在家里。（四）娛樂休閑市場分析娛樂是人的一種主要消遣方式，關系到人生活的每一天。說明了體育運動在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用，同時我們可以看出人們對體育運動仍有一定的需求。該校辦學已8年，現(xiàn)為重慶市規(guī)模最大的一所私立學校，與美國休斯頓大學建立友好關系。健身設施重慶市重點民辦學校情況表啟蒙學校方倩學校開明實驗學校地址九龍坡區(qū)含谷鎮(zhèn)巴南區(qū)界石鎮(zhèn)南岸四公里規(guī)模占地：70畝；建筑面積：35700平米占地：80畝占地：138畝在校師生學生：430余人教師：100余人學生：300余人教師：80余人學生：1200余人教職工：300余人計劃招生從幼兒園至高中（每班不超過30人）從幼兒園至高中從幼兒園至高中配套設施一個室內(nèi)籃球場；兩個室外游泳池；400米草坪足球場；兩個羽毛球場；語音室、電教室、體操室等相關設施學校配有：游泳池、足球場、語音室、體操室、圖書館等相關教學設施兩個標準網(wǎng)球場；一個400米體育場；一個標準游泳池；計算機室、音律室、語音室等相關教學設施收費標準交教育儲備金20萬，免在校期間的任何費用，畢業(yè)后歸還本金。在對學生的管理上，都采用封閉式教學管理，以培養(yǎng)學生獨立性為主。（二）私立教育市場分析(附:重慶市重點民辦學校情況表)私立教育是重慶市教育發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)。緊鄰金龍湖與規(guī)劃中的重慶國際高爾夫球場，該區(qū)域植被覆蓋率高，空氣質(zhì)量好配套網(wǎng)球場、游泳池、會所、迷你高爾夫等組建游艇俱樂部；社區(qū)內(nèi)配有標準網(wǎng)球場、游泳池、會所購物中心等設施交房狀態(tài)清水房清水房交房時間2002年3月一期已完工二期剛開盤銷售情況約15％一期銷售約90％三、相關市場分析（一）旅游市場分析重慶是一座擁有3000年歷史的文化古城，旅游資源十分豐富。肖河香榭該項目總占地350畝，規(guī)劃34棟獨立別墅與286戶聯(lián)排別墅，戶型面積170—500平米，主力戶型250平米左右，銷售價格2000—40