【正文】 用戶同意維修，則將收費(fèi)金額填在維修單對(duì)應(yīng)位置上；用戶不同意該價(jià)格，維修人員在維修單上注明原因，交用戶簽名。維修管理一、用戶室內(nèi)設(shè)備維修規(guī)程接到維修單，應(yīng)先將單號(hào)和內(nèi)容登記在維修檔案登記表上，隨后交對(duì)應(yīng)的班組進(jìn)行維修工作。因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時(shí)，應(yīng)立即組織搶修，盡快恢復(fù)供水。所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。維修及保養(yǎng)過(guò)程如要限、停水，需提前將停水區(qū)域通知物管部，由物業(yè)管理部通知受影響用戶。發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動(dòng)失靈等，立即報(bào)告主管管理員，并留在現(xiàn)場(chǎng)觀察。每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應(yīng)處于開啟或關(guān)閉的正常狀態(tài)。停水期間工程人員應(yīng)每?jī)尚r(shí)巡查一次地下水池水位，發(fā)現(xiàn)水位過(guò)低應(yīng)關(guān)閉水泵以免水泵吸空，并立即通知受影響的用戶。三、物管部停水、限水管理制度所有的停水、限水審批權(quán)限為工程經(jīng)理以上。在各洗手間、茶水間張貼節(jié)水標(biāo)語(yǔ)，加強(qiáng)用戶節(jié)水意識(shí)。(2)私自啟動(dòng)水表的封印影響準(zhǔn)確計(jì)量，除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償大廈損失。第三部分 給排水、管道系統(tǒng)管理一、安全用水、供水管理制度根據(jù)市安全用水管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的具體情況，對(duì)供水管理規(guī)定如下：凡屬轄區(qū)范圍內(nèi)的供水系統(tǒng)(即自來(lái)水公司向轄區(qū)供水總表以內(nèi)的)一律由管理公司管理。監(jiān)視市電進(jìn)線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復(fù)正常，立即退出發(fā)電機(jī)電源，恢復(fù)市電。向物管部主管和維修班報(bào)告故障經(jīng)過(guò)和處理情況。向供電局調(diào)度室報(bào)告并了解外線故障情況。當(dāng)外線故障導(dǎo)致主供電源停電時(shí)，值班員工要檢查真空開關(guān)的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進(jìn)線柜真空開關(guān)退出，掛上“有人工作，禁止合閘”指示牌。(2)工作負(fù)責(zé)人（監(jiān)護(hù)人）：正確安全地組織工作；結(jié)合實(shí)際進(jìn)行安全思想教育；督促、監(jiān)護(hù)工作人員遵守本規(guī)程；負(fù)責(zé)檢查工作票所載安全措施是否正確完備，值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際條件；工作前對(duì)工作人員交待安全事項(xiàng)。需要變更工作班中的成員時(shí)，須經(jīng)工作負(fù)責(zé)人同意。開工前工作票內(nèi)的全部完全措施應(yīng)一次做完。兩份工作票中的一份必須經(jīng)常保存在工作地點(diǎn)，由工作負(fù)責(zé)人收?qǐng)?zhí)，另一份由值班員收?qǐng)?zhí)，按值移交。填用工作票的工作為：高壓設(shè)備上工作需要全部停電或部分停電者；高壓室內(nèi)的二次接線和照明等回路上的工作，需要將高壓設(shè)備停電或做安全措施者；帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作；控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上的工作；二次接線回路上的工作，無(wú)需將高壓設(shè)備停電者；轉(zhuǎn)動(dòng)中的發(fā)電機(jī)上的工作。各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營(yíng)運(yùn)為原則，特殊情況，須報(bào)告物管部經(jīng)理，及時(shí)通知受影響的用戶。報(bào)物管部經(jīng)理審批。嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。發(fā)現(xiàn)供配電負(fù)荷有顯著變化或其他設(shè)備異常，應(yīng)馬上查找原因，并通知物管部安排處理。（五）停電及拆線用戶終止用電，應(yīng)事先通知物管部，再由物管部人員斷電拆線，并確認(rèn)電表讀數(shù)，填寫電表停用記錄并由用戶簽字認(rèn)可。四、臨時(shí)用電管理規(guī)程（一）用電申請(qǐng)用戶應(yīng)事先向物業(yè)管理部以書面形式申請(qǐng)用電，并注明用電單位全稱、用電地點(diǎn)、負(fù)荷量、電壓等級(jí)、相數(shù)及時(shí)間。物管部經(jīng)理應(yīng)安排足夠的人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。因大樓內(nèi)部事故引起停電，物管部應(yīng)立即排除故障恢復(fù)供電，并書面通知市場(chǎng)部啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。總經(jīng)理審批后，物業(yè)管理部擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書，由物業(yè)管理部派人送至用戶。物管部根據(jù)計(jì)劃定期保養(yǎng)配電房?jī)?nèi)設(shè)施，重點(diǎn)做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。各專業(yè)管理員定期抽查機(jī)房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重衛(wèi)生問(wèn)題，立刻組織整改，并追究設(shè)備責(zé)任人的責(zé)任。機(jī)房?jī)?nèi)各設(shè)備必須按時(shí)擦拭，使設(shè)備表面光潔無(wú)塵。滅火后，要詳細(xì)記錄火災(zāi)成因及滅火情況，書面上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。機(jī)房?jī)?nèi)的火災(zāi)探測(cè)器、噴淋頭、防火門、防排煙設(shè)備、滅火器、疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施，必須保持完整好用。施工前應(yīng)清除動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)的易燃物品，準(zhǔn)備好滅火器；施工后認(rèn)真檢查，確認(rèn)無(wú)火種后方能離開。五、設(shè)備機(jī)房防火規(guī)定不得在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入易燃易爆的設(shè)備場(chǎng)站和電子類設(shè)備機(jī)房，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。機(jī)房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機(jī)房鑰匙。機(jī)房門口醒目位置懸掛機(jī)房名稱，并張貼“機(jī)房重地，謝絕來(lái)訪”或“生產(chǎn)重地，請(qǐng)勿進(jìn)入”的告示牌。設(shè)備的維修分小修、中修、大修三種，由相關(guān)專業(yè)的管理員根據(jù)設(shè)備的性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行。發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動(dòng)、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報(bào)告維修人員，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施，防止事故的發(fā)生或擴(kuò)大。巡視值班人員外出巡檢，必須隨時(shí)與部門保持聯(lián)系。承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報(bào)告，經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)并報(bào)物管部經(jīng)理核準(zhǔn)后，方允許實(shí)施。承包商進(jìn)場(chǎng)作業(yè)期間，必須遵守大樓的各項(xiàng)管理規(guī)定。第十三章 設(shè)備設(shè)施管理第一部分 總則一、承包商監(jiān)督規(guī)定對(duì)須持有政府部門頒發(fā)的資質(zhì)證書方允許從事的專業(yè)，如消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)和定期試驗(yàn)，及某些專業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目。編制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)簽一致。所有記錄必須按時(shí)完成，不準(zhǔn)弄虛作假。巡查簽到表每日均由當(dāng)值員工巡查設(shè)備后簽名，由相關(guān)專業(yè)的管理員抽查監(jiān)督，月底匯總后交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)存檔。 設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時(shí)。(三)交接班暫停凡有下列情況不得交接班，必要時(shí)須立即通知值班主管到場(chǎng)處理。 報(bào)告檢查結(jié)果。(二)交接班程序按規(guī)定時(shí)間由交班員工主持交接班。接班人員精神狀態(tài)不良，包括倦旦醉酒和傷病等時(shí)。交接班情況記錄在交接班記錄表中，雙方簽字認(rèn)可。交接班雙方會(huì)齊共同對(duì)主要巡視內(nèi)容進(jìn)行巡檢，接班檢查，交班隨從巡查。值班人員必須做好當(dāng)班的工作記錄，按欄目要求認(rèn)真如實(shí)填寫。值班員工外出作業(yè)必須隨身攜帶對(duì)講機(jī)，保持聯(lián)系。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自脫離崗位者，作違反勞動(dòng)紀(jì)律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。因此各級(jí)管理人員均須有清政廉明的精神?！　”０矄T必須認(rèn)真執(zhí)行收費(fèi)制度，堅(jiān)持原則，不得徇私舞弊，如不開票停車或亂收費(fèi)、不收費(fèi)等等，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)一定嚴(yán)肅處理。如有車輛違反此規(guī)定進(jìn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)即令其開出車場(chǎng)，立即報(bào)告物業(yè)公司或公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理?！　∑嚒⒛ν熊嚤仨氋?gòu)買“車輛綜合保險(xiǎn)”，便于丟失后，向保險(xiǎn)公司索賠?！　∽舭惭b鐵的閘掩出走廊、阻塞通道，應(yīng)予制止并報(bào)告上級(jí)?！　?樓宇結(jié)構(gòu)及維修　　樓宇結(jié)構(gòu)如被更改或破壞，對(duì)該樓宇的安全有重大影響時(shí)，管理員應(yīng)予以注意，并向上級(jí)報(bào)告。　　經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否通暢，清理渠道蓋上的垃圾，以防下雨時(shí)渠水受阻而水浸?！　∪缡秤盟驔_廁水突然中斷，應(yīng)先檢查樓宇的供水系統(tǒng)是否發(fā)生故障，若一切正常，則致電自來(lái)水公司查詢?cè)?，并?qǐng)盡快解決。必須定期安排清洗水池、食用水箱，每六個(gè)月清洗一次，以保持衛(wèi)生?！　?報(bào)案時(shí)，必須清楚說(shuō)明現(xiàn)場(chǎng)地址，報(bào)案人姓名及物業(yè)公司電話?！　?如發(fā)現(xiàn)某戶有濃煙冒出或火燒濃味，又無(wú)人開門時(shí)，如能及時(shí)撲滅，應(yīng)盡快使用滅火器及消防設(shè)備撲滅?！　×粢夤秒娋€，如有破損或不符合規(guī)定時(shí)，應(yīng)立即修理和更換?！　≈蛋嗳藛T（包括管理人員）須經(jīng)常檢查防火設(shè)施和消防設(shè)備等，如有損壞和失效時(shí)，應(yīng)立即修理和更換?！　?消　　防　　消防中心值班員必須熟練掌握消防中心各種設(shè)備的操作使用。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即修理?！　〗拥焦╇姽就ㄖｋ姇r(shí)，應(yīng)即貼出通告，清楚列明日期、時(shí)間及受影響的設(shè)備，如供水系統(tǒng)、室內(nèi)電器以便住戶有所準(zhǔn)備。同時(shí)必須購(gòu)置后備保險(xiǎn)絲、消防總制、電表及各水泵制等，以備急修時(shí)使用?！　∪缬胁活櫣残l(wèi)生的住戶，經(jīng)屢次勸告仍不改善，應(yīng)做詳細(xì)記錄并報(bào)告上級(jí)和有關(guān)衛(wèi)生部門?！　∪绨l(fā)現(xiàn)冷氣機(jī)滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時(shí)，勸喻住戶從速修理，以免影響鄰居和市容衛(wèi)生?！　∪绨l(fā)現(xiàn)天臺(tái)、天井或公用地方積存污水，應(yīng)立即清理，以免蚊蟲滋生?！　裼鞲髯粑饘⒗盎蚶糜谧呃?、樓梯等公用地方，以免影響衛(wèi)生和阻塞通道?！　?，冷氣機(jī)或其他電器用具，以免證據(jù)破壞。若鄰近小區(qū)在建設(shè)中，則更應(yīng)加倍小心，以防被壞人利用作為犯罪的橋梁。切勿魯莽采取行動(dòng)而不知會(huì)警方?！　‘?dāng)值管理員至少每半小時(shí)巡樓一次（但不固定時(shí)間），以免壞人乘隙而入。尤其是自稱公務(wù)人員或公共機(jī)構(gòu)職員，更應(yīng)查驗(yàn)身份證、文件，如有疑問(wèn)，應(yīng)致電有關(guān)機(jī)構(gòu)查詢。此等資料必須保密，不得泄漏?！? 保安工作必須明了和掌握小區(qū)內(nèi)各種保安設(shè)施之操作和效能。　　物業(yè)公司須設(shè)置急救箱，配備急救用品，如繃帶、棉花及搶救藥品等?！　∪缬凶舭l(fā)生意外，例如：受傷、暈倒等，應(yīng)即協(xié)助其家人招呼救護(hù)車或代辦報(bào)警?！　》纳霞?jí)指導(dǎo)，完成所指定的工作。　　每日上班時(shí)間，必須穿著公司規(guī)定的制服及配戴職員工作證，完成自己崗位職責(zé)?！　∷泄锊坏糜糜谒饺朔矫妫坏霉室馐韬鰮p壞公司財(cái)物，對(duì)各公物如有損壞，須負(fù)責(zé)賠償。小區(qū)員工須服從小區(qū)負(fù)責(zé)人之工作調(diào)配及崗位編排。遇有特殊情況需請(qǐng)假時(shí)，小區(qū)管理人員應(yīng)事先取得小區(qū)負(fù)責(zé)人同意，而小區(qū)負(fù)責(zé)人之請(qǐng)假則需獲得公司負(fù)責(zé)人之同意。小區(qū)窗戶玻璃至少每月擦一次，要做到窗明幾凈。做好路面的清潔工作。發(fā)生事故后迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，果斷采取措施，及時(shí)報(bào)告保安部及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，做好善后工作。掌握一般救護(hù)知識(shí)，有處理應(yīng)急問(wèn)題的能力。負(fù)責(zé)小區(qū)新建、擴(kuò)建改造工程的電器、電力設(shè)備配套技術(shù)保障工作和施工監(jiān)督管理工作。負(fù)責(zé)電器、電力設(shè)備運(yùn)行維護(hù)人員的技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)管理工作。7．10 電工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)小區(qū)電器設(shè)備（弱電部分）包括：通訊設(shè)備、廣播系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等小區(qū)的電器設(shè)備的安全運(yùn)行及管理。負(fù)責(zé)暖通設(shè)備運(yùn)行維護(hù)等規(guī)章、規(guī)程執(zhí)行情況的督促檢查工作。7．9 水暖工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)小區(qū)暖通設(shè)備的安全運(yùn)行及管理。1負(fù)責(zé)跟蹤派工維修進(jìn)度工作。1負(fù)責(zé)現(xiàn)金日記賬的管理。負(fù)責(zé)物業(yè)管理部的其它日常性內(nèi)勤工作。負(fù)責(zé)土建裝潢、施工管道、水電、網(wǎng)絡(luò)圖紙的電腦錄入繪制和圖像制作工作。對(duì)保安員的聘用，解聘提出合理化建議。抓好治安保衛(wèi)部人員的管理和培訓(xùn)，監(jiān)督檢查警容風(fēng)紀(jì)和工作落實(shí)情況。熟悉和掌握小區(qū)內(nèi)業(yè)主的地理位置，重點(diǎn)要害部位和設(shè)施布局的基本情況。熟悉小區(qū)業(yè)主的地理位置、設(shè)施布局的分布情況。協(xié)調(diào)業(yè)戶有關(guān)物業(yè)管理的有關(guān)事宜，對(duì)違反物業(yè)管理規(guī)定的情況，追查責(zé)任并進(jìn)行處罰。負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中本部門使用的器具歸口管理。負(fù)責(zé)制定《年度設(shè)施管理工作計(jì)劃》，對(duì)本部門的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查和指導(dǎo)。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。負(fù)責(zé)制定《年度設(shè)施管理工作計(jì)劃》，對(duì)本部門的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查和指導(dǎo)。定期組織管理班員工進(jìn)行業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，從而提高管理水平。建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度、敬業(yè)守業(yè)、維護(hù)公司榮譽(yù)。做好日常管理工作的自檢，接受公司領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督檢查。制定公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)并組織實(shí)施。緊急情況下，例如大風(fēng)和大水期間，員工將被要求作額外加時(shí)工作，公司將供給膳食及休息場(chǎng)所，緊急事故期間，希望各員工能鼎力合作，務(wù)使公司之業(yè)務(wù)保持正常進(jìn)行。6．2　意外　　1．如遇有任何意外傷病事故發(fā)生，應(yīng)馬上召喚保安部照顧傷病者或協(xié)助將傷病者送往醫(yī)院。　　7．把所有火警現(xiàn)場(chǎng)之門窗緊閉，并關(guān)掉一切電器用具之開關(guān)?！　?．呼喚附近同事援助。第九章　衛(wèi)生及安全守則　　員工均有責(zé)任保持小區(qū)及小區(qū)之環(huán)境清潔及公共衛(wèi)生。注：以上提及的種種過(guò)失僅作為指導(dǎo)性參考，所列條文并非完備。　 15．觸犯國(guó)家任何刑事法律。　 11．在社會(huì)上，做出嚴(yán)重?fù)p害國(guó)家，公司聲譽(yù)及利益之行為。　　7. 作出不道德的流氓行為?！　?．向客戶索取賞錢或其他報(bào)酬。5．8　甲類過(guò)失　　1． 上下班不按指定的員工進(jìn)出口出入小區(qū)；　　2． 儀表未能達(dá)到公司要求標(biāo)準(zhǔn)；　　3． 當(dāng)班時(shí)未穿著整齊制服；　　4．在小區(qū)內(nèi)發(fā)出不必要之聲浪，大聲喧嘩行為不檢；　　5．超出工作范圍到其他部門閑蕩；　　6．下班后無(wú)故逗留在小區(qū)范圍內(nèi)，除了參加由公司安排的各項(xiàng)康體活動(dòng)；　　7. 工作時(shí)間吃零食；　　8. 未經(jīng)許可，在員工休息室或指定地點(diǎn)以外地方進(jìn)食；　　9．使用公司電話辦理私人事務(wù)；　 10．工作時(shí)聽收音機(jī)或錄音機(jī)，或翻閱客戶報(bào)紙，或閱讀非工作之刊物；　 11．隨地吐痰，亂吐、亂扔雜物，破壞環(huán)境衛(wèi)生；　 12．不禮貌地與業(yè)主、客戶、同事或上司對(duì)話，態(tài)度欠佳，輕視上司或業(yè)主、客戶；　 13．經(jīng)常遲到或早退（每六個(gè)工作日，遲到或早退兩次或以上）； 　 14．忘記或不按規(guī)定佩戴員工證、名牌或工號(hào)牌；　 15．違反安全守則或部門規(guī)定； 　 16．未經(jīng)許可，私自接待親友及家屬；　 17．在工作時(shí)間內(nèi)，從事與本崗位無(wú)關(guān)的事務(wù)；　 18．就餐時(shí)間超出規(guī)定的時(shí)限；　 19. 搬弄事非，影響員工之間的團(tuán)結(jié)；　 20. 了解其他員工犯有甲類過(guò)失行為而知情不報(bào)?！　．警告書由部門主管發(fā)出，將列明員工犯規(guī)的細(xì)節(jié)。5．4　無(wú)薪處理　　下列情況之一的，公司可對(duì)該員工做出無(wú)薪停職的處理，而停職一般不超過(guò)十四天。5．2　處分方式　　處分按10分制式進(jìn)行，犯甲類過(guò)失扣2分，乙類過(guò)失扣4分，丙類過(guò)失扣6至11分。　　c．如超越本職權(quán)范圍時(shí)，應(yīng)通知上級(jí)主管或物業(yè)公司當(dāng)值主管馬上解決?！　. 服從員工必須服從上級(jí)指示及分配，努力把工作做好。在小區(qū)內(nèi)若有拾遺，應(yīng)立即承交上級(jí)主管處理。第七章　工作及行為表現(xiàn)4．1　工作態(tài)度　　身為一個(gè)物業(yè)管理從業(yè)人員，必須具備以下之工作態(tài)度：　　a．友善以微笑來(lái)歡迎客人及與同事相處?！　》搽x職之員工必須到人事部辦理手續(xù)，交還公司財(cái)物，包括員工證、勞?？?、名牌、工作證、工號(hào)牌、制服、員工手冊(cè)、衣柜鑰匙、工具、書本、備用金等?！　）　員工要注意在社會(huì)上之言行舉止，以免損壞公司之聲譽(yù)。3．10　私人財(cái)物　　員工有責(zé)任保管好個(gè)人之財(cái)物，貴重之財(cái)物不得帶進(jìn)小區(qū)內(nèi)，倘有任何損失，公司恕不負(fù)責(zé)。　　b）　員工下班離開必須主動(dòng)給公司授權(quán)之保安人員檢查隨身攜帶的物品。如需休年假，病假或