【正文】 但此次經(jīng)濟危機正好突出了物業(yè)管理在人才培養(yǎng)、企業(yè)的社會責(zé)任、實施專業(yè)化管理、推行經(jīng)營型物業(yè)管理模式方面的重要性，為物業(yè)管理行業(yè)加強人才培養(yǎng)、實施兼并重組、強調(diào)企業(yè)的社會責(zé)任、物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化、培養(yǎng)企業(yè)的核心競爭能力提供了良好的契機。CRM(客戶關(guān)系管理)的運用、特約服務(wù)、個性化服務(wù)、管理報告制等等都是物業(yè)管理服務(wù)過程的創(chuàng)新。從物業(yè)管理行業(yè)生命周期來看，物業(yè)管理行業(yè)的導(dǎo)入期與成長期，服務(wù)產(chǎn)品是比較容易創(chuàng)新。（3）通過實施差異化戰(zhàn)略來創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)核心競爭力。而建立、變革以及不斷完善現(xiàn)代化企業(yè)管理制度是企業(yè)實施專業(yè)化戰(zhàn)略的重要保證。屆時將會形成具有誠信服務(wù)、品牌優(yōu)勢、企業(yè)信譽等級高、規(guī)模程度大、專業(yè)化程度深，且具有核心競爭力企業(yè)相互競爭的局面。因此，面臨全球的經(jīng)濟危機抓住機遇，物業(yè)管理企業(yè)如果把握住社區(qū)電子商務(wù)發(fā)展這樣一個難得的機會，適時建設(shè)并發(fā)展社區(qū)電子商務(wù)，不啻為任何一家物業(yè)公司精明的選擇。社區(qū)電子商務(wù)（ESN），又稱電子化社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，即基于社區(qū)的電子商務(wù)與社區(qū)生活網(wǎng)絡(luò)，其典型的表現(xiàn)形式為通過數(shù)字化社區(qū)門戶，將小區(qū)、物業(yè)管理機構(gòu)、小區(qū)居民、小區(qū)商家等各類資源整合起來，并利用數(shù)字化社區(qū)網(wǎng)站開展各類溝通、交流、消費、交易等生活與商務(wù)活動，從而打造以小區(qū)為原點的一定范圍內(nèi)的經(jīng)濟生活圈。當(dāng)然，社區(qū)商機與社區(qū)財富并不是自發(fā)產(chǎn)生的，需要有一個平臺去創(chuàng)造、去激發(fā)，去引導(dǎo)。為什么？因為社區(qū)資源核心是人的資源，每一個社區(qū)就是一座豐富的金礦，誰擁有了社區(qū)，誰就擁有了商機和財富，大社區(qū)有大商機，小社區(qū)有小財富。隨著物業(yè)管理專業(yè)化時代的到來,物業(yè)管理從業(yè)人員必須經(jīng)過專業(yè)化才能執(zhí)證上崗?，F(xiàn)在物業(yè)公司的保安人員只有負責(zé)小區(qū)安全的職責(zé),沒有負責(zé)周邊地區(qū)治安的職責(zé)。7．實施物業(yè)的專業(yè)化管理隨著大陸社會的不斷進步，城市發(fā)展水平越來越高，城市功能劃分將越來越細。物業(yè)管理在中國大陸的發(fā)展只有二十幾年，從業(yè)人員多是半路出家，受過物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)或教育的人只占少數(shù)。規(guī)?；?jīng)營也可推動這些要素的流動和優(yōu)化組合,促進行業(yè)的共同發(fā)展。顯然,這種狀況對物業(yè)管理行業(yè)整體進步不利,由于這部分公司服務(wù)的不規(guī)范,也使本應(yīng)享受正常服務(wù)的業(yè)主的利益受到損害,使業(yè)主投訴增多,這極大地損害了行業(yè)的整體形象。工業(yè)區(qū)、科技園、商業(yè)寫字樓的物業(yè)管理，則要密切留意企業(yè)、商戶的經(jīng)營狀況，對那些可能倒閉、停歇業(yè)的企業(yè)進行重點監(jiān)控，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，盡量減少物業(yè)管理費的流失。物業(yè)管理企業(yè)在追求自身利益的同時，必須更重視社會利益，為社會負責(zé)，承擔(dān)更多的社會責(zé)任。在進一步參與市場競爭的過程中，充分把握社會發(fā)展、科技進步所帶來的變革，運用資本運作實現(xiàn)企業(yè)規(guī)?；?、集約化的發(fā)展，建立需求社會化、服務(wù)專業(yè)化、信息集約化的物業(yè)發(fā)展新路，從而達到企業(yè)經(jīng)濟效益與社會經(jīng)濟效益的雙贏目標(biāo)。企業(yè)在不增加經(jīng)營成本的前提下控制成本為業(yè)主提供更多的增值服務(wù)，提高成本效益和經(jīng)營效益是經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。諸多物業(yè)項目被品牌企業(yè)占領(lǐng)，可以說明品牌對企業(yè)參與市場競爭，并在激烈的競爭中立于不敗非常重要。品牌形象就是市場顧客對該企業(yè)的感覺，因此經(jīng)營型物業(yè)管理模式強調(diào)企業(yè)必須以物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量作為企業(yè)品牌發(fā)展和持續(xù)經(jīng)營的保障，通過品牌建設(shè)，提供高品質(zhì)的服務(wù)產(chǎn)品，建立穩(wěn)定的客戶群。通過創(chuàng)新，讓自己的企業(yè)與其它企業(yè)存在差異，可以保證自己的企業(yè)比其它企業(yè)更具有領(lǐng)先優(yōu)勢，更易勝入一籌。1．完善物業(yè)法規(guī)，提倡管理創(chuàng)新現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)制度，目前存在著不全面、不嚴密、不具體及不夠協(xié)調(diào)的缺陷，各地物業(yè)管理法規(guī)制度的執(zhí)行細則均有不同版本，各施各法，上下無法統(tǒng)一形成完整的體系，這些法規(guī)性的文件之間存在著不協(xié)調(diào)的問題，甚至相互矛盾，物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)落后于物業(yè)管理的實踐，管理難度較大。目前物業(yè)管理發(fā)展到已經(jīng)成為城市管理的重要組成部份，隨著物業(yè)管理的市場化進程的加快，以及市場競爭的日益加劇，要使物業(yè)管理行業(yè)真正進入健康、持續(xù)的良性發(fā)展軌道，物業(yè)管理企業(yè)必須朝市場化、規(guī)范化、規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化、集團化的方向發(fā)展。經(jīng)營型物業(yè)管理模式的主要內(nèi)容體現(xiàn)在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個方面，包括租賃代理、物業(yè)估價、交易咨詢和項目策劃等。從全國各地區(qū)的發(fā)展水平和知名物業(yè)管理品牌的現(xiàn)狀來看，物業(yè)管理的覆蓋面相對較小，發(fā)展不平衡，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)與經(jīng)濟落后地區(qū)差距較大，這反過來又說明物業(yè)管理市場潛力巨大。（3）以資本運作為紐帶，有效利用品牌企業(yè)的品牌優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，運用合資經(jīng)營、合作經(jīng)營、兼并、重組、收購等方式，通過輸入管理模式、實施品牌運作，收購、兼并具備發(fā)展?jié)摿Φ哪繕?biāo)企業(yè)，拓展企業(yè)生存空間，將資源的優(yōu)化組合與專業(yè)化管理、規(guī)?；?jīng)營相集合，實現(xiàn)企業(yè)的資源共享和低成本的市場擴張。從現(xiàn)階段中國大陸物業(yè)管理企業(yè)實施經(jīng)營型物業(yè)管理模式的內(nèi)容上看，經(jīng)營型物業(yè)管理模式的實現(xiàn)形式主要體現(xiàn)在四個方面：（1）以技術(shù)優(yōu)勢向市場優(yōu)勢轉(zhuǎn)化。物業(yè)企業(yè)管理模式向經(jīng)營型轉(zhuǎn)變就是諸多變革之一，而經(jīng)濟危機，為這一變革提供了良好的契機。21世紀，是中國大陸物業(yè)管理行業(yè)進入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個階段將會出現(xiàn)一個競爭激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的時期。從全國范圍的行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，觀念落后、法制不健全已成為嚴重制約全行業(yè)整體規(guī)范發(fā)展的關(guān)鍵因素，而國有物業(yè)管理企業(yè)存在體制改革和產(chǎn)權(quán)制度改革方向不明確的問題則嚴重阻礙了企業(yè)的市場化發(fā)展進程。內(nèi)部是企業(yè)的無序非正當(dāng)競爭，外部來自宏觀大環(huán)境如法制環(huán)境的不完善、政府導(dǎo)向的干預(yù)，全球經(jīng)濟危機對物業(yè)管理費收繳、租賃費用的影響等，外部微觀有國外資金雄厚、技術(shù)先進、管理超前的外資物業(yè)管理企業(yè)的進入，以及機制靈活、擁有成本優(yōu)勢的民營物業(yè)管理企業(yè)進入等，物業(yè)管理的競爭不斷加劇。（3）機遇：機遇就是物業(yè)管理市場化由國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達、物業(yè)管理起步較早的地區(qū)帶動下全面啟動，中國大陸在十五期間平均每年將有5億多平方米住宅物業(yè)進入物業(yè)管理市場等等，這些無疑給物業(yè)管理企業(yè)帶來巨大的發(fā)展機遇。在經(jīng)濟危機下，中國大陸物業(yè)管理發(fā)展的SWOT表現(xiàn)為：（1）優(yōu)勢：面臨全球經(jīng)濟危機影響的中國大陸物業(yè)管理行業(yè)，其優(yōu)勢是物業(yè)管理市場的需求巨大，初步形成具有獨立法人結(jié)構(gòu)、獨立經(jīng)營核算的企業(yè)，在經(jīng)營上是有一定規(guī)模，在管理上初步形成規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，同時在其市場化進程中，具有一定的成熟度；物業(yè)管理法規(guī)更加完善，政府監(jiān)管物管行業(yè)也日趨規(guī)范；經(jīng)過不斷的行業(yè)重組，物業(yè)管理企業(yè)實力增強，市場化行為逐步理性規(guī)范；專業(yè)技術(shù)重組使得物業(yè)管理的專業(yè)技術(shù)服務(wù)基本實現(xiàn)專業(yè)化、社會化；業(yè)主維權(quán)行為趨于理性；業(yè)主委員會的運行逐步規(guī)范并開始納入政府監(jiān)管范圍。由于企業(yè)或商戶的承租能力下降，工業(yè)廠房、寫字樓空置率升高，業(yè)主在減租吸引客戶的同時會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)管理費。例如，深圳大旺村原來有1400多個家庭作坊式的企業(yè)3000多套出租房空置了六成。商業(yè)物業(yè)一般主要分為寫字樓、零售、工業(yè)、酒店、公寓等幾大類別，每一個大業(yè)態(tài)下面又有一些具體的細分類，針對的目標(biāo)客戶不同，其需求受經(jīng)濟的影響也不同。特別是畢業(yè)生們面臨嚴峻的就業(yè)形勢，找工作難，推遲離校時間，求租人群就相對減少；這些變化都將會影響到租賃市場的供需變化。 圖1 2008年北京市中高檔二手商品房租賃成交比例圖數(shù)據(jù)來源：北京中原三級市場研究部圖2 2005008年北京市各月一二手房成交曲線圖數(shù)據(jù)來源：北京中原三級市場研究部2008年北京市中高檔二手商品房租賃人群以外省市個人為主，%，其次為本市城鎮(zhèn)居民、外國個人和華僑、港澳臺同胞，%、%%（見下圖3）。以北京市為例。據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2008年年初到現(xiàn)在，中國大陸開工面積達到24億平方米，但銷售面積只有4億平方米，到年底最多實現(xiàn)5億平方米?，F(xiàn)有的地產(chǎn)開發(fā)模式如銀行信貸下的滾動式開發(fā)，如果市場疲軟、銀行授信額度減少、產(chǎn)品銷售不好，物業(yè)服