【正文】 十應(yīng)補(bǔ)地價(jià)：根據(jù)委托方提供的《房地產(chǎn)證》，該土地權(quán)屬來源為協(xié)議（自用），物業(yè)價(jià)值應(yīng)為市場價(jià)值扣減市場地價(jià)，依據(jù)地界點(diǎn)坐標(biāo)，該宗地工業(yè)用途的基準(zhǔn)地價(jià)為221元/平方米，年期修正后工業(yè)用途地價(jià)為186元/平方米（）。土地價(jià)值及建筑物成本法計(jì)算表：計(jì)算公式：根據(jù)成本法的要求，成本法估價(jià)的基本公式為： 房地產(chǎn)價(jià)值=土地總成本+建筑物價(jià)值序號重置價(jià)格構(gòu)成單價(jià)（元/㎡）備 注一土地成本考慮劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開發(fā)投入成本(1)+(2)+(3)(1)出讓金本次評估中，平均取得成本采用一般情況下的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)市區(qū)內(nèi)按100元/平方米土地面積計(jì)算。產(chǎn)權(quán)登記情況：根據(jù)委托方提供的1996年9月26日簽定的《協(xié)議書》，該物業(yè)深圳市蓮花山花木園擁有第一、二、五層，伍杏花擁有第三、四層，雙方產(chǎn)權(quán)各占50%；該物業(yè)用地于1998年12月23日取得深地合字（98）4284號《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》，土地用途為工業(yè)用地，使用年期為50年（從1991年11月10日至2041年11月9日止），主體建筑物性質(zhì)為宿舍（占100%），(其中：，)；1997年深圳市蓮花山花木園辦理了第一、二、五層廠房的《房地產(chǎn)證》，使用權(quán)來源為協(xié)議（自建房），框架結(jié)構(gòu)，1994年1月19日竣工。月，則可得出倉庫的評估單價(jià)為1170元/㎡。在此我們以辦公樓為例測算，我方根據(jù)上述物業(yè)的具體使用現(xiàn)狀，確定該物業(yè)的辦公用途租金收益為20元/平方米月，住宅租金為15元/㎡處置方案：補(bǔ)地價(jià)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。6．評估結(jié)果名 稱建筑面積(㎡)市值單價(jià)(元/㎡) 應(yīng)補(bǔ)地價(jià)(元/㎡)評估單價(jià)(元/㎡) 評估總值(元)園林公司辦公樓2,5771,4881, 1,500, 園林車庫業(yè)務(wù)樓30172,4501,4881, 3,173, 合 計(jì)　4,674, 處置類房地產(chǎn)第十五項(xiàng)項(xiàng)目名稱：園林公司住宅樓、綜合樓二棟七層產(chǎn)權(quán)登記狀況：該房地產(chǎn)已辦理深地合字（98）1015號《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》，其開工日期為1998年8月20日，竣工日期為1999年12月29日，根據(jù)深建施驗(yàn)字2001165號《深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書》，其建筑面積為6400㎡(其中住宅占50%，辦公占20%，倉庫占20%，其它配套占10%)，㎡，土地用途為住宅、辦公、倉庫，主體建筑物性質(zhì)為住宅、辦公，土地使用年期為70年（從1998年2月19日至2068年2月18日止）。詳見下列現(xiàn)場查勘表現(xiàn)場查勘表處置方案說明： 計(jì)算過程計(jì)算說明：根據(jù)估價(jià)對象的具體情況，采用成本法進(jìn)行評估，得出估價(jià)對象的市場價(jià)格，再根據(jù)網(wǎng)上查詢地價(jià)系統(tǒng)計(jì)算出應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)。6．評估結(jié)果名 稱建筑面積(㎡)市值單價(jià)(元/㎡)應(yīng)補(bǔ)地價(jià)(元/㎡)評估單價(jià)(元/㎡2)評估總值(元)觀瀾福民村綜合樓6902114901,555,584處置類房地產(chǎn)第十四項(xiàng)項(xiàng)目名稱：園林公司辦公樓、車庫業(yè)務(wù)樓擴(kuò)建（四層）宗地號：87128719 產(chǎn)權(quán)登記狀況：①園林公司辦公樓：委托方提供的資料有《征用土地通知書》、紅線圖、《深圳市規(guī)劃設(shè)計(jì)管理局建筑許可證》、《施工許可證》、《深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書》及有關(guān)資料。物業(yè)概況：根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘查，委估物業(yè)總樓層為6層，框架結(jié)構(gòu)，1994年竣工，據(jù)介紹，該樓竣工后由于存在主梁、屋面裂縫，且水電不通等原因，至今空置，鋁合金窗部分被盜，外墻部分水刷石剝落。月，我們根據(jù)指導(dǎo)租金及周邊客觀租金水平，綜合進(jìn)行分析，確定該物業(yè)的月租金水平為6元/平方米物業(yè)概況：根據(jù)估價(jià)人員的現(xiàn)場勘查，該廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有廠房及宿舍（廠房、宿舍為1棟，宿舍為廠房改建），每層配衛(wèi)生間，框架結(jié)構(gòu)，1992年10月竣工。計(jì)算其市場價(jià)值過程如下：收益法測算表序號項(xiàng)目(費(fèi)用)名 稱計(jì)算式或說明金額或比率(元/㎡)備 注A年有效租金A=a(1p)　a年租金參照附近同類 根據(jù)政府指導(dǎo)租金,以及估價(jià)人員調(diào)查周圍房地產(chǎn)市場行情,該地區(qū)同類型房地產(chǎn)出租租金標(biāo)準(zhǔn)為70元/p出租率　 根據(jù)市場調(diào)查B年管理費(fèi)A2% 指對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用,按年房地產(chǎn)總收益的2%計(jì)算C年維修費(fèi)A1% 指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)用,按年房地產(chǎn)總收益的1%計(jì)算D年保險(xiǎn)費(fèi)A% 保險(xiǎn)費(fèi)指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用,按房地產(chǎn)總收益的1‰計(jì)E營業(yè)稅及附加A% %計(jì)算F土地使用費(fèi)A2% 按年房地產(chǎn)總收益的2%計(jì)算G年房產(chǎn)稅A12% 按年房地產(chǎn)總收益的12%計(jì)算I年總支出I＝Σ（B～H） 　J年純收益aa=A－I 年租金總收益減去總費(fèi)用K資本化率安全系數(shù)+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值7%%,加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值,在此基礎(chǔ)上結(jié)合該區(qū)域房屋租售比例的調(diào)查情況,確定房地產(chǎn)資本化率為6%L可獲收益年限(年)已使用年限為17年22該項(xiàng)目用地自1986年始,未規(guī)定使用年限，本評估報(bào)告以商業(yè)用途最高年限40計(jì)算，則已用年限為18年,尚可使用年限為22年M收益價(jià)格(元/㎡)V=a/r[11/(1+r)n]3646　應(yīng)補(bǔ)地價(jià)根據(jù)處置方案，擬估物業(yè)土地使用性質(zhì)為土地租賃，物業(yè)價(jià)值應(yīng)該為市場價(jià)值扣減市場地價(jià)，根據(jù)《深圳市人民政府公報(bào)》2003第45期《鹽田區(qū)商業(yè)用地公告基準(zhǔn)地價(jià)圖》，該地段商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為1430元/㎡，進(jìn)行年限修正后應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為921元/平方米()。其裝修情況詳見下列現(xiàn)場查勘表現(xiàn)場查勘表處置方案說明：補(bǔ)交地價(jià)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)計(jì)算過程通過對深圳市規(guī)劃與國土資源局公布的2003年深圳市鹽田區(qū)房屋指導(dǎo)租金查詢，擬估物業(yè)所在片區(qū)指導(dǎo)租金為70元/平方米計(jì)算其市場價(jià)值過程如下：收益法測算表序號項(xiàng)目(費(fèi)用)名 稱計(jì)算式或說明金額或比率(元/㎡)備 注A年有效租金A=a(1p)　a年租金參照附近同類 根據(jù)政府指導(dǎo)租金,以及估價(jià)人員調(diào)查周圍房地產(chǎn)市場行情，取同類型房地產(chǎn)出租租金為80元/p出租率　 根據(jù)市場調(diào)查B年管理費(fèi)A2% 指對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用,按年房地產(chǎn)總收益的2%計(jì)算C年維修費(fèi)A1% 指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)用,按年房地產(chǎn)總收益的1%計(jì)算D年保險(xiǎn)費(fèi)A% 保險(xiǎn)費(fèi)指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用,按房地產(chǎn)總收益的1‰計(jì)E營業(yè)稅及附加A% %計(jì)算F土地使用費(fèi)A2% 按年房地產(chǎn)總收益的2%計(jì)算G年房產(chǎn)稅A12% 按年房地產(chǎn)總收益的12%計(jì)算I年總支出I＝Σ（B～G） 　J年純收益aa=A－I 年租金總收益減去總費(fèi)用K資本化率安全系數(shù)+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值7%%,加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值,在此基礎(chǔ)上結(jié)合該區(qū)域房屋租售比例的調(diào)查情況,確定房地產(chǎn)資本化率為6%L可獲收益年限(年)已使用年限為17年23該項(xiàng)目用地自1987年始,未規(guī)定使用年限，本評估報(bào)告以商業(yè)用途最高年限40計(jì)算，則已用年限為17年,尚可使用年限為23年M收益價(jià)格(元/㎡)V=a/r[11/(1+r)n]4036　應(yīng)補(bǔ)地價(jià)根據(jù)處置方案，擬估物業(yè)土地使用性質(zhì)為劃撥，物業(yè)價(jià)值應(yīng)該為市場價(jià)值扣減市場地價(jià)，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)估價(jià)中心提供的網(wǎng)上查詢數(shù)據(jù)，該地段商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)為2227元/平方米，進(jìn)行年限修正后應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為1485元/㎡（）。物業(yè)概況：根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場查勘，東湖賓館共有1樓（2層，大堂）、2樓（2層，客房）、3樓（2層，客房）、4樓（2層，二層西餐廳、一層桑拿）、中餐廳（92年改為會議中心，共3層，一層餐廳，二至三層客房），內(nèi)設(shè)有假山、池塘、網(wǎng)球場、停車場及綠化區(qū)。則折舊率為65%三市值單價(jià)為土地使用權(quán)價(jià)值與建筑物價(jià)值之和應(yīng)補(bǔ)地價(jià)根據(jù)處置方案及委估物業(yè)的具體情況，擬估物業(yè)的市場價(jià)值應(yīng)為建筑物價(jià)值加上土地市場地價(jià)，根據(jù)《深圳市人民政府公告》2003年第45期查詢，該地段商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)為3500元/平方米，進(jìn)行年限修正(按商業(yè)用途的法定年限40年計(jì),1981年開始使用，剩余使用年限為17年)后應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為1824元/平方米（）。用地性質(zhì)、土地用途及土地使用年期均未批示，房屋用途為雅園酒樓，總建筑面積13818㎡，其中酒店9883㎡（建筑面積系根據(jù)以上資料及《深圳市園林（集團(tuán)）公司土地資產(chǎn)處置方案申請表》確定）。評估過程：至評估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已建成，根據(jù)處置方案及估價(jià)對象的具體情況，采用成本法對辦公樓進(jìn)行評估。產(chǎn)權(quán)登記狀況：根據(jù)深地合字第(93)296號《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓合同書》確認(rèn)，深圳市園林(集團(tuán))公司為委估宗地使用人，宗地編號為H3132，使用權(quán)來源為協(xié)議自用，用途為綜合樓，土地使用年限為50年（從1993年7月18日至2043年7月17日止）。翡翠名園綜合樓13層裙樓收益法測算表：序號項(xiàng)目(費(fèi)用)名稱計(jì)算式或說明金額或比率(元/㎡)備 注A年有效租金A=a(1p)540　a年租金參照附近同類 根據(jù)政府指導(dǎo)租金,以及估價(jià)人員調(diào)查周圍房地產(chǎn)市場行情,該地區(qū)同類型房地產(chǎn)出租租金標(biāo)準(zhǔn)為50元/p出租率　 根據(jù)市場調(diào)查B年管理費(fèi)A2% 指對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用,按年房地產(chǎn)總收益的2%計(jì)算C年維修費(fèi)A1% 指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)用,按年房地產(chǎn)總收益的1%計(jì)算D年保險(xiǎn)費(fèi)A% 保險(xiǎn)費(fèi)指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用,按房地產(chǎn)總收益的1‰計(jì)E營業(yè)稅及附加A% %計(jì)算F土地使用費(fèi)A2% 按年房地產(chǎn)總收益的2%計(jì)算G年房產(chǎn)稅A12% 按年房地產(chǎn)總收益的12%計(jì)算I年總支出I＝Σ（B～H） 　J年純收益aa=A－I 年租金總收益減去總費(fèi)用K資本化率安全系數(shù)+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值7%%,加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值,在此基礎(chǔ)上結(jié)合該區(qū)域房屋租售比例的調(diào)查情況,確定房地產(chǎn)資本化率為8%L可獲收益年限(年)該項(xiàng)目用地自1997年9月1日起,使用年限為70年,M收益價(jià)格(元/㎡)V=a/r[11/(1+r)n] 　三層以上住宅市場比較法測算表(以12401為例)：項(xiàng) 目翡翠名園翡翠名園翡翠名園案 例 概 況位于彩田路，第3層，裝修一般，較舊位于彩田路，5層，維護(hù)情況一般位于彩田路，4層，使用及維護(hù)一般交 易 均 價(jià)550062006000交 易 情 況正常正常正常交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/100100/100100/100個(gè)別因素修正100/110100/115100/112修正價(jià)格500053915357比較權(quán)重比準(zhǔn)價(jià)格5187元/㎡同理得出翡翠名園綜合樓其余房地產(chǎn)的市場價(jià)格，詳見評估結(jié)果明細(xì)表。㎡。該物業(yè)所屬用地于1983年11月開始使用，至今已使用20年，剩余使用年限為30年，則應(yīng)扣減的市場地價(jià)住宅用地為1072元/平方米。實(shí)際使用現(xiàn)狀為住宅，共2套，㎡。物業(yè)位置及現(xiàn)狀:詳見下列現(xiàn)場查勘表處置方案說明： 計(jì)算過程：采用與第17頁評估方法相同的市場比較法進(jìn)行評估，可得出委估物業(yè)的市場價(jià)格，詳見以下的評估結(jié)果明細(xì)表。該物業(yè)所屬用地于1988年4月開始使用，至今已使用16年，剩余使用年限為34年，則應(yīng)扣減的市場地價(jià)住宅用地為962元/平方米。建筑物未辦理房地產(chǎn)證，實(shí)際使用現(xiàn)狀為住宅，共28套，㎡。應(yīng)補(bǔ)地價(jià)：根據(jù)該宗地地界坐標(biāo)點(diǎn)查詢，該地段住宅用地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)為宗地H21212（7）、H21212（31）：2,630元/㎡，宗地H21214（1）：2,470元/㎡，剩余使用年限：為27年。物業(yè)位置及現(xiàn)狀：詳見現(xiàn)場查勘表。評估過程：根據(jù)處置方案，結(jié)合該項(xiàng)目具體情況，考慮區(qū)域內(nèi)同類型物業(yè)的可比案例較少，故對其采用收益法進(jìn)行評估；我方對周圍類似物業(yè)的租金進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)合政府指導(dǎo)租金（40元/平方米評估結(jié)果：項(xiàng)目名稱建筑面積(平方米)市值單價(jià)(元/平方米)評估總值(元)應(yīng)補(bǔ)地價(jià)單價(jià)（元/平方米）應(yīng)補(bǔ)地價(jià)(元)評估值(元)園林大廈（）3,81853,305,1601,7244,343,68748,961,473合 計(jì)53,305,1604,343,68748,961,473