【正文】 經濟分析結論通過財務評價分析，%，大于基準收益率10%；財務凈現(xiàn)值為3,，大于0；，充分說明項目投資收益率高，經濟效益好，清償能力強，具有較好的抗風險能力，本項目在經濟上是合理的。工程質時方面，通過監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進行監(jiān)督，業(yè)格執(zhí)行國家及公司質時控制標準進行實時監(jiān)控。為防范此類政策性風險，本項目的開發(fā)需要進行全面而系統(tǒng)的籌劃。本項目屬于濮陽市房地產市場的一項重大工程，規(guī)劃、品牌優(yōu)勢明顯，項目建成后將徹底改變濮陽華龍區(qū)荷花坪地區(qū)長期以來城市基礎設施嚴重落后的面貌，提高城市品位，營造高品質的生活環(huán)境，突出“人濮陽富邦升輝房地產開發(fā)有限公司在開發(fā)理念上首先強調與自然環(huán)境的結合，通過戶型設計、人車分流、景觀營造和星級物業(yè)等方面樹立富邦升輝的形象，通過在湘江東面江景房的成功打造，使小區(qū)臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達之胸懷，力爭建立本地區(qū)的高檔次標志性樓盤，著眼于在濮陽市房地產事業(yè)的長遠發(fā)展。盈虧平衡分析當其他條件不變，銷售均價下降19%時，凈現(xiàn)值趨近于0，也可以說，當銷售率為81%時（不考慮其他經營性收入，如車位租金、會所經營等），就可以達到盈虧平衡。詳見附表八。折現(xiàn)率的設定：參考行業(yè)規(guī)定，結合本項加權平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機會成本、預期收益期待，將財務基準收益率定為10%；. 財務評價基本報表損益和利潤分配表（見附表六）。 本項目開發(fā)投資的資金來源有兩個渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。項目的勘察、設計，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，小區(qū)道路及基礎設施建設，重要設備、材料等物資的采購，項目監(jiān)理宜采用委托招標的組織形式。在項目定標，采購業(yè)主與中標人簽定購貨合同乃至到貨過程中，招投標從業(yè)人員仍應及時跟蹤項目進展，在貨物驗收合格，正式投產后，還應回訪業(yè)主，了解設備使用情況。招標機構如果與一批各行各業(yè)的具有高度專業(yè)素質的專家建立了融洽的、長期的工作關系，則在招標過程的招標文件審核和開標評標中，采購業(yè)主和招標機構就有很大把握邀請到專業(yè)配置合理的專家評委，基于這些專家長期在自己研究領域的豐富經驗，他們常常會給采購業(yè)主從各方面提供合理的、關鍵的意見和建議，完善招投標文件或對參與投標的設備給予公正的評價，招標項目由此可在發(fā)標階段尋找到更多投標人，采購業(yè)主則可在評標階段了解投標人更全面的情況，這在技術方面對招投標項目的成功是一個有力的保障。招投標機構從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標項目成功的基本保證。招投標程序的規(guī)范運作是招標項目成功的堅實支柱。第三，采購業(yè)主在其采購行為納入招標程序后，由于招標機構自身信息渠道的廣泛性、發(fā)標途徑的多樣性，常常會爭取到眾多的潛在投標人。業(yè)主與招標機構的配合是否默契是招標項目成功的基礎。招標制度公開、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購過程的透明化公平性競爭與擇優(yōu)選定是招標投標的基本屬性，是招標過程的首要條件。在招標投標過程中，投標方為了經濟利益，市場份額，企業(yè)信譽等各方面考慮，都力爭中標，而價格是否較低是評標的中標的重要依據(jù)之一，因此，投標方往往在投標過程中競相壓價，爭取中標。招標是企業(yè)提高投資效益，無償獲得經濟、科技信息，與國內外市場接軌的有效途徑。在建立和完善社會主義市場經濟體制過程中，全面工程方面招標投標，有利于運用競爭機制，使資金得到經濟的、有效的使用，確保招標項目質量優(yōu)化。運用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質量管理職能和活動合理組織起來，形成一個明確任務、職責、權限，而又互相促進的管理網絡和有機的質量保障體，使質量管理制度化、標準化，從而建造出百姓滿意的工程。2014年12月，完成項目規(guī)劃、報批、前期勘察設計和拆遷工作；2016年3月，商品住宅房、商鋪房項目主體完工；2016年8月，公共停車場建設主體完工；2017年4月，完成項目掃尾工程和輔助公共設施的建設。自動噴水系統(tǒng)小區(qū)停車庫防火分區(qū)設置自動噴水滅火系統(tǒng)。消防道路設計商業(yè)部分：四周形成了環(huán)形路，消防車能達到大部分位置。總體消防設計本工程為多層建筑,耐火等級為二級。④落實有關規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。⑥建設項目的安全設施應與建筑工程同時設計、同時施工，同時投入使用。②對重大危險源進行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。各類水泵單獨設置在各自的水泵房，水泵均設隔振墊，在水渠進、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。. 環(huán)境保護措施設計依據(jù)《環(huán)境空氣質量標準》；《城市區(qū)域環(huán)境噪音標準》；《大氣污染物綜合排放標準》；《室外排水設計規(guī)范》。全年極端最高氣溫≥35℃的高溫日23(祁東) ～32(衡山)天,北部多于南部。下半年氣候基本趨勢：夏秋季節(jié)雨水充沛，比較涼爽，雨季結束不明顯，與上半年的暖冬事件有較好的相關性，是厄爾尼諾現(xiàn)象導致氣候異常變化的重要表現(xiàn)。. 環(huán)境現(xiàn)狀氣象全年氣候的基本特點:上半年氣溫延續(xù)近10年來一直偏高的特點，主要原因是冬季偏暖，而春季氣溫也一再偏高。 墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內表面溫度，不低于空氣露點溫度并減少附加傳熱損失。建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預防白蟻、鼠等生物侵害。小區(qū)雨水經室外水管集中后，直接排入市政雨水管。Ⅳ消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網成環(huán)狀布置，管徑DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進水管。. 給排水設計給排水 ① 設計規(guī)范1) 《建筑給水排水設計規(guī)范》 [GB500152003]（10年版）2) 《建筑滅火器配置設計規(guī)范》 [GB501402005]3) 《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》 [GB500842001]（10年版）4) 《建筑設計防火規(guī)范》 [GB500162006]5) 《室外給水設計規(guī)范》 [GB500132006]6) 《室外排水設計規(guī)范》 [GB500142006]7) 國家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關規(guī)范、規(guī)程、標準等 ② 給水設計Ⅰ水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網供水小區(qū)西側海棠路上市政給水管管徑DN600；小區(qū)東側楊柳路上市政給水管管徑DN600。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結構。Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。④ 戶型設計新穎，增加品位空間，符合當前及未來的市場需求，提升賣點。② 在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點，讓建筑多了點歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設計哲學③ 建筑立面體現(xiàn)典雅細膩的新古典風格，采用大尺度的陽光露臺，經典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術氣息。住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項目物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時辦公性質的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。② 更多的廣場和綠化開放的空間。通過別具特色的物業(yè)服務，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。中原辦張莊閘管理處片區(qū)改造項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。而河南省滿足資質要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。. 項目概況現(xiàn)狀地點與地理位置本項目位于濮陽市京開路與中原路交匯處，總占地面積34畝，小區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個理想的商業(yè)、住家的風水寶地。l 濮陽報紙：開盤前一月投放3－4次，以及每次新貨上市投放1次。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。l 活動二：濮陽人說濮陽大型文化論壇。③ 影視廣告當?shù)貛讉€電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。. 營銷策略本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴管后，地價還有進一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進房地產行業(yè)的發(fā)展。在濮陽市開發(fā)協(xié)會第三屆理事會換屆選舉會議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，濮陽房地產發(fā)展分為三個階段：90年代至2001年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產的起步和調整；2002年至2006年為第二階段，這一階段是濮陽市房地產開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個重要階段，也是譜寫濮陽市房地產開發(fā)行業(yè)新篇章的一個重要時期。本項目暫時未作任何廣告宣傳，已經有近500批客戶慕湘水明珠風光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時間購買到湘水明珠的房屋。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準業(yè)主，對項目內在品質的提升是更大的促進。② 二類客戶：周邊的私營業(yè)主項目毗臨濮陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大濮陽主力批發(fā)市場，具備大批有購買實力的經營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。② 2013年濮陽樓市走勢對濮陽房價的走勢，目前受到宏觀調控政策、CPI指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至3000點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人工工資的提高，直接導致開發(fā)成本的大幅度提升，所以2008年樓市房價依然有一定的上漲空間。按照國家調控政策的要求，套型建筑面積90平方米以下的住房供應將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供應也將大幅增加，大戶型住房建設與供應受到相應限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產市場的主流產品。當前房地產開發(fā)投資需求由強轉弱，新注冊房地產開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹慎入市。② 增量地供應大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應總量增加。從走訪的樓盤看，很多都是2006年就開始興建的項目，只經過12年的銷售，項目就基本售完，表明銷售速度大大提升。濮陽房地產投資分析從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，濮陽房地產投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長，一次是2003年，一次是2013年。主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對其他幾個區(qū)域要高,戶型面積上相對而言設計比較合理,以三房為主力,一般做到120150平方米,120130平方米的三房旺銷,四房面積一般在160190平方米。主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價多為18003000元/平方米左右。房地產開發(fā)投資穩(wěn)步增長，%，最近五年是濮陽投資額增加最快的五年。從產業(yè)投向看，與去年持平；，%；，%，工業(yè)投入明顯加大。；參加企業(yè)改制保險的單位155家， 萬人；。城市居民人均生活消費7608元，%，扣除物價因素，%；農村居民消費3554元，%，%。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。安全生產形勢好轉，全年共發(fā)生各類安全事故864起，％；死亡242人，％；，；；，四項安全生產事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。 %，就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。近五年，是濮陽經濟發(fā)展較快的五年，%。以上政策對打擊房地產投機，消除房地產泡沫，保障房地產業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產生了巨大的作用。全年房地產開發(fā)投資25,280億元，%，其中商品住宅投資18,010億元，%。分產業(yè)看，第一產業(yè)增加值28,910億元，%；第二產業(yè)增加值121,381億元，%；第