【正文】 首期開發(fā)產(chǎn)品的資金流趨勢也表現(xiàn)出了與整個(gè)項(xiàng)目的資金流趨勢類似的資金流入不穩(wěn)定的特征，這在一定程度上增加了項(xiàng)目操作的風(fēng)險(xiǎn)性。 商業(yè)只租不售，成本為10000元/平米，％；252。 每階段末可以將該階段產(chǎn)品全部售完，并用于支付下階段土地和建安成本；252。 首期開發(fā)周期及資金平衡分析216。 資金流量化分析 圖35： 資金流量化分析從資金流量化分析可以看出，在簡化假設(shè)的前提下，本項(xiàng)目可以在2013年初實(shí)現(xiàn)總資金的凈流入，可實(shí)現(xiàn)總利潤約為55億元。 辦公產(chǎn)品第一階段均價(jià)為12000元/平米，每階段價(jià)格漲幅為5％；252。 每階段初一次性投入該階段需支出的土地成本和建安成本；252。本報(bào)告在下面對項(xiàng)目開發(fā)周期和資金平衡分析中也將努力實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)。 資金流量化模擬分析圖34： 資金平衡模擬分析 資金平衡模式比較分析結(jié)論：252。 商業(yè)一期均價(jià)為15000元/平米，每期價(jià)格漲幅為10％；252。 每期末可以將該期產(chǎn)品全部售完，并用于支付下期土地和建安成本；252。 資金流量化模擬分析圖31： 資金平衡模擬分析 利潤最優(yōu)化模式分析216。 商業(yè)一期均價(jià)為15000元/平米，每期價(jià)格漲幅為8％；252。 每期末可以將該期產(chǎn)品全部售完，并用于支付下期土地和建安成本；252。 現(xiàn)金流最優(yōu)化模式分析216。開發(fā)周期及資金平衡模式分析 開發(fā)周期及資金平衡模式模擬分析 理論上，理想的開發(fā)周期及資金平衡模式有兩類：252。 文化先行：首先開發(fā)智慧島上部分具有地標(biāo)性質(zhì)的文化產(chǎn)品（為降低先期投入，體量控制在1萬平米左右），以樹立項(xiàng)目形象和產(chǎn)品品質(zhì)；252。 樹立項(xiàng)目形象和提升項(xiàng)目品質(zhì)252。 商業(yè)產(chǎn)品：結(jié)合文化多元性特征，注重開發(fā)能激發(fā)創(chuàng)新靈感的商業(yè)場所，比如沿河風(fēng)情商業(yè)街。 文化產(chǎn)品：考慮到“新張江人”高學(xué)歷和高科技職業(yè)的特征，在開發(fā)傳統(tǒng)文化產(chǎn)品（比如劇院、音樂廳等）的同時(shí)，要注重與高科技的結(jié)合，開發(fā)比如體驗(yàn)式科技公園之類的高科技文化產(chǎn)品。 產(chǎn)品開發(fā)策略藍(lán)海戰(zhàn)略252。 “新張江人”對生活的追求不僅僅是一種簡單的居住和配套設(shè)施，而是一種有品味的生活方式，也即有強(qiáng)烈的文化需求。 追求有文化品味的生活方式252。 高收入：張江從業(yè)人員人均年收入一般在6萬元以上，遠(yuǎn)高于上海市的平均水平；252。共管公寓：提供綜合性商務(wù)服務(wù)（比如秘書服務(wù)）的公寓，購買產(chǎn)權(quán)后可以委托專業(yè)公司經(jīng)營，亦可自住。 根據(jù)張江中區(qū)用地性質(zhì)，并且其中部分是建筑在商業(yè)用地之上的具有居住功能的產(chǎn)品，在規(guī)劃層面上不屬于傳統(tǒng)意義上的住宅產(chǎn)品，比如酒店式公寓、酒店、服務(wù)式公寓等產(chǎn)品。 流動(dòng)居住表15：張江人口和居住面積測算根據(jù)本報(bào)告的居住人口測算，在張江與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的居住人口約為69300人。 “共渡”公寓252。因此本報(bào)告認(rèn)為高科技園區(qū)的住宅類型必須要形成“住宅鏈”。包括傳統(tǒng)的購物消費(fèi)與餐飲，和諸多文化服務(wù)類型商業(yè)如音樂廳、劇場、講堂、藝?yán)?、收藏館、媒體展示廳、科技公園等。多層辦公：單棟體量較小，不超過10層，功能較為單一的辦公樓。 張江辦公類型與面積測算（本項(xiàng)目地塊） 由于本項(xiàng)目地塊為張江中區(qū)的核心商業(yè)商務(wù)區(qū)，并且鑒于中區(qū)其他地塊（大學(xué)城和總部經(jīng)濟(jì)）用地性質(zhì)以研發(fā)設(shè)計(jì)為主，因此本項(xiàng)目地塊的辦公產(chǎn)品目標(biāo)客戶主要為中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。 因此使得現(xiàn)代辦公趨勢有了以下特征：252。 當(dāng)代辦公趨勢圖24 當(dāng)代辦公趨勢從上圖可以看出，目前處于“TIME”（即Telemunication、Information technology、Media和Entertainment）工業(yè)時(shí)代。 252。 252。 信息技術(shù)252。表7：張江人口匡算表8：張江人口匡算上述人口匡算結(jié)果顯示，張江至中區(qū)開發(fā)完畢，張江總從業(yè)人口將達(dá)到21萬，其中北區(qū)為102500人，中區(qū)為107500人。第三部分 產(chǎn)品定位篇統(tǒng)一規(guī)劃的必要性 本報(bào)告認(rèn)為，張江中區(qū)的開發(fā)建設(shè)需要有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃，這樣的結(jié)論源于本報(bào)告對高科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)配套和生活配套四者之間關(guān)系的分析。 由于目前張江北區(qū)作為發(fā)展已經(jīng)比較成熟，可供開發(fā)的土地資源有限，而且作為園區(qū)的核心產(chǎn)業(yè)區(qū)，不是很適合集中發(fā)展配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因此本報(bào)告認(rèn)為張江園區(qū)的產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)和生活配套服務(wù)應(yīng)主要由規(guī)劃中的中區(qū)來提供，由此導(dǎo)出張江中區(qū)的功能定位為張江高科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)、生活配套服務(wù)中心，并且本報(bào)告認(rèn)為在實(shí)際規(guī)劃中應(yīng)具有前瞻性，其功能要考慮到滿足北區(qū)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展和未來南區(qū)的開發(fā)。u 目的：創(chuàng)造創(chuàng)新精英文化的目的是促進(jìn)張江作為高科技園區(qū)的品牌形象和作為城市功能主體的核心價(jià)值觀的塑造和提升，增強(qiáng)園區(qū)的凝聚力和發(fā)展力，為處于其中的主體帶來自豪感和幫助其個(gè)人價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。u 內(nèi)容：本報(bào)告在張江精神創(chuàng)造中所倡導(dǎo)的創(chuàng)新精英文化（IEC）包括三方面內(nèi)容252。 第一，軟環(huán)境即促進(jìn)創(chuàng)新及創(chuàng)新成果轉(zhuǎn)化的一整套制度體系，包括完善的行政、政策、法律、金融、教育、醫(yī)療、就業(yè)、交通、社會保障等涵蓋工作及生活各個(gè)方面的制度和機(jī)制；252。 張江產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要?jiǎng)?chuàng)造什么？本報(bào)告張江產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要?jiǎng)?chuàng)造一種張江精神，包括兩個(gè)層面：252。同時(shí)，張江的商業(yè)配套也極其缺乏，除了地鐵站和張江老鎮(zhèn)上有部分商業(yè)外，整個(gè)園區(qū)基本上沒有較集中的商業(yè)設(shè)施。 缺乏富有活力的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈：目前張江已經(jīng)導(dǎo)入了不少跨國公司和行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)，但創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)不多，多數(shù)中小企業(yè)是依附于這些行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)的生產(chǎn)型企業(yè)，使得整個(gè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)缺乏創(chuàng)新活力； 缺乏有效的知識創(chuàng)新轉(zhuǎn)化機(jī)制：張江發(fā)展之初就十分注重研究機(jī)構(gòu)的導(dǎo)入和孵化設(shè)施的建設(shè)，但由于中介服務(wù)業(yè)發(fā)展不足，使得知識創(chuàng)新成果轉(zhuǎn)化過程不暢通，這是因?yàn)閷τ谥行⌒蛣?chuàng)新型企業(yè)，由于資源和規(guī)模的局限，其發(fā)展需要有比較全面的配套中介服務(wù)，包括融資、信息、評估、法律、管理咨詢等一系列服務(wù)，這些配套服務(wù)的缺失使得創(chuàng)新型中小企業(yè)無法獲得良好的誕生和發(fā)展環(huán)境，而硅谷發(fā)展的經(jīng)歷表明，中小型企業(yè)往往是知識創(chuàng)新成果轉(zhuǎn)化的主體和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新活力的來源。 從業(yè)人口結(jié)構(gòu)比較圖19：高科技園區(qū)從業(yè)人口結(jié)構(gòu)比較注：硅谷數(shù)據(jù)為2005年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、新竹數(shù)據(jù)為2004年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)；張江數(shù)據(jù)中，科研人員比例為2004年數(shù)據(jù)，其余為2005年最新數(shù)據(jù)；筑波數(shù)據(jù)為2004年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)；圖19中最值得注意的是硅谷高科技主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口所占比例，分別為41％和47％，作為全球高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)源地和心臟，其高科技產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口不到從業(yè)總?cè)丝诘囊话?，并且低于服?wù)業(yè)，這個(gè)數(shù)據(jù)結(jié)論與本報(bào)告在產(chǎn)業(yè)鏈分析部分中強(qiáng)調(diào)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)發(fā)展中的橋梁作用是一致的，硅谷之所以能一直保持良好的創(chuàng)新產(chǎn)出很大程度上得益于其高效的中介服務(wù)產(chǎn)業(yè)。由于張江相對于硅谷和新竹還處于發(fā)展的初級階段，固定投資增長速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于后者，使得其增長率和在國家GDP總量中所占比重的增長速度要高于硅谷和新竹。 張江產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)模式分析圖15：張江高科技產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)模式從圖15張江高科技產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)模式可以看出，由于缺乏有效的創(chuàng)新轉(zhuǎn)化機(jī)制，張江的理論知識創(chuàng)新成果沒有能夠?qū)崿F(xiàn)有效的產(chǎn)業(yè)化，產(chǎn)品以標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)為主，獲取的附加值較低，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈還沒有能夠?qū)崿F(xiàn)自身的良性循環(huán)。 張江發(fā)展模式分析從張江的發(fā)展歷程及發(fā)展主體可以看出，張江的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展是一個(gè)自上而下的發(fā)展模式。u 快速發(fā)展階段， 2000－2003年：發(fā)展定位逐漸明確，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為信息技術(shù)和生物醫(yī)藥等高科技產(chǎn)業(yè)，大量公司和資本進(jìn)入張江，園區(qū)進(jìn)入快速發(fā)展階段。u 只有產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的發(fā)展模式才可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的自我良性循環(huán)，獲得高附加值。 新竹遠(yuǎn)景發(fā)展目標(biāo)三生園區(qū)：生產(chǎn)、生活、生態(tài)三e園區(qū)：Ecological, 、 Economic 及 Electronics 從新竹的遠(yuǎn)景發(fā)展目標(biāo)可以看出，雖然目前新竹的高科技產(chǎn)業(yè)仍以標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)型企業(yè)為主，但在遠(yuǎn)景發(fā)展目標(biāo)中開始強(qiáng)調(diào)園區(qū)生活社區(qū)和生態(tài)的建設(shè)，強(qiáng)調(diào)永續(xù)和在地的發(fā)展原則，結(jié)合前面發(fā)展模式中分析的政府強(qiáng)調(diào)研發(fā)設(shè)計(jì)類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和向產(chǎn)學(xué)研發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，可以看出新竹已經(jīng)認(rèn)識到了其目前發(fā)展的不足和不可持續(xù)性，并相應(yīng)的提出了遠(yuǎn)景發(fā)展目標(biāo)。 新竹經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況圖9：新竹歷年?duì)I業(yè)額和從業(yè)人員變化趨勢圖10：新竹歷年經(jīng)濟(jì)增長率變化趨勢從圖9和10可以看出：u 新竹經(jīng)濟(jì)在過去15年中，％。u 跨國公司在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)中起了重要作用，但園區(qū)更多是作為其在東南亞的生產(chǎn)和銷售基地。u 跨國公司：在園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)階段，建立生產(chǎn)或銷售基地；在園區(qū)研發(fā)創(chuàng)新階段，實(shí)行本土化策略，尋求當(dāng)?shù)丶夹g(shù)合作。u 研發(fā)與標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)平分秋色階段 ：1990年至999年。u 大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段 ：新竹科學(xué)工業(yè)園成立于1980年。 筑波21世紀(jì)發(fā)展目標(biāo)u 成為日本的科學(xué)研究中心u 成為功能齊全、自我發(fā)展的核心城市u 與自然和周邊環(huán)境和諧共生資料來源：從筑波21世紀(jì)發(fā)展目標(biāo)可以看出，筑波在延承其最初的日本科研中心定位的同時(shí)，注重園區(qū)自身功能的完備和自我發(fā)展能力的培育，另外強(qiáng)調(diào)生態(tài)和產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 筑波發(fā)展模式分析從筑波的發(fā)展歷程及發(fā)展主體可以看出，筑波的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展是一個(gè)自上而下的研發(fā)驅(qū)動(dòng)型發(fā)展模式。資料來源： 筑波發(fā)展主體分析u 政府：在筑波的發(fā)展中，政府起了主導(dǎo)性作用，從園區(qū)發(fā)展規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)到導(dǎo)入國家研究和教育機(jī)構(gòu)、投入研發(fā)資金，政府全程參與產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。：日本筑波科學(xué)城 筑波發(fā)展歷程分析從筑波的發(fā)展歷程來看，大致可分為三個(gè)階段。 ％；圖5：硅谷1994－2005年從業(yè)人員人均GDP變化趨勢資料來源：Index of Silicon Valley 2006圖5顯示，雖然003年硅谷整體經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)了衰退，但從業(yè)人員人均GDP仍保持了持續(xù)的增長，這說明硅谷雖然在經(jīng)濟(jì)總量上受到了經(jīng)濟(jì)周期的影響，但其人均生產(chǎn)率表現(xiàn)出了良好的抗經(jīng)濟(jì)周期性，這正是高科技產(chǎn)業(yè)作為新興經(jīng)濟(jì)引擎的一個(gè)重要特征。這些風(fēng)險(xiǎn)資本不僅提供資金，而且還為創(chuàng)業(yè)型企業(yè)提供管理、人才招聘、營銷咨詢等服務(wù)，為創(chuàng)新型企業(yè)的發(fā)展提供了良好的孵化環(huán)境。 硅谷發(fā)展模式分析從硅谷的發(fā)展歷程及