【正文】 ■ 新大新百貨公司 新大新百貨公司位于北京路，營業(yè)面積 8000 平方米。 1 個大型百貨店，1 個大型綜合超市1 個大型百貨店，1 個大型綜合超市，1 個大型專業(yè)店規(guī)劃數(shù)，人口規(guī)劃至2020 年黃埔 P7 南崗 1020 西至規(guī)劃的夏港大道，南臨橫窖涌、東江，北部、東北部與云埔工業(yè)區(qū)相鄰，東 南部以 規(guī)劃的 羅南路為界。規(guī)劃數(shù)，人口規(guī)劃至2022 年外圈層外番禺 廣州新城 100 萬以上 228 150 沙灣水道與珠江主航道交匯處，包括石樓、蓮花山、東 涌三個 鎮(zhèn)行政區(qū)劃范圍及化龍、石基行政區(qū)轄的部分地區(qū)。1 個社區(qū)型購物中心， 1 個大型專業(yè)店。1 個大型綜合超市， 1個大型專業(yè)店規(guī)劃數(shù)，人口規(guī)劃至2022 年增城 荔城 50100 118 80 東至梅花樁水廠，西至百花林水庫，北起富 鵬開發(fā)區(qū)、柯燈山水廠，南至電子工業(yè)城?！? 個大型綜合超市規(guī)劃數(shù)，人口規(guī)劃至2022 年芳村 F2 花地 2050 花地河以東，珠江以西、以南，廣中公路以北。1 個社區(qū)型購物中心，1 個大型綜合超市， 1個倉儲式商場規(guī)劃數(shù)，人口規(guī)劃至2022 年白云 B23 黃金 圍 1020 10 東邊界是廣清高速公路（107 國道西線），南邊界為黃石路，西邊界是巴江河，北邊 界是流溪河。1 個大型綜合超市規(guī)劃數(shù)，人口規(guī)劃至2022 年白云 B33 同德 圍 1020 16 東至舊廣花公路，南至環(huán)城高速公路（北線），北至西槎路，西臨珠江（包括槎頭小島）。2 個大型綜合超市 1 個大型百貨店，1 個大型綜合超市，1 個大型專業(yè)店非規(guī)劃數(shù)，根據(jù)現(xiàn)狀人口進行預測天河 T9 棠下 1020 10 東到環(huán)城高速公路（東線），南臨 珠江，西與員村分區(qū)（T8 ）相接，北至廣深鐵路。4 個大型百貨店，2 個大型綜合超市1 個社區(qū)型購物中心，2 個大型百貨店，2 個大型綜合超市，2 個大型專業(yè)店，1 個倉儲 式商場規(guī)劃數(shù)，人口規(guī)劃至2022 年中圈層中番禺 大石鐘村 50100 124 70 大石、鐘 村兩鎮(zhèn)行政區(qū)劃范圍以及南村鎮(zhèn)中部快速干道以西部分。1 個大型綜合超市， 1個大型專業(yè)店規(guī)劃數(shù)，人口規(guī)劃至2022 年海珠 Z5 南石 頭 1020 10 南臨珠江外航道，包括南石頭街道、石溪村以及五鳳村的部分用地。一個購物中心，3 個大型百貨店，2 個大型綜合超市，2 個大型專業(yè)店1 個購物中心，3 個大型百貨店，2 個大型 綜合超市，2 個大型 專業(yè)店非規(guī)劃數(shù)，根據(jù)現(xiàn)狀人口進行預測內(nèi)圈層內(nèi)圈海珠 Z1 洪德 2050 30 東以江南大道為界，南以南泰路為界，西 臨 珠江，北隔珠江與廣州市區(qū)中心相望。1 個購物中心，3 個大型百貨店，2 個大型綜合超市　1 個購物中心，2 個大型百貨店，3 個大型 綜合超市，1 個大型 專業(yè)店規(guī)劃數(shù)，人口規(guī)劃至2022 年東山 D1 東山 50100 55 東面以廣州大道為界，南面以珠江為界，西以文德路南段、德政北路為界，北以廣深鐵路為界。根據(jù)廣州市分區(qū)規(guī)劃，結(jié)合人口分布、交通條件和集聚效應(yīng)等因素，提出在內(nèi)圈層、中圈層和外圈層中各個分區(qū)大型零售網(wǎng)點的布局導引?！?外圈層 外圈層各地區(qū)的發(fā)展?jié)摿Σ町愝^大，應(yīng)著重依托快速軌道和快速干道的“雙快”交通網(wǎng)絡(luò)，有針對性地發(fā)展大型零售網(wǎng)點。22 / 37大型百貨店布局較為集中的，要進行錯位經(jīng)營（經(jīng)營品種和經(jīng)營特色不同） 、錯層經(jīng)營（服務(wù)的消費層次不同） ，著重在綜合商業(yè)街和購物中心發(fā)展層次較高的大型百貨店；購物中心以綜合購物型的為主，要加大服務(wù)比重和完善配套設(shè)施，同時選擇合適的地方或利用現(xiàn)有大型百貨店改造，發(fā)展主題型購物中心；大型綜合超市要貼近居民區(qū)，增加商品品種、提高服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營誠信水平。其中大型百貨店控制在 30 個以內(nèi)，倉儲式商場控制在 8 個以內(nèi)，大型專業(yè)店控制在 30 個以內(nèi)，大型綜合超市控制在 60 個左右，大型購物中心控制在 9 個以內(nèi)，社區(qū)型購物中心控制在 15 個以內(nèi)（注：購物中心一般復合了其他業(yè)態(tài)，所以上述數(shù)量有重復計算的部分） 。結(jié)合廣州市的分區(qū)人口情況和不同業(yè)態(tài)的替代效應(yīng)，適宜發(fā)展 60 個左右的大型綜合超市，主要分布在居民住宅區(qū)附近。全市的倉儲式商場宜控制在 8 個以下，適宜布局在海珠區(qū)南部、天河區(qū)東部、白云區(qū)、芳村區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)等合適的地段，一般不宜在內(nèi)圈層布局。預計廣州市規(guī)劃期內(nèi)的常住人口將達到 1200 萬人，其中達到 50 萬人口及以上的分區(qū)有 8 個，規(guī)劃的重點商業(yè)功能區(qū)有 10 個。 大型零售網(wǎng)點數(shù)量調(diào)控導引 廣州大型零售網(wǎng)點的數(shù)量主要根據(jù)人口分布、交通條件、消費水平等因素來規(guī)劃調(diào)控，其中人口是首要因素。 達到 20 萬人 增加設(shè)置大型專業(yè)店、社區(qū)購 物中心等。從規(guī)劃的角度出發(fā)，廣州市大型零售商業(yè)網(wǎng)點基本上遵循上述配置關(guān)系表中的要求進行合理布局。三要考慮商業(yè)網(wǎng)點的集聚效應(yīng)，尤其在商業(yè)中心區(qū)內(nèi)，可以適當布局多些大型零售網(wǎng)點，以利于增強集聚效應(yīng)，擴大商業(yè)區(qū)的影響力。對于社區(qū)型的購物中心，則選擇在人口較為密集、人口數(shù)量較多的區(qū)域進行布局。既可以布局遠離居民區(qū)，也可以靠近居民區(qū)?！?有序發(fā)展大型綜合超市 大型綜合超市應(yīng)該具備生鮮肉菜功能，布局靠近人口密度較高的生活區(qū)（但一般不進入住宅小區(qū)） 。大型百貨商店一般適宜布局在綜合商業(yè)街或購物中心（SHOPPING MALL）內(nèi)。 大型零售網(wǎng)點布局和發(fā)展導引18 / 37廣州大型零售網(wǎng)點的布局，需要通過規(guī)劃協(xié)調(diào)空間的均衡布局和推進區(qū)域的重點發(fā)展，使大型零售網(wǎng)點在各自的商圈范圍和市場層面上發(fā)揮良好的作用。第四章 大型零售網(wǎng)點布局和發(fā)展規(guī)劃 規(guī)劃目標科學規(guī)劃和合理確定各類大型零售網(wǎng)點的數(shù)量結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)類型和空間布局。目前廣州大型綜合超市占大型零售網(wǎng)點的比重已經(jīng)占據(jù) 52％，預計今后大型綜合超市數(shù)量仍有較大的增長，成為大型零售網(wǎng)點的主力業(yè)態(tài)。■ 大型專業(yè)店具有較好的發(fā)展空間 專業(yè)店避開了百貨店面面俱到的“大而全”負擔，且空間布局較為靈活，市場導向強，顧客層面豐富，具有較好的發(fā)展空間。將成為現(xiàn)有大型零售網(wǎng)點改造升級的方向和建設(shè)商業(yè)功能區(qū)大型零售網(wǎng)點的選擇。 大型零售網(wǎng)點發(fā)展趨勢 大型零售網(wǎng)點業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢■ 大型百貨店發(fā)展不容樂觀 廣州的大型百貨店整體數(shù)量趨于飽和，今后在老城區(qū)主要發(fā)展方向是改造升級，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新經(jīng)營方式、突出特色和品牌。 消費行為城市整體消費水平、消費結(jié)構(gòu)、居民消費習慣直接影響大型零售商店的發(fā)展，16 / 37經(jīng)濟水平提高居民的消費能力，起到支撐大型零售網(wǎng)點的購買力基礎(chǔ)。天河一帶大型商業(yè)網(wǎng)點紛紛崛起，也是廣州市城市中心東移導致經(jīng)濟區(qū)位結(jié)構(gòu)變化引起的。其他區(qū)的人口密度也有較明顯的增加，預示著大型商業(yè)網(wǎng)點空間布局的未來趨勢。中圈層人口密度每平方公里低于萬人，有芳村區(qū)、黃埔區(qū)、白云區(qū)和番禺區(qū)，分別為每平方公里 7600人、3200 人、1677 人和 1241 人。人口數(shù)量和人口密度的增加，意味著廣州大型零售網(wǎng)點仍有較大的發(fā)展空間（見表 3－1，圖 332） 。 第三章 大中型商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展趨勢 大中型商業(yè)網(wǎng)點布局的主要因素 人口變化人口數(shù)量和人口結(jié)構(gòu)是大型零售網(wǎng)點布局首先考慮的因素。重點商業(yè)街農(nóng)林下路的路面不寬，卻是南北通行的交通要道，并設(shè)有多路電車共用的電車總站，極大地影響了該路段的商業(yè)氛圍。由于大型網(wǎng)點集中分布，商圈對網(wǎng)點的平均支撐力減弱，導致局部地區(qū)市場競爭加劇，使得不少大型零售網(wǎng)點經(jīng)濟效益下滑，甚至于無法經(jīng)營下去。圖 22 廣 州 市 大 型 商 業(yè) 網(wǎng) 點 數(shù) 量 圈 層 分 布 圖（ 單 位 ： 個 ）數(shù) 量 ： 18比 例 ： % 數(shù) 量 ： 44比 例 ： %數(shù) 量 ： 11比 例 ： %內(nèi) 圈 層 中 圈 層 外 圈 層圖 23 廣 州 市 大 型 商 業(yè) 網(wǎng) 點 營 業(yè) 面 積 圈 層 比 較 圖（ 單 位 ： 平 方 米 ）面 積 ： 689822比 例 ： %面 積 ： 259562比 例 ： %面 積 ： 126100比 例 ： %內(nèi) 圈 層 中 圈 層 外 圈 層10 / 37表 2－3 2022 年廣州市大型零售商業(yè)網(wǎng)點地區(qū)分布表地 區(qū) 網(wǎng)點數(shù)量（個）占總數(shù)（％）總營業(yè)面積（㎡）占總面積（％）平均每個網(wǎng)點營業(yè)面積（㎡）越秀區(qū) 7 167430 23919荔灣區(qū) 5 64637 12927東山區(qū) 7 89000 12714海珠區(qū) 14 162200 11586天河區(qū) 16 294555 18410白云區(qū) 3 55979 18660芳村區(qū) 2 41000 2050015678 1442011464020224000600080001000012022140001600018000內(nèi) 圈 層 中 圈 層 外 圈 層圖 24 廣 州 市 大 型 零 售 商 業(yè) 網(wǎng) 點 各 圈 層 平 均 每 網(wǎng) 點 營 業(yè) 面 積 比 較 圖 （ 單 位 ： 平 方 米 ）11 / 37黃埔區(qū) 2 24000 12022番禺區(qū) 6 50583 8431花都區(qū) 5 53100 10620增城市 4 62022 15500從化市 2 11000 5500合 計 73 100 1075484 100 14733注：根據(jù)調(diào)研資料整理而成。這一圈層大型商業(yè)網(wǎng)點的分布更不均衡，花都區(qū)有 5 個，都集中在新華鎮(zhèn)；從化市 2 個，都位于街口鎮(zhèn)；增城市有 4 個，都集中于新塘鎮(zhèn)。并列排第四的黃埔區(qū)（除了南崗片）和芳村區(qū)各有 2 個，黃埔區(qū)營業(yè)面積為 24000 平方米，分布集中于大沙地。平均每個網(wǎng)點營業(yè)面積 14420 平方米，在三個圈層中居每二位。該地區(qū)的大型零售網(wǎng)點有 11 個，總營業(yè)面積 206555 平方米。內(nèi)圈層東山區(qū)有 7 個大型零售網(wǎng)點，總營業(yè)面積 89000 平方米，分布在農(nóng)林下路、環(huán)市東路和中華廣場、署前路、先烈中路、寺右新馬路等處。從圈層分布來看，大型商業(yè)網(wǎng)點主要集中在內(nèi)圈層（見表 2－2－3，圖 222226） 。另有購物中心 3 個（由于購物中心內(nèi)包含大型百貨店和大型超市等，為避免重復，不計算在 73 個大型網(wǎng)點里面） 。此后，出現(xiàn)了以廣州天河城為代表的購物中心業(yè)態(tài)，以良好的購物環(huán)境為依托，集購物、休閑、娛樂等多功能于一體，不僅滿足廣州市民的消費需求，而且吸引了周邊地區(qū)的大量購買力，產(chǎn)生了具有輻射功能的大商圈效應(yīng)，成為新城區(qū)的現(xiàn)代化商業(yè)中心，改變了廣州大型零售商業(yè)網(wǎng)點固守老城區(qū)的格局。80 年代后期，以新大新公司、廣州百貨大廈為代表的大型百貨店相繼崛起，起到了引領(lǐng)消費潮流、鞏固廣州零售商業(yè)地位的作用。 以人為本原則大型商業(yè)網(wǎng)點既是一個商業(yè)場所，又是大眾活動的公共空間，因此要充分體現(xiàn)以人為本的原則，充分考慮不同消費人群的特點，加強服務(wù)功能。因此應(yīng)該從繁榮大都市商品流通業(yè)的角度出發(fā)進行大型網(wǎng)點的布局。 規(guī)劃期限本規(guī)劃期限為 2022 年—2022 年，分為三個階段：■ 近 期 2022 年—2022 年；■ 中 期 2022 年—2022 年；■ 遠 期 2022 年－2022 年。以城市環(huán)型主干道為主要標志，結(jié)合城區(qū)和商業(yè)發(fā)展的程度，將規(guī)劃區(qū)域分為內(nèi)圈層、中圈層和外圈層 3 個圈層。連鎖的基本方式有正規(guī)連鎖、特許連鎖和自由連鎖三種。2 / 37業(yè)態(tài) 定義 選址 規(guī)模 商品結(jié)構(gòu) 經(jīng)營方式 服務(wù)功能 目標顧客百貨店在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同部門設(shè)銷售區(qū)，開展進貨、管理、運貨，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)在城市繁華市區(qū)、交通要道規(guī)模大，營業(yè)面積在 5000 平方米以上以經(jīng)營男女、兒童服裝及服飾、衣料、家庭用品為主、種類齊全，少批量，高毛利采取定價銷售，可以退貨，采取柜臺銷售和自選（開架）銷售相結(jié)合服務(wù)功能齊全適應(yīng)各類消費人群，主要定位中高階層的消費超級市場采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)營業(yè)面積 在1000 平方米左右以購買頻率高的商品為主采取自選銷售方式，入口分設(shè) ，結(jié)果由設(shè)在出口處的收銀機統(tǒng)一進行營業(yè)時間每天不低于 11小時 ，有一定面積的停車場以居民為主要銷 售對象，10 分 鐘左右可達大型綜合超市采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)及交通要道營業(yè)面積 在5000 平方米以上衣、食用品 齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)采取自選銷售方式設(shè)置與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場