【正文】 2拆建比新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。計算公式：人均住宅建筑面積（m2/人）＝住宅建筑面積/居住人口。以公安居的統(tǒng)計數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。對購房者而言，綠化率高為好。1容積率容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。一般高層塔樓在72％～75％之間，板樓在78％～80％之間。實用率/得房率實用率也稱得房率，是套內(nèi)建筑面積和住宅面積（銷售面積）之比，大于使用率。商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積，各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。計算住宅租金，都是按使用面積計算。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。凈面積凈面積也稱套內(nèi)面積、居住面積、地磚面積，是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和，也就是要除去墻，柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。根據(jù)新的國家級標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，9種情況下建筑面積不計算：（1） 、插層、技術(shù)層和地下層、半地下室；（2） 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳，臺階、無柱雨棚；（3） 房屋之間無上蓋的架空通廊；（4） 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、游泳；（5） 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺以及建筑物的空間安置箱、罐的平臺；（6） 騎樓、過街樓的底層用作道路、街巷通行的部分；（7） 利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；（8） 活動簡易房屋；（9） 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。建筑面積包含了房屋居住的可用面積，墻體及柱體占地面積，樓梯走道面積，其他公攤面積等。d、環(huán)境控制系統(tǒng)：實現(xiàn)家電自動控制功能，公共水電設(shè)施監(jiān)視等功能。（2）甲級標(biāo)準(zhǔn)：除了乙級標(biāo)準(zhǔn)所有的功能外，另需增加一些功能，同時整個系統(tǒng)應(yīng)是一個由中央控制中心附帶數(shù)個分控中心構(gòu)成的集散控制系統(tǒng)。因此，專家也將垃圾分類處理納入“綠色住宅”的內(nèi)容。住宅采光的設(shè)計不但影響居住者身體健康和生活質(zhì)量，而且涉及到能源的節(jié)約與浪費。住宅的墻體提倡使用高科技環(huán)保建材。它是既適應(yīng)地方生態(tài)又不破壞地方生態(tài)的建筑。這里的環(huán)境不僅涉及住宅區(qū)的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動植物、能源物等,也涉及住宅區(qū)的人文環(huán)境、經(jīng)濟系統(tǒng)和社會環(huán)境。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設(shè)計錯層式住宅，可以減少挖土的土方量。如果躍層部分的高度不夠一個完整的層高，可以參照坡屋頂使用面積的計算標(biāo)準(zhǔn)：如：利用坡屋頂作為使用房間時，除必要的衛(wèi)生條件（漱洗、便溺、采光、通風(fēng)）外，還應(yīng)同時具備以下兩個條件，方能計入使用面積；（含）；使用房間凈面積的一半（含）（含）。復(fù)式住宅實際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。關(guān)于幾種概念住宅的知識躍層、復(fù)式和錯層住宅（1）躍層住宅：通常情況，躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層：一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。假層是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。2半地下室半地下室是指房間地面低于室外地面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。2陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。1層高層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。開間5m以上，進深7m以上的大開間住宅可為住戶提供一個40～50m2甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2％，便于靈活隔斷、裝修該造。1開間住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。1塔樓塔樓主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。而住宅組團是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。公共活動中心配件公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。組團級路上接小區(qū)路，下連宅間小路的道路。居住組團居住組團一般稱組團，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。其他結(jié)構(gòu)是指凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都歸此類。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成的，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。高層建筑的結(jié)構(gòu)形式：（1）框架結(jié)構(gòu)：由梁、板、柱組成。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。1門常用尺寸（1）平尺公寓：入戶門為1000mm2200mm；臥室門900mm2100mm；廚房門800mm2100mm；衛(wèi)生間門750mm2100mm。a、 層高：指該層樓地面到上一層樓面之間的垂直距離，樓層層高≥。它承受家具、設(shè)備、人體荷重以及自重，并將這些荷載傳給墻或柱。廚房、衛(wèi)生間；100mm厚空心磚。常用的基礎(chǔ)形式：a、天然基礎(chǔ)：條形基礎(chǔ)、獨立基礎(chǔ)等；b、樁基礎(chǔ)：預(yù)制樁、灌注樁。（1） 戶內(nèi)建筑面積：小于80m2（含80m2）為4kW/戶，單相供電；80m2（不含80m2）～200m2（不含200m2）為6kW/戶，單相供電；200m2（含）以上及復(fù)式住宅為10kW/戶，三相供電；（2）別墅為30kW/戶，三項供電。（2）建筑密度：是控制地塊空地（綠化、道路、廣場等）數(shù)量的重要指標(biāo)，等于地塊總建筑基底面積/地塊面積。構(gòu)成建筑的基本要素是建筑功能、建筑技術(shù)、建筑形象，通常稱為建筑的三要素。常見質(zhì)量問題屋面漏水、廚房及廁所漏水、地下室滲水、窗框滲水、天花開裂、墻體裂縫。（3）《商品住宅質(zhì)量保證書、使用說明書》的組成，包括以下幾個部分：封面；交樓書驗核單位、建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位和建設(shè)單位質(zhì)量保修受理部門；住宅基本設(shè)置和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（按戶型填寫，每個戶型單獨填一張表）；住宅質(zhì)量保證書；住宅使用說明書。（2）工程竣工驗收備案：工程竣工驗收備案必須完成的驗收項目有：質(zhì)監(jiān)驗收、規(guī)劃驗收、消防驗收、環(huán)保驗收、電梯驗收、市政驗收、燃起驗收。商品房預(yù)售許可證（1）取得商品房預(yù)售許可證所需的工程形象：七層以下（含本數(shù)）的商品房項目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂；七層以上（不含本數(shù)）的商品房預(yù)售項目，已完成2/3的結(jié)構(gòu)工程。（3）建筑單體方案設(shè)計——建筑方案審查。（4）交清地價，辦理地籍登記，核發(fā)《國有土地使證》。房地產(chǎn)項目辦理建設(shè)用地的流程（1）申請定點，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。（5）房屋抵押保險費：保險費率年限，保險費率：2年以內(nèi)，1‰；3～5年，‰；6～10年，‰；11～20年，‰；21年以上，‰。辦理按揭所需費用（人民幣）（1）抵押登記及他項權(quán)證辦理費：150元/份。（4）所有按揭貸款申請是否通過以銀行最終審批結(jié)果為準(zhǔn)，利率按中國人民銀行公布利率執(zhí)行，暫不做期限為一年的按揭。銀行提供的貸款額度、年限、利率（1）本市居民若收入、工走穩(wěn)定（如國家機關(guān)、金融保險、科教文衛(wèi)、郵電通信、水電氣供應(yīng)、部隊系統(tǒng)人員等），且資信良好并獲得銀行認(rèn)可；外地居民、港澳臺外籍人士若在本市有固定工作、穩(wěn)定的收入和相應(yīng)的經(jīng)濟實力，房屋貸款額最高可達房價的八成，貸款年限最長可達三十年，商鋪按揭貸款額最高為商鋪售價的六成，貸款年限最長為十年，車位按揭貸款額最高為車位售價的六成，貸款年限最長為十年。如辦理七成以上（不含七成）按揭需再提供存款證明（存款證明不低于貸款的20%）或提供股票、債券、房產(chǎn)、車產(chǎn)等證明。C、臺灣同胞須提供身份證、護照、臺胞證、來往大陸通行證及五 份復(fù)印件。聯(lián)名供樓時，貸款年限以年幼者計算（年幼者必須在18周歲以上且有固定職業(yè)和穩(wěn)定收入，否則以年長者計算），業(yè)主年齡加按揭年限超過70歲的或未加按揭年限不到18周歲的必須由另一位共同申請人提供擔(dān)保。五、某樓盤購房費用表舉例類別稅 費 名 稱稅 費 標(biāo) 準(zhǔn)說 明備 注付 首期 房款 時需 交納 的稅 費契 稅%⒈.%按房管部門的政策規(guī)定取由 發(fā) 展 商 代 收 代 付《商品房買賣合同》 印花稅%測繪/登記/工本費500元/套律師見征費每宗300元由律師行自收取有線電視安裝費350元/套兩個端口。四、常用銷售物料銷售物料的制作一般由策劃部門協(xié)同銷售部和廣告公司、制作公司共同完成。與發(fā)展商的合同討論和定價也是業(yè)務(wù)執(zhí)行中較重要的一點。業(yè)務(wù)執(zhí)行案前還有一個最重要的事項，就是義務(wù)執(zhí)行里的銷講制作。樓書、海報、派夾報、DN等，則應(yīng)在設(shè)計確定后，開始進行文案的設(shè)計，然后是排版、發(fā)包印刷，一般在一個半月內(nèi)全部完成。工地現(xiàn)場的布置應(yīng)在開盤前完成，一般需要約兩個月。模型的作業(yè)時間一般也需三周。在完成圖紙方案設(shè)計的同時，可以同時對效果圖、模型等進行廠商聯(lián)系。銷售部可以根據(jù)自己在實際銷售過程中遇到的情況，參與到建筑設(shè)計的討論中去。把案前工作需要完成的事項按項目分類編排進去。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點。1契稅是指當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。住宅單位綜合造價　每平方米住宅建筑面積所需的工程建設(shè)的測算綜合投資，應(yīng)包括土地開發(fā)費用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設(shè)投資及必要的管理費用（元/m2）。違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。定金定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方和賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。基價基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格?；貓箐N售購房客戶須支付部分房款（一般是30％），但暫不入住，一定期限后（一般是7～10年），此房產(chǎn)歸客戶所有，等于是發(fā)展商用70％的房款回購前十年的房屋使用權(quán)。此種方式現(xiàn)在已經(jīng)被禁止。這是在淡市下常用的有效手段。無貼息返本銷售購房者購買物業(yè)后到不定期時期后（一般是10～20年）發(fā)展商按原價將本金免息返還給業(yè)主，而房屋產(chǎn)權(quán)仍歸業(yè)主所有。對客戶來說免息分期付款最合心意，而且越來越好，但對開發(fā)商來說卻很不利，損失點利息倒是咬咬牙能挺得過來，只是那資金回籠就不知要到哪年哪月了，這是在淡市比較吸引人的銷售方式。高價開盤的利弊表現(xiàn)為：便于獲取最大的高利潤，但若價位偏離主力市場，則資金周轉(zhuǎn)會相對緩慢；便于樹立樓盤品牌，創(chuàng)造企業(yè)無形資產(chǎn)；但日后價格的直接調(diào)控余地少。低價開盤有力點是：便于迅速成交，促進良性循環(huán)；便于日后的價格調(diào)控；便于內(nèi)務(wù)周轉(zhuǎn)，資金快速回籠。但這種方式具有較大的風(fēng)險性和投機性，為保障購房者的合法權(quán)益，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)商預(yù)售商品房的，必須向房地產(chǎn)行政管理部門辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》后，才能預(yù)售商品房。當(dāng)各種施工條件完備時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計劃批準(zhǔn)的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進行開發(fā)建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施，對有關(guān)責(zé)任人員，可以由其所在單位或者上級主管機關(guān)給予行政處分。核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的目的在于確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益，為土地管理部門在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)行使權(quán)屬管理職能提供必要的法律依據(jù)。領(lǐng)取土地使用權(quán)證書的房地產(chǎn)商，還要按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途進行開發(fā)建設(shè)。按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，必須與市縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按照出讓合同的約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并依法登記領(lǐng)取土