【正文】 優(yōu)秀可研報(bào)告，項(xiàng)目建議書(二) 商業(yè)產(chǎn)品配置建議A1 臨街獨(dú)立商鋪方位 層數(shù) 臨街長 (米)基本開間 進(jìn)深 建筑面積 （㎡） 層數(shù)（層） 層高（米） 個(gè)數(shù) 建筑面積 (㎡)一層 二層 臨江商業(yè)（北：臨涪江） 三層 小計(jì) 臨江商業(yè)（東） 一層 臨江商業(yè)（南） 一層 臨江商業(yè)（西） 一層 合計(jì) A2 臨街獨(dú)立商鋪方位 層數(shù) 臨街長 (米)基本開間 進(jìn)深 建筑面積 （㎡） 層數(shù)（層） 層高（米） 個(gè)數(shù) 建筑面積 (㎡)臨江商業(yè)（東） 一層 臨江商業(yè)（南） 一層 臨江商業(yè)（西：臨小安溪） 一層 臨江商業(yè)（北） 一層 合計(jì) B1 臨街獨(dú)立商鋪方位 層數(shù) 臨街長 (米)基本開間 進(jìn)深 建筑面積 （㎡） 層數(shù)（層） 層高（米） 個(gè)數(shù) 建筑面積 (㎡)一層 二層 臨江商業(yè)（北：臨涪江） 三層 小計(jì) 臨江商業(yè)（東） 一層 臨江商業(yè)（南） 一層 臨江商業(yè)（西） 一層 合計(jì) B2 臨街獨(dú)立商鋪方位 層數(shù) 臨街長 (米)基本開間 進(jìn)深 建筑面積 （㎡） 層數(shù)（層） 層高（米） 個(gè)數(shù) 建筑面積 (㎡)臨江商業(yè)（東） 一層 臨江商業(yè)（南） 一層臨江商業(yè)（西） 一層 臨江商業(yè)（北） 一層 優(yōu)秀可研報(bào)告，項(xiàng)目建議書合計(jì) 總計(jì) 考慮到未來的物業(yè)不以持有為主要目的，商業(yè)產(chǎn)品設(shè)置主要以臨街商鋪為主，主要街面以涪濱南路濱江商業(yè)街為主題，設(shè)置有 3 層，總商業(yè)量有 38108 平方米。12 項(xiàng)目整體感知價(jià)值 規(guī)劃布局、間距、通風(fēng)、朝向、采光的合理布置等。8 戶外休閑價(jià)值 獨(dú)具特色珍貴樹木，情趣小品等。挖掘出項(xiàng)目的最大經(jīng)濟(jì)潛力和亮點(diǎn),在控制成本的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目打造成為領(lǐng)先合川、同步主城的一流的濱江豪宅，塑造產(chǎn)品自身鮮明的個(gè)性特征，形成獨(dú)特的差異化優(yōu)勢，使之成為市場所青睞，并具有品牌感召力的品質(zhì)概念小區(qū)，樹立合川區(qū)品質(zhì)樣板樓盤新標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)公司項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利潤最大化，將公司品牌影響力提升到一個(gè)新高度。拆遷更多是一次置業(yè)者，雖然拆遷在 2022 年可能完畢，但帶來的效應(yīng)只是中低端客戶減少，對追求濱江生活的客戶卻影響不大，所以本項(xiàng)目應(yīng)打造在合川市場中的高品質(zhì)形象，去對抗未來市場可能的不景氣。雖然南屏片區(qū)的幅射力和吸附力還有待提高，但作為新行政和文化中心地段，其升值潛力和區(qū)域地位可以很好抵消現(xiàn)在的區(qū)域抗性。威脅（T） 內(nèi)容拆遷 合川區(qū)大量拆遷預(yù)計(jì)在 2022 年結(jié)束，如無拆遷的剛性需求支撐，合川區(qū)房地產(chǎn)整體市場需求會受到較大影響。優(yōu)秀可研報(bào)告，項(xiàng)目建議書劣勢（W） 內(nèi)容周邊生活配套 由于是新開發(fā)區(qū)，周邊配套還較欠缺，特別是與主城相比，休閑和購物等配套相當(dāng)欠缺。商業(yè)形象 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 可塑程度可優(yōu)化提升的空間南屏商業(yè)中心優(yōu)秀可研報(bào)告，項(xiàng)目建議書因此相比于合陽的成熟商業(yè)氛圍而言，南屏具備了較強(qiáng)的可塑性，城市商業(yè)的升級，商務(wù)、休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都必將在南屏片區(qū)實(shí)現(xiàn)。 大學(xué)城的規(guī)劃，釣魚城的整體開發(fā)打造，有利于調(diào)整改善合川現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，借助產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，能夠有效的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提升人們的消費(fèi)水平，增加對于商業(yè)的消費(fèi)需求，對于本項(xiàng)目而言無疑將起到較大的促進(jìn)作用，使商業(yè)的成熟速度進(jìn)一步提升。(四) 合川區(qū)商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇與方向 商業(yè)形象價(jià)值不足，具有較大的提升空間。整個(gè)合川區(qū)未來的發(fā)展也不單單局限在合川區(qū)核心區(qū)內(nèi)，整個(gè)主城各片都有了自己發(fā)展的方向。 合川區(qū)建設(shè)大城市的宏偉目標(biāo)，對市級商業(yè)中心的規(guī)劃布局和建設(shè)提出了更高的要求。東渡商業(yè)片區(qū)：發(fā)展以釣魚城旅游景區(qū)為核心，圍繞旅游業(yè)配套發(fā)展休閑娛樂、酒店住宿、特色餐飲、旅游商品展銷等旅游商業(yè)。南城商圈：發(fā)掘高消費(fèi)能力與高尚生活方式之間的聯(lián)系，突出品質(zhì)生活，以161。(二) 商貿(mào)規(guī)劃結(jié)合合陽舊城更新，努力構(gòu)建區(qū)域商業(yè)中心區(qū)，基本構(gòu)成“兩圈三片”的商業(yè)布局結(jié)構(gòu)。 合陽區(qū)為目前開發(fā)及購房熱點(diǎn)區(qū)域。 拆遷量大、新增項(xiàng)目較少、造成市場供不應(yīng)求。獅王華府 江城麗景 南濱一號位置 合陽棲楓路 合陽瑞山西路 南屏希爾安大道 南屏勁力廣場前總建筑面積（萬㎡） 5 萬㎡ 萬㎡ 10 萬㎡ 開發(fā)情況 先開發(fā)多層產(chǎn)品 總體開發(fā) 建筑形態(tài) 多層+高層 多層+小高層 高層 花園洋房建面區(qū)間（㎡） 60104㎡ 70120㎡ 76122㎡ 內(nèi)部配套羽毛球場等簡單運(yùn)動設(shè)施健身設(shè)施高爾夫推桿場、社區(qū)商業(yè)、網(wǎng)球場 均價(jià)（元/㎡） 未定 2800 元/㎡ 3200 元/㎡ 主力客戶來源 合陽周邊拆遷戶 合陽周邊購房者南屏公務(wù)員、教師、醫(yī)生等工薪階層 (三) 合川區(qū)典型項(xiàng)目個(gè)案分析（見鏈接文 檔）。濱江城 世紀(jì)金馬 合川區(qū)房地產(chǎn)竣工面積分析（合川區(qū) 20222022，單位:萬平方米）:1)施工面積呈“W 型”走勢，但竣工面積卻呈現(xiàn)逐步走低的情況，2022 年和 2022 年均呈現(xiàn)負(fù)增長；2)也間接說明，施工雖然增長較多，但項(xiàng)目施工時(shí)間較長，造成竣工滯后。 第五階段：2022 年至現(xiàn)在，大規(guī)模城市重建，大量拆遷，房地產(chǎn)紅火發(fā)展。（1） 2022 年至 2022 年初，合川商品房市場經(jīng)歷了一次躍升，銷售價(jià)格從800900 元/㎡飚升至 1100 元/㎡左右，這主要是由于合川商品房品質(zhì)整體的提升及居民加速提升的購買力，其后價(jià)格相對穩(wěn)定，發(fā)展平穩(wěn)；（2） 這一時(shí)期主要的特征為合川區(qū)房地產(chǎn)市場也逐步步入需求多樣化，產(chǎn)品多元化發(fā)展趨勢；封閉式花園小區(qū)已經(jīng)屢見不鮮，大規(guī)模社區(qū)、濱江電梯房也紛紛面市，在市場的引導(dǎo)下合川區(qū)居民的消費(fèi)開始注重品質(zhì)化、品牌化。 第二階段：2022 年 —2022 年，屬于合川區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場大規(guī)模開發(fā)的時(shí)期，正好是市場需求集中釋放的時(shí)間，所以出現(xiàn)了供銷兩旺的市場狀況。 高校園規(guī)劃建設(shè)面積 平方公里,現(xiàn)有育才學(xué)院、派斯學(xué)院、涉外商貿(mào)學(xué)院、移通學(xué)院等高校 8 所，在校學(xué)生近 4 萬人。? 核心區(qū)遠(yuǎn)期城鎮(zhèn)人口 41 萬，其中合陽：22 萬，南屏：17 萬，東渡：2萬。? 南屏城鎮(zhèn)人口 64779 人，城鎮(zhèn)化水平 54%，東渡城鎮(zhèn)人口 13769 人 城鎮(zhèn)化水平 28%。合遂南廣區(qū)域交通一體化規(guī)劃合（川）遂（寧）南（充）廣（安）經(jīng)濟(jì)圈綜合交通規(guī)劃的重要組成部分，在“十一五”期間，合川實(shí)現(xiàn)合遂南廣區(qū)域交通一體化的重要任務(wù)就是改造增加對外通道，實(shí)現(xiàn)對外通道（區(qū)域交通一體化通道）的擴(kuò)容增能。襄渝鐵路 II 線已與 建成通車。? 東渡：文化、旅游、休閑服務(wù)?！拔迤保杭次遄稹笫瑓^(qū)、思優(yōu)秀可研報(bào)告，項(xiàng)目建議書居－云門片區(qū)、大學(xué)城片區(qū)、南溪片區(qū)和草街—灘子片區(qū)，其中草街—灘子片區(qū)包含合川區(qū)工業(yè)園草街拓展區(qū)。優(yōu)秀可研報(bào)告，項(xiàng)目建議書重慶一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈空間結(jié)構(gòu)示意圖(四) 合川區(qū)總體規(guī)劃 總規(guī)的城市結(jié)構(gòu)目標(biāo)。? 1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈主要包括主城九區(qū)，以及潼南、合川、銅梁、大足、榮昌、永川、雙橋、璧山、江津、綦江、萬盛、南川、涪陵、長壽等共 23 個(gè)區(qū)縣，面積 萬平方千米。合陽片區(qū)東渡片區(qū)南屏片區(qū)優(yōu)秀可研報(bào)告，項(xiàng)目建議書? 合川區(qū)屬于重慶市“1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”和成渝城鎮(zhèn)群中的戰(zhàn)略高地，重慶市“1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的北部增長極和水陸交通樞紐；重慶市的能源生產(chǎn)基地、建材基地；輻射重慶市北部和四川東北部的橋頭堡和重要節(jié)點(diǎn)。東渡片區(qū)為釣魚城的保護(hù)控制區(qū)范圍。 南屏片區(qū)位于合川區(qū)城區(qū)的南部，與老城區(qū)隔江相望。(二) 合川區(qū)城區(qū)解讀 現(xiàn)狀的合川區(qū)主城結(jié)構(gòu)就是三大片區(qū)，既合陽片區(qū)、南屏片區(qū)和東渡片區(qū)。其中，主城區(qū)面積 平方公里，常住人口 萬。 人民生活水平。(二） 合川區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)增長和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。（4） 工業(yè)投資占固定資產(chǎn)投資的 40%，說明合川區(qū)的工業(yè)發(fā)展較為迅速，工業(yè)會成為合川區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。優(yōu)秀可研報(bào)告，項(xiàng)目建議書15290381113098884728710206498454345851%% %% %0202200400000600000800000100000012022001400000160000018000000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%固 定 資 產(chǎn) 投 資 值 同 比 增 長固 定 資 產(chǎn) 投 資 值 1529038 1113098 884728 710206 498454 345851同 比 增 長 % % % % %2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年（2） 固定資產(chǎn)投資總值橫向分析(2022 年 1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈分析，單位:萬元)。名次 區(qū)域 GDP 產(chǎn)值 名次 區(qū)域 GDP 產(chǎn)值1 渝中區(qū) 13 長壽區(qū) 2 九龍坡區(qū) 14 綦江縣 3 渝北區(qū) 15 大渡口區(qū) 4 涪陵區(qū) 16 璧山縣 5 沙坪壩區(qū) 17 榮昌縣 6 江北區(qū) 18 銅梁縣 7 南岸區(qū) 19 大足縣 8 江津區(qū) 20 南川區(qū) 9 巴南區(qū) 21 潼南縣 10 永川區(qū) 22 萬盛區(qū) 11 合川區(qū) 23 雙橋區(qū) 12 北碚區(qū) （3） 合川區(qū)的 GDP 排名在主城一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)排在第十一位,甚至高于主城區(qū)的北碚區(qū),其圈外,只比江津和涪陵低,說明合川區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模大,基數(shù)高,經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好。綜上所述，我們認(rèn)為本地塊目前最適宜于住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。本項(xiàng)目地塊地處合川區(qū)高速出入口之要道，但不是唯一，同時(shí)，處于涪濱南路，具有經(jīng)營濱江商業(yè)和酒店的必備因素 ——人氣旺。四、 地塊經(jīng)營適宜性分析優(yōu)秀可研報(bào)告，項(xiàng)目建議書本項(xiàng)目地塊所處區(qū)域環(huán)境及地塊自身?xiàng)l件，其經(jīng)營適宜性可做如下判斷： 最適宜項(xiàng)目：住宅小區(qū)。(三) 白鹿山片區(qū) 白鹿山簡介：雖名為其山，卻并不險(xiǎn)峻，也不幽深。 水上交通:規(guī)劃四個(gè)游憩碼頭，通過水上娛樂聯(lián)系合陽及東渡片區(qū)?！耙粠А⒍S、三心”的城市發(fā)展幾何中心優(yōu)秀可研報(bào)告，項(xiàng)目建議書(二) 南屏交通規(guī)劃 示意圖:優(yōu)秀可研報(bào)告，項(xiàng)目建議書 公交系統(tǒng):依據(jù)總體規(guī)劃，在火車站片區(qū)規(guī)劃公交車站場，在城市干道上每隔500－800 米規(guī)劃劃線式公交停車港。? 地塊本身最顯著的特點(diǎn)是江景資源豐富被涪江和小安溪環(huán)抱，東靠新區(qū)府和文化藝術(shù)展覽中心，與江對應(yīng)的合川區(qū)城市中心合陽區(qū)遙相呼應(yīng)，而在項(xiàng)目旁邊為規(guī)劃的城市休閑廣場。項(xiàng)目小區(qū)水景自然而生，自然景觀得天獨(dú)厚。? B3 地塊：西邊不規(guī)則的四邊形，呈淺丘狀，高差約 10 左右。? B1 地塊：不規(guī)則長邊形，呈淺丘狀，臨涪江邊紅線約 45 米有 6 米左右的高差（206 米～212 米），距東南部約 1/3 處有一小洼地，高差 16 米左右（196～212）。? A1 地塊：不規(guī)則四邊形，表面大部分較平，臨涪江邊紅線約 60 米有 7 米左右的高差（205 米～212 米）。附近公共服務(wù)設(shè)施配套較完善。距重慶江北國際機(jī)場 80公里，僅 1 小時(shí)車程。合川區(qū)南屏新區(qū)西部石鼓壩，東南面鄰曹家灣和涪江二橋，南靠白鹿山及渝武高速公路，西依小安溪，北臨涪江及涪濱南路，隔江眺望北岸合陽區(qū)。涪江二橋合川文化藝術(shù)展覽中心新區(qū)府合陽片區(qū)白鹿山片區(qū)南屏新區(qū)優(yōu)秀可研報(bào)告，項(xiàng)目建議書（二） 交通現(xiàn)狀 區(qū)域交通：體系完善，優(yōu)勢明顯。 主干道：涪濱南路:是項(xiàng)目出入其它區(qū)域主要交通干道。項(xiàng)目距商業(yè)中心、政府機(jī)所在地、學(xué)校、醫(yī)院等均較便捷。東北面與涪濱南路相依，西優(yōu)秀可研報(bào)告，項(xiàng)目建議書北面與規(guī)劃中的休閑廣場相接，其余兩邊與 ABB2 地塊相鄰。東北面與涪濱南路相依，西北面與 A1相鄰，東南面為新開發(fā)區(qū)域，西南面為淺丘高地。西北面與 B2 相鄰，東邊與規(guī)劃主干道相接。? 整個(gè)地塊呈北低南高之勢，南部高差較大。三、 項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃(一) 南屏區(qū)功能定位優(yōu)秀可研報(bào)告，項(xiàng)目建議書、工業(yè)、物流、會展、居住功能為主。公交首末站兩處，分別位于建成區(qū)和新城區(qū)，相應(yīng)控制用地面積約 公頃和 公頃。 停車系統(tǒng):優(yōu)秀可研報(bào)告，項(xiàng)目建議書? 結(jié)合主要步行區(qū)域及人流集散空間規(guī)劃 13 處社會停車場。六十年代，南江地質(zhì)大隊(duì)扎根于此，從山腳到山頂，建了許多房屋，占了半邊山。本項(xiàng)目地塊面積較大，區(qū)位合理，具有較好江景資源優(yōu)勢，可享受城鎮(zhèn)居家之便利，卻不受城市繁華干擾之苦，是鬧中取靜、居家休養(yǎng)之理想場所。因而該地塊除最適宜于住宅開發(fā)外，也可適宜于商用物業(yè)開發(fā)（但目前商氣不旺，需培育商業(yè)氛圍），但不宜大規(guī)模開發(fā)商業(yè)物業(yè)。第二章 合川經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展研究一、 合川區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及規(guī)劃(一） 合川區(qū)經(jīng)濟(jì)分析說明：本部分?jǐn)?shù)據(jù)來源于重慶市、合川區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒。（4） 合川區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在近三年處于快速上升期,同比增長從 %開始,快速提升到 21%,同比增幅逐步加快。名次 區(qū)域 固定資產(chǎn)投資額 名次 區(qū)域 固定資產(chǎn)投資額1 渝北區(qū) 3558091 13 渝中區(qū) 11154092 南岸區(qū) 2676952 14 大渡口區(qū) 892