【正文】 車輛的管理自行車、汽車、車位的管理避免以后麻煩，不要用不當(dāng)?shù)某兄Z讓客戶買房。（每年每增米0。5） 有一定的經(jīng)濟(jì)效益走向市場(chǎng)不同于過去的房管所。5美元；住宅：0。2） 充分發(fā)軍投放設(shè)備的正常工作能力。另外，水體清潔問題也必須考慮，天長(zhǎng)日久之后，水體的污染將會(huì)破壞整個(gè)住宅區(qū)的居住環(huán)境。住宅區(qū)中可利用水體造景、調(diào)節(jié)小氣候或作為兒童戲水場(chǎng)所，還可以供蓄水、消防。雖然設(shè)置的環(huán)境不同使其表現(xiàn)出的特征也不同，但其內(nèi)容與設(shè)計(jì)考慮的基本因素是——致的。綠地的作用與規(guī)劃設(shè)計(jì) 住宅區(qū)的綠地具有三種主要作用：使用功能、生態(tài)功能和景觀功能。它通常包含有植物種植用地(包括草皮、花卉、灌木、喬木、爬植物等)、包含在植物種植用地中的鋪裝硬地(包括步行道、步行休息廣場(chǎng)、喬木周圍的休息場(chǎng)地等)、可活動(dòng)的或處于植物種植用地內(nèi)的水體。 戶外環(huán)境景觀住宅區(qū)的產(chǎn)外環(huán)境景觀包括軟質(zhì)景觀和硬質(zhì)景觀兩大類。 (6) 戶外場(chǎng)地設(shè)施 住宅區(qū)的戶外場(chǎng)地設(shè)施包括戶外活動(dòng)場(chǎng)地、住宅院落其中的各類活動(dòng)設(shè)施和配套設(shè)施。社區(qū)管理機(jī)構(gòu)是—種山行政管理與居民業(yè)主委員會(huì)管理共同構(gòu)成的綜合性管理機(jī)構(gòu)，主要承擔(dān)對(duì)關(guān)系到住宅區(qū)的各項(xiàng)建設(shè)與發(fā)展和住戶利益事務(wù)的居民意愿、意見的征求工作以及討論決策工作。對(duì)講系統(tǒng)是指住戶與來(lái)訪者之間通過對(duì)講機(jī)(包括可視對(duì)講機(jī))進(jìn)入單元門或院落門的門鎖開啟安全系統(tǒng)，它包括一對(duì)電源線和一對(duì)信號(hào)線以及安裝在住戶戶內(nèi)、單元門、院落門和住宅區(qū)保安管理監(jiān)控室內(nèi)的控制系統(tǒng)裝置。只不過因?yàn)樽孕熊噷?duì)居住環(huán)境在各方面均比機(jī)動(dòng)車的影響小得多，因而在規(guī)劃布局中具有更大的靈活性。 B布局 停車設(shè)施的布局最重要的考慮因素是居民的停車步行距離，應(yīng)按照整個(gè)住宅區(qū)道路布局與交通組織來(lái)安排，以方便、經(jīng)濟(jì)、安全和有利于節(jié)約能源和減少環(huán)境污染為原則。 (2) 市政公用設(shè)施 住宅區(qū)的市政設(shè)施包括為住宅區(qū)自身供應(yīng)服務(wù)的各類水、電、氣、冷熱、通信以及環(huán)衛(wèi)的地面、地下工程設(shè)施。 住宅區(qū)的設(shè)施一般指公共服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施、停車設(shè)施、安全設(shè)施、管理設(shè)施和戶外活動(dòng)設(shè)施六大類。住宅區(qū)的組成不僅僅是住宅和與其相關(guān)的道路、綠地，還包括與該住宅區(qū)居民日常生活相關(guān)的商業(yè)、服務(wù)、教育、活動(dòng)、道路、場(chǎng)地和管理等內(nèi)容。5．樓梯設(shè)計(jì)（1） 樓梯的構(gòu)成：樓體梯段、樓體平臺(tái)（2） 樓梯的參數(shù)：2H+B=600620MM居住建筑公用樓梯：B=240280，H=1601806．知能化社區(qū) 智能化社區(qū)是利用現(xiàn)代化4C（即計(jì)算機(jī)、通信及網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡）技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元化信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以實(shí)現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家具環(huán)境。6） 外墻保溫有利于墻體結(jié)構(gòu)的保護(hù)可防止大氣風(fēng)雨對(duì)墻體的破壞。2） 墻面或墻內(nèi)不會(huì)再現(xiàn)冷凝現(xiàn)象。散水：為保護(hù)墻基不受雨水的侵蝕，在外墻四周將地面做成向外傾斜的坡面，以便將屋面雨水排至遠(yuǎn)處，坡度約為5%，寬度6001000MM。（2）別墅式住宅樓體類型獨(dú)立式并列式聯(lián)立式疊拼式3．住宅的開間、進(jìn)深、層高和凈高住宅的開間：住宅的高度住宅的進(jìn)深：住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。由于公共外廊對(duì)住戶的私密性有一定的影響，故居室的位置宜遠(yuǎn)離外廊安排，靠外廊一側(cè)宜安排輔助用房，如廁所、廚房、儲(chǔ)藏室等。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。 （2）住宅朝向 住宅的朝向主要要求能獲得良好自然通風(fēng)和日照。6至1。公共綠地：指滿足規(guī)定的日照要求，適應(yīng)安排游憩活動(dòng)場(chǎng)地的居民共享的綠地，包括居住區(qū)公園、居住小區(qū)的小游園、組團(tuán)綠地以及其他具有一定規(guī)模的塊狀、帶狀公共綠地。結(jié)構(gòu)層是屋頂?shù)某兄貥?gòu)件，承受其上的各種荷載。找平層的目的是在防水材料下面形成——個(gè)比較堅(jiān)實(shí)、平整的基層。保護(hù)層的目的是保擴(kuò)油氈等防水材料，防止直接受風(fēng)吹門曬而開裂，造成滲水。平屋頂?shù)呐潘绞街饕捎糜薪M織的外排水和有組織的內(nèi)排水兩種方式。屋頂按排水坡度不同，一般可分為坡屋頂(瓦屋面、波瓦屋面、金屬皮屋面等)和平屋頂。凡不承受上部荷載的墻稱非承重墻包括隔墻、填充墻和幕墻。(2)墻體的分類墻體按其所處的位置不同，可分為內(nèi)墻和外墻。磚混結(jié)構(gòu)采用條形基礎(chǔ)，高層建筑一般采用箱形基礎(chǔ)，箱體同時(shí)作地下室。地基承受荷載的能力主要受下列因素影響：土壤的種類(砂土、粘土等)、土壤的含水率、地下水位、埋置深度、地基周圍環(huán)境等。換句話說，購(gòu)房人對(duì)得房率的計(jì)較，反映到對(duì)設(shè)計(jì)師的要求，就是以走道為紐帶的每套房間的布局能否在不損害各自功能的基礎(chǔ)上，更加緊湊合理，更加少占用公用面積。作為一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)好的廳房至少應(yīng)該有兩面相臨的墻是沒有門的，因?yàn)檫@樣穩(wěn)定性好而且便于家具的放置。至于起居室，朝向和采光應(yīng)該是最必要的。一間最基本的標(biāo)準(zhǔn)套房應(yīng)該是由臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間和陽(yáng)臺(tái)組成。按建筑層數(shù)的多少，居住建筑分為：低層住宅(1－3層)；多層住宅（47層）小高層及高層住宅。十二、 建筑與建筑構(gòu)造建筑的分類 按建筑的使用性質(zhì)，城市建筑可分為工業(yè)建筑和民用建筑二大類。(2) 建筑平面圖的用途 A．建筑平面圖可以表明建筑物各個(gè)單元的平面布置情況，戶型情況。為了使圖面清晰，尺寸數(shù)字后—般不必注寫單位。相對(duì)標(biāo)高：除了總平面圖外，一般都采用相對(duì)標(biāo)高，即把首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高定位相對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，并在建筑工程的總說明中說明相對(duì)標(biāo)高和絕對(duì)標(biāo)高的關(guān)系。各種圖上所用標(biāo)高符號(hào)，以細(xì)實(shí)線繪制。軸線編號(hào)的圓圈用細(xì)實(shí)線，在圓圈內(nèi)寫上編號(hào)。(5)設(shè)備施工圖包括給水排水、采暖通風(fēng)、電氣等設(shè)備的平面布置圖、系統(tǒng)圖和詳圖。(3)建筑施工圖包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構(gòu)造詳圖。 施工圖的內(nèi)容和用途 ．一套完整的施工圖，根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用不同，(1)圖紙目錄包括每張圖紙的名稱、內(nèi)容、圖紙編號(hào)等，表明該工程施工圖由哪幾個(gè)專業(yè)的圖紙及哪些圖紙所組成，以便查找。 臥室、廚房、衛(wèi)生間臥室主要就是應(yīng)該具備私密性，廚房是房屋的心臟，要注意使用性的方便程序，具備一定寬度，衛(wèi)生間應(yīng)注意通風(fēng)情況，干濕分離最理想。（今后幾年的發(fā)展）趨勢(shì)，當(dāng)然板樓更要突出。 通風(fēng)住宅的通風(fēng)是滿足人對(duì)空氣流動(dòng)的基本要求，特別是在夏天要有穿堂風(fēng)，另外通風(fēng)還可以排除室外內(nèi)異味。因此，我們?cè)谙蚩蛻艚榻B時(shí)，要格外注意，避重就輕?？諝赓|(zhì)量也較低層好，但也不是絕對(duì)的，比如高層會(huì)給老年人帶來(lái)不便，低層可增加老人、孩子的戶外活動(dòng)。如一家好幾口人，都有此要求時(shí)，盡可能都的照顧到，所謂少數(shù)服從多數(shù)，甚至他們會(huì)考慮將來(lái)有可能的變化，如工作調(diào)動(dòng)，孩子升學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)等。 客戶投資理念分析我們說房地產(chǎn)投資有一條金科玉律：第一是位置，第二是位置，第三還是位置，我們大家都知道由于近兩年來(lái)商品房市場(chǎng)所需求的單位集團(tuán)購(gòu)買消退，（應(yīng)該是從2000年中旬就取消了）市場(chǎng)需求一度大幅下跌，但是同時(shí)，新增的項(xiàng)目卻是有增無(wú)減，也就是說供大于求。4) 衛(wèi)生間電氣標(biāo)準(zhǔn)：電源插座3組，另設(shè)電話接口。近年來(lái)一些衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)計(jì)了集中式管道井，水、電、氣、暖等多條管道集中于此管道蟛中，不再橫向穿進(jìn)鄰居家，也不再豎向穿越樓板，因?yàn)檫@是造成住宅滲漏的主要原因。衛(wèi)生間的地面應(yīng)強(qiáng)調(diào)防滑，若家中有老人，則尤其要重視這一點(diǎn)。更衣間里設(shè)有化妝臺(tái)、穿衣鏡、貯衣柜等。如果整套住宅中僅有一個(gè)衛(wèi)生間，那么應(yīng)做出于濕分離的設(shè)計(jì)，即里間放置浴缸與坐便器，外間放置洗手池與化妝臺(tái)，并預(yù)留洗衣機(jī)的位置，以便里間與外間各行其是，互不干擾。可依據(jù)家庭收壯況選擇衛(wèi)生間及至住宅的檔次，但不論檔次高低，衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)都應(yīng)當(dāng)合理。4) 各種管道配件的配套化水平低，五金件的種類不多、檔次不高。目前，一些樓盤設(shè)計(jì)了開放式廚房，應(yīng)該說這種廚房不適應(yīng)中式家庭的飲食特色，不僅會(huì)使污染加重，而且凌亂的廚房也會(huì)無(wú)所遮攔。廚房中的電源程序插座不應(yīng)少于3組。據(jù)介紹，洪臺(tái)等地大多數(shù)住宅者采用直排式風(fēng)道。廚房的通風(fēng)廚房的通風(fēng)非常重要。I型廚房屬于經(jīng)濟(jì)型，各種廚具沿一側(cè)排開；U型廚房屬于寬裕型，洗、切、燒等主要功能應(yīng)集中于一側(cè)，而微波爐、洗碗機(jī)等輔助設(shè)施可放置在另一側(cè)，其中洗碗機(jī)要靠近水源與電源；L型廚房會(huì)使您操作起來(lái)更方便，但要保證2。7米，面積應(yīng)不小于5平方米，帶餐廳的廚房應(yīng)不小于8平方米，其操作面延長(zhǎng)線應(yīng)不小于2。如何選廚房？居家過日子，最要緊的事情莫過于飲食，俗話說：民以食為天，因此，買房時(shí)千萬(wàn)不能忽略了廚房，這是徇小康生活質(zhì)量的重要指標(biāo)。臥室的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 臥室的面積低限：14至20平方米。臥室的忌諱臥室的墻與門要設(shè)隔音層，以確保安危入睡時(shí)不被其他房間的聲音打擾。兒童臥室中還應(yīng)留有電腦上網(wǎng)的寬帶接班口，以滿足兒童學(xué)習(xí)與游戲的需要。至于跑步機(jī)、躲椅等設(shè)施，則屬于20平方米左右的大臥室。臥室的尺度主臥室的面積不能小于10平方米，雙人床的頂端可以靠墻，但左面、右面與前面應(yīng)留有足夠的走道，以便夫妻中的一方下床時(shí)不至于驚擾另一方。同時(shí)，這里還應(yīng)設(shè)有起居室的電燈開關(guān)，否則，晚歸的您就要摸黑走進(jìn)起居室。150平方米以上的三居室套型，應(yīng)該設(shè)計(jì)3平方米以上的玄關(guān)，除衣櫥與芏柜之外，還要容得下兩把座椅，能夠讓人坐下來(lái)?yè)Q鞋、擦鞋，最好還能容下一株盆栽植物。有些住宅在玄關(guān)處設(shè)計(jì)內(nèi)置式壁櫥，上層掛衣帽，下層放鞋子，從而使玄關(guān)減少了擁堵之感，這種設(shè)計(jì)體現(xiàn)了對(duì)人的關(guān)懷。玄關(guān)的尺度玄關(guān)的面積不能小于1。需要注意的是，前一種玄關(guān)，易與儲(chǔ)藏間、變電箱擠在一處，使用起來(lái)有些不便。而外來(lái)客一進(jìn)門，就看到了整個(gè)客廳、餐廳、也無(wú)法保證家庭的私密性。玄關(guān)另一個(gè)重要功能是避免來(lái)客開門見廳。舊式住宅的門里常設(shè)一道照壁，堂前擺一扇屏風(fēng)，這些者帶有“玄關(guān)”的意味。4) 陽(yáng)臺(tái)不能隨意拆改，防止影響的結(jié)構(gòu)安全。2) 未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按50%折算面積計(jì)入房?jī)r(jià)。早晨起床，可以到陽(yáng)臺(tái)上做健美操，同時(shí)觀景。 操作性陽(yáng)臺(tái)有些樓盤在暖氣安裝到了陽(yáng)臺(tái)上，并把上下水管也接到了陽(yáng)臺(tái)上，居民可以陽(yáng)臺(tái)上洗衣服。開敞式陽(yáng)臺(tái)未封閉的陽(yáng)臺(tái)上，可采用鐵藝護(hù)欄，增加通盤感，強(qiáng)化裝飾效果，同時(shí)也能減輕陽(yáng)臺(tái)的負(fù)重。專家告誡購(gòu)房者從目前的技術(shù)條件來(lái)看，推拉式窗戶明顯不如平開式客房的密封性好。封閉式陽(yáng)臺(tái)封起來(lái)的陽(yáng)臺(tái)，其實(shí)已不能算做陽(yáng)臺(tái)，而帶有了陽(yáng)光室的味道。起居室的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)1）面積低限：14至20平方米。 闊綽的起居室里，可以布置鋼琴、博古架、酒吧臺(tái)等，充分顯示氣派與尊貴。舒適型起居室尤其是經(jīng)濟(jì)型起居室，應(yīng)該盡量是方正的，異形起居室往往不便于擺放家具，也很難有效利用空間。合理的起居室外，首先要有充足的采光，其次是開闊的視野，此外還應(yīng)有良好的通風(fēng)條件?？蛷d將很可能成為多條過道的交會(huì)處，坐在客廳中的人根本得不到安寧。經(jīng)濟(jì)型起居室經(jīng)濟(jì)型起居室的面積應(yīng)在20平方米左右，其中，客廳不小于12平方米，餐廳約6平方米左右，外加一些必要的交通路線。（5）陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)a、 客廳、臥室采取低沿高窗的景觀窗形式，提高居室采光度的同時(shí)，增加其實(shí)用率。（二）、認(rèn)購(gòu)書：客戶在交付訂金時(shí)，所簽訂的臨時(shí)合同。 監(jiān)理單位：整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中負(fù)責(zé)監(jiān)督其質(zhì)量的單位。1 封頂：指項(xiàng)目已完成最頂層的結(jié)構(gòu)工程。 剪力墻：因高層建筑物高，故著重設(shè)防的是刮強(qiáng)風(fēng)或地震產(chǎn)生的橫向推力。按照劃分棟號(hào)的原則，一棟房屋可以由同一結(jié)構(gòu)，不同的層次組成，但在認(rèn)定房屋層數(shù)時(shí)，一棟房屋只按層高一層確定層數(shù)。一般按室外地坪以上計(jì)算。指一定建筑用地范圍內(nèi)的所有建筑物占地面積與用地總面積之比以百分率計(jì)。對(duì)樓房建筑來(lái)講，指下層地板面至樓板面的距離，層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。房屋的價(jià)格與使用一般同設(shè)備層所在的位置沒有太大關(guān)系。但是頂層因?yàn)楦魷貑栴}，夏天熱冬天冷，所以不能簡(jiǎn)單說樓層越高越好。2 買塔樓的房多少層為好：想買的商品房是塔樓。而同等高度的板樓建安成本則要超過塔樓（大約１８００元／平方米），主要原因是比塔樓更大的公用部分面積和更低的電梯使用率。此外，塔樓的方正使戶型設(shè)計(jì)的難度降低，更容易設(shè)計(jì)出優(yōu)秀的戶型。比如位于ＣＢＤ衛(wèi)城區(qū)的住邦２０００商務(wù)中心共２３層約８０米高，其寬度超過１５０米，但進(jìn)深僅為１８米，進(jìn)深比（寬度與進(jìn)深度之比）超過８倍，是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的板式結(jié)構(gòu)樓。板樓以其通風(fēng)透氣、日照采光，特別是高得房率的優(yōu)勢(shì)，受到市場(chǎng)的認(rèn)可。這與塔樓其實(shí)沒有太大區(qū)別。”業(yè)內(nèi)專家指出，“從板樓的建筑特征來(lái)看，板樓就是東西長(zhǎng)，南北短的建筑。“情景洋房”與一般多層住宅的最大區(qū)別在于采用了“退臺(tái)式”設(shè)計(jì)，即每上一層都有一個(gè)退縮位，在犧牲面積的前提下，使其樓下的單位都能有一個(gè)露臺(tái)或是花園。2 架空層：指由地面至標(biāo)準(zhǔn)層或群樓頂至標(biāo)準(zhǔn)層間，以柱梁承托標(biāo)準(zhǔn)層建筑物的空間，一般用作綠化或會(huì)所用途。1 與規(guī)劃有關(guān)的概念現(xiàn)樓：已經(jīng)交付使用的商品房客戶交付部分或全部房款后即可入住，稱之為現(xiàn)樓。在建造上仍每戶占有上下兩層，,兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅(,)上層供休息\和儲(chǔ)藏用其目的是在有限的空間里增加使用面積,提高住宅的利用率。1 會(huì)所：以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性康體娛樂服務(wù)設(shè)施。是處于獨(dú)立別墅和低層住宅之間的產(chǎn)品。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。 經(jīng)濟(jì)適用房：是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟(jì)適用性的特點(diǎn)。 商品房：有合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買后，能領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》的住宅，業(yè)主有自由依法買賣轉(zhuǎn)讓、租賃權(quán)利。12. 1平方米=10．765平方英尺13. 面積計(jì)算i. 建筑面積=基本銷售面積+公共分?jǐn)偯娣eii. 分?jǐn)傁禂?shù)=公共分?jǐn)偯娣e247。9. 綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。6. 使用面積系數(shù)：用百分率表示。 2. 建筑基底面積：是指建筑物首層的建筑面積。2. “七通一平”：道路通、水通、電通、排污通、通訊通、煤氣通、