【正文】 （1） 驗證房屋的各項合法手續(xù)：產(chǎn)權(quán)證、過戶或轉(zhuǎn)讓證明、稅單、是否抵押；（2） 免租期盡量長；（3） 合作方式嚴(yán)禁抽成方式；（4） 協(xié)議明確不支付任何傭金；（5） 明確各項賠償責(zé)任，尤其互不承擔(dān)財產(chǎn)保險責(zé)任；（6） 我方擁有房屋的使用權(quán)；（7） 我方可進行部分轉(zhuǎn)讓；（8） 有優(yōu)先續(xù)約權(quán)；（9） 租金一談10年總額，前低后高，不采用遞增方式；（10） 要有完善退出機制，以60天為宜；（11） 租金以月付為主，需預(yù)付的要有折扣條件；（12） 押金的有效期盡量短，折抵速度要快；（13） 盡量不付定金；（14） 物業(yè)服務(wù)項目盡量由對方承擔(dān)，水、電、暖費用要明晰，用電量為200KW；（15） 對方態(tài)度比較急切的，要慎重。版權(quán)所有 翻版必究開店選址實用手冊第三章 實施步驟工 作 流 程成立籌備組討論并制定方案調(diào)研寫出評估報告辦理經(jīng)營手續(xù)成立分公司一期人員培訓(xùn)一期人員招聘店面裝修確定店址確定工作進度表組織各職能部門確定開業(yè)時間各部門經(jīng)理到崗確定布置方案供貨商組織二期人員培訓(xùn)二期人員招聘二期人員到崗促銷員到崗培訓(xùn)試營業(yè)正式開業(yè)版權(quán)所有 翻版必究開店選址實用手冊籌備組成立 人員組成：前期小組一般以三人為佳。）戶外廣告位：a、櫥窗 有□ 無□ 個b、戶外廣告牌 有□ 無□ 個c、路燈掛旗 有□ 無□ 個d、燈箱廣告 有□ 無□ 個正門朝向 主要道路名稱 ， 條版權(quán)所有 翻版必究主要公交路線開店選址實用手冊序號車次起始站終點站途徑主要社區(qū)載客量多□ 一般□ 少□1電梯情況：a、自動扶梯 有□ 無□ 單向□ 雙向□ 共 部b、直梯 有□ 無□ 共 部c、貨梯 有□ 無□ 共 部1公共設(shè)施：a、挑空區(qū) 有□ 無□b、衛(wèi)生間 有□ 無□ 面積 平方米c、IC 卡電話 有□ 無□1消防設(shè)施 有□ 無□版權(quán)所有 翻版必究開店選址實用手冊附表16： 市交通情況表調(diào)查表： 調(diào)查時間： 道路名稱總長（公里）車道（道）公交車（路）及車號交叉口名稱其他說明版權(quán)所有 翻版必究開店選址實用手冊附表17： 市家電賣場情況調(diào)查表調(diào)查人： 調(diào)查時間： 項目名稱面積位置周邊人口（35公里）企業(yè)性質(zhì)員工數(shù)（單位：人）經(jīng)營門類年銷售額（萬元）其他合計版權(quán)所有 翻版必究開店選址實用手冊附表18： 顧客群調(diào)查（ 公里之內(nèi)）調(diào)查人： 調(diào)查時間： 項目樓名幾層幾門住戶數(shù)備注版權(quán)所有 翻版必究開店選址實用手冊附表19： 顧客基本情況調(diào)查調(diào)查人： 調(diào)查時間： 區(qū)域目標(biāo)商品房價格（ 元/平米）人均收入（ 元/年）其它版權(quán)所有 翻版必究開店選址實用手冊附表20：＿＿＿市基本狀況調(diào)查表 全年常住人口 萬人 其中市轄區(qū)人口 萬人 城市總面積 萬平方公里 全市國內(nèi)生產(chǎn)總值 億 全市城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入 元，人均消費支出 元，全市農(nóng)民收年人均收入 元，生活消費支出 元?？偨ㄖ叨? 米，共 層。社會零售總額： 億元家用電器零售總額： 億元，戶均家用電器消費額： 元。7. 確定目標(biāo)店時，應(yīng)考慮適當(dāng)面積的庫房，一般以200300m2為宜。3. 店面臨主干道，門店設(shè)在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的。總面積）版權(quán)所有 翻版必究5. 全市年人均收入（以公布資料為主，詳見附表一并請注明以上數(shù)據(jù)來源）開店選址實用手冊零售市場基本狀況調(diào)查1） 全市大型超市狀況（詳見附表二）2） 全市大型百貨商場狀況（詳見附表三并請注明以上數(shù)據(jù)來源）電器市場基本狀況調(diào)查⑤ 大型連鎖企業(yè)基本情況地理位置、場地面積、租金狀況、硬件環(huán)境、外觀照片經(jīng)營內(nèi)容、服務(wù)特色、客流情況、經(jīng)營額度廣告內(nèi)容、宣傳特色運輸狀況、倉儲狀況辦公狀況、人員總數(shù)及其它說明每個公司建立一份檔案，按門店分類，將店面詳細(xì)情況歸檔。租 金 計 算先準(zhǔn)確調(diào)研出該城市的年社會消費品零售總額St，推算出家用電器的年零售總額Sh。③ 目標(biāo)店方圓3公里內(nèi)居民調(diào)查版權(quán)所有 翻版必究根據(jù)主商圈尋找可出租的店址，主要有新建底商，不景氣商場、超市等可主動找主要負(fù)責(zé)人面談，面積在30005000平米，作為目標(biāo)店址，對目標(biāo)店址應(yīng)調(diào)查周邊3公里之內(nèi)顧客群（（見表四、表五）。(見表一)② 交通第一步：購買城市地圖，計算主要交通道路，如環(huán)線加放射路線結(jié)構(gòu)地交通，可計算該城市共有幾條環(huán)線、幾條放射線，環(huán)線和放射線交叉口是較好地店面位置，將交通狀況整理列表。:超市附近、家居商場附近。、大店鋪的街道一邊。：店內(nèi)的地面、墻面、天花板均應(yīng)有相應(yīng)的裝修、要力求有新的創(chuàng)意，體現(xiàn)出與眾不同的風(fēng)格、店內(nèi)環(huán)境一定要保持清潔。天，～。有可能的話還要預(yù)測所選店址的銷售額、毛利、成本和利潤及未來的增長潛力。分析人文狀況。分析交通地理條件。分析進入該城市的投入產(chǎn)出比，需要開多少家店才能基本覆蓋，第一年的營業(yè)額預(yù)測及各項費用支出預(yù)算。數(shù)據(jù)來源是國家信息中心、市統(tǒng)計局、各供貨商、稅務(wù)局及市場走訪調(diào)研。數(shù)據(jù)來源是市統(tǒng)計局及市場走訪調(diào)研。采集每一類的市場報價※大型底商※綜合樓※商品市場※臨街鋪面房※寫字樓※住宅樓。(填表格7) 房地產(chǎn)狀況※商品房開工及在建項目數(shù)量，總建筑面積，房屋空置率，每個項目銷售均價及規(guī)模（建筑面積）?！鲎廛嚀碛辛考懊抗飪r格。 公共交通情況※市區(qū)公共汽車有多少條線路，它們總里程。城市擴容速度快，對舊有銷售格局的沖擊就大，進軍該市場機會多同時難度相對低，成功的機會大。(填表格6) 區(qū)縣地理、人口狀況與以上城市指標(biāo)等同。城市從業(yè)人員數(shù)量，私營企業(yè)人員從業(yè)數(shù)量。第一章 城市評估城市基本狀況數(shù)據(jù)采集 城市地理、人口狀況城市總?cè)丝冢▎挝唬喝f人），其中市區(qū)人口（單位：萬人），人口結(jié)構(gòu)、數(shù)量、比例，分以下三段：16—24歲，25—35歲，36—60歲?？偯娣e（單位：平方公里），其中市區(qū)面積（單位：平方公里）市區(qū)人口密度（人/平方公里）。數(shù)據(jù)來源是統(tǒng)計局、規(guī)劃局、民政局（親自去或上網(wǎng)查均可）。市區(qū)若以“攤大餅” 形式擴容，環(huán)路成為店址的首選。近三年的載客數(shù)及未來幾年的發(fā)展規(guī)劃?！鶛C動車狀況，私車比例及近三年變化情況，小客車與貨車比例。住宅項目的戶型結(jié)構(gòu)及比例。以上是對該市租金整體狀況進行摸底。（填表格10） 未來競爭對手狀況※市區(qū)家用電器零售商有多少家，每家營業(yè)額※市區(qū)有多少電器賣場，每個面積有多少，※市區(qū)家用電器總經(jīng)營面積，※全市電器賣場每平米年平均營業(yè)額。（填表格11） 媒體情況※平面媒體有多少家，每家發(fā)行量、發(fā)行對象、發(fā)行方式，每年廣告分類收入，廣告報價※廣播媒體有幾家，收聽覆蓋率對比，受歡迎欄目時段收聽率對比，報價※電視媒體收費報價※平面廣告公司報價采集※DM廣告發(fā)行報價采集※戶外廣告報價采集。根據(jù)房地產(chǎn)情況分析該市整體電器市場第二年的增長潛力。分析競爭激烈度。分析其他影響經(jīng)營的因素，如政府的工作效率等。選址的基本要素(10萬人—30萬人)，居民聚居、人口集中的地方是適宜設(shè)置店面的地方。，應(yīng)爭取更多的戶外廣告位置。天。(詳見有關(guān)章節(jié))版權(quán)所有 翻版必究選擇開店的方位開店選址實用手冊，不如選擇不久的將來會由冷變熱，而目前尚未被看好的店址。這一側(cè)出入者可以成為我們的顧客，另一方面是因為來過的顧客便于向別人介紹，比較容易指引他人光顧。，還應(yīng)重視門店所在建筑提供的設(shè)施是否符合經(jīng)營要求。（見表二）第二步：按交通狀況表，對每一條道路和路口通過步行觀察客流狀況，對周邊無住戶路段排除，確定重點調(diào)查路口和路段，調(diào)查客流量和公交線路狀況，依客流量大小進行排列。開店選址實用手冊④ 店面情況（見表六）應(yīng)該注意的問題租賃之前，應(yīng)先了解房屋的基本條件及價格，查看房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，實地考察，看是否適合我們經(jīng)營，房屋有無破損，樓面的受力以及水電等情況，了解房租情況. 有些城鎮(zhèn)人口稠密區(qū)的商業(yè)繁華區(qū)都在不斷增多和擴大，都擠在城市某一塊地方是不可能的，必須四面擴張，但擴張不是相等平齊的，而是有條件和有先有后的，選擇場地就要注意到這一點，用長遠(yuǎn)的、發(fā)展的眼光對待這一問題。以該市家用電器年零售額的40%為目標(biāo)占有率乘以7%的綜合毛利率Pt計算出大概的年毛利額Py。（詳見附表四）⑥ 其它業(yè)態(tài)電器經(jīng)營基本情況（百貨商場、超市等）地理位置、場地面積、硬件環(huán)境、外觀照片、經(jīng)營內(nèi)容、服務(wù)特色、客流情況、經(jīng)營額度廣告內(nèi)容、宣傳特色、運輸狀況、倉儲狀況、辦公狀況、人員總數(shù)及其它說明每個商場建立一份檔案，將商場或?qū)I店詳細(xì)情況歸檔。4. 有充足的停車位，30至100輛。（詳見附表五，另附照片一套,目標(biāo)店所處位置地形圖一套.）版權(quán)所有 翻版必究開店選址實用手冊注： 調(diào)研員認(rèn)真填寫各項數(shù)據(jù)后上報該城市發(fā)展