【正文】 ：（如銷售稅金、土地出讓金等），在同時幾項組合的情況下，項目的銷售單價將會大浮下降，減小項目的風險率；，對前期的市場培育、提升價值會起到關(guān)鍵的作用，有利于項目的銷售。如果能夠得到減免，%，%下，則銷售單價可下降到17350元/平方米。%下，則銷售單價可下降到18200元/平方米?，F(xiàn)在的建安成本單價是：車庫1500元/平方米、全木結(jié)構(gòu)3000元/平方米、框架結(jié)構(gòu)1600元/平方米，如果我們能夠盡量控制建安成本，以每單項控制100元/平方米為計算基數(shù)，我們可從下表中看出：100200300400500單價19000不變，成本利潤率為%%%%%%不變，單價為18780元/平方米18550元/平方米18330元/平方米18110元/平方米17880元/平方米、保證質(zhì)量，加上兩年多的資金利息，是成本過高的主要原因之一。：、控制成本本項目風險來至于高銷售單價（19000元/平方米），而高售價是因為項目成本過高，所以為了減小項目風險，必須加強項目管理、控制成本。（2） ，即在本次測算基礎(chǔ)（19000元/平方米）上約降低19％左右。：項目總投資項目總價值毛利潤稅前利潤稅后利潤凈利潤比例%、財務凈現(xiàn)值的測算研究項目的可行：求NPV。但此時必須保證商業(yè)銷售率達100%。但此時必須保證商業(yè)銷售率達100%。開發(fā)后的銷售價值成本利潤率：%投資利潤率：%銷售利潤率：%十、風險分析盈虧保本點銷售量分析，故平均銷售價格為19000元/平方米。計算公式：P=[累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)1]+[（上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值）/（當期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值）] P=[21]+[（）/]=2，所以項目在財務上是可以接受的。因為I=20%，故NPV==2）求IRR。本項目中各種計算基數(shù)的選定是根據(jù)成都市房地產(chǎn)項目可行性研究的相關(guān)規(guī)定指標而選定。（五）還款計劃根據(jù)初步預測表明，本項目有較好的經(jīng)濟效益，計劃貸款周期為2年，第一年年末還息，第二年末還本付息。營銷推廣費用：銷售收入3%=銷售代理費用：銷售收入3%=C3\C5\C7拍賣費用：7001%=總費用為：++=按成都市相關(guān)部門的收費標準，從事房地產(chǎn)開發(fā)應繳納的前期稅費主要包括報建稅費，本次測算按成都市建設(shè)項目行政事業(yè)收費標準（一站式收費項目）考慮：詳見表2前期報建費用表2序號收費項目收費標準一建設(shè)項目報建費特大城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費120元/平方米中小學改善辦學條件附加費文物勘探發(fā)掘費工程定額測定費建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費二異地綠化建設(shè)費3元/平方米三城區(qū)人防工程異地建設(shè)費10元/平方米四新建房屋白蟻防治費1元/平方米五新型建筑材料專項基金5元/平方米六散裝水泥專項資金1元/平方米小計（元/平方米）140總建筑面積（平方米）合計（萬元）其他費用其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等，%計取。管理費用為：X2%==財務費用指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為利息和利息外的各種費用（本項目按利息的1%記?。?。土地費用為：前期工程費前期工程費主要包括：前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。根據(jù)委托方提供的資料以及成都市舊城拆遷改造工作的實際情況。本項目設(shè)總投資為X億元（此總投資不包含CCC7的投資）。六、規(guī)劃方案及建設(shè)條件三大目標：三老滿意政府滿意：n 開發(fā)出代表城市形象的名片n 打造出體現(xiàn)城市文化的舞臺n 整合和提升城市商業(yè)業(yè)態(tài)水平和功能n 提升土地經(jīng)營價值老板滿意n 降低投資風險，n 良好的投資價值和利潤空間老百姓滿意：n 滿足觀光、休閑和體驗的需求項目多元參與的互動理念三老模式政府經(jīng)營環(huán)境企業(yè)經(jīng)營市場百姓經(jīng)營文化項目經(jīng)營者：多元經(jīng)營理念經(jīng)營土地；通過做高土地價值，而不是提高容積率獲得更多面積來提高土地收益；經(jīng)營期望：使開發(fā)商具有充分的投資信心和期望，經(jīng)營文化：發(fā)掘提升特有的文化和氛圍，充分引導消費，為商家營造良好的經(jīng)營環(huán)境；兩個開發(fā)方向n 充分挖掘文殊院和愛道堂的文化資源，提升片區(qū)的形象和文化價值；n 尋求傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代都市文化的對接；一個重要經(jīng)營角色——城市運營商n 中房集團成都房地產(chǎn)開發(fā)總公司作為項目的操作者，其角色不僅僅是政府職能部門，而是一個城市運營商；n 所謂城市經(jīng)營商，就是從事城市空間尺度上的投資與開發(fā)的單位或企業(yè)，也可以說是城市經(jīng)營戰(zhàn)略的執(zhí)行者城市運營商出現(xiàn)的背景n 政府面對城市大片區(qū)舊城改造和新區(qū)開發(fā)時，其戰(zhàn)略目標為改善城市功能、提升產(chǎn)業(yè)水平和樹立城市形象；n 政府職能機構(gòu)是從政策、法規(guī)、行業(yè)、規(guī)劃等角度參與舊城改造和新區(qū)開發(fā)，在經(jīng)營手段和市場化行為方面的職能有限n 房地產(chǎn)開發(fā)商等經(jīng)營機構(gòu)不能完全秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標，而且沒有能力完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價值的發(fā)掘與保護等一系列任務；n 面對城市大片區(qū)舊城改造和新區(qū)開發(fā)項目，需要一級半土地開發(fā)商，在政府與市場之間起承上啟下的作用——城市運營商浮出水面。對于中國大多數(shù)相對偏遠的西部城市，旅游業(yè)的興起甚至具備盤活一個城市、一個地區(qū)的巨大能量。文殊院片區(qū)之所以一直未能形成成都旅游熱點景區(qū)，片區(qū)內(nèi)硬件配套的缺乏是重要原因之一。大慈寺歷經(jīng)興廢，多次毀于兵火。該寺創(chuàng)建于唐代，唐玄宗賜匾“敕建大圣慈寺”。寬窄巷子的保護已經(jīng)迫在眉睫。該區(qū)域有計劃結(jié)合長順街形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域，形成其周邊3公里范圍內(nèi)的“古少城”特色旅游文化街區(qū)。盡管武侯祠、杜甫草堂都有很高的歷史文化保護價值，也是目前公認的成都市旅游景區(qū)中的兩大亮點，但這兩處景區(qū)賣點都相對單一，仍未實現(xiàn)歷史文化與地方文化的完美結(jié)合，達到“游什么即是游成都”的效果。杜甫草堂周邊共有商鋪68家，%，%，%，%，古玩市場、書畫市場、%，其余主要為各種生活活配套。據(jù)傳，杜甫草堂是當年詩圣杜甫的在成都故居，但目前尚無真正有說服力的證據(jù)能夠證明，但杜甫草堂畢竟因此而聞名于世。詳見下表。武侯祠是中國歷史上唯一一座按帝王規(guī)格建造的丞相祠堂，現(xiàn)存有部分春秋戰(zhàn)國時期的珍貴文物，其價值主要體現(xiàn)在歷史文化遺跡的保護方面。實際操作難度較大。作為住宅開發(fā)，文殊院片區(qū)自身不具備開發(fā)高檔住宅的優(yōu)勢，同時還存在宗教特征與住宅開發(fā)沖突的問題（文殊錦苑僅入住5人）。寬窄巷子片區(qū)川西民居規(guī)模較文殊院片區(qū)的民居建筑更大，更完整，并呈現(xiàn)出自然街區(qū)分布狀態(tài)，其片區(qū)的保護區(qū)傾向于民居和街區(qū)的展示。城東板塊雖然有城東城市副中心等政策利好，但居住環(huán)境等條件的改善非一日之功，目前城區(qū)的開發(fā)主流仍然是以低價房、安居房等為主體。（1）屬目前舊城改造中市場脈氣最弱的板塊文殊院處于城北區(qū)域，而城北板塊是目前成都房地產(chǎn)開發(fā)中市場脈氣最弱的板塊。東大街片區(qū)原為燈具一條街，曾有過“金融一條街”的定位。原長年經(jīng)營名家書畫，茶鋪，人氣旺盛。四、市場研究（一）成都舊城改造工程各大板塊概述與文殊院片區(qū)舊城改造工程同時進行的，較大規(guī)模的舊城改造工程主要有青石橋片區(qū)改造工程、大慈寺片區(qū)改造工程、東大街片區(qū)改造工程。舊城改造成果顯著。大盤開發(fā)逐漸成為趨勢，由于市區(qū)土地資源的相對匱乏，使大盤開發(fā)的熱點區(qū)域主要集中在郊區(qū)，尤以華陽、龍泉、溫江為大盤較密集的區(qū)域?！熬弊中蔚缆罚簴|城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網(wǎng)）； 環(huán)狀道路：內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán)路； 放射狀道路：成綿、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等。東部新區(qū)規(guī)劃面積76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。優(yōu)化城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)與布局，淡化“中心城”的概念，形成“一主七衛(wèi)”（市中心及７個外圍片區(qū)：新都片區(qū)、青白江片區(qū)、龍泉片區(qū)、華陽片區(qū)、東升片區(qū)、溫江片區(qū)、郫縣片區(qū)）的都市區(qū)格局。2003年市轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超過200億元的百強城市達到68個，其中，上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽、哈爾濱位居百強前十位。在國家西部大開發(fā)的大背景下，成都市正努力改善各種硬件配套設(shè)施，力圖創(chuàng)造一個更加良好的投資環(huán)境。大北京城市圈大上海城市圈大廣州城市圈長江流域經(jīng)濟帶西部的致動點、發(fā)力點“1”在哪里？？（3）要實現(xiàn)中國整體均衡增長與可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在中西部的崛起。在充分考慮影響項目價格的若干因素和未來變動趨勢的前提下，利用房地產(chǎn)價格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原理，對開發(fā)完成后的該項目各類房屋的平均銷售單價進行了預測。項目所處歷史文化地位、內(nèi)涵，景觀較好；道路通達度較好，對內(nèi)對外交通便捷；生活配套設(shè)施較為齊全。但文殊院本身即是清代古建筑群，是中國十大禪林之一，享有較高的聲譽。同時，值得一提的是，目前成都已經(jīng)開發(fā)有成規(guī)模的、類似的歷史文化及川西風情的旅游片區(qū)還有武侯祠和杜甫草堂。關(guān)于這三大片區(qū)中啟動方式及經(jīng)營模式的探討已經(jīng)很多，總結(jié)起來主要表現(xiàn)在三方面：規(guī)?；_發(fā)、綜合性經(jīng)營、特色化營銷。房舍為木石結(jié)構(gòu)，雕飾精美。文殊院占地82畝，坐北朝南，殿宇五重，布局嚴謹。文殊院始建于唐代，宋代改名為信相寺，為川西“四大叢林”之一。該項目周邊公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣，站點交匯地段將聚集大量消費人流，便捷的交通為該區(qū)域內(nèi)居民的生活、工作、出行帶來了便利。屬于成都市2002年8月7日公布的成都市基準地價住宅三級、商業(yè)二級地段。（3）、旅游文化 省會成都是中國歷史文化名城，位于長江上游美麗的富饒的川西平原，作為中國重要的旅游城市，名勝古跡中外馳名，人文景觀172處，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王廟、青城山最具特色；有全國重點文物保護單位和省級保護單位19處，有世界唯一的大熊貓繁育研究基地和全國旅游勝地九寨溝、峨嵋山、長江三峽，也是內(nèi)地前往西藏的主要通道，由此形成“蜀文化”、“熊貓故鄉(xiāng)”、“天府風光”三大特色。 多彩之都濃縮了花會、燈會、燒頭香、賞花燈等川西民風民俗的成都是一座“多彩之都”。曾經(jīng)出了四位世界著名高僧。珍貴文物、佛經(jīng)、文獻上萬冊，如：院僧先宗等3人于每日清晨刺舌取血書寫的“舌血經(jīng)書”；明神宗的田妃繡的千佛袈裟；清楊遇春長女以自己頭發(fā)繡制的水月觀音。寺院始建于隋唐（公元605年），以康熙年間最為興盛，康熙帝御筆“空林”二字，欽賜“敕賜空林”御印一方，康熙帝墨跡至今仍存院內(nèi)。禪宗是中國佛教史上的大宗派，也是中國佛教獨有的宗派。居住、商業(yè)物業(yè)面臨一個大好的發(fā)展機會。重視文化保護與可持續(xù)發(fā)展，“保護”有雙重意義，對于建筑的保護，并不簡單是對建筑的保護，而應該是對保護片區(qū)內(nèi)建筑文化和精神的濃縮和保護，只有這樣才有可能實現(xiàn)政