法律知識探析關于集體建設用地使用權之屬性及其有償流轉法律問題-wenkub.com
2025-06-19 00:19 本頁面
【正文】 所以，必須對兩類土地使用權兩種流轉形態(tài)進行合理協(xié)調。因為一方面政府失去了原來的農地轉用審批權、征地權受到限制等，使其失去了農地經濟來源。（四）建立健全集體建設用地使用權有償流轉收費制度及資金使用監(jiān)管制度，加快新農村建設集體建設用地作為農村最為重要的資源、資本，其使用權在一定期限內轉移給他人后，村集體就會對其暫時失去支配及再次收益的權利，為了使移轉了土地使用權后的農村經濟發(fā)展不至受到影響，應對土地使用權流轉收費制度，對流轉收益進行合理的分配。在該制度下，堅持土地集體所有權不變、使用權穩(wěn)定的前提下，按照土地使用權依法、自愿、有償流轉原則，土地中介管理機構接受土地用益物權人委托，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請、經市縣政府審批，將其擁有的土地用益物權在一定期限沒內移轉給其他單位或個人使用。同樣，如果任其自流，不加干涉、規(guī)范、調控，又可能因為外部收益造成過度農地集體化問題，集體建設用地的供給者存在非常強烈的農地轉用沖動。而對于預留機動用地，因其具有彌補其他類型用地因經濟發(fā)展而數量不足之功能，故對其流轉應視情況而定，其流轉應以更加有利于農村經濟社會發(fā)展及城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展為原則。因為集體建設用地被劃為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地時，其已不再附有村民社會保障功能，而成了完完全全的工商業(yè)用地，故其更加具有市場性與經濟性，故立法應放松對其流轉之限制，允許相應主體在取得該類建設用地使用權并進行相應開發(fā)利用后，可以自由流轉，以提高土地資源之利用效率。對于村民宅基地，其主要是村民用于建房，故其權能應包括占有、使用、處分某一方面對其的支配權。從城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、協(xié)調發(fā)展之需出發(fā)，按合理用地、公平協(xié)調之原則，編制科學合理的城鄉(xiāng)建設用地遠期、近期規(guī)劃，對于按照土地利用規(guī)劃確定的各類集體建設用地，制定具體不同的流轉制度。這不僅有悖于用益物權理論制度，更不符合現實之需求，不利于土地作為一種稀缺資源只合理配置與利用，從而也導致了現實生活中農地、集體建設用地使用權之流轉禁而不止、隱形市場大量存在、國家對集體建設用的調控失靈的危險狀態(tài)。作為他物權，是對他人財產所享有的權利，內容包括占有、使用、收益處分某一方面對物的支配權。由農村集體享有建設用地使用權的所有權、使用、收益、處分權能及流轉的協(xié)調、監(jiān)督等工作。這將嚴重影響集體建設用地使用權作為一種資源、一種資本在市場經濟中作為生產要素功能的發(fā)揮，制約農村經濟發(fā)展壯大。（一）明確界定集體建設用地所有權主體及其代表主體和其享有的農地權利如前文所述，目前現實社會中有些地方根本就不存在所謂村（鎮(zhèn)）集體經濟組織，或者其在性質上已不同于土地管理法頒布時的集體經濟組織， 這就使得大多數情況下，農村集體土地所有權主體由村委會——這一有準行政性質的基層村民自治組織充當，在監(jiān)督機制缺乏的情況下，也為個別村干部權力尋租留下空間。三、通過制度創(chuàng)新使集體建設用地使用權合法化、規(guī)范化流轉中國現行農村土地制度是計劃經濟體制下強化權力的制度安排，其最大的弊端在于限制和約束了農民自由而全面地發(fā)展。但這些流轉畢竟在法律、政策上未得到明確認同，是在雜亂、無序及隱蔽的狀態(tài)下進行的，缺乏合理規(guī)制，從而難免引發(fā)諸多問題，導致糾紛及矛盾沖突，影響農村穩(wěn)定發(fā)展[6]。集體建設用地市場的開放，將直接影響到農地保護、國有土地使用權出讓市場等。如此情形之下，致使村集體土地經營管理組織和程序的缺失，加之法律規(guī)定過于原則，缺少可操作性，價值巨大的外部利益性誘惑，造成現實中隱形土地使用權流轉市場大量存在。（三）農村集體建設用地使用權流轉制管理問題按我國土地管理法等相關法律規(guī)定，農村集體土地由村民委員會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村集體經濟組織、村民小組等經營管理。（二）集體建設用地使用權之用益物權屬性及其全能之殘缺不全集體土地使用權是用益物權，即以支配物質利用價值為內容之
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