房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅費匯集9-wenkub.com
2025-06-18 23:25 本頁面
【正文】 北京市契稅稅率從2002年7月1日起由原4%調(diào)整為3%（京財稅[2002]1926號）。 前款成交價格明顯低于市場價格的差額明顯不合理，并且無正當(dāng)理由的 ，由契稅征收機關(guān)參照市場價格核定。房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費，屬于成交價格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據(jù)范圍。 九、契稅 根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務(wù)院令第224號）的規(guī)定，契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位征收的一種稅。 應(yīng)納稅額=計稅金額稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量單位稅額。 （二）根據(jù)北京市人民政府發(fā)布《北京市征收中外合營企業(yè)土地使用費暫行規(guī)定》的通知（京政發(fā)[1985]81號）的規(guī)定，外商投資企業(yè)土地使用費是對本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權(quán)者除外），按企業(yè)所處地理位置和偏遠(yuǎn)程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收的一項費用。 七、城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費 如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費。計算公式為:年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(評估值)(130%)%。其預(yù)征率為：預(yù)售賓館、飯店、辦公、寫字樓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入3%的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、公寓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入2%的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售其他房地產(chǎn)，按預(yù)售收入1%的比例預(yù)征土地增值稅。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 （4）舊房及建筑物的評估價格。根據(jù)新會計制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費用直接計入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項目進(jìn)行歸集或分?jǐn)偂? 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，計算土地增值額的扣除項目，具體為： （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。 （五）土地增值稅的計稅依據(jù) 計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。因此，轉(zhuǎn)讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。 四、土地增值稅 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發(fā)[ 1993 ]138 號）規(guī)定，土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。 計算公式:應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅額稅率。 ③ 對中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計算征收營業(yè)稅。 同時，對銷售商品房也應(yīng)征稅。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。 ② 以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。 （2）對合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅 根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號）規(guī)定： 合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。 ⑥ 不動產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。 ③ 單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。 （1）銷售建筑物或構(gòu)筑物 銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。土地租賃，不按本稅目征稅。 銷售不動產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。 ④ 在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。 （二） 涉及稅種 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。 （3）營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十五條規(guī)定： 納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營
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