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2025-05-09 08:16 本頁面
【正文】 項目名稱 股權(quán)比例 可售面積 預(yù)計開盤時間 實際開盤時間 銷售均價預(yù)計截至 08 年底銷售預(yù)計 08 年銷售額 （ 萬元 ）預(yù)計 08 年銷售回款 （ 萬元 ）沈陽恒大綠洲 100% 404,700 2022 年 12 月 2022 年 12 月 6,300 15% 38,244 19,505沈陽恒大城 100% 290,500 2022 年 7 月 未開盤 3,800 0% 0 038,244 19,505項目名稱 股權(quán)比例 可售面積 預(yù)計開盤時間 實際開盤時間 銷售均價預(yù)計截至 08 年底銷售預(yù)計 08 年銷售額 （ 萬元 ）預(yù)計 08 年銷售回款 （ 萬元 ）包頭恒大華府 70% 147,200 2022 年 8 月 未開盤 4,000 0% 0 00 025 附件 2 ? 其它區(qū)域 —— 絕大多數(shù)均未銷售 依據(jù)招股說明書所列，其他城市的恒大項目，銷售情況如下，可見由亍市場低迷以及上市前途未卜，因此預(yù)計下列大夗數(shù)區(qū)域的項目 08年內(nèi)丌會進行預(yù)售。IPO時折讓 36%~60% 14 恒 大 能 否 起 死 回 生 ?降價快速銷售？ 結(jié)論 : 大的折扣銷售勢必影響利潤率，影響盈利后上市將更難； 高負債率即使取得較高的銷售額也是“杯水車薪” 區(qū)域 預(yù)估銷售額 預(yù)估回款廣東地區(qū) 1 9 6 , 4 2 1 8 5 , 4 8 6重慶地區(qū) 1 9 , 7 5 4 1 0 , 0 7 5成都地區(qū) 2 9 , 3 3 9 1 4 , 9 6 3武漢地區(qū) 5 0 , 1 1 6 2 5 , 5 5 9南京地區(qū) 4 7 , 8 7 9 2 4 , 4 1 8沈陽地區(qū) 3 8 , 2 4 4 1 9 , 5 0 5內(nèi)蒙地區(qū) 0 0其他地區(qū) 2 0 , 0 0 0 1 0 , 2 0 04 0 1 , 7 5 3 1 9 0 , 2 0 6注：詳細預(yù)估銷售收入詳見附件 2 單位：萬元 15 ? 第一、二類項目（單位：萬平米） ? 第三類項目（單位：萬平米） ? 第四類項目（單位：萬平米） 分類 說明 總建筑面 積 可售面積 總資產(chǎn)估值（億元） 主要案例資產(chǎn)所占比例 備注 第一類 自持出租物業(yè)物業(yè) % 以廣州項目為主 第二類 竣巟項目已售、未售物業(yè) % 分類 說明 總建筑面 積 可售面積 總資產(chǎn)估值（億元） 主要案例資產(chǎn)所占比例 備注 第三類 取得土地使用權(quán)的項目 3, 2, 1, % 以廣東、重慶、武漢、成都、南京項目為主 其中啟東項目 1, 1, 分類 說明 總建筑面 積 可售面積 假設(shè)總資產(chǎn)估值（億元） 主要案例資產(chǎn)所占比例 備注 第四類 未取得土地使用權(quán)，但簽署相關(guān)協(xié)議的 1, % 以沈陽、鄭州、沈陽項目為主 16 恒 大 能 否 起 死 回 生 ? 資產(chǎn)處理（賣地） 注：詳細資產(chǎn)細分詳見附件 1 恒 大 能 否 起 死 回 生 ? 上市融資？ 結(jié)論 : 行業(yè)內(nèi)的資金缺乏與資本市場的頹勢，很難通過上述方式“解套” ? 國家宏觀調(diào)控 ,房貸限制 , 銀根縮緊等 ? 嚴格限制外資進入內(nèi)地房地產(chǎn)市場 ? 大量土地儲備的風險變大 ,投資者看土地可能是“資產(chǎn)”也可能是“負債” ? 上市時對土地資產(chǎn)打折 ,2022年 5月恒盛房地產(chǎn)上市以凈資產(chǎn) 60%的折扣價為發(fā)行價 ?當 前 宏 觀 經(jīng) 濟 不 投 資 者 心 態(tài) 17 恒 大 可 能 的 結(jié) 局 被瓜分 ?...... 18 ? 恒大土地資產(chǎn)分析 ? 第一類項目主要資產(chǎn)簡析 報告系列號 物業(yè) 資產(chǎn)估值 備注 4 廣州市第一金碧花園 15000平米商業(yè) 5 廣州市金碧都市廣場 12022平米商業(yè) 6 廣州市花城大道 14000平米車位 7 廣州市金碧翡翠華庭 8000平米商業(yè) + 900平車位 ? 第二類項目主要資產(chǎn)簡析 報告系列號 說明 總建筑面積 備注 21 廣州市金碧駿鴻花園 31套別墅 18 廣州市金碧雅苑 67套別墅 13 廣州市第三
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