【正文】 本項(xiàng)目作為一家建設(shè) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 50 在連杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)錢塘江邊，有較好的地理優(yōu)勢，北有海寧皮革城南有杭州城，距寧波、蕭山、嘉興都不遠(yuǎn)，所處高速公路邊，可四通八達(dá)。 本項(xiàng)目建設(shè)投資較大，在建設(shè)期間應(yīng)努力控制建設(shè)費(fèi)用，合理按排工程進(jìn)度；在經(jīng)營期間應(yīng)加強(qiáng)營銷策劃，選擇優(yōu)秀的、市場認(rèn)可的、有生命力的品牌進(jìn)駐商場，保證營業(yè)額。因此，項(xiàng)目具備財(cái)務(wù)生存能力。固定資產(chǎn)折舊按平均年限法，平均折舊年限為 30 年，年折舊額為 727 萬元，固定資產(chǎn)余值 1148 萬元。 水電費(fèi)用 ： 按上海青浦奧特萊斯廣場的數(shù)據(jù)，每月電費(fèi) 100 萬元，可收銷售商 80 萬元，本公司承擔(dān) 20 萬元。 項(xiàng)目總投資為 40000 萬元，全部是企業(yè)自籌，項(xiàng)目流動(dòng)資金為 720 萬元。公司注冊資金為 2996萬美元，折合人民幣 20972萬元。按 1：7 的匯率折合 萬美元。其中，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)是指編制建設(shè)方案及設(shè)計(jì)文件等所需費(fèi)用，建設(shè)單位管理費(fèi)包括建設(shè)單位經(jīng)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi) 等。 項(xiàng)目具體實(shí)施進(jìn)度見下表。管理人員面向省內(nèi)外公開招聘，一般工作人員面向海寧市招聘。設(shè)董事會，聘任總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)和營運(yùn)總監(jiān)各一名，實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 三、 衛(wèi)生防疫 ： 引用水需經(jīng)過濾和殺菌處理，由專設(shè)的管網(wǎng) 供給，保證水質(zhì)的各類指標(biāo)達(dá)到直接飲用水的標(biāo)準(zhǔn)要求。 采用自動(dòng)報(bào)警和控制系統(tǒng) ： 在重點(diǎn) 區(qū)塊設(shè)置消防報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)。 噪聲 ： 為減少噪聲對環(huán)境的影響，本項(xiàng)目中選用的配變電設(shè)備等，均采取噪聲治理 措施；嚴(yán)格控制基地內(nèi)道路交通噪聲，滿足區(qū)域環(huán)境噪聲要求。 項(xiàng)目實(shí)施中產(chǎn)生的主要污染物有生活污水、生活垃圾、廢棄物、廢氣和噪聲等。 項(xiàng)目主要噪聲源在按規(guī)定治理后，產(chǎn)生的噪聲對周圍環(huán)境影響可降低至規(guī)定的要求，對周圍環(huán)境影響較小。項(xiàng)目管理部門在項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究評價(jià)中要督促落實(shí)建筑節(jié)能內(nèi)容；建設(shè)單位（業(yè)主）要嚴(yán)格按照建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)委托工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)單位要嚴(yán)格按照建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)； 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 36 施工圖審查單位 要進(jìn)行建筑節(jié)能專項(xiàng)審查；建設(shè)管理部門對不滿足建筑節(jié)能要求的建設(shè)項(xiàng)目，審批不予通過；施工單位要按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件進(jìn)行施工，保證工程施工質(zhì)量；監(jiān)理單位要加強(qiáng)對施工過程中建筑節(jié)能措施情況的監(jiān)督；建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對新建項(xiàng)目的建筑節(jié)能質(zhì)量監(jiān)督，確保節(jié)能技術(shù)和材料的正確有效使用，發(fā)揮功效。 設(shè)備、設(shè)施全部 采用 新型或改進(jìn)型節(jié)能產(chǎn)品，以降低能耗。 空調(diào)能耗占大部分的建筑能耗，且空調(diào)用電時(shí)間集中，季節(jié)型負(fù)荷較大。對于面積較大的窗戶及幕墻采用隔熱鋁合金窗框和 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 35 中空玻璃以減小傳熱系數(shù)。其中對鋼筋混凝土外 墻 擬實(shí)施外墻內(nèi)保溫，采用保溫砂漿抹灰。根據(jù)初步測算，項(xiàng)目運(yùn)行后年用水量約為 萬噸，年用電 量 約為 9000KV。動(dòng)力 三 、 設(shè)計(jì)參數(shù) ： 室外設(shè)計(jì)參數(shù) ： 夏季 Tw = , Tws = , Vw = 冬季 Tw = , φ w = 82 %, Vw = 室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù) ： 房間 名稱 季節(jié) 室內(nèi) 溫度 相對 濕度 人員密度m/ 人 新風(fēng)量 m/h/p 噪聲 dB(A) 品牌 商鋪 夏季 25 60 20 55 冬季 20 餐飲 夏季 25 55 2 20 50 冬季 20 ﹥ 30 咖啡 茶座 夏季 25 55 20 50 冬季 2 ﹥ 30 辦公 夏季 25 55 4 30 45 冬季 20 ﹥ 30 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 33 四 、 冷熱源 ： 根據(jù)本工程使用特點(diǎn)與經(jīng)營管理的不同要求，采用熱泵型變制冷劑流量多聯(lián)分體式空調(diào)系統(tǒng)，靈活選用變制冷劑流量空氣源熱泵機(jī)組作為主要的空調(diào)冷、熱源。建筑功能主要為品牌商鋪組成的購物中心，附設(shè)餐飲、咖啡茶座等商業(yè)設(shè)施，另設(shè)部分設(shè)備配套用房。 1本工程為防止水質(zhì)二次污染不設(shè)置生活高位水箱，如市政水壓不能滿足供水要求，則除空調(diào)補(bǔ)給用水和綠化澆灌補(bǔ)充用水利用市政給水管網(wǎng)水壓直接供水外，其余用水點(diǎn)采用恒壓變頻供水設(shè)備供水。 所有水泵設(shè)置隔振基礎(chǔ)，其進(jìn)出水管設(shè)置可曲撓橡膠接頭以減少振動(dòng)和噪音傳遞。 所有用于衛(wèi)生器具的角閥、沖洗閥和水嘴的閥芯采用陶瓷閥芯。 室內(nèi)消防管采用熱鍍鋅鋼管或無縫鋼管及配件，室外消防管采用給水球墨鑄鐵管及配件。 排水系統(tǒng) ： 1） 室內(nèi)生活污廢水采用分流制，室外生活污廢水采用合流制，合流后的生活污廢水經(jīng)化糞 池預(yù)處理后排放至市政污水 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 30 管網(wǎng)。室內(nèi)消防用水由消防水池供水。工作人員飲水定額為 2 升 /（人*日），其飲用水采用桶裝水，加熱方式采用電加熱飲水機(jī)。建筑紅線內(nèi)設(shè)置若干只水表分別對生活用水、空調(diào)補(bǔ)給用水和綠化澆灌補(bǔ)充用水進(jìn)行計(jì)量。商業(yè)中心由大小商鋪、餐飲和地上停車場組成。 1) 工程地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級為甲級。 2) 本工程所有單體按抗震重要性類別劃分為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防類（丙類）建筑，按本地區(qū) 6 度設(shè)防烈度采取抗震措施。地下水 、土對鋼筋混凝土無腐蝕性。 。 雪荷載： 浙江省海寧市基本雪壓值為 (n=50)。 四 、 結(jié)構(gòu)荷載 ： 結(jié)構(gòu)荷載常規(guī)取用值按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》，特殊設(shè)備荷載應(yīng)由有關(guān)方面提供具體的技術(shù)要求和配合土建的樣本。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為 50 年。 ? 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明 一 、 概 況 ： 浙江奧特萊斯品牌直銷廣場位于浙江海寧農(nóng)業(yè)對外綜合開發(fā)區(qū)內(nèi)，此開發(fā)區(qū)在海寧市的西南方，項(xiàng)目基地西部與杭州市江干區(qū)接壤，基地東部為預(yù)留開發(fā)地，南部和北部為規(guī)劃道路，西部有已建成的道路啟潮路。 K），屋面＜ 外墻≤ ，底面接觸室外空氣的架空和外挑板≤ ，窗墻比≤ 時(shí)，傳熱系數(shù) KW/㎡ K≤ ，遮陽系數(shù)SC（東、南，西向 /北向）≤ 采用保溫材料如下：外墻混凝土多孔磚外做聚笨顆粒砂漿保溫層40mm 外砌石材，屋 面除輕骨料找坡和采用防水卷材外另鋪擠塑聚笨乙稀板 40mm 厚，細(xì)石混凝土及地磚。 建筑防火分區(qū) ： 整個(gè)建筑群因其銷售商品性質(zhì)決定均采用自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，自動(dòng)報(bào)警措施，防火分區(qū)按規(guī)范要求，商業(yè)部分按 5000平方米 劃分防火分區(qū)，設(shè)備機(jī)房按 1000平方米 劃分防火分區(qū)。 綠化布置 ： 方案沿道路種植行道樹，并在入口處將宜人的綠化引入步行道，貫穿整個(gè)步行街，中心為集中綠化和水廣場，單體二個(gè)購物中心內(nèi)入口對景處設(shè)置成片的集中綠化，中心廣場后部結(jié)合餐飲和咖啡廊引入連續(xù)的綠化帶，每個(gè)商鋪區(qū)間的中庭共享空間內(nèi)都植有地中海風(fēng)情的植物樹種，商業(yè)街中分布的大小綠化廣場，把整個(gè)購物廣場的綠化景觀在視覺上形成相互貫連，使綠化空間序列達(dá)到高潮，創(chuàng) 造出優(yōu)良的生態(tài)綠化環(huán)境品質(zhì)。在品牌門頭標(biāo)志建筑造型上采用豐富多變的簡潔手法，使街面既豐富變化，不單調(diào)且又有時(shí)代感。按每 100 平方米 輛計(jì)算約 500 輛。 總體規(guī)劃布局上，從人流，基地現(xiàn)狀以及奧特萊斯的購物流 線，集中將商業(yè)布置設(shè)計(jì)成二個(gè)半開放封閉形環(huán)狀的購物中心，因環(huán)狀的商鋪布置可以使人流完全有序地以步行街的流線進(jìn)行購物，此流線又能為二側(cè)商鋪提供合理的尺度與充分的可達(dá)性。 現(xiàn)狀分析： 規(guī)劃基地周邊城市道路已經(jīng)形成，啟潮路退規(guī)劃紅線 15 米，南側(cè)規(guī)劃道路退規(guī)劃紅線 20 米，北側(cè)退紅線 15 米。 (不包括停車場75 畝 ) 區(qū)位條件和項(xiàng)目優(yōu)勢 ： 開發(fā)區(qū)集工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商貿(mào)、旅游于一體，開發(fā)區(qū)區(qū)位、交通、土地、環(huán)境、人才、政策、服務(wù)等優(yōu)勢明顯，開發(fā)區(qū)的 東側(cè)是著名的觀潮勝地，此區(qū)域?qū)τ谠萍袇^(qū)人流和江浙一帶的旅游休假消費(fèi)，有著極為廣泛的開發(fā)前景。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 15 在傳統(tǒng)的形式中增加新材料如玻璃和金屬材料，使其具有時(shí)代新意。 本方案的激動(dòng)車停車集中布置在南側(cè)與杭州接壤的規(guī)劃道路邊側(cè)，停車按規(guī)范要求每 100 平方米 輛標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置總數(shù)約 800 輛（包括后期征地），其中大客車 10 輛，非機(jī)動(dòng)車?？吭谶厒?cè)，按每100平方米 輛計(jì)算約 500 輛。 第五章 建設(shè)方案 ? 方案構(gòu)思及功能布局 在總體構(gòu)思設(shè)計(jì)中，首先保證開發(fā)商和消費(fèi)者對現(xiàn)代化商業(yè)設(shè)施的建筑功能和購物環(huán)境，力求做到功能分區(qū)明確，流線清晰，交通組織有條不紊，方便購物，在滿足購物、餐飲、休閑娛樂等基本商業(yè)設(shè)施功能前提下，將休閑、文化、景觀 等多元功能有機(jī)組合，營造出高效、便捷、舒適、休閑的良好購物環(huán)境。只要思想重視、措施得當(dāng)，可以很好地解決地質(zhì)災(zāi)害對項(xiàng)目建設(shè)的影響和危害。 規(guī)劃基地周邊城市道路已經(jīng)形成，啟潮路退規(guī)劃紅線 15 米，南側(cè)規(guī)劃道路退規(guī)劃紅線 20 米，北側(cè)退紅線 15 米。（不包括停車場 75 畝）。 “上有天堂，下有蘇杭”，借助杭州每年 3600 萬旅游人口這一大勢，再加上奧特萊斯獨(dú)具特色的建筑群落、輕松自然的購物體驗(yàn)，浙江奧特萊斯必將營造出一種由“全球頂級品牌 +旅游休閑”組成的全新商旅模式，旅游消費(fèi)也將會成為未來海寧的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)之一。 海寧奧特萊斯廣場的 建筑風(fēng)格在追求整體完整統(tǒng)一的同時(shí)，將會更多地融入更加具有國際化的、更加具有特色的建筑式樣。 2020 年三月新開幕的佛羅倫薩奧特萊斯，距市區(qū)只需半小時(shí)車程 (25公里 )，嶄新的賣場聚集近百家名牌專賣店，兩千個(gè)停車位，附近有風(fēng)景優(yōu)美的白蘭考湖。 奧特萊斯在亞洲的發(fā)展?fàn)顩r ： 日本名古屋奧特萊斯設(shè)計(jì)突出了旅游休閑加購物的商業(yè)形式，業(yè)態(tài)中既有購物場所同時(shí)設(shè)計(jì)建造了娛樂 項(xiàng)目，購物環(huán)境的設(shè)計(jì)采用了國際上比較通行的歐洲小鎮(zhèn)的建筑式樣，給人以輕松、休閑的購物體驗(yàn)，建筑式樣別致、具有濃郁的歐洲風(fēng)情，使整個(gè)購物環(huán)境成為一道亮麗的風(fēng)景線。海寧市人口 64 萬，人均 GDP54523 元，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，市民有著較強(qiáng)的消費(fèi)能力，每年又有大批的旅游者來推動(dòng)消費(fèi)增長。據(jù)了解蕭山奧特萊斯近幾個(gè)月月銷售不超過 30 萬元。 杭州市場的品牌折扣業(yè)態(tài)尚處于探索階段。 杭州市場的品牌服飾經(jīng)營較為發(fā)達(dá)，杭州大廈、湖濱精品街匯集了一大批一線品牌。主要的零售百貨有杭州大廈、銀泰百貨、國貿(mào)大廈、解放路百貨商店、解百新世紀(jì)商廈、杭州百貨大樓等。 第三章 市場分析及規(guī)模定位 ? 市場需求分析 項(xiàng)目周邊市場基本數(shù)據(jù)情況： 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 7 杭州及周邊地區(qū) 2020年 GDP 杭州市 億 紹興市 億 寧波市 億 海寧市 億 嘉興市 億 2020年杭州市和海寧市社會消費(fèi)品零售總額 消費(fèi)品 零售總額 批發(fā)零售 餐飲 城鄉(xiāng)居民 存款 人均收入 杭州 07年 21689 元 海寧 億 億 億 08 年 城鎮(zhèn) 20653元 農(nóng)村 10200元 ? 杭州市區(qū)商業(yè)零售業(yè)基本情況 杭州市 2020 年社會消費(fèi)品零售總額 億元，同比上升%。 奧特萊斯的興起實(shí)際上也是一種生活方式的改變，人們以前只習(xí)慣于在 市中心逛街購物，而現(xiàn)在的白領(lǐng)因?yàn)槿粘９ぷ鲏毫^大，越發(fā)傾向于希望在雙休日能夠逃離喧雜的市區(qū)，到郊外享受一種集合了休閑、旅游、購物的方式。 名牌和低價(jià)是奧特萊斯的靈魂，其消費(fèi)群定位于白領(lǐng)一族，這部分人有較高的收入及較強(qiáng)的品牌觀念，但尚不能稱為富有，對于商場里的頂級品牌雖有需求但經(jīng)濟(jì)上卻難以承受。磁懸浮鐵路的建設(shè)將進(jìn)一步強(qiáng)化上海、嘉興、杭州的同城效應(yīng)，并極大地帶動(dòng)包括海寧在內(nèi)的沿線城市的商 業(yè) 、會展等服務(wù)業(yè)的發(fā)展。其中，錢江十橋的建設(shè)將連接滬杭高速、杭浦高速、上 三高速，使寧波、臺州、溫州等地到海寧的距離大大縮短，為海寧旅游市場的 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 5 拓展及商貿(mào)活動(dòng)的開展創(chuàng)造全新的發(fā)展機(jī)遇。海寧東距上海 110 公里，西與杭州接壤，地處長三角經(jīng)濟(jì)圈的核心地帶、浙江“接軌大上海，融入長三角”的前沿，也是全國最負(fù)盛名的皮革、經(jīng)編和家紡裝飾布產(chǎn)業(yè)集聚地。全部由 投資單位自有資金投入。 建設(shè)內(nèi)容： 本項(xiàng)目擬建設(shè)一座集國際一線品牌和流行品牌服飾、餐飲 、休閑購物等多功能的大型綜合性商業(yè)零售 廣場 。 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)距杭州市中心約 25km，沿杭州德勝快速路至杭州市中心約 30 分鐘路程。推動(dòng)新產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化，使企業(yè)競爭力不斷提升。公司前身于上世紀(jì) 50 年代開始生產(chǎn)出口毛針織服裝，產(chǎn)品主銷歐洲各國。浙江奧特萊斯廣場有限公司是由上海春竹企業(yè)發(fā)展有限公司為投資主體，上海歐祺亞投資管理有限公司和香港培信投資有限公司共同投資組建的綜合性商業(yè)企業(yè)，注冊資本為 2996 萬美元。其中上海春竹企業(yè)發(fā)展有限公司出資 1498 萬美元，占注冊資本的 50%， 上海歐祺亞投資管理有 限公司出資 749萬美元，占注冊資金的 25%，香港培信投資有限公司出資 749 萬美元，占注冊資金的 25%。 隨著春竹品牌的創(chuàng)建，現(xiàn)在的春竹企