【正文】 二、實施計劃的預(yù)測（一）、我方拿出最實際和優(yōu)秀的總體策劃案和概念性規(guī)劃文本進行申報。四、企業(yè)意義（一）、品牌意義企業(yè)獲得品牌， （二）、可持續(xù)發(fā)展的意義獲得發(fā)展和二次創(chuàng)業(yè)的更大空間獲得品牌輸出和模式擴張的空間第四章、極佳經(jīng)濟效益第四部分、項目的實施細節(jié)設(shè)想項目分為：申報、立項、評審、列入試點、跟進、驗收和正式授牌七個環(huán)節(jié)。二、健康住宅新模式策劃四大綱領(lǐng)（一）、策劃巧妙、高端化，極富創(chuàng)造力新穎、實際、低成本而獨特高效、極富創(chuàng)意。水中放養(yǎng)魚類，并配合種植養(yǎng)生草類、植物等。（三）第三大要素：“保健養(yǎng)生園”當中央景觀帶的“長壽陽光谷”和“延年益壽池”達到高度以后，在小區(qū)的各局部，即園內(nèi)組團區(qū)內(nèi)以養(yǎng)生、保健、藥用植物為內(nèi)容，設(shè)置不同的主題園區(qū)，如“芍藥園”、“冬青園”、“黃菊園”等。從而對競爭對手從根本上制勝。以真正的、全部的、立體的藥用植物園林，來構(gòu)造中國第四部分 項目開發(fā)定位分析第一章、項目主題定位中國中山（二）三環(huán)節(jié)生存、愉快、而相互感染而更健康。社區(qū)和住宅內(nèi)應(yīng)該具備的有助人類健康的設(shè)備，含軟硬件。四、健康的國家生硬指標空氣、水、聲、光、電磁輻射、生活廢料回收、中水利用、雨水利用、其它資源的節(jié)能利用等。所以，打造社區(qū)居民的健康心態(tài)是需硬件和軟件的條件的，我們的社區(qū)內(nèi)環(huán)境、社區(qū)外環(huán)境、社區(qū)內(nèi)外的各種設(shè)施和文化，極大有助于產(chǎn)生和提高健康的心理。使用換新風技術(shù)及設(shè)備、環(huán)保材料浙江金華南國名城經(jīng)濟舒適型健康住宅；采取了室內(nèi)通風、保溫、隔聲，技術(shù)。綠色建材；熱、光、聲技術(shù)；珠海五洲花城首創(chuàng)全國“健康物業(yè)管理模式”，設(shè)立健康指導(dǎo)中心、保健中心、24小時求助中心、健康社區(qū)文化中心；在保溫隔熱技術(shù)方面進行許多實踐。所以，這給中國住宅產(chǎn)業(yè)提供了一個千古未有、歷史最佳的機遇和創(chuàng)新空間。所以我們相信中國的房地產(chǎn)界的訣竅是：成功的項目不從價格、規(guī)劃、戶型，而從另一個根本上擊敗對手。所以，我們項目，想到了一個大的實際的策劃。第四章、項目主題定位一、項目主題定位（一）、項目定位主題國家授權(quán)和認證的“示范健康住宅”、中國首席健康住宅。（三）、東區(qū)土地儲備的威脅受區(qū)域升值潛力和發(fā)展前景的影響，東區(qū)將有大量開發(fā)商進入，進行圈地，會對項目中后期開發(fā)形成很多不確定因素。四、項目威脅分析（一）、東區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)較大，項目競爭最激烈2003年，東區(qū)市場供應(yīng)量大約94萬平方米。三、項目機會分析（一）、城市向“紫馬嶺南片區(qū)”發(fā)展的腳步近在眼前從現(xiàn)實的角度講，城市向“紫馬嶺南片區(qū)”發(fā)展的事實已在眼前，項目周邊都是已建成區(qū)或者學校，所以，本項目發(fā)展的速度和時效會時間很短。（三）、項目企業(yè)初進中山,無品牌、無經(jīng)驗、企業(yè)內(nèi)功尚淺本項目企業(yè)屬于在品牌、經(jīng)驗、內(nèi)功都處劣勢的企業(yè)，要同大企業(yè)競爭必須付出加倍之功。市一中高中部、市技工學校、中山黨校等都位于本案附近，為本案的人文氣息加分。其項目優(yōu)勢在于：（1）雅居樂集團的品牌優(yōu)勢；（2）樓盤本身的規(guī)模化優(yōu)勢；（3）優(yōu)越的周邊環(huán)境和景觀優(yōu)勢；第三部分 項目開發(fā)策略分析第一章、項目開發(fā)定位策略分析一、項目條件分析（一）、區(qū)位好、地塊條件好區(qū)位好中山城市規(guī)劃中，東區(qū)是未來的城市中心區(qū)、中山城市CBD和高檔住宅區(qū)。第三章、項目周邊（東區(qū)）現(xiàn)有樓盤優(yōu)勢分析一、品牌二、認知度和美譽度三、其它優(yōu)勢與本項目相比，東區(qū)各樓盤都具有一定的優(yōu)勢，主要表現(xiàn)在：多為現(xiàn)房或準現(xiàn)房，更具市場說服力；各樓盤均推出有一段時間，積累了相當數(shù)量的準業(yè)主和市場口碑，比本案更具時間優(yōu)勢；部分樓盤開發(fā)商是房地產(chǎn)界知名企業(yè)，如新鴻基、雅居樂，更具品牌優(yōu)勢；而另一部分開發(fā)商則多為中山本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，比項目公司更具資源優(yōu)勢；第四章、項目周邊（東區(qū)）主要競爭對手分析一、奕翠園奕翠園是香港新鴻基公司投資開發(fā)的。第二部分 項目地塊周邊房地產(chǎn)態(tài)勢分析第一章、項目周邊（東區(qū)）房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析目前，東區(qū)是中山市房地產(chǎn)市場競爭最為激烈的板塊，僅博愛路和起灣道附近在售樓盤就有水云軒、奕翠園、雍逸廷、優(yōu)雅翠園、豪逸華庭、凱茵新城等，幾乎占了中山樓市的半壁江山。雖然與其它同類城市相比，人口較少，但其房地產(chǎn)市場消費量比較大，發(fā)展水平相當高。尤其博愛路和市政規(guī)劃的綠化帶，將地塊與城市建成區(qū)隔開，使地塊與老城區(qū)失去了緊密關(guān)系和聯(lián)系。《項目發(fā)展研究報告》第一部分 項目地塊分析第一章、項目地塊分析項目地塊位于中山市東區(qū)和市中心的交匯地帶，嚴格說地塊屬于老城區(qū)。四、創(chuàng)新是中山房地產(chǎn)可能唯一的追求目標房地產(chǎn)發(fā)展存在著不停地創(chuàng)新，中山房地產(chǎn)存在著各種創(chuàng)新的可能。中山成區(qū)地產(chǎn)項目如不能更多的吸引鄉(xiāng)鎮(zhèn)客，將面臨越來越多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)競爭、客戶流失。可提升、可競爭的空間還很多，否則，就會失敗。小結(jié)：與國內(nèi)其它同類中小城市相比，中山房地產(chǎn)市場的發(fā)育水平更高，更接近廣州、深圳等大中城市。五、市場深入細分階段產(chǎn)品定位細分化各樓盤為避免競爭，紛紛給出差異化定位，如：A、優(yōu)雅山房：定位休閑空間；B、藍波灣：定位江景盤；C、水云軒：定位白領(lǐng)主題；D、陽光花地：定位社區(qū)生活E、雅居樂、新鴻基：定位高端；F、順景：定位經(jīng)濟住宅。二、年供應(yīng)量很大，與市場容量的差異越來越大年市場供應(yīng)量250萬㎡，開發(fā)商近100家。否則，橫梁壓頂，不吉利；主人房睡床位置不能正對廁所，床頭忌正對鏡子；（四）、中山居民消費習慣分析新區(qū)樓盤消費者重視開發(fā)商的品牌、樓盤的質(zhì)素；中山房地產(chǎn)有拒絕高層的表象。因此，在競爭激烈的中高檔市場，售價限制在2800～3500元/㎡會更具市場競爭力。新鴻基進入中山，將帶給房地產(chǎn)市場、繼而政府規(guī)劃以巨大影響，利用國際性大品牌的作用，產(chǎn)生最巨大的影響力，使市場走向真正的洗牌。第三章、中山房地產(chǎn)主要競爭對手分析雅居樂集團中山開發(fā)樓盤市場優(yōu)勢市場策略發(fā)展方向雍景園、雍逸廷、凱茵豪園、凱茵新城、品牌。十、樓盤物業(yè)管理分析樓盤物管機構(gòu)服務(wù)理念管理費（㎡）客戶評價水云軒戴德梁行執(zhí)行ISO9002標準2元服務(wù)殷勤，物業(yè)管理較滿意雍逸廷雅居樂專業(yè)服務(wù)2．6元管理名符其實，服務(wù)周到優(yōu)雅山房盈豐專業(yè)服務(wù)2元物業(yè)管理、保安服務(wù)態(tài)度良好陽光花地天英全心全意服務(wù)2元贊不絕口，物業(yè)管理員就象家庭成員藍波灣華策讓您和您的家人永遠滿意1．5元管理不嚴密，園林的維護和保養(yǎng)不足小結(jié)：嚴密的保安和物業(yè)管理可以使樓盤保值增值，贏得口碑，讓業(yè)主住得放心。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施中山市民對小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，比如大而全的會所有所看重，這是幾個大盤跟風而造成。七、樓盤銷售分析樓盤滯銷戶型滯銷原因促銷手段暢銷戶型暢銷原因水云軒一樓戶型；觀云居一樓私密性較差；面向金恒大酒店無景觀92㎡以上二房僅售27萬；滯銷戶型一口價空中別墅中空大廳、大陽臺、大落地玻璃窗，視野開闊奕翠園面向小區(qū)路的三房二廳一梯四戶，無景觀暫無首層、向中央湖景的三、四房首層送花園；向湖景、樓間距寬雍逸廷部分首層單位沒花園送，潮濕送裝修、打折扣，降價或送車位二三四房實用率高，空間大優(yōu)雅山房二房二廳 部分單位面向交通干道價格83折；“精英戶型”送裝修，三房二廳、復(fù)式面向小區(qū)中心景觀陽光花地三房二廳二期開發(fā)，面向街道和小區(qū)右上角，一房、三房二廳（旭日閣）前者專針對單身白領(lǐng)階層；后者面對陽光會所下的游泳池藍波灣復(fù)式面積大，總價高買房送車二、四房總體售價低，月供低過交租小結(jié)：綜上所述，各樓盤戶型滯銷的原因主要包括：（1）、頻臨交通要道，景觀、朝向和居住環(huán)境較差；（2）、面積大，總價高；（3）、戶型的其它質(zhì)素如私密性差、樓層低等。（二）、中山房地產(chǎn)市場各戶型統(tǒng)計分析戶型面積類別占市場比例80平米以下戶型13．89%80—100平米戶型32．22%100—150平米戶型48．89%復(fù)式等超大戶型5%（三）、各主要競爭樓盤戶型比例分析樓盤二房三房四房五房復(fù)式奕翠園34%19%35%12%雍逸廷29%26%19%19%7%優(yōu)雅山房32%33%30%5%水云軒陽光花地33%47%10%藍波灣小結(jié)：中山人購房戶型設(shè)計兩極分化比較明顯，中山房地產(chǎn)市場對戶型的接受以二三房為主。但二次置業(yè)占三分之一則更表明，中山人的富裕程度，及對換房的需求——表明二次置業(yè)人士強大的購買能力和巨大市場承接力。由表可以看出，中山房地產(chǎn)自98年房改政策普及以來，中山房地產(chǎn)市場一手房銷售和二手房交易，呈逐年大幅上漲趨勢。 以下各表數(shù)據(jù)顯示，中山房地產(chǎn)市場的發(fā)展依然平穩(wěn)、正常?！白像R嶺南片區(qū)”規(guī)劃態(tài)勢分析規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)：四點三軸線兩大區(qū)四點紫馬嶺公園、金字山公園、三角塘公園、東部自然山體四個城市重要綠化節(jié)點三軸線博愛路景觀帶形成的東大門城市入口景觀軸線外環(huán)路快速過境干線形成的城市交通軸線長江路作為城市南北發(fā)展新軸線的發(fā)展動力軸兩大區(qū)東部的居住區(qū)西部的會展綜合區(qū)會展中心建筑群作為城市新興標志性地標分布在紫馬嶺——金字山景觀軸線上，其配套商務(wù)、行政辦公以及城市其他綜合辦公設(shè)施沿博愛六路南側(cè)呈帶狀布置，并向長江中路兩側(cè)延伸。（3）、旅游休閑居住區(qū)已現(xiàn)有部分高檔樓盤：雍逸廷、雍和庭、華凱花園、優(yōu)雅山房等，形成高尚居住區(qū)的基礎(chǔ)；區(qū)域環(huán)境空氣素質(zhì)極好，適宜成為旅游休閑居住區(qū)域。這一趨勢不可改變；并充分表明政府發(fā)展東區(qū)，讓城市中心東移，與港口對接的決心和信心。（二）、一縱（長江路）一橫（博愛路）的“新城區(qū)模式”規(guī)劃趨勢但老城區(qū)的飽和，使中山城市選擇了往東走的方向。所以，西區(qū)的發(fā)展定位和方向只能是城市的非主軸領(lǐng)域，西區(qū)的發(fā)展只能借助中山主要發(fā)展方向——東區(qū)的帶動。南區(qū)因為地理的原因，中山城市南區(qū)作為城市的工業(yè)區(qū)地帶，構(gòu)成了一個已既成的臟亂區(qū)域，所以，城市不往這里發(fā)展是必然的。二、中山市城市規(guī)劃現(xiàn)狀分析中山同中國大多急劇發(fā)展的城市一樣，分為老新兩個城區(qū)。中山城市建成區(qū)是由原石歧鎮(zhèn)發(fā)展而成，城市已建成區(qū)域168平方公里，戶籍人口28萬。未來十年與港深、珠澳（中山）、廣州并列為華南城市的“三極”?，F(xiàn)政府規(guī)劃部門應(yīng)配合和研究現(xiàn)今的“港珠澳大橋”興建態(tài)勢，對中山城市定位修正的同時，對城市發(fā)展規(guī)劃做出相應(yīng)的呼合和調(diào)整部署。所以，“港珠澳大橋”的興建，將在十年到十五年之內(nèi)，使中山成為一個翻天覆地變化的珠三角地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘??？绾４髽蚴沟脧V東西部各市縣都可以在當天直達香港，廣西、四川等地也可以更加便捷地與香港交流溝通。二、中山城市發(fā)展趨勢判斷——“港珠澳大橋”對珠江西岸和中山的根本性、巨大提升作用“港珠澳大橋”已獲國家計委批準、擬在2007年建成的通車，“港珠澳大橋”建成后，對珠三角西岸甚至中國西部的意義都極為重大。珠三角發(fā)達地區(qū)的資產(chǎn)和資本正面臨向外逃逸，經(jīng)營成本的增加，可持續(xù)發(fā)展空間的制約，使珠三角東岸地區(qū)無可避免地面臨著再發(fā)展、再進步的難題。國內(nèi)能象中山一樣，具備環(huán)境、產(chǎn)業(yè)（經(jīng)濟）、品牌美譽度的城市少之又少，這是中山高于一切的資本和對中國城市發(fā)展策略道路的啟迪。中山的歷史發(fā)展和現(xiàn)今城市定位于是可以總結(jié)為：“國家園林城市”全國經(jīng)濟發(fā)展百強城市“偉人故里”及“國家生態(tài)旅游城市”（二）、中山歷史定位的解釋解釋為社會發(fā)展和城市經(jīng)濟建設(shè)的意義就是：以環(huán)境、以產(chǎn)業(yè)、以品牌三位一體，追求和達到城市的可持續(xù)發(fā)展。所以，一旦“珠港澳大橋”建成通車后，中山市的區(qū)位環(huán)境，將在珠三角地區(qū)首屈一指地優(yōu)越。中山港到香港僅75分鐘；東有中山港、南有神灣港、北有小欖港，“品”字形碼頭布局；中山港集裝箱年吞吐量全國十強、世界百強。在對全省21個地市可持續(xù)發(fā)展的進程中的經(jīng)濟水平與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、科技進步與人口素質(zhì)、社會發(fā)展與居民生活水平以、生態(tài)環(huán)境與自然資源等四個方面、16項指標進行了綜合評估，中山的綜合得分、經(jīng)濟水平與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)得分分別排全省第五和第四（《2000年廣東經(jīng)濟藍皮書》），充分表現(xiàn)了中山經(jīng)濟和社會發(fā)展在珠江西岸的具有較高地位。東、西兩岸外資利用規(guī)模不同造成兩岸出口額的差距拉大，2001年，西岸三市的出口僅是東岸兩市的1/5。東岸為主、西岸為次。2000年中國“三大經(jīng)濟圈”經(jīng)濟發(fā)展分析指標“環(huán)渤海經(jīng)濟圈”“長三角經(jīng)濟圈”“珠三角經(jīng)濟圈”人口及所占全國比重4000萬（占全國的6%）7000萬（%）4000萬（占全國的6%）面積及所占全國比重7萬平方公里（占全國的0。目前，市區(qū)的綠地面積920公頃，%，人均公共綠地11平方米。環(huán)境保護 2000年，全市狠抓工業(yè)污染治理，共完成環(huán)境污染治理項目68個，%。%。%%；公路通車總里程1153公里。目前，隨著神灣港的開通，中山已形成東有中山港、南有神灣港、北有小欖港的“品”字形碼頭布局，其中，中山港的集裝箱年吞吐量更是躋身全國十強、世界百強?！　〗?jīng)濟環(huán)境 中山市是我國沿海開放城市之一，近年來大力推進“工業(yè)強市”戰(zhàn)略，先后建成了全國包裝印刷基地、國家健康科技產(chǎn)業(yè)基地、電子信息產(chǎn)業(yè)基地、民營科技園等技術(shù)含量較高的工業(yè)園區(qū)，基本形成了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為龍頭，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品為拳頭的多元化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，有樂百氏飲料、耶魯固力門鎖、凱達精細化工、華帝燃氣具、嘉華電子等一批國內(nèi)外知名的工業(yè)品牌。中山市人民政府在80年代擬定“團結(jié)、愛國、求實、創(chuàng)新”為中山人精神