【正文】 緊急物料的采購原則上應(yīng)在3個小時內(nèi)完成，特殊情況報行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。 緊急情況下的非常用物料采購，可以采取緊急措施在供方處對實物質(zhì)量進(jìn)行驗證后自行購買，但在購買后須按上述要求補(bǔ)辦緊急采購手續(xù)。 行政人事部采購人員應(yīng)及時組織進(jìn)貨的驗收入庫手續(xù)，具體按物業(yè)分公司制訂的物料管理程序執(zhí)行。 各類物料采購必須按管理公司合同管理的規(guī)定執(zhí)行，凡采購金額在5000元(含)以上的采購項目必須簽訂正式的書面合同。 行政人事部根據(jù)倉管員的月度補(bǔ)充計劃及各部門(管理處)月度物料采購計劃，于每月28日前擬定下月《物料采購計劃》。2 年度采購計劃 物業(yè)分公司行政人事部根據(jù)工裝管理規(guī)定、物料定額標(biāo)準(zhǔn)、各類工作人員數(shù)量，及各單位自然狀況等信息，制定年度物料采購計劃，報總經(jīng)理審批。6 合同簽訂及招標(biāo)文檔管理 ，組織內(nèi)部的合同評審過程，并與中標(biāo)單位進(jìn)行合同洽談，簽訂正式采購或分包合同。 開標(biāo)后招標(biāo)小組組織相關(guān)人員進(jìn)行標(biāo)書的分析，以便進(jìn)一步的評標(biāo)定標(biāo)工作。投標(biāo)單位的資格預(yù)審應(yīng)遵循以下規(guī)定：已列入公司《合格供方名錄》的單位直接具備投標(biāo)資格；未列入公司《合格供方名錄》的單位，應(yīng)按上述第3條的規(guī)定經(jīng)評定合格后才能作為擬邀請的投標(biāo)單位；已從公司《合格供方名錄》取消的單位，兩年內(nèi)不得參與投標(biāo)。 在整個招標(biāo)過程中，每次評審招標(biāo)小組成員出席人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的2/3。2 成立招標(biāo)小組 每個招標(biāo)項目均必須根據(jù)招標(biāo)項目的特點成立招標(biāo)小組，負(fù)責(zé)整個招標(biāo)工作。 物業(yè)分公司業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)擬訂招標(biāo)文件，招標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)包括(但不限于)：招標(biāo)人(公司)簡介，包括公司的名稱、地址、聯(lián)系方式、基本情況等；招標(biāo)項目簡介，包括項目內(nèi)容、項目要求等；對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等；評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及方法；評標(biāo)活動方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)，開標(biāo)時間及地點等；其他事項的說明。采購方式主要有直接委托、招標(biāo)（邀請招標(biāo)、公開招標(biāo)）。加之專業(yè)的招商團(tuán)隊，一般在開工前就完成招商任務(wù)。萬達(dá)在開發(fā)前與主力店戰(zhàn)略合作伙伴、各商家等進(jìn)行廣泛的“政治協(xié)商”，內(nèi)容包括城市選擇、地段選擇和規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)等。 萬達(dá)推行訂單地產(chǎn)模式，它主要包括四個要點：聯(lián)合協(xié)議：這個思路源于萬達(dá)主力店，最早與沃爾瑪合作。3)議標(biāo)又稱為談判招標(biāo)或限制性招標(biāo),即通過談判來確定中標(biāo)者,主要方式有直接邀請招標(biāo)方式、比價議標(biāo)方式、方案競賽議標(biāo)方式。招標(biāo)采購1)公開招標(biāo)又稱競爭性招標(biāo)，即由招標(biāo)人在報刊、網(wǎng)絡(luò)或其他媒體上發(fā)布招標(biāo)公告，吸引眾多企業(yè)單位參加投標(biāo)競爭，招標(biāo)人從中擇優(yōu)確定中標(biāo)單位的招標(biāo)方式 。詢價采購詢價采購是對幾個供貨商(通常至少三家)的報價進(jìn)行比較以確保價格具有競爭性的一種采購方式；用于對合同價值較低的標(biāo)準(zhǔn)化貨物或服務(wù)的采購；邀請報價的數(shù)量至少為三個；只允許供應(yīng)商提供一個報價；采購合同應(yīng)授予符合采購實體需求的最低報價的供應(yīng)商或承包商。Quotation）單一來源采購（Single Supplier）談判采購（Negotiate） 電子采購F 項目采購與批量采購及其它采購項目采購：一次性、金額較大的采購行為；批量采購：頻繁的、批量大的采購行為；其它采購：沒有嚴(yán)格的規(guī)范。定期采購：按固定的周期組織采購，采購時按需要量確定采購量。本土化采購(Local)：在生產(chǎn)廠所在的本土市場上進(jìn)行采購（如跨國公司在中國的加工廠在中國進(jìn)行的采購行為）B 對公司有責(zé)任心；能夠和諧地與其他部門同事相處，建立良好的工作關(guān)系。4中海地產(chǎn)中海地產(chǎn)合約管理模式與實踐合約管理原則：采用決策、管理、操作三個環(huán)節(jié)相對獨立；：通過文件、規(guī)程等形式事先對某一項工作程序有一個明確的、定性的、定量的標(biāo)準(zhǔn)和尺度）例如：后面講到的定標(biāo)原則；：采用公認(rèn)的FIDIC條款，并明確規(guī)定投訴機(jī)制；：規(guī)范每一個環(huán)節(jié)，保持公平、公正、透明的原則。在不能洽商一致的情況下，為了保證工程進(jìn)度，保利會改為甲方直接發(fā)包，為此保利準(zhǔn)備了幾個小私營承包商隨時待命去做這些談不定的工程。最近幾年，保利在迅速擴(kuò)張發(fā)展過程中，發(fā)現(xiàn)了自身在成本管理上的粗放性特點，開始重視制度化建設(shè)，先后制訂或修訂了《工程預(yù)結(jié)算管理規(guī)定》、《招投標(biāo)管理規(guī)定》、《集團(tuán)采購管理規(guī)定》、《施工現(xiàn)場簽證管理規(guī)定》等制度。保利對于設(shè)計優(yōu)秀的建筑平面和戶型，在多個項目中重復(fù)使用。住宅房地產(chǎn)項目裝修樣板間確定過程中會有較多修改，而在樣板間確定過程中水電安裝施工已經(jīng)開始，水電安裝工程大包干情況下，面對保利的一些小修改，施工單位對簽證就不會那么較勁了。這種包干方式基本解決了以下兩個問題：①工期、質(zhì)量責(zé)任界定清晰。(2)對于造價較大的專業(yè)工程鋁門窗工程，沒有采用業(yè)內(nèi)通行的指定分包商方式，而由承包商推薦廠家和報價，保利對推薦廠家考察并認(rèn)可后，和該廠家洽商價格，以洽商后的價格作為承包商與保利簽訂分包合同的最終價格。對于成本管理和工程管理在招標(biāo)方式、合同結(jié)構(gòu)和物料供應(yīng)方式之間的矛盾權(quán)衡，選擇有利于工程管理的模式。定標(biāo)原則一般要綜合考慮報價、承包商實力信譽(yù)、承包商還可承接工程能力等多方面因素，最后確定中標(biāo)人。對比清單計價，若定額計價后總造價下浮率不大，定額計價可以看作是成本加酬金的計價方式。該費用扣除富利建安公司運作管理費用外，應(yīng)該還有較大節(jié)余。(3)同樣精裝修工程基本由佳利裝飾承接，直接對裝修小“私營承包商”發(fā)包。(2)為了實現(xiàn)這種發(fā)包方式，保利專門成立由保利控股的建筑施工企業(yè)（廣州富利建筑安裝工程有限公司，以下簡稱富利建安），經(jīng)過幾年的運作，目前已升級到了施工總承包一級資質(zhì)。黑名單的企業(yè)名稱在公司網(wǎng)站上進(jìn)行發(fā)布。3）供方合格評定必須按《供方合格評定指引》的規(guī)定執(zhí)行，經(jīng)評定合格的供方由其經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)建立合格供方名錄，并匯總形成公司的合格供方名錄。四）集中采購確定中標(biāo)單位后，公司與合作供應(yīng)商簽訂集中采購協(xié)議。 4）公司按審批權(quán)限批準(zhǔn)推薦的中標(biāo)單位，由經(jīng)辦部門向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書，同時將中標(biāo)結(jié)果以書面形式通知其他投標(biāo)單位。 5）開標(biāo)后，招標(biāo)工作小組組長組織相關(guān)人員進(jìn)行標(biāo)書的分析，以便于進(jìn)一步的評標(biāo)定標(biāo)工作。六）開標(biāo) 1）根據(jù)招標(biāo)(采購)項目的實際情況，招標(biāo)文件經(jīng)辦部門（人員）在招標(biāo)文件中明確開標(biāo)地點。 2）發(fā)標(biāo)時發(fā)標(biāo)人員應(yīng)做好書面記錄，招標(biāo)文件發(fā)放登記時，需在不寫明領(lǐng)取單位名稱的前提下，由領(lǐng)取人簽字，待所有領(lǐng)取人簽字完畢且離場的情況下，由經(jīng)辦人填寫領(lǐng)取單位名稱。 5）在上述工作基礎(chǔ)上，篩選出符合入圍標(biāo)準(zhǔn)的足夠數(shù)量投標(biāo)單位入圍。如有效投標(biāo)單位不足，需報總經(jīng)理批準(zhǔn)。 5) 公司部門經(jīng)理及以上管理人員和招標(biāo)工作小組成員，原則上不允許推薦投標(biāo)單位，如因業(yè)務(wù)需要推薦投標(biāo)單位的，應(yīng)不以任何方式影響評標(biāo)、定標(biāo)工作正常進(jìn)行。 3）非標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)示范文件 ①總承包招標(biāo)文件由經(jīng)營部擬定，經(jīng)招標(biāo)工作小組成員會簽后，轉(zhuǎn)律師審核后，報總經(jīng)理審批。 2）標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)示范文件 ①經(jīng)營部負(fù)責(zé)組織擬定標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)示范文件，由公司法務(wù)律師等分別就相關(guān)內(nèi)容履行審批，報總經(jīng)理批準(zhǔn)后正式發(fā)布。 2）招標(biāo)工作小組人數(shù)必須為奇數(shù)，且不少于（含）7人，原則上不多于9人。（四）招標(biāo)過程控制要點一）招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組及組成 集中采購和總承包招標(biāo)需成立領(lǐng)導(dǎo)小組，其組成由常務(wù)總經(jīng)理、分管副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、審計部部長、經(jīng)營部部長、財務(wù)總監(jiān)、采購部長組成（特殊情況可以增加相應(yīng)人員）。三）招標(biāo)（采購）計劃的編制內(nèi)容和要求包括： 1) 招標(biāo)（采購）計劃中的成本估算額，與該項目的目標(biāo)成本比較，若有較大超支時，應(yīng)考慮從優(yōu)化設(shè)計上研究解決措施； 2) 工程部根據(jù)項目的進(jìn)度，確定招標(biāo)項目技術(shù)資料的提供時間和材料設(shè)備定板的時間，并按時提供相關(guān)資料； 3) 材料設(shè)備采購計劃應(yīng)明確采購材料設(shè)備的數(shù)量、成本估算額、招標(biāo)方式、標(biāo)段劃分、供貨方式、定板完成時間，以及發(fā)標(biāo)、開標(biāo)、定標(biāo)和進(jìn)場時間。六）對于管理體系成熟高效、執(zhí)行制度嚴(yán)格的分公司，報總經(jīng)理批準(zhǔn)后，經(jīng)營部可對該公司的招標(biāo)業(yè)務(wù)進(jìn)行授權(quán)，具體授權(quán)的工作范圍、操作模式、時間期限等采用授權(quán)通知書的形式。三）在上述四類招標(biāo)（采購）中，符合直接委托條件的發(fā)包或采購業(yè)務(wù)，可按直接委托方式選擇確定供方，但必須執(zhí)行業(yè)務(wù)發(fā)包直接委托控制指引的規(guī)定，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門辦理相應(yīng)申請、審批手續(xù)。二）凡單項合同額10萬元以上（含）分包（采購）業(yè)務(wù)，必須納入招標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行控制，包括但不限于： 1) 材料設(shè)備采購類； 2) 工程施工類； 3) 服務(wù)類：包括勘察、測繪、設(shè)計、監(jiān)理、造價咨詢、工程檢測、物業(yè)中介、宣傳推廣、模型制作等單位選擇。 定期開展供應(yīng)商調(diào)查活動，根據(jù)供應(yīng)商返回的《供應(yīng)商調(diào)查表》，建立供應(yīng)商資質(zhì)等相關(guān)內(nèi)容的《合格供應(yīng)商名冊》。貨物配送由供應(yīng)商送貨的，應(yīng)在訂立合同時談定預(yù)交信譽(yù)保證金與質(zhì)量保證金。對于履約能力強(qiáng)，信譽(yù)好、送貨及時、提供高性價比物資的供應(yīng)商，給予及時結(jié)帳，并將其列入次年的合作對象。負(fù)責(zé)定期對供應(yīng)商進(jìn)行評估、考核和甄選工作。每月定期向采購部提交當(dāng)月各類物資進(jìn)銷存明細(xì)及使用情況。 （二）各相關(guān)部門職責(zé) 一）使用部門職責(zé)對工程材料、專業(yè)材料和設(shè)備等物資，須由各專業(yè)技術(shù)指定責(zé)任人到場進(jìn)行物資驗收工作，以確保質(zhì)量。采購監(jiān)管委員會每月將工作開展情況向采購部通報，并向總經(jīng)理及時匯報。（三）采購監(jiān)管委員會主要職能詳見第二章“采購管理機(jī)構(gòu)”（四）采購監(jiān)管委員會工作制度會議制度。采購人員必須按采購作業(yè)期限運作，對不按計劃要求及質(zhì)量要求采購，造成經(jīng)濟(jì)損失的，均由采購人員承擔(dān)責(zé)任。備用金所購應(yīng)急物資，購入后仍需補(bǔ)齊相關(guān)手續(xù)，方可予以報銷。