【正文】 這是我國政府最高層對房地產(chǎn)行業(yè)的最新表態(tài)，結(jié)合溫總理在政府工作報告中對今年全國GDP 定 7％的目標以及科學發(fā)展觀的論述，房地產(chǎn)局部過熱的調(diào)控勢在必行。盡管有太多的理由支撐著房價的持續(xù)走高，比如房地產(chǎn)對中國 GDP 的貢獻率在不斷增加，比如炒房團們希望自己的房子還要升值……但一個虛幻的市場不會支撐起長久的繁榮。對于農(nóng)業(yè)而言，房地產(chǎn)開發(fā)圈占土地就不再是需求拉上而是成本推動型沖擊。此類耕地的流失直接造成農(nóng)產(chǎn)品有效播種面積的下降，并推動農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量下降、成本上升。此外，從間接因素看，房地產(chǎn)擴張形成的土地圈占降低了農(nóng)產(chǎn)品播種面積，間接推動了農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和加工成本。成本推動必須是外生沖擊，比如上世紀 70 年代中東石油危機導致的美國經(jīng)濟滯脹，當前石油價格上漲可能對汽車消費的沖擊等。2022 年以來，中國的鋼材消費量達到世界的 25%、水泥消費量占世界的 50%，由此形成了新一輪投資高潮。就 2022 年頭 2 個月的原材料購進價格上漲情況看，黑色金屬和農(nóng)產(chǎn)品價格依然居于前兩位，價格漲幅都超過了 15%。隨著房地產(chǎn)行業(yè)日益規(guī)范和市場需求的旺盛，特別是國土資源部 11 號令的實施，土地的公開銷售為房地產(chǎn)跨區(qū)域發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。而目前美國最大的開發(fā)商銷售額高達 596 億人民幣，是萬科集團的 13．5 倍。研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，百強企業(yè)對經(jīng)濟增長的拉動作用比較明顯。另一個是，這兩屆連續(xù)的百強企業(yè)大都開發(fā)中低檔產(chǎn)品，而且經(jīng)營規(guī)模較大，從而保持了長期穩(wěn)定的發(fā)展。三是從房地產(chǎn)百強企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)較高?！　≈袊康禺a(chǎn)百強企業(yè)研究成果，是由中國房地產(chǎn)ＴＯＰ10 研究組歷時多年所得出，研究得到了國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學房地產(chǎn)研究所、搜房研究院等的支持，是在借鑒國內(nèi)外理論和實務(wù)的基礎(chǔ)上，將近 3 年房企銷售額的均值 3．5 億元作為入選門檻，從反映房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模與經(jīng)營業(yè)績、市場占有和潛在開發(fā)能力、房地產(chǎn)開發(fā)的實物量和價值量等三個方面，對企業(yè)的綜合實力用因子分析法和相關(guān)數(shù)學模式評定的，是近 10 年首次全國范圍內(nèi)的同類研究。18 / 44房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)四大特點中國房地產(chǎn)報 20220430 王偉民 隨著土地和金融調(diào)控手段的增強，房地產(chǎn)企業(yè)面臨洗牌已成為業(yè)界的共識。 這種現(xiàn)象的存在，使南京市老城區(qū)已經(jīng)買不到每平方米 5000 元以下的房子。每有新樓盤開盤， “房蟲”們就混跡于排隊大軍之中，要么發(fā)動自己的親戚朋友上陣，要么雇一批民工，目的就是拿到房號。 南京房地產(chǎn)市場的情況與杭州類似，不過由于南京的房地產(chǎn)市場在 2022 年啟動，發(fā)展的規(guī)模與水平滯后于杭州，政府肩頭的擔子也比杭州輕。 但事實上，溫州炒房團并不是杭州等城市房價飛漲的根本原因，真正的癥結(jié)在于杭州市政府的土地供應(yīng)制度，根據(jù) 2022 年國土資源部的統(tǒng)計，杭州、南京的地價分別是第三和第四，排在北京、上海之后。自1999 年全面啟動至今，杭州的房地產(chǎn)市場始終穩(wěn)步上升，無論是土地拍賣政策，還是商品房的結(jié)構(gòu)形態(tài)，處處領(lǐng)全國之先。 杭州：開征 20％個人所得稅意在驅(qū)逐短線炒家 2022 年 9 月 15 日，杭州市政府常務(wù)會議通過了 8 項新的房產(chǎn)措施，內(nèi)容包括新增土地投放中經(jīng)濟適用房用地和商品房用地保持 1∶1 比例，以及對二手房交易征收 20％的個人所得稅。 期房交易量過大正是短期投機、炒房過熱的表現(xiàn)。 與新盤價格飛速上漲相對應(yīng)的現(xiàn)象是，這些長三角城市中的房產(chǎn)中介迅速繁殖擴張，并且中介門店中房源以期房為主?！　＜艺J為，滬浙蘇如今立足于自身經(jīng)濟和地域優(yōu)勢，強強聯(lián)合融為一體化后，將更具備了勇為天下先、嘗試導入房地產(chǎn)資金的多渠道融資的前提條件?！　垏ㄗh，發(fā)展商應(yīng)該用更加長遠和整體的眼光來看待長三角市場，進軍長三角市場，應(yīng)該全面分析整個長三角市場的潛力、互動力和發(fā)展趨勢，把握市場機會。同時，上海土地供應(yīng)透明度日益提高，游戲規(guī)則明確；過去十年，上海市政府對于市政基礎(chǔ)設(shè)施投資達 4000 億元，并仍在不斷追加，基建的完善勢必也將連帶拉升房產(chǎn)附加值；上海城市金融服務(wù)業(yè)在國內(nèi)也遙遙領(lǐng)先，強有力地支撐了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。所以，專家建議這些公司視線需更加開闊，到二、三線城市甚至縣城去投資?！　∶鎸薮蟮耐鈦碣Y金源源不斷地輸入，已經(jīng)給上海地產(chǎn)市場帶來了許多變化?！　∈聦嵣?，不僅僅是國內(nèi)投資在大幅拉動長三角地區(qū)的地產(chǎn)市場?！　『Ｍ赓Y金助推　　長三角地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟中的地位變得越來越舉足輕重?！　≡缭?1998 年，浙江房地產(chǎn)軍團就已紛紛進軍長江三角洲區(qū)域開疆拓地。在蘇州、無錫、杭州、寧波甚至15 / 44南通等地，復地也在積極行動，希望有所收獲。2022 年底，中海在南京拿到 600 畝土地，2022 年初在南京成立分公司。　　順馳在長三角的布點速度同樣驚人，在上海、蘇州、南京和無錫拿地之后，現(xiàn)在又將目光投向了杭州、金華等地。 ”　　長三角房地產(chǎn)市場正在迅速膨脹，據(jù)統(tǒng)計目前其開發(fā)量已經(jīng)占到中國市場的四分之一。在上海地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)營了 9 年之久的萬科，在 2022 年選擇了向長三角其他城市拓展。14 / 44長三角：地產(chǎn)兵家必爭之地李小剛 　來源：國際金融報 20220426 2022 年長三角房地產(chǎn)市場銷售面積為 萬平方米，約占全國份額的 25％左右，據(jù)估計這一比重近些年可能會達到三分之一　　針對長三角地產(chǎn)市場的重要性，各大發(fā)展商都已經(jīng)制訂了雄心勃勃的發(fā)展計劃　　由于各大發(fā)展商進入的重點城市普遍集中，而這些城市的土地有限，可能會在一段時間內(nèi)導致過度競爭，造成房價上升過快　　重中之重的爭奪　　在 4 月 21 日舉辦的“中國國際房地產(chǎn)商務(wù)討論及博覽會”上，戴德梁行上海公司總經(jīng)理張國正指出， “長三角房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為‘兵家必爭之地’ 。 蕭灼基再次給降低房價開出“藥方” 。這是潛在消費能力釋放的一種表現(xiàn)。去年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 8472 元，一個家庭的可支配收入不到 3 萬元，算下來，一個家庭要買一套住房至少需要 8 12 年。 譚慶璉以“28 字”來歸納當前普通住宅開發(fā)的方向———造價不高，水平高；標準不高，質(zhì)量高；面積不大，功能全；占地不多，環(huán)境美。在國外，房價一般是家庭收入的 5 倍，而在我們很多城市，房價卻是家庭收入的 10 倍乃至 20 倍。從長遠來看，這也是市場良性發(fā)展的一個有力保障。4 月 1 日正式實施的“禁炒令”就是政府為了保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展而采取的一項舉措。據(jù)陳晟介紹，由于南京的市場化程度比較低，很多市民依然擁有公房。作為江蘇的省會城市，南京地處區(qū)域經(jīng)濟集中帶，發(fā)展前景十分良好。南京市政府目前的改革力度比較大，江南、江北同時采取了改革措施，破除一些機制上的束縛。　　盡管南京的房價在長三角地區(qū)不算太高，漲幅也不算太快，但南京市政府卻率先出臺政策明令禁止炒房行為。若不含經(jīng)濟適用房，江南八區(qū)商品住宅均價為每平方米 5243 元。因為只有配套設(shè)施跟上，才會有一個舒適的居住環(huán)境，才會讓市民搬出擁擠不堪的市區(qū)，從而減輕杭州市區(qū)的住房壓力?！　〈罅康淖≌ㄔO(shè)能夠緩解居民的住房緊張局面?！　『贾莩雠_的“房產(chǎn)新政”不僅沒有取得預期的效果，反而造成了二手房的走俏，使房價不斷猛漲?！　τ诤贾輰⑾蚴袌鐾斗糯罅客恋剡@一措施，施宏睿覺得這會在無形中增加開發(fā)商的壓力?！　〗衲?，杭州市投放住宅用地的目標被定在 4500 畝。這一政策自今年 1 月 1 日正式實施。如何讓市民愿意在郊區(qū)購房，施宏睿認為這就需要市政府采取配套的措施，像交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)等等，改善郊區(qū)的居住環(huán)境以及設(shè)施。為了補充房源，將放寬商品房的預售時間，樓價在每平方米 6000 元以下的，只需投入總資金量的 25%就可以銷售。第二季度，將會有大量的中低價商品房投入市場，這有利于總體上平衡房價。這一政策本身的目的就是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的價格，打擊炒風。因此，今年一季度的漲幅對上海來說還算是比較正常的。　　另外，最近傳得沸沸揚揚的“期房限轉(zhuǎn)”政策終于塵埃落定。 看來，觀望之后，今年下半年的樓市也許才能略顯調(diào)控成效。 這無疑會成為樓市由急速增長向平衡健康發(fā)展的一個重要信號。 其實從 2022 年下半年關(guān)于上海樓市的發(fā)展方向和趨勢問題就開始有了多種不同的聲音，“拐點”說也起于那時。 徐匯商建的毛峻濤先生認為， “以前幾十萬一畝的土地，現(xiàn)在都已經(jīng)到幾百萬一畝了。調(diào)控市場政府使出連環(huán)招 下半年為地產(chǎn)關(guān)鍵時期名牌時報 2022 年 4 月 28 日汪波4 月 21 日，人民廣場東方書報亭的攤主孫先生發(fā)現(xiàn)，只要是登了關(guān)于期房限轉(zhuǎn)有關(guān)政策的報紙就賣得特別好，雖然對房地產(chǎn)孫先生知之甚少，但熟知報刊市場的他卻知道，最近一個階段來關(guān)于房地產(chǎn)的新聞是人們關(guān)注的最大熱點?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)市場虛火過旺，為保證經(jīng)濟和金融安全，政府適時進場干預是非常必要的。地產(chǎn)泡沫破滅后，金融機構(gòu)和地產(chǎn)商大批破產(chǎn)，大量國民淪為負資產(chǎn)，日本經(jīng)濟復蘇艱難，陷入長期停頓狀態(tài)，經(jīng)歷地產(chǎn)風潮的浩劫，日本從一個發(fā)展勢頭最猛的發(fā)達國家退化為目前景氣狀況最差的發(fā)達國家，地產(chǎn)風險在這個國家最后演變?yōu)橐环N國家風險。從“問題貸款”構(gòu)成分析，以第二套甚至第三套房居多，一些問題貸款戶因為高負債生活質(zhì)量下降。 房地產(chǎn)投機過度出現(xiàn)的諸多負效應(yīng)日益引起政府、金融業(yè)和民眾的不安。南京一家銀行的負責同志說，現(xiàn)在個人辦第二筆按揭貸款就受到控制，個人購房“批發(fā)貸款”辦不到了，對個人收入和償付能力的審查更嚴，期房也不給轉(zhuǎn)讓，這在源頭上有效地遏制了炒作之風。另外，用索羅斯的“亞洲文化傳統(tǒng)分析” ，可歸咎為“亞洲的裙帶金融問題” ，銀行貸款管理不透明，銀行員工可以幕后操縱擔保公司，編織名目通過擔保公司幫炒房者融資，助長整個社會資產(chǎn)泡沫的膨脹。開發(fā)商可以“坐頂級寶馬，鮑魚魚翅當飯吃，燕窩當茶喝” ，表面風光無限，但負債率驚人，出了問題窟窿驚天。1998 年以來的這一輪房地產(chǎn)大牛市中，開發(fā)商在“革命性” 、 “排浪式”住房消費升級中迎來了流金歲月。此間業(yè)內(nèi)人士指出，在央行緊縮性貨幣政策和地方政府遏制炒房的一系列舉措出臺之后，房地產(chǎn)市場的非理性因素受到矯正，市場邁向了幾年前類似股市“擠泡沫”的理性繁榮之路。 最近南京新開幾處樓盤，以前“見到好房子就眼紅”的人現(xiàn)在平靜了。調(diào)查顯示，全國已空置 1 至 3年的商品房接近 3900 萬平方米，占總量的 43%；空置超過 3 年者，約占 13%。分地區(qū)看，東部地區(qū)完成土地開發(fā)面積 2328 萬平方米，同比增長 %；中部地區(qū)完成土地開發(fā)面積 673 萬平方米，同比增長 %；西部地區(qū)完成土地開發(fā)面積 723 萬平方米，同比增長 %。其中，商品住宅竣工面積為 2981 萬平方米，同比增長 %；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房竣工面積分別增長了 %和 %。中、西部地區(qū)商品房空置面積增幅明顯快于東部地區(qū)。商品房空置面積分類指數(shù)的下降，表明空置面積的增幅與去年同月相比有所回落。其中，商品住宅平均銷售價格為 2481 元/平方米，提高%；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的銷售價格分別上漲了 %和 %。其中，完成住宅投資 1203 億元,同比增長 %，占全部投資的比重為 %，比去年同期下降 7 / 44個百分點；辦公樓投資 94 億元，同比增長 68%，所占比重為 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 229 億元，增長 61%，所占比重為 %。分地區(qū)看，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金的增速明顯低于中、西部地區(qū)。具體分類指數(shù)的變化是： 本年資金來源分類指數(shù)。 盡管如此，中國的政策制定者還是對這一現(xiàn)象給予了極大的關(guān)注，并且采取了一系列的措施來解決這一問題。 他警告說，如果泡沫破裂將會導致非?？膳碌慕鹑趽p失。 追根溯源，是臺灣和香港地區(qū)的投資者最初帶動了目前中國大陸房地產(chǎn)業(yè)的熱潮，而后大陸方面的開發(fā)商也加入這股潮流之中。他預言： 如果政府部門不采取任何措施，這個泡沫將會變得更大。中國房產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀引發(fā)政府關(guān)注澳大利亞《悉尼先驅(qū)晨報》2022 年 4 月 27 日一直以來，中國房地產(chǎn)發(fā)展商都以難以置信的速度將大筆資金注入本國的房地產(chǎn)業(yè)。去年以來，盡管國家已經(jīng)開始采取措施，限制這些行業(yè)的投資增長速度。對房地產(chǎn)投資的增加導致鋼材、鋁、水泥等投資品需求的增加。 （BGP）安邦《每日經(jīng)濟》研究簡報 2022/04/285 / 44市場趨勢中共中央會議提醒投資過熱 房地產(chǎn)業(yè)首當其沖新聞晨報 2022 年 4 月 28 日李耀宗商業(yè)銀行接令嚴守貸款規(guī)模4 月 26 日，中共中央政治局會議指出，目前經(jīng)濟運行中的矛盾和問題，突出表現(xiàn)在固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大，特別是一些行業(yè)投資增長過快，導致信貸投放增幅過大，造成煤電油運供應(yīng)趨緊。然而，這些措施并沒有見效，反而使投資愈演愈烈，潛在風險更大。這些跡象表明，國家控制投資過快增長，已經(jīng)從口頭警告，升級為“動真格” 。專家認為，這項措施不是為封殺整個行業(yè)，而是為了避免產(chǎn)能繼續(xù)不切實際地擴大，阻止繼續(xù)盲目投資該行業(yè)。據(jù)消息人士透露，中國的水泥、鋼鐵和電解鋁等行業(yè)將面臨高電價的壓力。吳敬璉認為，中國 2022 年一季度，4 / 44中國貿(mào)易出現(xiàn)了逆差，如果人民幣匯率形成機制能夠改善的話，人民幣的升值壓力會緩解。另外，吳敬璉就對外的經(jīng)濟政策講了兩點。要通過大量的投資才能維持中國經(jīng)濟高速增長率。他認為，今年 2 月起中央政府大力支持央行從宏觀經(jīng)濟角度，即利用貨幣政策來調(diào)控貨幣總量供應(yīng)。在目前經(jīng)濟界爭論中國經(jīng)濟是否過熱？是否是部門過熱的問題上，吳敬璉的觀點是明確的：中國經(jīng)濟已處過熱狀態(tài)，目前的問題不是爭論過熱的問題，而是采取何種政策來調(diào)整經(jīng)濟的問題。央行的意圖是小步的采取措施，然后觀察效果，如果效果