【正文】 該等物業(yè)或設(shè)備損壞所引發(fā)的各種開支或責(zé)任可能導(dǎo)致不能預(yù)測(cè)模式和水平的支出，可能會(huì)嚴(yán)重影響領(lǐng)銳的收入和現(xiàn)金流量。某項(xiàng)物業(yè)的售價(jià)可能會(huì)低于現(xiàn)行估價(jià)或領(lǐng)銳付出的購(gòu)買價(jià)在投資某項(xiàng)物業(yè)前，領(lǐng)銳會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)評(píng)估師對(duì)物業(yè)進(jìn)行估值。如領(lǐng)銳所擁有的物業(yè)被政府強(qiáng)制征用，領(lǐng)銳按有關(guān)規(guī)定所獲得的補(bǔ)償金額，可能低于該等物業(yè)的購(gòu)入價(jià)或可變現(xiàn)凈值。該等租戶一旦決定不續(xù)約，或提前終止租約（如只需書面通知即可解約），便可能帶來上述負(fù)面影響。因此，該等物業(yè)如有實(shí)際損耗，可能會(huì)影響領(lǐng)銳的財(cái)務(wù)狀況。此外，領(lǐng)銳專注的工業(yè)房地產(chǎn)客戶群多為在中國(guó)境內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)的跨國(guó)企業(yè)，外商投資的相關(guān)政策將直接影響領(lǐng)銳目標(biāo)客戶活躍程度，進(jìn)而影響領(lǐng)銳工業(yè)房地產(chǎn)需求。（6）未能準(zhǔn)時(shí)收到租金。（3）領(lǐng)銳的物業(yè)是否受租戶歡迎。物業(yè)收入及支出可能與預(yù)期不符，使領(lǐng)銳的財(cái)務(wù)狀況受到不利影響物業(yè)租金收入會(huì)受到各種因素的不利影響，包括：（1）一般經(jīng)濟(jì)情況。但由于資產(chǎn)收購(gòu)涉及資產(chǎn)評(píng)估、定價(jià)、過戶等諸多環(huán)節(jié)，并且房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及行業(yè)政策影響較大，如果將來由于工業(yè)園區(qū)主觀或者任何客觀原因?qū)е隆邦I(lǐng)銳”無法按預(yù)計(jì)時(shí)間以合理價(jià)格完成資產(chǎn)收購(gòu)，將影響“領(lǐng)銳”整體運(yùn)作模式的順利實(shí)施，從而可能影響投資回報(bào)。因此，投資者不應(yīng)預(yù)期獲得短期資本收益。按本商業(yè)計(jì)劃，領(lǐng)銳通過運(yùn)作ABS或REITs,將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打包上市，從而實(shí)現(xiàn)相關(guān)資本的退出，依照目前的政策和市場(chǎng)環(huán)境，ABS的發(fā)行預(yù)計(jì)在5個(gè)月左右，屆時(shí)，發(fā)起人所持有的股份將獲得較大的資本增值回報(bào)，以目前在香港上市的REITs的收益率測(cè)算，領(lǐng)銳的股份屆時(shí)將獲得兩倍以上的資本增值回報(bào)。四、 公司管理人對(duì)于未來財(cái)政狀況的分析以及盈利預(yù)測(cè) 41 總概算 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱建筑面積均價(jià)總計(jì)1收購(gòu)物業(yè)　　　　收購(gòu)物業(yè)31000009300002間接費(fèi)用金額單位　　　%　%23250　職工培訓(xùn)費(fèi)　　50　開辦費(fèi)100000%1500　評(píng)估費(fèi)　%930　審計(jì)費(fèi)　%930　管理費(fèi)　1%9300　小計(jì)　　35960　　　96596042成 本 費(fèi) 用 估 算 表單位:萬元按照發(fā)行ABS總額85億計(jì)算序號(hào)項(xiàng)目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年　收購(gòu)物業(yè)金額480000 960000 　　　　　　　　　1 物業(yè)管理費(fèi)500 1000 1000 1100 1100 1100 1210 1210 1210 1331 1331 2 工資及福利360 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 3 維修費(fèi)1000 2000 2000 2200 2200 2200 2420 2420 2420 2662 2662 4 辦公費(fèi)用300 300 300 330 330 330 363 363 363 399 399 5 折舊（3%）14400 28800 28800 28800 28800 28800 28800 28800 28800 28800 28800 　成本費(fèi)用16560 32600 32600 32930 32930 32930 33293 33293 33293 33692 33692 6 利息（%）18275 36550 33390 31162 28500 25740 22880 19527 16051 12448 8287 　ABS本金余額425000 850000 776520 724701 662786 598608 532084 454106 373279 289497 192729 43損 益 表單位:萬元序號(hào)　第1年第2年第3年 第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年1 銷售收入52800 105600 105600 116160 116160 116160 127776 127776 127776 140554 140554 2 銷售稅金及附加2904 5808 5808 6389 6389 6389 7028 7028 7028 7730 7730 3 房產(chǎn)稅3360 6720 6720 6720 6720 6720 6720 6720 6720 6720 6720 　小計(jì)46536 93072 93072 103051 103051 103051 114028 114028 114028 126103 126103 4 成本費(fèi)用16560 32600 32600 32930 32930 32930 33293 33293 33293 33692 33692 　利息18275 36550 33390 31162 28500 25740 22880 19527 16051 12448 8287 5 利潤(rùn)總額11701 23922 27082 38959 41621 44381 57856 61209 64684 79962 84124 6 所得稅1755 3588 4062 5844 6243 6657 8678 9181 9703 11994 12619 7 稅后利潤(rùn)9946 20334 23019 33115 35378 37724 49177 52027 54982 67968 71505 8 稅后利潤(rùn)+折舊24346 49134 51819 61915 64178 66524 77977 80827 83782 96768 100305 43綜 合 指 標(biāo) 匯 總序號(hào)項(xiàng)目單位　1指標(biāo)　　物業(yè)總值萬元960000員工人數(shù)人80資本金(自有資金)萬元100000ABS利息率%折舊率%3營(yíng)業(yè)稅及附加%所得稅率%15%房產(chǎn)稅%物業(yè)總值*70%*1%2租金/物業(yè)總值（首年）%11%租金增長(zhǎng)率（每三年）%103交易契稅%五、 收益分配與股權(quán)退出公司的利潤(rùn)與公司發(fā)行的ABS規(guī)模成正比，發(fā)行50億規(guī)模ABS，以10億股本計(jì)，年投資回報(bào)率15%；以5億元股本計(jì)，年投資回報(bào)率30%。三、 資金使用計(jì)劃“領(lǐng)銳”成立后，募集資金主要用于出資收購(gòu)工業(yè)房地產(chǎn)（即“基礎(chǔ)資產(chǎn)”），再通過資產(chǎn)證券化手段發(fā)行ABS上市融資。二、 融資規(guī)模 ABS發(fā)行規(guī)模的測(cè)算按照第一期目標(biāo)工業(yè)房產(chǎn)資產(chǎn)測(cè)算，考慮支付投資者利息，10年的租金收入可以支持面值40億元的產(chǎn)品，ABS的發(fā)行規(guī)模累計(jì)可達(dá)到 40億元：l 發(fā)行期限：10年l 發(fā)行規(guī)模：40億元l 還本付息方式：每半年或每季度等額償付本金及相應(yīng)利息l 資本要求：投資者在10年內(nèi)獲得本息的現(xiàn)值約為40億元，占廠房總價(jià)值的比例為7％，基本滿足《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)會(huì)計(jì)處理規(guī)定》中對(duì)于出表的認(rèn)定條件 本次融資規(guī)模測(cè)算擬收購(gòu)的工業(yè)房地產(chǎn)目標(biāo)資產(chǎn)總值約50億元人民幣，我們選擇價(jià)值約200億元的資產(chǎn)池進(jìn)行談判，優(yōu)先選擇其中50億優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行收購(gòu)。 物業(yè)的未來現(xiàn)金流預(yù)測(cè) 物業(yè)的費(fèi)用測(cè)算第五節(jié) 融資方案基于上述業(yè)務(wù)定位和發(fā)展戰(zhàn)略，ABS的實(shí)施可以分為兩個(gè)階段：一是領(lǐng)銳（SPC）的設(shè)立；二是發(fā)行ABS。2003年中國(guó)大陸有3763個(gè)工業(yè)園區(qū)被取消，2004年達(dá)到4813個(gè)。l 董事會(huì)會(huì)議：董事會(huì)一般一年最少召開2次，會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間及長(zhǎng)度須在會(huì)議舉行最少足10日前通知；董事會(huì)出席人數(shù)不得少于50%；因利益沖突而不得投票的董事不會(huì)計(jì)入會(huì)議所需法定人數(shù)；董事會(huì)審議事項(xiàng)按通過半數(shù)票數(shù)通過。董事會(huì)確立領(lǐng)銳的管理框架，包括內(nèi)部監(jiān)控制度及業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理程序制度。l 風(fēng)險(xiǎn)管理部：負(fù)責(zé)投資決策事前及過程中風(fēng)險(xiǎn)管理，項(xiàng)目可行性審核、項(xiàng)目質(zhì)量管理；負(fù)責(zé)稽核、監(jiān)督工作。為公司制定資產(chǎn)提升策略及計(jì)劃提供支持。公司投資目標(biāo)為工業(yè)廠房，為達(dá)到投資目標(biāo)，將采取以下政策： 投資于渤海經(jīng)濟(jì)圈、珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲等近地發(fā)達(dá)地區(qū)大城市的工業(yè)房地產(chǎn)； 投資各種可持續(xù)提供收入的主要作生產(chǎn)廠房、辦公樓、科研中心及其他工業(yè)用途的物業(yè)組合。此外，公司在公司章程中約定，分紅比例不得低于凈利潤(rùn)的90%。 計(jì)劃設(shè)立完畢后，以募集資金